某某城市房地產(chǎn)營(yíng)銷策略分析(文件)
【正文】 才有可能達(dá)到預(yù)期的開(kāi)發(fā)目標(biāo)?！ 〉诙€(gè)層次：“一級(jí)城市或中心城市”，市區(qū)人口在500萬(wàn)—1000萬(wàn)左右。 由于超級(jí)城市與一級(jí)城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級(jí)城市開(kāi)發(fā)?！ ≡谶@種情況下，只有擁有自己的商業(yè)店鋪，才能養(yǎng)活全家，并使下一代能有更好的生活機(jī)會(huì)與發(fā)展機(jī)會(huì)。商業(yè)街、商業(yè)中心、購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街、文化生活廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生?！ 〉谒募?jí)人口流動(dòng)形式：全國(guó)、世界各地人口流向：超級(jí)都市 這一流動(dòng)不僅是國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)，國(guó)外也將有大量人口流向超級(jí)都市，使之成為國(guó)際化大型都市；從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。 、三級(jí)城市商業(yè)的幾個(gè)特點(diǎn) 二、三級(jí)城市商業(yè)發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ，且只有一個(gè)商業(yè)中心(規(guī)模)。商業(yè)面積供應(yīng)往往容易過(guò)剩?！ ?租金)?！ ∮捎诔鞘斜容^小，他們對(duì)于城市已經(jīng)相當(dāng)了解，對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)往往超過(guò)了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡(jiǎn)單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復(fù)雜，很難做出比較準(zhǔn)確的判斷。 對(duì)于城市的特點(diǎn)、城市的文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以及城市的未來(lái)規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場(chǎng)需求?！ 〉诙?，產(chǎn)品定位。而如何做好商業(yè)街，這就是前期概念設(shè)計(jì)的關(guān)鍵?！ 〉谒模瑑r(jià)格定位?！ 〉谖澹顿Y人與租賃人定位。要與這個(gè)城市的文化與習(xí)慣相符合，過(guò)于概念化的設(shè)計(jì)，往往使項(xiàng)目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等。二、三級(jí)城市的城市擴(kuò)展與城市發(fā)展充分顯示了該城市新的商業(yè)形態(tài)的形成，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，是成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。城市里發(fā)生一件事很容易被人傳播與知道?！ 「拍钤O(shè)計(jì)一定要從商業(yè)專業(yè)角度進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，充分考慮未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者使用的需要。由于商業(yè)的特點(diǎn),每個(gè)位置的租金水平都會(huì)有所差異的，從而每個(gè)位置的售價(jià)也有不同。即商業(yè)總規(guī)模大小，商鋪的面積大小。相當(dāng)關(guān)鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。定位主要有以下幾方面考慮： 第一，總體定位。(售價(jià)) 二、三級(jí)城市的人們對(duì)商鋪的售價(jià)比較敏感，主要是可類比的項(xiàng)目與價(jià)格，影響人們的高期望值判斷。作為開(kāi)發(fā)者必須考慮清晰?！ ￠_(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)位置、商圈很敏感，往往離開(kāi)商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營(yíng)便面臨挑戰(zhàn)?！ ?面積)?！ ∵@一漸變過(guò)程必然使省會(huì)級(jí)城市商業(yè)布局走向國(guó)際化，形成更加現(xiàn)代的國(guó)際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。據(jù)調(diào)查，中國(guó)10年內(nèi)，地級(jí)人口將每年有8%10%以上的增長(zhǎng)速度。 第三個(gè)層次：二級(jí)城市，市區(qū)人口在100萬(wàn)—500萬(wàn)之間，主要是地級(jí)城市。這兩類城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與中心城市有著明顯的區(qū)別。項(xiàng)目所在位置商業(yè)條件，其中包括：商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)規(guī)模、商業(yè)產(chǎn)值、平均價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面。是不同意版主的意見(jiàn)；而是不同的地方有不同的方式。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心目標(biāo)是：在項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)下追求利潤(rùn)最大化。實(shí)事求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，中小城市也有中小城市推廣的優(yōu)勢(shì)條件。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛?jì)劃、促銷計(jì)劃等大量的工作都牽扯到財(cái)務(wù)預(yù)算問(wèn)題，因此只有你充分了解了財(cái)務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來(lái)做推廣，這叫量力而行，打有計(jì)劃的仗。因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能否符合市場(chǎng)需求特征是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)需求特征，然后根據(jù)市場(chǎng)需求特征來(lái)設(shè)計(jì)符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營(yíng)銷大環(huán)境的重要問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)以上的專項(xiàng)研
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