某某城市房地產(chǎn)營銷策略分析-文庫吧資料
2025-06-23 08:07本頁面
【正文】 優(yōu)勢條件。第四，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛媱?、促銷計劃等大量的工作都牽扯到財務(wù)預(yù)算問題，因此只有你充分了解了財務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來做推廣，這叫量力而行，打有計劃的仗。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)完美的。因此產(chǎn)品的設(shè)計能否符合市場需求特征是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過專業(yè)的市場調(diào)研，分析市場需求特征，然后根據(jù)市場需求特征來設(shè)計符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。有些開發(fā)總是在建筑方案確定后才找策劃公司來做推廣，實(shí)際上這是一個很大的錯誤。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項(xiàng)目做一個合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。首先市場摸底，做好樓盤角色定位工作。偉人說過的“具體情況具體分析”，放到地產(chǎn)營銷上亦是至理名言。 因此，對開發(fā)商而言，在中小城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目要特別注意五點(diǎn)：一是要算準(zhǔn)開發(fā)周期，最保險的方法是將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成；二是要做好充分的市場調(diào)查，更要做好民間訪查，這不僅涉及項(xiàng)目和產(chǎn)品定位，也關(guān)系到營銷方式；三是廣告推廣一定要結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，大城市賣期房和炒概念的手法在這里如不能合理運(yùn)用，或許會碰得頭破血流，假如在一個從來沒有見過和住過配套齊全和物業(yè)管理封閉小區(qū)的小城，你吹的越玄他越心理沒底，眼見為實(shí)和身臨其境才是比較恰當(dāng)?shù)牟俦P思路；四是在營銷過程中口碑相傳的影響力很大；五是民間信用超過商業(yè)信用甚至法律信用。地產(chǎn)大佬潘石屹說過“賺錢是商人的道德”，我們認(rèn)為：錢要賺，名聲也要賺；今天賺到的好名聲，其實(shí)也是為了明天賺更多的錢！ 中小城市房地產(chǎn)開發(fā)具備一些明顯的優(yōu)勢：一是土地、稅收等政策優(yōu)惠，綜合成本低；二是機(jī)會成本小，有時依靠政府支持，一些重要部門（稅務(wù)、電信、銀行等）和壟斷型企業(yè)單位的團(tuán)體訂購就能消化掉可觀的銷售任務(wù)。一般來說，開發(fā)商在一個三線城市做出一個比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開發(fā)商的品牌，為其下一個項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。搞好與當(dāng)?shù)卣椭鞴懿块T及媒體之間關(guān)系的重要性就更毋須多言了。由于城市幅員的狹小，小城市的人們大多相互認(rèn)識，在三線城市真可謂抬頭不見低頭見，城東發(fā)生點(diǎn)什么事當(dāng)天城西的人就能馬上知道。所謂的看人說話，其實(shí)就是找到“共同語言”。反觀，另一當(dāng)?shù)劁N售人員，用半生不熟夾雜著濃重本地方言的普通話卻能介紹的頭頭是道，客戶更是面帶微笑，聽的津津有味。后來有一次筆者親眼目睹了他同客戶的談判過程，終于明白了其中的原由。 第五，銷售說辭的地方性。這就是人們觀念的差異，也就決定了人們對新鮮事物的接受程度和能力。但在三線城市你必須充分考慮人們的審美習(xí)性和接受能力。由于人們觀念的滯后和思想開放程度的差異，決定了三線城市人們對廣告接受的差異和認(rèn)可度。因此在三線城市必須根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群具體情況選擇恰當(dāng)?shù)膹V告投放途徑。事實(shí)求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢條件，可以說在三線城市發(fā)放宣傳單頁和樹立視覺沖擊力較強(qiáng)的戶外廣告成了最行之有效的信息傳播途徑，成為直達(dá)目標(biāo)客戶群的最佳選擇。推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。報紙也成了樓盤廣告的首選媒體。 第三，“合情合理”的傳播途徑。就是因?yàn)槿狈@方面的了解，即使去了解了，由于時間和精力的關(guān)系也不會很深入。這一條是操盤成功與否的先決條件，它決定了以后整個銷售策略是否能夠順利執(zhí)行，是否能夠達(dá)到預(yù)期的理想目標(biāo)。畢竟樓市領(lǐng)軍者和跟隨者是兩種截然不同的操盤方式
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