【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是嚴(yán)格保密的。 1. 剛需托市，先抑后揚(yáng)，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì) 2023 年全年普通住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)量為 30451 套、 萬平米，成交量為 23516 套、 萬平米，面積同比上漲 %和 %，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。 2023 年年底，在政策高壓之下，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)陷入低迷狀態(tài)，這種局面延續(xù)至 2023 年一季度，之后市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，并持續(xù)回暖，供應(yīng)量和成交量持續(xù)攀升，尤其四季度表現(xiàn)搶眼。 2. 價(jià)格策略靈活多樣，刺激市場(chǎng)回暖 2023年開發(fā)商面對(duì)低迷市場(chǎng)環(huán)境，果斷采取靈活價(jià)格策略，刺激市場(chǎng)回暖。低首付策略風(fēng)靡，眾多剛需項(xiàng)目為挖掘市場(chǎng)需求，紛紛打出 “ 首付一成 ” 、 “ 分期首付 ” 等廣告宣傳，一定程度降低購(gòu)買門檻。價(jià)格戰(zhàn)四起，在市場(chǎng)低迷，上門量嚴(yán)重下滑情況下，開發(fā)商打出超低起價(jià)、高折扣等廣告宣傳，市場(chǎng)被激活，人氣劇增，帶動(dòng)銷售 。 3. 開發(fā)商業(yè)績(jī)靚麗，外來開發(fā)商瓜分市場(chǎng) 2023 年年初房地產(chǎn)行業(yè)陷入深度調(diào)整，開發(fā)商面臨著經(jīng)營(yíng)狀況轉(zhuǎn)差、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降、三項(xiàng)費(fèi)用攀升削弱盈利能力和存貨減值等威脅，重壓之下，開發(fā)商積極應(yīng)對(duì)，加快去庫存，之后市場(chǎng)回暖，銷量回升，多數(shù)開發(fā)商超額完成任務(wù)，業(yè)績(jī)靚麗。從 2023 年臨沂房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)績(jī) TOP10 排名來看，前三名分別是魯商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、恒大地產(chǎn)，本土僅有天元集團(tuán)和開元集團(tuán)上榜。隨著臨沂市房地產(chǎn)的發(fā)展，品牌開發(fā)商云集，其融資能力強(qiáng)、專業(yè)水平高、開發(fā)節(jié)奏快，推動(dòng)市場(chǎng)快速發(fā)展，本土開發(fā)商的市場(chǎng)份額被快速擠占。 六、 2023年臨沂市普通住宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第五部分 臨沂花園洋房市場(chǎng)分析 ?花園洋房發(fā)展綜述 ?花園洋房區(qū)域特征 ?花園洋房供求分析 ?花園洋房?jī)r(jià)格分析 ?典型案例分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、花園洋房發(fā)展綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023至今 代表作品 ： 沂龍灣 〃 御園、開元 〃 帕緹歐 具體特征： 退臺(tái)基本集中在南面，立面豐富，一二層均帶地下室，堪為國(guó)內(nèi)一線洋房設(shè)計(jì)理念。 代表作品： 聯(lián)合世紀(jì)新筑、濱河陽光、城建時(shí)代莊園 具體特征： 洋房的基本元素缺失，退臺(tái)運(yùn)用不足，立面單調(diào)。多層與洋房產(chǎn)品概念混淆。 代表作品： 沂龍灣 〃 御園二期、開元香舍里、紫荊城、中國(guó)鐵建 〃 東來尚城、香醍榮府、沂龍灣潤(rùn)園、銀河中央公園、國(guó)鑫理想家、圣蘭菲諾等。 具體特征： 洋房設(shè)計(jì)理念的回歸，并逐漸走向成熟，如今的洋房產(chǎn)品風(fēng)格更為多元，立面更加豐富，臨沂花園洋房規(guī)逐漸走向成熟。 2023 2023 花園洋房的誕生 花園洋房調(diào)整期 花園洋房成熟期 臨沂花園洋房市場(chǎng)的發(fā)展可以劃分為三個(gè)階段：誕生階段、調(diào)整階段、成熟階段 發(fā)展 綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 花園洋房的發(fā)展 —— 區(qū)域線 南北的差異，板塊發(fā)展的差異，資源環(huán)境的差異，政策導(dǎo)向的差異、區(qū)域需求的差異 ……決定了花園洋房產(chǎn)品的開發(fā)必然是一個(gè)區(qū)域化運(yùn)作的行業(yè)?；▓@洋房的生長(zhǎng)環(huán)境較為苛刻，大多誕生在城市發(fā)展規(guī)劃的主流區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)質(zhì)的明顯地段。 北城新區(qū) 老城區(qū) 城西 河?xùn)| 洋房產(chǎn)品一般誕生于城市的近郊及潛力較大的政務(wù)新區(qū)等區(qū)域， 08年 8月首先在北城誕生，代表項(xiàng)目 —— 沂龍灣，如今北城已經(jīng)成為花園洋房的主要供應(yīng)區(qū)域，洋房產(chǎn)品遍地開花。 市中土地比較稀缺，住宅物業(yè)類型以高層為主，花園洋房產(chǎn)品較為罕見， 08年 11月開元帕緹歐入市填補(bǔ)了老城區(qū)洋房市場(chǎng)的空白，但供應(yīng)套數(shù)僅為 125套，銷售奇快在地產(chǎn)界可謂曇花一現(xiàn)，今后老城區(qū)洋房產(chǎn)品將更加稀缺。 在城市北拓西進(jìn)的大形勢(shì)下，城西的發(fā)展迎來了它的黃金時(shí)期，但多數(shù)低層住宅為普通多層，花園洋房較為稀少，未來將成為洋房發(fā)展的重要區(qū)域。 2023年之前，河?xùn)|房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于自然發(fā)展階段，房地產(chǎn)相對(duì)落后，建筑質(zhì)量較差，幾無洋房。 2023年至今河?xùn)|區(qū)在規(guī)劃及城市建設(shè)上發(fā)展迅速，尤其在瀕河一線涌現(xiàn)出一批高品質(zhì)樓盤，花園洋房產(chǎn)品將在 2023年三四季度集中放量，進(jìn)入洋房快速發(fā)展期 發(fā)展 綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、花園洋房區(qū)域特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北城新區(qū)的崛起使得臨沂市場(chǎng)上的花園洋房主要集中在北城新區(qū)，項(xiàng)目多為中高檔產(chǎn)品 ,消化速度較快 臨沂洋房市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目 5個(gè)，潛在供應(yīng)項(xiàng)目 9個(gè)。 主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河?xùn)|板塊的濱河一線，城西板塊除金泰華城項(xiàng)目外，其他供應(yīng)項(xiàng)目較少。 總體來說 ,臨沂市各種景觀資源豐富，特別是水景資源尤為豐富，北城新區(qū)作為潛力巨大的熱點(diǎn)區(qū)域，作為臨沂市的后花園，景觀資源豐富，必定會(huì)使花園洋房出現(xiàn)一輪輪新的競(jìng)爭(zhēng)。 理想 〃 家 銀河中央花園 圣蘭菲諾 沂龍灣 城市主人 香舍里 香醍榮府 時(shí)代莊園 奧林匹克 世紀(jì)新筑 意林小鎮(zhèn) 金泰華城 紫荊城 東來尚城 帕緹歐 塞納河畔 濱河陽光 新港龍庭 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 售罄項(xiàng)目 區(qū)域 特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 臨沂花園洋房主要分布在景觀資源豐富的北城中心區(qū)、濱河沿線次中心區(qū)，市中幾無多層 北城中心區(qū)（主要以北城新區(qū)為核心） 多為成熟產(chǎn)品，價(jià)格處于王者地位。項(xiàng)目包括 ：沂龍灣、香醍榮府等。 該區(qū)域作為臨沂城市的后花園，隨著市場(chǎng)熱度的增高，價(jià)格繼續(xù)遙遙領(lǐng)先。 濱河沿線 次中心區(qū)（主要沿濱河大道為中心） 項(xiàng)目多為中高檔，價(jià)格一路飚紅。 項(xiàng)目包括 ：新港龍庭、奧林匹克花園、東來尚城。該區(qū)憑借不可比擬的濱河水景，獨(dú)樹一臶，定會(huì)繼續(xù)引領(lǐng)濱水宜居新生活。 理想 〃 家 銀河中央花園 圣蘭菲諾 沂龍灣 城市主人 香舍里 香醍榮府 時(shí)代莊園 奧林匹克 世紀(jì)新筑 意林小鎮(zhèn) 金泰華城 紫荊城 東來尚城 帕緹歐 塞納河畔 濱河陽光 新港龍庭 濱河沿線次中心區(qū) 北城中心區(qū) 區(qū)位 研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、花園洋房供求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 尾盤 5700 沂龍灣 〃 御園 5100 沂龍灣 2023年 6月底 5500 4萬 沂龍灣 〃 潤(rùn)園 —— 5300 5700 4700 5000 價(jià)格 一期尾盤 5700 香醍榮府 4萬 3萬 4萬 3萬 3萬 4萬 3萬 2萬 推出量 10月份 —— —— 總計(jì) 4800 意林小鎮(zhèn) 10月份 6500 新港龍庭 7月 5500 開元香舍里 7月份 6500 圣蘭菲諾 總計(jì) 10月份 5500 銀河中央花園 城市主人 9月 4500 理想家 香醍榮府 9月 4500 東來尚城 金泰華城 9月份 5000 紫荊城 奧林匹克 入市時(shí)間 預(yù)計(jì)價(jià)格 項(xiàng)目名稱 消化量 推出量 項(xiàng)目名稱 2023年預(yù)計(jì)推出量 2023年在售量 2023年市場(chǎng)上洋房只有沂龍灣、帕緹歐兩家， 2023和 2023年兩年花園洋房全面釋放，且呈遞增趨勢(shì)， 2023年將達(dá)到歷史高量，供需兩旺，百花齊放 供應(yīng)量04180102030402023年 2023年 2023年 2023年 2023年供應(yīng)量?如右圖所示，花園洋房未來的供應(yīng)量呈遞增趨勢(shì)，未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大； ?從目前市場(chǎng)的銷售情況來看，在售的花園洋房銷售情況都較為理想； 20232023年臨沂花園洋房供應(yīng)走勢(shì) 供求 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023514認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì) 7月開盤，一批次及剩余房源總量在 ㎡ 未來 12年洋房產(chǎn)品供應(yīng)仍較大，預(yù)計(jì)至少有 60萬㎡ 的供應(yīng)量，但隨第 二 階段的開發(fā)，洋房產(chǎn)品在市場(chǎng)供應(yīng)所占比重將會(huì)逐步降低 供應(yīng)項(xiàng)目： 時(shí)間 20234一期開盤，目前洋房售罄，未來還有 9棟多層，建面約為 6萬㎡ 202318一期開盤，目前在售一期洋房 3棟，約為 ，未來還有 4棟洋房，建面約為 規(guī)劃未定，預(yù)計(jì) 11年下半年面世，預(yù)計(jì)體量在 6萬左右 20231219開盤，目前一期 8棟共 ，目前存量 ，還剩約 4萬未推 東來尚城約 4萬㎡的花園洋房潛在供應(yīng)，預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，新港龍庭 7棟洋房，體量約 3萬 2023 2023 2023 香醍榮府 2023 2023 秀水灣 濱河新天地 國(guó)鑫 〃 理想家、銀河中央公園 圣蘭菲諾 意林小鎮(zhèn) 東來尚城、新港龍庭 城市主人 秀水雅苑 紫荊城 預(yù)計(jì) 9月推向市場(chǎng)，洋房總建面在 8萬左右 預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，規(guī)劃有 18棟洋房，建面約為 10萬㎡ 202303開盤，已售多層 5萬㎡，電梯洋房推出 ㎡，目前剩余 ㎡ 202319開盤，現(xiàn)售存量 ，目前認(rèn)籌洋房 5棟，總建面為 2萬㎡預(yù)計(jì) 7月份推出。 預(yù)計(jì) 11年下半年，洋房體量 8萬左右，規(guī)劃為“ 4+1” 、“ 5+1” 情景洋房 塞納河畔、聯(lián)合世紀(jì)新筑 塞納河畔規(guī)劃未定，體量較大，約 20余萬，世紀(jì)新筑剩余存量 3萬左右 沂龍灣 〃 潤(rùn)園 預(yù)計(jì) 11年 6月底開盤，供應(yīng)體量 開元香舍里 2023 推售 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、花園洋房?jī)r(jià)格分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房面積的主力區(qū)間在 100160㎡ ，躍層在 175250 ㎡ 之間 面積區(qū)間（㎡） 0 50 100 150 200 250 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 洋房項(xiàng)目面積區(qū)間統(tǒng)計(jì) 城市主人 躍式 平層 開元香舍里 面積 分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 花園洋房均價(jià)在 48006000元 /㎡ 之間，首層單價(jià)在 60007500元 /㎡ 之間，預(yù)計(jì)臨沂花園洋房在 12年內(nèi)均價(jià)突破 7000元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間（元 /㎡ ） 0 4000 5000 6000 7000 洋房項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì) 8000 首層（帶院子） 平層總價(jià) 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 城市主人 開元香舍里 價(jià)格 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房總價(jià)在 6090萬 間，躍層總價(jià)一般在 85130萬 之間 總價(jià)區(qū)間（萬） 0 40 60 80 100 洋房項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì) 120 躍層 平層總價(jià) 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 城市主人 開元香舍里 總價(jià) 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 臨沂市場(chǎng)上的花園洋房風(fēng)格以 歐系風(fēng)格 為主，其中以英倫風(fēng)格及法式風(fēng)格居多。還有就是以沂龍灣為代表的 中式現(xiàn)代風(fēng)格 花園洋房 沂龍灣 〃 御園 榮盛 〃 香醍榮府 聯(lián)合 〃 世紀(jì)新筑 金泰華城 東來尚城 中式現(xiàn)代 意大利托斯卡納 英倫風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 地中海 〃 西班牙 紫荊城 圣蘭菲諾 新港龍庭 開元 〃 香舍里 濱河陽光 法式風(fēng)格 法式風(fēng)格 新古典 〃 地中海 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 歐式古典 風(fēng)格 分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沂龍灣 〃 潤(rùn)園 意林小鎮(zhèn) 秀水灣 秀水雅苑 奧林匹克花園 英倫風(fēng)格 意大利小鎮(zhèn)風(fēng)格 英倫風(fēng)格 英倫風(fēng)格 歐式新古典 國(guó)鑫 〃 理想家 城市主人 帕緹歐 城建時(shí)代莊園 銀河 〃 中央公園 德式風(fēng)格 中式現(xiàn)代 西班牙風(fēng)格 意大利托斯卡納 中式現(xiàn)代 風(fēng)格 分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房項(xiàng)目 沂龍灣 時(shí)代莊園 金泰華城 奧林匹克 圣蘭菲諾 香醍榮府 世紀(jì)新筑 濱河陽光 退臺(tái)形式 層層退臺(tái) 3層退 無 無 無 無 無 無 立面 豐富 相對(duì)單一 單一 單一 單一 單一 單一 單一 露臺(tái) 戶戶露臺(tái) 小露臺(tái) +非封閉陽臺(tái) 非封閉陽臺(tái) 非封閉陽臺(tái) 非封閉陽臺(tái) 小露臺(tái) +非封閉陽臺(tái) 非封閉陽臺(tái) 非封閉陽臺(tái) 電梯 有 有 有 有 有 有 有 無 花園 有 有 有 有 有 有 有 有 頂層處理 平層 +躍層 躍層 躍層 躍層 平層 +躍層 躍層 躍層 平層 地下室 一期有，二期沒有 局部 無 無 未定 與首層面積一樣 無 80㎡ 臨沂花園洋房市場(chǎng)產(chǎn)品 細(xì)部表現(xiàn)力一般 ，但諸如沂龍灣、香醍榮府等項(xiàng)目產(chǎn)品新穎，備受市場(chǎng)青睞 細(xì)部 分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?臨沂花園洋房項(xiàng)目主要集中在北城新區(qū)，花園洋房逐年放量，供需兩