【正文】 莊園 銀河 〃 中央公園 德式風(fēng)格 中式現(xiàn)代 西班牙風(fēng)格 意大利托斯卡納 中式現(xiàn)代 風(fēng)格 分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 臨沂市場(chǎng)上的花園洋房風(fēng)格以 歐系風(fēng)格 為主，其中以英倫風(fēng)格及法式風(fēng)格居多。 花園洋房均價(jià)在 48006000元 /㎡ 之間，首層單價(jià)在 60007500元 /㎡ 之間，預(yù)計(jì)臨沂花園洋房在 12年內(nèi)均價(jià)突破 7000元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間（元 /㎡ ） 0 4000 5000 6000 7000 洋房項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì) 8000 首層（帶院子） 平層總價(jià) 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 城市主人 開元香舍里 價(jià)格 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、花園洋房?jī)r(jià)格分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023514認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì) 7月開盤，一批次及剩余房源總量在 ㎡ 未來 12年洋房產(chǎn)品供應(yīng)仍較大，預(yù)計(jì)至少有 60萬㎡ 的供應(yīng)量，但隨第 二 階段的開發(fā)，洋房產(chǎn)品在市場(chǎng)供應(yīng)所占比重將會(huì)逐步降低 供應(yīng)項(xiàng)目： 時(shí)間 20234一期開盤，目前洋房售罄，未來還有 9棟多層，建面約為 6萬㎡ 202318一期開盤，目前在售一期洋房 3棟，約為 ，未來還有 4棟洋房，建面約為 規(guī)劃未定，預(yù)計(jì) 11年下半年面世，預(yù)計(jì)體量在 6萬左右 20231219開盤，目前一期 8棟共 ，目前存量 ，還剩約 4萬未推 東來尚城約 4萬㎡的花園洋房潛在供應(yīng)，預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，新港龍庭 7棟洋房，體量約 3萬 2023 2023 2023 香醍榮府 2023 2023 秀水灣 濱河新天地 國(guó)鑫 〃 理想家、銀河中央公園 圣蘭菲諾 意林小鎮(zhèn) 東來尚城、新港龍庭 城市主人 秀水雅苑 紫荊城 預(yù)計(jì) 9月推向市場(chǎng)，洋房總建面在 8萬左右 預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，規(guī)劃有 18棟洋房，建面約為 10萬㎡ 202303開盤，已售多層 5萬㎡，電梯洋房推出 ㎡，目前剩余 ㎡ 202319開盤，現(xiàn)售存量 ，目前認(rèn)籌洋房 5棟，總建面為 2萬㎡預(yù)計(jì) 7月份推出。 三、花園洋房供求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。該區(qū)憑借不可比擬的濱河水景，獨(dú)樹一臶，定會(huì)繼續(xù)引領(lǐng)濱水宜居新生活。 濱河沿線 次中心區(qū)（主要沿濱河大道為中心） 項(xiàng)目多為中高檔，價(jià)格一路飚紅。項(xiàng)目包括 ：沂龍灣、香醍榮府等。 理想 〃 家 銀河中央花園 圣蘭菲諾 沂龍灣 城市主人 香舍里 香醍榮府 時(shí)代莊園 奧林匹克 世紀(jì)新筑 意林小鎮(zhèn) 金泰華城 紫荊城 東來尚城 帕緹歐 塞納河畔 濱河陽(yáng)光 新港龍庭 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 售罄項(xiàng)目 區(qū)域 特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河?xùn)|板塊的濱河一線，城西板塊除金泰華城項(xiàng)目外，其他供應(yīng)項(xiàng)目較少。 二、花園洋房區(qū)域特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年之前，河?xùn)|房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于自然發(fā)展階段，房地產(chǎn)相對(duì)落后，建筑質(zhì)量較差，幾無洋房。 市中土地比較稀缺，住宅物業(yè)類型以高層為主，花園洋房產(chǎn)品較為罕見， 08年 11月開元帕緹歐入市填補(bǔ)了老城區(qū)洋房市場(chǎng)的空白，但供應(yīng)套數(shù)僅為 125套，銷售奇快在地產(chǎn)界可謂曇花一現(xiàn)，今后老城區(qū)洋房產(chǎn)品將更加稀缺?；▓@洋房的生長(zhǎng)環(huán)境較為苛刻，大多誕生在城市發(fā)展規(guī)劃的主流區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)質(zhì)的明顯地段。 2023 2023 花園洋房的誕生 花園洋房調(diào)整期 花園洋房成熟期 臨沂花園洋房市場(chǎng)的發(fā)展可以劃分為三個(gè)階段：誕生階段、調(diào)整階段、成熟階段 發(fā)展 綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 代表作品： 沂龍灣 〃 御園二期、開元香舍里、紫荊城、中國(guó)鐵建 〃 東來尚城、香醍榮府、沂龍灣潤(rùn)園、銀河中央公園、國(guó)鑫理想家、圣蘭菲諾等。 代表作品： 聯(lián)合世紀(jì)新筑、濱河陽(yáng)光、城建時(shí)代莊園 具體特征： 洋房的基本元素缺失，退臺(tái)運(yùn)用不足，立面單調(diào)。 一、花園洋房發(fā)展綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 六、 2023年臨沂市普通住宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從 2023 年臨沂房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)績(jī) TOP10 排名來看，前三名分別是魯商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、恒大地產(chǎn)，本土僅有天元集團(tuán)和開元集團(tuán)上榜。價(jià)格戰(zhàn)四起，在市場(chǎng)低迷，上門量嚴(yán)重下滑情況下，開發(fā)商打出超低起價(jià)、高折扣等廣告宣傳，市場(chǎng)被激活，人氣劇增，帶動(dòng)銷售 。 2. 價(jià)格策略靈活多樣，刺激市場(chǎng)回暖 2023年開發(fā)商面對(duì)低迷市場(chǎng)環(huán)境，果斷采取靈活價(jià)格策略，刺激市場(chǎng)回暖。 1. 剛需托市，先抑后揚(yáng)，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì) 2023 年全年普通住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)量為 30451 套、 萬平米，成交量為 23516 套、 萬平米，面積同比上漲 %和 %，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：迪尚御園、恒大綠洲、冠亞星城、萊茵國(guó)際、伊麗莎白東岸、中科印象等項(xiàng)目。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：錦繡外灘、紫荊城、鳳舞明珠、怡?；▓@、中國(guó)鐵建 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：金泰華城、臺(tái)灣城、城建 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：汀香郡、柳溪美廬、意林小鎮(zhèn)、濱河陽(yáng)光、怡和名居、月瀾錦程、沂州花園、愛倫坡高層、瀾泊灣、金猴 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年住宅濱河板塊 區(qū)域概述 濱河板塊在售項(xiàng)目 18 個(gè)， 2023 年總供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 %；新增供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 %；成交量為 ，同比上升 %；年底報(bào)盤均價(jià)為 5448元 /平米，同比上升%。本年內(nèi)市中板塊新增項(xiàng)目主要有華苑中天、江南映象和金域蘭園。 五、 2023年住宅各區(qū)域市場(chǎng)供求情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、 2023年住宅成交價(jià)格結(jié)構(gòu)分析 價(jià)格分析 從 2023 年 2023 年各單價(jià)區(qū)間成交量比例分析表中看出，住宅成交單價(jià)區(qū)間集中在 40005000 元之間，并且 50006000 元單價(jià)區(qū)間所占比重增大。河?xùn)|板塊和經(jīng)開區(qū)由于配套不完善等因素的影響，開發(fā)檔次一直較低，價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他板塊。市中板塊價(jià)格出現(xiàn)了回落，但是隨著舊城改造工程的啟動(dòng)，未來價(jià)格上漲空間較大。 從區(qū)域上來看，北城新區(qū)是均價(jià)最高的區(qū)域，年末北城新區(qū)均價(jià)為 5500 元 /平米，比年初下滑 %，一方面高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格戰(zhàn)頻出，另一方面剛需產(chǎn)品低價(jià)入市。上半年市場(chǎng)信心不足，項(xiàng)目多低價(jià)位入市，另有部分項(xiàng)目折扣較大，市場(chǎng)整體均價(jià)出現(xiàn)下滑。 四、價(jià)格分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 五、 2023年住宅各物業(yè)類型成交情況 成交分析 從各物業(yè)類型成交情況看，高層物業(yè)成交 15188 套， 萬平米，面積占到總成交量的 64%，成交量最大；普通多層物業(yè)成交 4070 套、 萬平米，面積占到總成交量的 16%；洋房物業(yè)成交 2509 套、 萬平米，位列第三；小高層物業(yè)成交最少，面積僅占總成交量的 7%。目前臨沂市場(chǎng)客戶以剛需為主，市場(chǎng)成交多以三居室和二居室為主。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。鳳凰城、威特天元廣場(chǎng)、濱江中央華府、沂景華庭等。北城名居、恒大華府、瀾泊灣、沂州花園、香醍榮府等。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從二季度開始市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，供應(yīng)量和成交量逐月上升，成交率走高。 二、 2023年住宅月度供求關(guān)系變化 成交分析 從整體來看， 2023 年臨沂市場(chǎng)住宅供應(yīng)和需求保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，成交率大部分時(shí)間保持在 20%以上， 10 月突破 30%。 2023 年市場(chǎng)部分供應(yīng)和需求受到抑制， 2023 年下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，供應(yīng)放量，購(gòu)房者信心提升，首置和首改等剛性需求集中釋放，市場(chǎng)成交量大幅攀升。 三、成交分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年住宅供應(yīng)總量和區(qū)域分布 供應(yīng)分析 各物業(yè)類型新增供應(yīng)： 從各物業(yè)類型新增供應(yīng)情況看，高層物業(yè)新增供應(yīng) 15417 套， 萬平米，面積占到總供應(yīng)的 65%，供應(yīng)量最大；普通多層物業(yè)新增供應(yīng) 3683 套、 萬平米，面積占到新增供應(yīng)總量的15%；洋房物業(yè)新增供應(yīng) 2620 套、 萬平米，位列第三；小高層物業(yè)新增供應(yīng)最少，面積僅占新增供應(yīng)總量的 7%。 一、 2023年住宅新增供應(yīng)和區(qū)域分布 供應(yīng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北城名居、沂州花園、汀香郡、意林小鎮(zhèn)等；濱河板塊新增供應(yīng)位列第二，新增 4532 套， 萬平米，面積占全年新增供應(yīng)的 19%，本年新面市項(xiàng)目有威特天元廣場(chǎng)、博雅新苑、濱江中央華府、錦繡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從新開盤和加推項(xiàng)目數(shù)量上來看，2023 年全年有 72 個(gè)項(xiàng)目開盤或加推新房源，其中新入市項(xiàng)目 39個(gè)。 一、 2023年住宅新增供應(yīng)和區(qū)域分布 供應(yīng)分析 月度新增供應(yīng)變化： 2023 年市場(chǎng)以新增房源為主，新增供應(yīng)呈逐月遞增的趨勢(shì)。 2023年受政策影響，市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮， 2023 年市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，同時(shí)行規(guī)推動(dòng)開發(fā)節(jié)奏提速，新項(xiàng)目大量入市，市場(chǎng)主流大盤頻繁推貨，全年新增貨量較 2023 年大幅上升。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各套型供應(yīng)情況： 從各套型供應(yīng)情況看，市場(chǎng)以三居室的供應(yīng)量最大，供應(yīng)17091 套， 萬平米，面積占總供應(yīng)的 57%；二居室其次，供應(yīng) 8128 套、 萬平米，面積占總供應(yīng)的 20%；四居室供應(yīng) 2328 套、 萬平米，位列第三；其余套型供應(yīng)量較少。 北城新區(qū)一直是市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域， 2023 年更成為市場(chǎng)最搶眼的區(qū)域，新項(xiàng)目頻出，區(qū)域住宅供應(yīng)量占據(jù)市場(chǎng)半壁江山； 2023 年多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目集中放量，帶動(dòng)區(qū)域供應(yīng)量大幅上升； 2023 年經(jīng)開區(qū)脫離河?xùn)|板塊自成一區(qū)，市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，品牌開發(fā)商恒大地產(chǎn)落戶經(jīng)開區(qū)，區(qū)域市場(chǎng)的質(zhì)和量提升迅速；河?xùn)|板塊新項(xiàng)目較少，以消化存量房源為主；城西板塊入市新項(xiàng)目體量較小，不足以滿足區(qū)域市場(chǎng)需求； 2023 年市中板塊有新面市項(xiàng)目，但老城區(qū)寸土寸金，地塊狹小，體量較小，值得關(guān)注的是今年是舊城改造開啟之年，多個(gè)片區(qū)拆遷完成，預(yù)計(jì)未來幾年市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)大幅上升。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、 2023年住宅供應(yīng)總量和區(qū)域分布 供應(yīng)分析 月度供應(yīng)總量變化： 2023 年市場(chǎng)全年保持穩(wěn)定推貨， 13 月延續(xù)了去年下半年低迷的態(tài)勢(shì)，隨著節(jié)后信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，市?chǎng) “ 以價(jià)換量 ” 的促銷手段取得一定成效，4 月分開始市場(chǎng)出貨量逐步加大，隨后月份開發(fā)商推盤熱情不減，隨著成交量的攀升，價(jià)格觸底回升。 年度供應(yīng)總量變化 ： 2023 年全年普通住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)量為 30451 套， 萬平米，同比增長(zhǎng) %和%。 市場(chǎng)綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023 年全年市場(chǎng)整體成交量為23516 套， 萬平米。 2023 年，臨沂普通住宅市場(chǎng)依然保持“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，全年供應(yīng)量和成交量基本保持逐月遞增的 趨勢(shì)，上半年市場(chǎng)“以價(jià)換量”價(jià)格下滑，下半年市場(chǎng)回暖價(jià)格翹尾，全年價(jià)格保持微漲。 第四部分 2023年臨沂普通住宅分析 ?市場(chǎng)綜述 ?供應(yīng)分析 ?成交分析 ?價(jià)格分析 ?2023年臨沂市普通住宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一期中央商務(wù)區(qū)商服用地陸續(xù)放量，柳青河、祊河沿線等地塊陸續(xù)推出，開發(fā)商拿地?zé)崆橹辉霾粶p，北城新區(qū)全年成交量占據(jù)市場(chǎng)的半壁江山，且區(qū)域土地成交率為 93%。北城新區(qū)、蘭山區(qū)和羅莊區(qū)三大區(qū)域成交向好，各區(qū)域成交率均超過 80%；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、河?xùn)|區(qū)兩大區(qū)域土地成交較為低迷，成交率均低于 40%。從市場(chǎng)供需表現(xiàn)來看，今年土地成交率 %，較 2023 年下滑明顯。 1. 2023 年臨沂市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨穩(wěn) 2023 年臨沂市土地供應(yīng)量為 萬平米，同比上漲 %；土地成交量為 萬平米，同比下降 %。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)土地樓面地價(jià)小幅下降，分別為 元 /平米、 元 /平米。北城新區(qū)成交地塊中，商服用地規(guī)劃容積率普遍較高，從來拉低了區(qū)域樓面地價(jià)，為 元 /平米。 二、臨沂土地成交樓面價(jià)格分析 價(jià)格分析 區(qū)域土地成交樓面價(jià)格： 從各區(qū)域的樓面地價(jià)來看，蘭山區(qū)仍是各區(qū)域之首，為 元 /平米，但相對(duì)去年大幅下降，降幅為 %。 年度 成交樓面價(jià)格對(duì)比： 2023 年，臨沂市成交土地整體樓面地價(jià) 元 /平米，同比下降%；其中居住用地樓面地價(jià) 元 /平米，同比下降 %；商服用地樓面地價(jià) 元 /平米，同比下降 %。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高新區(qū)土地均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，土地均價(jià)分別為 萬元 /畝、 /畝。河?xùn)|區(qū)成交地塊較少，位臵較好，區(qū)域土地均價(jià)為 萬元 /畝，同比上漲 %。今年土地市場(chǎng)整體價(jià)格趨穩(wěn)發(fā)展，高新區(qū)、羅莊區(qū)居住用地價(jià)格明顯上揚(yáng)，帶動(dòng)整體居住用地均價(jià)上升；商服用地價(jià)格下降，主要是因蘭山區(qū)城西片區(qū)、羅莊區(qū)沂河路片區(qū)兩大片區(qū)專業(yè)市場(chǎng)用地成交較多，單價(jià)普遍較低 一、臨沂土地成交均價(jià)分析 價(jià)格分析 區(qū)域土地成交價(jià)格： 北城新區(qū)成交均價(jià)位列各區(qū)域之首，