【文章內容簡介】 是嚴格保密的。 1. 剛需托市，先抑后揚，整體呈現平穩(wěn)上升的態(tài)勢 2023 年全年普通住宅市場整體供應量為 30451 套、 萬平米，成交量為 23516 套、 萬平米，面積同比上漲 %和 %，市場整體呈現平穩(wěn)上升的態(tài)勢。 2023 年年底，在政策高壓之下，購房者觀望情緒濃厚，市場陷入低迷狀態(tài)，這種局面延續(xù)至 2023 年一季度，之后市場轉好，并持續(xù)回暖，供應量和成交量持續(xù)攀升，尤其四季度表現搶眼。 2. 價格策略靈活多樣，刺激市場回暖 2023年開發(fā)商面對低迷市場環(huán)境，果斷采取靈活價格策略，刺激市場回暖。低首付策略風靡，眾多剛需項目為挖掘市場需求，紛紛打出 “ 首付一成 ” 、 “ 分期首付 ” 等廣告宣傳，一定程度降低購買門檻。價格戰(zhàn)四起，在市場低迷，上門量嚴重下滑情況下，開發(fā)商打出超低起價、高折扣等廣告宣傳，市場被激活，人氣劇增，帶動銷售 。 3. 開發(fā)商業(yè)績靚麗，外來開發(fā)商瓜分市場 2023 年年初房地產行業(yè)陷入深度調整，開發(fā)商面臨著經營狀況轉差、存貨周轉率和總資產周轉率下降、三項費用攀升削弱盈利能力和存貨減值等威脅，重壓之下，開發(fā)商積極應對，加快去庫存，之后市場回暖，銷量回升，多數開發(fā)商超額完成任務，業(yè)績靚麗。從 2023 年臨沂房地產開發(fā)商業(yè)績 TOP10 排名來看，前三名分別是魯商地產、榮盛發(fā)展、恒大地產，本土僅有天元集團和開元集團上榜。隨著臨沂市房地產的發(fā)展，品牌開發(fā)商云集，其融資能力強、專業(yè)水平高、開發(fā)節(jié)奏快，推動市場快速發(fā)展，本土開發(fā)商的市場份額被快速擠占。 六、 2023年臨沂市普通住宅市場特點分析 本報告是嚴格保密的。 第五部分 臨沂花園洋房市場分析 ?花園洋房發(fā)展綜述 ?花園洋房區(qū)域特征 ?花園洋房供求分析 ?花園洋房價格分析 ?典型案例分析 本報告是嚴格保密的。 一、花園洋房發(fā)展綜述 本報告是嚴格保密的。 2023至今 代表作品 ： 沂龍灣 〃 御園、開元 〃 帕緹歐 具體特征： 退臺基本集中在南面，立面豐富，一二層均帶地下室，堪為國內一線洋房設計理念。 代表作品： 聯(lián)合世紀新筑、濱河陽光、城建時代莊園 具體特征： 洋房的基本元素缺失，退臺運用不足，立面單調。多層與洋房產品概念混淆。 代表作品： 沂龍灣 〃 御園二期、開元香舍里、紫荊城、中國鐵建 〃 東來尚城、香醍榮府、沂龍灣潤園、銀河中央公園、國鑫理想家、圣蘭菲諾等。 具體特征： 洋房設計理念的回歸，并逐漸走向成熟，如今的洋房產品風格更為多元，立面更加豐富，臨沂花園洋房規(guī)逐漸走向成熟。 2023 2023 花園洋房的誕生 花園洋房調整期 花園洋房成熟期 臨沂花園洋房市場的發(fā)展可以劃分為三個階段：誕生階段、調整階段、成熟階段 發(fā)展 綜述 本報告是嚴格保密的。 花園洋房的發(fā)展 —— 區(qū)域線 南北的差異，板塊發(fā)展的差異，資源環(huán)境的差異，政策導向的差異、區(qū)域需求的差異 ……決定了花園洋房產品的開發(fā)必然是一個區(qū)域化運作的行業(yè)?；▓@洋房的生長環(huán)境較為苛刻，大多誕生在城市發(fā)展規(guī)劃的主流區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)質的明顯地段。 北城新區(qū) 老城區(qū) 城西 河東 洋房產品一般誕生于城市的近郊及潛力較大的政務新區(qū)等區(qū)域， 08年 8月首先在北城誕生，代表項目 —— 沂龍灣，如今北城已經成為花園洋房的主要供應區(qū)域，洋房產品遍地開花。 市中土地比較稀缺，住宅物業(yè)類型以高層為主，花園洋房產品較為罕見， 08年 11月開元帕緹歐入市填補了老城區(qū)洋房市場的空白，但供應套數僅為 125套，銷售奇快在地產界可謂曇花一現，今后老城區(qū)洋房產品將更加稀缺。 在城市北拓西進的大形勢下，城西的發(fā)展迎來了它的黃金時期，但多數低層住宅為普通多層，花園洋房較為稀少，未來將成為洋房發(fā)展的重要區(qū)域。 2023年之前，河東房地產市場一直處于自然發(fā)展階段，房地產相對落后，建筑質量較差，幾無洋房。 2023年至今河東區(qū)在規(guī)劃及城市建設上發(fā)展迅速，尤其在瀕河一線涌現出一批高品質樓盤，花園洋房產品將在 2023年三四季度集中放量，進入洋房快速發(fā)展期 發(fā)展 綜述 本報告是嚴格保密的。 二、花園洋房區(qū)域特征 本報告是嚴格保密的。 北城新區(qū)的崛起使得臨沂市場上的花園洋房主要集中在北城新區(qū)，項目多為中高檔產品 ,消化速度較快 臨沂洋房市場目前在售項目 5個，潛在供應項目 9個。 主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河東板塊的濱河一線，城西板塊除金泰華城項目外，其他供應項目較少。 總體來說 ,臨沂市各種景觀資源豐富，特別是水景資源尤為豐富，北城新區(qū)作為潛力巨大的熱點區(qū)域，作為臨沂市的后花園，景觀資源豐富，必定會使花園洋房出現一輪輪新的競爭。 理想 〃 家 銀河中央花園 圣蘭菲諾 沂龍灣 城市主人 香舍里 香醍榮府 時代莊園 奧林匹克 世紀新筑 意林小鎮(zhèn) 金泰華城 紫荊城 東來尚城 帕緹歐 塞納河畔 濱河陽光 新港龍庭 在售項目 潛在項目 售罄項目 區(qū)域 特征 本報告是嚴格保密的。 臨沂花園洋房主要分布在景觀資源豐富的北城中心區(qū)、濱河沿線次中心區(qū)，市中幾無多層 北城中心區(qū)（主要以北城新區(qū)為核心） 多為成熟產品，價格處于王者地位。項目包括 ：沂龍灣、香醍榮府等。 該區(qū)域作為臨沂城市的后花園，隨著市場熱度的增高，價格繼續(xù)遙遙領先。 濱河沿線 次中心區(qū)（主要沿濱河大道為中心） 項目多為中高檔，價格一路飚紅。 項目包括 ：新港龍庭、奧林匹克花園、東來尚城。該區(qū)憑借不可比擬的濱河水景，獨樹一臶，定會繼續(xù)引領濱水宜居新生活。 理想 〃 家 銀河中央花園 圣蘭菲諾 沂龍灣 城市主人 香舍里 香醍榮府 時代莊園 奧林匹克 世紀新筑 意林小鎮(zhèn) 金泰華城 紫荊城 東來尚城 帕緹歐 塞納河畔 濱河陽光 新港龍庭 濱河沿線次中心區(qū) 北城中心區(qū) 區(qū)位 研究 本報告是嚴格保密的。 三、花園洋房供求分析 本報告是嚴格保密的。 尾盤 5700 沂龍灣 〃 御園 5100 沂龍灣 2023年 6月底 5500 4萬 沂龍灣 〃 潤園 —— 5300 5700 4700 5000 價格 一期尾盤 5700 香醍榮府 4萬 3萬 4萬 3萬 3萬 4萬 3萬 2萬 推出量 10月份 —— —— 總計 4800 意林小鎮(zhèn) 10月份 6500 新港龍庭 7月 5500 開元香舍里 7月份 6500 圣蘭菲諾 總計 10月份 5500 銀河中央花園 城市主人 9月 4500 理想家 香醍榮府 9月 4500 東來尚城 金泰華城 9月份 5000 紫荊城 奧林匹克 入市時間 預計價格 項目名稱 消化量 推出量 項目名稱 2023年預計推出量 2023年在售量 2023年市場上洋房只有沂龍灣、帕緹歐兩家， 2023和 2023年兩年花園洋房全面釋放，且呈遞增趨勢， 2023年將達到歷史高量，供需兩旺，百花齊放 供應量04180102030402023年 2023年 2023年 2023年 2023年供應量?如右圖所示，花園洋房未來的供應量呈遞增趨勢，未來市場的競爭壓力加大； ?從目前市場的銷售情況來看，在售的花園洋房銷售情況都較為理想； 20232023年臨沂花園洋房供應走勢 供求 分析 數據截止到 2023年 5月 本報告是嚴格保密的。 2023514認購，預計 7月開盤，一批次及剩余房源總量在 ㎡ 未來 12年洋房產品供應仍較大，預計至少有 60萬㎡ 的供應量，但隨第 二 階段的開發(fā)，洋房產品在市場供應所占比重將會逐步降低 供應項目： 時間 20234一期開盤，目前洋房售罄，未來還有 9棟多層，建面約為 6萬㎡ 202318一期開盤，目前在售一期洋房 3棟，約為 ，未來還有 4棟洋房，建面約為 規(guī)劃未定，預計 11年下半年面世，預計體量在 6萬左右 20231219開盤，目前一期 8棟共 ，目前存量 ，還剩約 4萬未推 東來尚城約 4萬㎡的花園洋房潛在供應，預計 2023年下半年推出，新港龍庭 7棟洋房，體量約 3萬 2023 2023 2023 香醍榮府 2023 2023 秀水灣 濱河新天地 國鑫 〃 理想家、銀河中央公園 圣蘭菲諾 意林小鎮(zhèn) 東來尚城、新港龍庭 城市主人 秀水雅苑 紫荊城 預計 9月推向市場，洋房總建面在 8萬左右 預計 2023年下半年推出，規(guī)劃有 18棟洋房，建面約為 10萬㎡ 202303開盤，已售多層 5萬㎡，電梯洋房推出 ㎡，目前剩余 ㎡ 202319開盤，現售存量 ，目前認籌洋房 5棟，總建面為 2萬㎡預計 7月份推出。 預計 11年下半年，洋房體量 8萬左右，規(guī)劃為“ 4+1” 、“ 5+1” 情景洋房 塞納河畔、聯(lián)合世紀新筑 塞納河畔規(guī)劃未定，體量較大，約 20余萬，世紀新筑剩余存量 3萬左右 沂龍灣 〃 潤園 預計 11年 6月底開盤，供應體量 開元香舍里 2023 推售 分析 數據截止到 2023年 5月 本報告是嚴格保密的。 四、花園洋房價格分析 本報告是嚴格保密的。 洋房面積的主力區(qū)間在 100160㎡ ，躍層在 175250 ㎡ 之間 面積區(qū)間（㎡） 0 50 100 150 200 250 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 洋房項目面積區(qū)間統(tǒng)計 城市主人 躍式 平層 開元香舍里 面積 分析 本報告是嚴格保密的。 花園洋房均價在 48006000元 /㎡ 之間，首層單價在 60007500元 /㎡ 之間，預計臨沂花園洋房在 12年內均價突破 7000元 /㎡ 價格區(qū)間（元 /㎡ ） 0 4000 5000 6000 7000 洋房項目價格區(qū)間統(tǒng)計 8000 首層（帶院子） 平層總價 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 城市主人 開元香舍里 價格 分析 數據截止到 2023年 5月 本報告是嚴格保密的。 洋房總價在 6090萬 間，躍層總價一般在 85130萬 之間 總價區(qū)間（萬） 0 40 60 80 100 洋房項目總價區(qū)間統(tǒng)計 120 躍層 平層總價 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 城市主人 開元香舍里 總價 分析 數據截止到 2023年 5月 本報告是嚴格保密的。 臨沂市場上的花園洋房風格以 歐系風格 為主，其中以英倫風格及法式風格居多。還有就是以沂龍灣為代表的 中式現代風格 花園洋房 沂龍灣 〃 御園 榮盛 〃 香醍榮府 聯(lián)合 〃 世紀新筑 金泰華城 東來尚城 中式現代 意大利托斯卡納 英倫風格 現代簡約 地中海 〃 西班牙 紫荊城 圣蘭菲諾 新港龍庭 開元 〃 香舍里 濱河陽光 法式風格 法式風格 新古典 〃 地中海 簡歐風格 歐式古典 風格 分析 本報告是嚴格保密的。 沂龍灣 〃 潤園 意林小鎮(zhèn) 秀水灣 秀水雅苑 奧林匹克花園 英倫風格 意大利小鎮(zhèn)風格 英倫風格 英倫風格 歐式新古典 國鑫 〃 理想家 城市主人 帕緹歐 城建時代莊園 銀河 〃 中央公園 德式風格 中式現代 西班牙風格 意大利托斯卡納 中式現代 風格 分析 本報告是嚴格保密的。 洋房項目 沂龍灣 時代莊園 金泰華城 奧林匹克 圣蘭菲諾 香醍榮府 世紀新筑 濱河陽光 退臺形式 層層退臺 3層退 無 無 無 無 無 無 立面 豐富 相對單一 單一 單一 單一 單一 單一 單一 露臺 戶戶露臺 小露臺 +非封閉陽臺 非封閉陽臺 非封閉陽臺 非封閉陽臺 小露臺 +非封閉陽臺 非封閉陽臺 非封閉陽臺 電梯 有 有 有 有 有 有 有 無 花園 有 有 有 有 有 有 有 有 頂層處理 平層 +躍層 躍層 躍層 躍層 平層 +躍層 躍層 躍層 平層 地下室 一期有，二期沒有 局部 無 無 未定 與首層面積一樣 無 80㎡ 臨沂花園洋房市場產品 細部表現力一般 ，但諸如沂龍灣、香醍榮府等項目產品新穎，備受市場青睞 細部 分析 本報告是嚴格保密的。 ?臨沂花園洋房項目主要集中在北城新區(qū)，花園洋房逐年放量，供需兩