【正文】 臨沂城市房地產(chǎn)市場研究報告 S （一） 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 （三） 臨沂市土地市場 （二） 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) 目 錄 contents （四） 2023年臨沂市普通住宅 （五） 臨沂花園洋房市場分析 （七） 臨沂專業(yè)市場分析 （八） 臨沂各板塊房地產(chǎn)發(fā)展 （九） 重點開發(fā)商情況 （六） 臨沂別墅市場分析 第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 ?房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 ?商品房施工情況 ?商品房竣工情況 ?商品房銷售面積情況 ?商品房銷售金額情況 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 開發(fā)投資 2023 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。按投資用途分，全年住宅開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，同比增長 %；其它完成投資 25 億元，同比增長33%。 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 商品房 施工 從 2023 年起，臨沂市商品房施工面積保持逐年上漲的趨勢。截止到 2023 年 11 月末，臨沂市商品房施工面積為 萬平米，同比增長 %。 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 商品房 竣工 受前幾年大量商品房項目開工建設的累計影響， 2023 年 111 月份全市商品房竣工面積達到 萬平米，同比增長 %。 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 商品房銷 售面積 從 2023 年臨沂房地產(chǎn)進入快速發(fā)展階段，商品房銷售面積快速上漲。2023 年全市商品房銷售面積為 萬平米，同比增長 %。 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 商品房銷 售金額 臨沂商品房價格近年來保持平穩(wěn)增長，從 2023 年商品房銷售額逐年上升，尤其 2023 年之后保持高速增長。 2023 年 111 月全市商品房銷售金額為 億元，同比上升 %。 第二部分 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) ?臨沂人口 ?GDP及產(chǎn)業(yè)結構 ?固定資產(chǎn)投資 ?居民生活水平和消費 2023 年臨沂市國內生產(chǎn)總值達到 億元，財政收入增勢較好，全市地方財政收入累計完成 ，同比增長分別為 %、 %，全市經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。從產(chǎn)業(yè)結構上看，本年實現(xiàn)了高端高質高效產(chǎn)業(yè)的快速增長，三大產(chǎn)業(yè)融合穩(wěn)定發(fā)展，分別占比為 ::，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高 個百分點。 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) 臨沂人口 2023 年至 2023 年臨沂人口總量穩(wěn)定增長， 2023 年臨沂全市戶籍人口達到1081 萬人，其中三區(qū)（蘭山區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)）人口達到 萬人。 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) GDP及產(chǎn)業(yè)結構 GDP： 自 2023 年起，臨沂市國民生產(chǎn)總值呈逐年上升趨勢， 2023 年國民生產(chǎn)總值達到 億元，同比增長 %。 產(chǎn)業(yè)結構： 2023 年，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長%。三大產(chǎn)業(yè)結構進一步得到優(yōu)化，占比為 ::，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高 個百分點。 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) 固定資產(chǎn)投資 2023 年臨沂市固定資產(chǎn)投資增長較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資運行平穩(wěn)。 2023 年全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 2023 年過億元項目（不含房地產(chǎn)開發(fā)項目） 692 個，同比增加 229 個，完成投資 億元，增長 %。 2023 年房地產(chǎn)投資 億元，占到 %，同比增長 %。 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) 居民生活水平和消費 1. 人均可支配收入與人均消費性支出： 臨沂市人均可支配收入呈逐年上升趨勢， 2023 年前三季度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20758 元，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 10962 元，同比增長 %。 2. 社會消費品零售總額： 2023 年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。其中，城鎮(zhèn)零售額1186 億元，同比增長 %。 第三部分 2023年臨沂市土地市場 ?市場綜述 ?供應分析 ?成交分析 ?價格分析 ?2023年臨沂市普通住宅市場特點分析 2023 年臨沂市土地市場量價趨穩(wěn)，受臨沂市整體規(guī)劃和發(fā)展布局影響，各區(qū)域土地市場供需表現(xiàn)冰火 兩重天，北城新區(qū)成交占據(jù)了市場的半壁江山，蘭山區(qū)、羅莊區(qū)成交向好，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、河東區(qū)土地成交 表現(xiàn)低迷。 市場綜述 本報告是嚴格保密的。 二、供應分析 本報告是嚴格保密的。 年度供應總量變化 ： 2023 年至 2023 年，臨沂市土地供應呈逐年上漲的趨勢。 2023 年開始，受政策調控因素影響，政府土地供應略顯謹慎，供應面積有所減少。 2023 年，土地供應小幅上行，全年供應居住和商服用地共 143宗，供應面積 萬平米，面積同比上漲 %。 2023 年臨沂市市本級全年計劃供應居住和商服用地 萬平米，實際完成計劃量的%。 一、 2023年臨沂土地供應量 供應分析 季度供應總量變化： 2023 年第一季度供應土地 39 宗，供應面積 萬平米；第二季度供應土地 34 宗，供應面積；第三季度供應土地 29 宗，供應面積 萬平米；第四季度供應土地 41 宗，供應面積 。第一季度為本年度土地供應的高潮期，二、三季度土地供應相對平穩(wěn)，為沖刺全年土地供應計劃，第四季度土地市場加速放量。 本報告是嚴格保密的。 2023 年，臨沂市供應居住用地 79 宗，供應面積 萬平米，占總供應量的 66%；商服用地供應 64 宗，供應面積 萬平米，占總供應量的 34%。其中居住用地超額完成計劃，商服用地僅完成計劃量的 %。受蘭山區(qū)城西片區(qū)、羅莊區(qū)沂河路片區(qū)等專業(yè)市場集中放量的影響，本年度商服用地供應比例較 2023 年大幅提升。 二、 2023年臨沂土地供應結構 供應分析 本報告是嚴格保密的。 2023 年，臨沂市土地供應最大的區(qū)域為北城新區(qū)，供應面積 萬平米，占總供應面積的 40%；其次為蘭山區(qū)，供應面積 萬平米，占總供應面積的 19%；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和羅莊區(qū)分列第三、第四，供應面積分別為 萬平米、 萬平米；河東區(qū)供應面積為 萬平米；高新區(qū)供應最少，僅為 萬平米。 2023 年，臨沂市土地市場的供應重點依然為北城新區(qū)。北城新區(qū)今年建設重點為完善一期，規(guī)劃二期，一期中央商務區(qū)商服用地陸續(xù)放量，柳青河沿線、祊河沿線等地塊持續(xù)推出，北城新區(qū)成為土地市場供應的絕對主力區(qū)域。蘭山區(qū) 2023 年確定為舊城改造年，拆遷改造用地放量明顯。羅莊區(qū)近期規(guī)劃打造沂河路城市副中心，本年度沂河路周邊區(qū)域土地供應保持高位。 三、 2023年臨沂土地區(qū)域供應情況 供應分析 本報告是嚴格保密的。 三、成交分析 本報告是嚴格保密的。 年度成交總量變化： 2023 年，臨沂市居住和商服用地共成交 113 宗，成交面積 萬平米，同比減少 %。延續(xù) 2023 年四季度的市場低迷態(tài)勢，本年度一季度開發(fā)商拿地謹慎，土地成交慘淡；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)因其目前區(qū)位優(yōu)勢不明顯，全年未成交地塊占比較高；受年初市場大環(huán)境影響，今年土地流拍創(chuàng)新高，流拍土地共計 。據(jù)統(tǒng)計截至 2023 年底， 2023 年、 2023 年成交地塊中，約有 70%已開工建設，未開工面積不足 500 萬平米。 一、 2023年臨沂土地成交量 成交分析 季度成交總量變化： 2023 年第一季度成交居住和商服用地共 25 宗，成交面積 萬平米；第二季度成交土地 28 宗，成交面積 萬平米；第三季度成交土地 28 宗，成交面積 萬平米；第四季度成交土地 32 宗，成交面積 萬平米。受前期宏觀政策調控影響，本年度第一季度房產(chǎn)市場表現(xiàn)慘淡，開發(fā)商拿地謹慎，土地市場成交低迷。隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，土地成交明顯轉好。 本報告是嚴格保密的。 2023 年，臨沂市成交居住用地 60 宗，成交面積 萬平米，占總成交面積的 67%；成交商服用地 53 宗，成交面積 萬平米，占總成交面積的 33%。受供應結構影響，本年度商服用地成交比例也上升明顯。 二、 2023年臨沂土地成交結構 成交分析 本報告是嚴格保密的。 2023 年，臨沂市土地成交最大的區(qū)域為北城新區(qū)，成交面積 萬平米，占總成交面積的 49%；其次為蘭山區(qū)，成交面積 萬平米，占總成交面積的 21%；羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位列第三、第四，成交面積分別為 萬平米、 萬平米；高新區(qū)成交面積為 萬平米，河東區(qū)成交最少，僅為 萬平米。 2023 年，臨沂市土地市場的成交區(qū)域集中在北城新區(qū)、蘭山區(qū)和羅莊區(qū)，其中北城新區(qū)土地成交占據(jù) 了半壁江山。近幾年，北城新區(qū)開發(fā)進度持續(xù)推進，發(fā)展前景日趨凸顯，開發(fā)商拿地熱情只增不減。同時，蘭山區(qū)舊城改造步伐加快，部分優(yōu)質地塊相繼推出，帶動區(qū)域土地成交。羅莊區(qū)沂河路升級改造趨勢明顯，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺。 三、 2023年臨沂土地區(qū)域成交情況 成交分析 本報告是嚴格保密的。 2023 年成交的土地將在未來幾年形成約 1345 萬平米的商品房潛在供應。北城新區(qū)潛在供應量最大，為 萬平米，占總供應量的 62%；蘭山區(qū)潛在供應 萬平米，占總供應量的 16%；羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位列第三、第四，潛在供應為 萬平米、 萬平米；未來河東區(qū)和高新區(qū)潛在商品房供應較少。 四、 2023年區(qū)域土地成交潛在供應 成交分析 本報告是嚴格保密的。 四、價格分析 本報告是嚴格保密的。 年度 成交均價對比： 2023 年，臨沂市成交土地整體均價為 萬元 /畝，同比增長 %；其中居住用地成交均價 /畝，同比增長 %；商服用地成交均價 萬元 /畝，同比降 %。今年土地市場整體價格趨穩(wěn)發(fā)展，高新區(qū)、羅莊區(qū)居住用地價格明顯上揚，帶動整體居住用地均價上升；商服用地價格下降，主要是因蘭山區(qū)城西片區(qū)、羅莊區(qū)沂河路片區(qū)兩大片區(qū)專業(yè)市場用地成交較多，單價普遍較低 一、臨沂土地成交均價分析 價格分析 區(qū)域土地成交價格： 北城新區(qū)成交均價位列各區(qū)域之首，為 萬元 /畝，與去年基本持平。蘭山區(qū)緊隨其后，土地均價為 萬元 /畝，蘭山區(qū)成交地塊多集中在城西片區(qū)等相對偏遠區(qū)域，故今年區(qū)域價格下滑明顯，降幅達 %。河東區(qū)成交地塊較少，位臵較好，區(qū)域土地均價為 萬元 /畝，同比上漲 %。羅莊區(qū)土地均價為 萬元 /畝，該片區(qū)成交地塊多集中在沂河路沿線，區(qū)域成交價格明顯上揚，同比上漲 %。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新區(qū)土地均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，土地均價分別為 萬元 /畝、 /畝。 本報告是嚴格保密的。 年度 成交樓面價格對比： 2023 年，臨沂市成交土地整體樓面地價 元 /平米，同比下降%；其中居住用地樓面地價 元 /平米，同比下降 %；商服用地樓面地價 元 /平米，同比下降 %。 2023 年，除 河東區(qū)、羅莊區(qū)樓面地價呈現(xiàn)上漲趨勢外，其他各區(qū)域均出現(xiàn)明顯下降，從而拉低了臨沂土地市場整體樓 面地價。 二、臨沂土地成交樓面價格分析 價格分析 區(qū)域土地成交樓面價格： 從各區(qū)域的樓面地價來看，蘭山區(qū)仍是各區(qū)域之首，為 元 /平米，但相對去年大幅下降，降幅為 %。河東區(qū)位列第二，本年度樓面地價漲幅高達 %，一躍達到 元 /平米。北城新區(qū)成交地塊中，商服用地規(guī)劃容積率普遍較高，從來拉低了區(qū)域樓面地價，為 元 /平米。羅莊區(qū)樓面地價漲幅明顯，上漲 %，達到 元 /平米。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)土地樓面地價小幅下降，分別為 元 /平米、 元 /平米。 本報告是嚴格保密的。 1. 2023 年臨沂市土地市場量價趨穩(wěn) 2023 年臨沂市土地供應量為 萬平米，同比上漲 %；土地成交量為 萬平米，同比下降 %。本年度成交土地均價為 萬元 /畝，小幅上漲 %；成交土地樓面地價為 元 /平米，同比下降 %。從市場供需表現(xiàn)來看，今年土地成交率 %，較 2023 年下滑明顯。 2. 2023 年臨沂土地市場各區(qū)域供需表現(xiàn)冰火兩重天 2023 年，從各區(qū)域土地市場供需表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)出明顯的冰火兩重天的發(fā)展態(tài)勢。北城新區(qū)、蘭山區(qū)和羅莊區(qū)三大區(qū)域成交向好，各區(qū)域成交率均超過 80%；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、河東區(qū)兩大區(qū)域土地成交較為低迷，成交率均低于 40%。 3. 北城新區(qū)依然為本年度臨沂市場土地供應和成交的熱點區(qū)域 2023 年初，臨沂市十二五規(guī)劃重點強調城市近期主要向北發(fā)展，并確定北城新區(qū)今年建設重點為完善一期，規(guī)劃二期，北城新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢完美呈現(xiàn)。一期中央商務區(qū)商服用地陸續(xù)放量，柳青河、祊河沿線等地塊陸續(xù)推出，開發(fā)商拿地熱情只增不減，北城新區(qū)全年成交量占據(jù)市場的半壁江山，且區(qū)域土地成交率為 93%。 六、 2023年臨沂市土地市場特點分析 本報告是嚴格保密的。 第四部分 2023年臨沂普通住宅分析 ?市場綜述 ?供應分析 ?成交分析 ?價格分析 ?2023年臨沂市普通住宅市場特點分析 本報告是嚴格保密的。 一、市場綜述 本報告是嚴格保密的。 2023 年，臨沂普通住宅市場依然保持“量升價穩(wěn)”的態(tài)勢，全