【正文】 保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況2009年2月28日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議表決通過(guò)了修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》，10月1日起將正式實(shí)施。修訂后的保險(xiǎn)法對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了拓寬，其中最引人注目的就是增加了“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)。當(dāng)然，這只是從立法層面上進(jìn)行的原則性規(guī)定，具體的投資規(guī)則，包括投資方式、投資比例或金額上限、投資項(xiàng)目的選擇等問(wèn)題還須由中國(guó)保監(jiān)會(huì)制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則予以明確。但這一修改無(wú)疑為保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)提供了法律依據(jù)，保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的渠道已經(jīng)打通，目前就等著開(kāi)閘“放水”了。萬(wàn)年基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)應(yīng)該還是以購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)并持有為主，不太可能涉及開(kāi)發(fā)層面。（七）2009年外資進(jìn)入狀況2009 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源57128億元，利用外資470億元，%，這與金融危機(jī)有著重要的關(guān)系。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年來(lái)房地產(chǎn)利用外資情況八、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析2009年，東中西各地區(qū)商品房新開(kāi)工面積和竣工面積增幅增加，中部地區(qū)增幅較大。東中西地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng)，只有中部地區(qū)完成開(kāi)發(fā)土地面積同比增加，各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅低于2008年。東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)減少。111月，東部、分別同比增長(zhǎng)14%、%、%，增幅分別減少5個(gè)、6個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。2009年?yáng)|中西各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積大幅增加，東部地區(qū)增幅最大。分省市情況看，2008年江蘇、廣東、遼寧、山東、北京和浙江6省市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額明顯高于其他各省市。%左右。%，%，而上海市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅增長(zhǎng)2%。數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理各省市2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（億元，%）九、2009年我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)績(jī)效分析（一）銀行房地產(chǎn)貸款整體看，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。2008年末，%，%。%?？傮w而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率單位：%房地產(chǎn)貸款住房按揭貸款各項(xiàng)貸款2006年2007年2008年數(shù)據(jù)來(lái)源：銀監(jiān)會(huì)當(dāng)前，%，扣除2%左右的資金來(lái)源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有34%左右的收益。（二）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托與銀行存款、國(guó)債、企業(yè)債等多種金融產(chǎn)品相比，其融資產(chǎn)品的預(yù)期收益相對(duì)要高一些，而且市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限大多在1～3年之間。2009年集合資金信托投資于房地產(chǎn)的規(guī)模是449億元，幾乎占整個(gè)集合資金信托的34%。與其他理財(cái)產(chǎn)品相比，房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的最大亮點(diǎn)無(wú)疑是其較高的收益率。目前發(fā)行的該類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率大多在8%10%之間，這在如今的低利率時(shí)期顯得頗為誘人。近年來(lái)資金日漸捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開(kāi)始尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)信托開(kāi)始走俏市場(chǎng)。實(shí)踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場(chǎng)，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報(bào)率具有極大的誘惑力。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)足銀行貸款條件轉(zhuǎn)而使用貸款信托時(shí)，資金信托人可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)包括：項(xiàng)目本身和行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)；信托公司的信用風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（三）海外資金總的而言，海外金融機(jī)構(gòu)對(duì)于投資回報(bào)率的要求明顯高于市場(chǎng)平均水準(zhǔn)。其要求股權(quán)投資回報(bào)一般為10%30%；對(duì)于收購(gòu)一些優(yōu)秀的物業(yè)再進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項(xiàng)目，如果是自己會(huì)經(jīng)營(yíng)，要求回報(bào)率為10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報(bào)要求超過(guò)20%；在債權(quán)投資項(xiàng)目上，其要求達(dá)到8%10%的回報(bào)率。海外資本一般都是由經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)管理，在項(xiàng)目選擇和管理方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)。海外資本投資我國(guó)房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括：。這是外資進(jìn)入房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒(méi)有改變，宏觀環(huán)境仍有許多不確定因素。我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，在相對(duì)高位上可能有回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。十、房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（一）政策風(fēng)險(xiǎn)2009年末我國(guó)貨幣政策經(jīng)歷了由松到緊的變化，上半年對(duì)資金供給的釋放、信貸的放松為基調(diào)，最終達(dá)到拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的目的。下半年開(kāi)始由于房?jī)r(jià)高企，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)上升的政策，目前，監(jiān)管層貫徹大力防范房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。2010年房地產(chǎn)信貸政策仍然從緊，從緊的貨幣政策，在供給方面，限制開(kāi)發(fā)貸款對(duì)企業(yè)可會(huì)影響企業(yè)現(xiàn)金流，企業(yè)的資金鏈吃緊，這對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售以及實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。（二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)盡管受到宏觀調(diào)控的制約，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金較少，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高以及升息周期的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。二是房地產(chǎn)跌價(jià)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)部分地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格上漲較快，容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格也將大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)在：向手續(xù)不完備、“四證”不齊、項(xiàng)目資本金未全部到位的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款；向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人的財(cái)務(wù)分析不到位，對(duì)貸款的真實(shí)性調(diào)查不充分，貸后管理薄弱等。四是“假按揭”蘊(yùn)含道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭不以真實(shí)購(gòu)房為目的，開(kāi)發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售（購(gòu)買(mǎi)）方式，套取銀行貸款，以達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。由于假按揭的申請(qǐng)人大多不具備還款能力且無(wú)還款意向，因此該類(lèi)貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”，意味著如果貸款買(mǎi)房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣(mài)以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)。（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資的周期一般都較長(zhǎng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，至少都要23年，如果要對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)行持有型投資，至少還要35年；從住房金融服務(wù)來(lái)看，住房按揭貸款一般以1030年的居多，可見(jiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)資金的期限要求較高。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融是以一級(jí)市場(chǎng)為主，幾乎沒(méi)有證券化和房地產(chǎn)基金等二級(jí)市場(chǎng)，住房金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商業(yè)物業(yè)投資都缺乏便于讓投資者變現(xiàn)的二級(jí)市場(chǎng)，使得投資的流動(dòng)性較差，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。（五）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)當(dāng)前資金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。類(lèi)似萬(wàn)科這樣的企業(yè)提前一步收到了現(xiàn)金為王的信號(hào)，從2007年開(kāi)始就降價(jià)銷(xiāo)售。同時(shí)，中小開(kāi)發(fā)商紛紛出售股權(quán)、土地，尋求資金，實(shí)力強(qiáng)勁的大型開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)加快了“跑馬圈地”的步伐。綜上所述，未來(lái)幾年那些手握重金、自身經(jīng)營(yíng)良好、股東支持力度強(qiáng)、并購(gòu)之后可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)快速銷(xiāo)售的公司，將加快兼并步伐，并成為獲益者。目 錄第一章 行業(yè)基本情況 1第一節(jié) 行業(yè)定義 1第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 2一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用 2二、房地產(chǎn)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響 3第二章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 4第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況 4一、銀行貸款 4二、股權(quán)融資 4三、債券融資 4四、信托融資 5五、利用外資融資 6六、居民住房貸款 6第二節(jié) 2009年中國(guó)房地產(chǎn)金融熱點(diǎn)問(wèn)題分析 7一、“地王時(shí)代”歸來(lái) 樓市泡沫增加 8二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲(chǔ)備 12三、09年政策變化前松后緊 13四、大型開(kāi)發(fā)商抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng) 16五、熱點(diǎn)關(guān)注 17第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題 20一、房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理 20二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢 21三、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善 21四、房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理 21第四節(jié) 后金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響及啟示 22一、美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的警示 22二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防范 23第五節(jié) 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景 25一、三大因素支撐中國(guó)房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展 25二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間預(yù)測(cè) 27第三章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析 31第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 31一、實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 31二、貨幣信貸環(huán)境 36第二節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 42一、2009年宏觀調(diào)控分析 42二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 50三、2010年政策發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 57第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對(duì)房地產(chǎn)金融的影響 62一、2009年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況分析 62二、2009年我國(guó)金融市場(chǎng)狀況分析 67三、2010年金融形勢(shì)預(yù)測(cè) 72四、金融業(yè)發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)金融的影響 72第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 74第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析 74一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 74二、土地開(kāi)發(fā)與土地購(gòu)置 75三、商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模與結(jié)構(gòu) 77第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 83一、商品房銷(xiāo)售狀況分析 83二、2010年一季度商品房銷(xiāo)售情況好于預(yù)期 86第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況 87一、房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 87二、全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升 88第四節(jié) 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 90一、2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 91二、潛在需求依然旺盛 91三、短期供給依然不足 2010年下半年將有所緩解 93第五章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況 99第一節(jié) 房地產(chǎn)金融資金需求情況 99一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況 99二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求情況 102三、收益性物業(yè)投資資金需求情況 103四、個(gè)人住房貸款需求情況 105第二節(jié) 房地產(chǎn)金融資金來(lái)源情況 107一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的主要來(lái)源 107二、收益性物業(yè)投資的主要來(lái)源 111三、個(gè)人住房貸款主要來(lái)源 113第三節(jié) 2009年房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展情況 114一、2009年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅猛 114二、2009年上海房地產(chǎn)貸款增勢(shì)強(qiáng)勁 115三、按揭貸款：主旋律是自住型消費(fèi) 115第四節(jié) 2009年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資情況 116一、IPO融資 116二、配股 118三、增發(fā) 119四、可轉(zhuǎn)債 120五、公司債 120六、發(fā)展趨勢(shì)分析 120第五節(jié) 房地產(chǎn)信托基金 121一、房地產(chǎn)信托發(fā)展情況 122二、浦東或成首批試點(diǎn)地區(qū) 123三、政策收緊房企尋融資新途徑 123四、銀監(jiān)、證監(jiān)兩套方案齊頭并進(jìn) 123第六節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 124一、房地產(chǎn)市場(chǎng)大門(mén)已向保險(xiǎn)資金敞開(kāi) 124二、保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)影響 126三、地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)在實(shí)際操作過(guò)程中存在的下問(wèn)題 127第七節(jié) 2009年外資進(jìn)入狀況 129一、外資進(jìn)入整體情況 129二、房地產(chǎn)領(lǐng)域吸引外資政策變動(dòng) 130第六章 2009年我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)狀況分析 131第一節(jié) 2009我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析 131一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長(zhǎng)情況分析 131二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析 132第二節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析 136一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析 136二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析 139三、房地產(chǎn)金融行業(yè)安全性分析 140第七章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析 144第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析 144一、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比情況 144二、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源對(duì)比情況 146第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)運(yùn)行主要省市比較分析 152一、北京 152二、上海 153三、江蘇 154四、浙江 155五、廣東 156六、遼寧 157第八章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代表分析 159第一節(jié) 建設(shè)銀行 159第二節(jié) 中誠(chéng)信托 160一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 161二、中誠(chéng)信托助推上市公司借道股權(quán)收購(gòu)拿地 162第三節(jié) 摩根士丹利房地產(chǎn)基金 162一、投資路線 163二、遭遇“地產(chǎn)門(mén)” 165第四節(jié) 平安保險(xiǎn) 165第九章 房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 167第一節(jié) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述 167一、定義 167二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因 167第二節(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)金融行業(yè)主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn) 168一、2010年以來(lái)幾項(xiàng)嚴(yán)厲政策 169二、未來(lái)政策趨勢(shì) 174三、房地產(chǎn)金融行業(yè)選擇 176第十章 房地產(chǎn)金融行業(yè)投資建議 177第一節(jié) 總體信貸建議 177一、關(guān)注類(lèi)貸款 178二、放棄的貸款 179第二節(jié) 區(qū)域貸款建議 179第三節(jié) 具體建議 180一、行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況整體有所改善，三項(xiàng)目費(fèi)用降低 180二、一季度業(yè)績(jī)有較好增長(zhǎng)，關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障公司 182第四節(jié) 股票債券 183第五節(jié) 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 187附 表表1 金融行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)分類(lèi) 1表2 2009年地王前十名比較 8表3 2009年以來(lái)各地總價(jià)地王前十名 8表4 2009地王一覽 9表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì) 12表6 09年鼓勵(lì)政策一覽 13表7 2009年12月起收緊政策匯總 15表8 2010年國(guó)家房市調(diào)控政策與07年的對(duì)比： 29表9 08年以來(lái)主要房地產(chǎn)政策 40表10 2009年主要房企新增銀行授信情況 44表11 2009年房地產(chǎn)行業(yè)主