【文章內(nèi)容簡介】 轉(zhuǎn)讓方式而影響到房價。政府在土地方面做出調(diào)控是必要的。保持地價平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅持公平、公開、公正的市場化轉(zhuǎn)讓方式，是穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的關(guān)鍵。 21 / 45Ⅲ 發(fā)展趨勢預(yù)測一、房地產(chǎn)投資在二季度開始回落 今年 12 月份，我國投資增長之快出乎意料，但進(jìn)入二季度以后，經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢有望出現(xiàn)溫和降溫的趨勢。因為從投資情況看，盡管投資大幅增長令人擔(dān)心，但也不可就一、兩個月的情況得出投資已全面過熱，或投資過快增長會延續(xù)到全年的結(jié)論。相反，前兩個月投資的過快增長主要是受短期因素的作用，二季度有望逐步降溫，主要原因有兩方面： 一方面，12 月份的投資占全年的比重不超過 5%，不能以此研判全年的趨勢。隨著上一年宏觀調(diào)控政策及央行措施效果的顯現(xiàn)和今年新政策、措施的出臺，局部行業(yè)和區(qū)域過熱的現(xiàn)象也將得到有效控制。預(yù)計今年全年的固定資產(chǎn)投資增長比上年將有一定的放慢，增長幅度在 18%20%之間。 另一方面，房地產(chǎn)投資正在出現(xiàn)自發(fā)性的調(diào)整趨勢，今年 12 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到 %，盡管增幅比去年同期加快了 個百分點，但與整個固定資產(chǎn)投資額增長相比，卻放慢了近 10 個百分點。由于房地產(chǎn)投資增幅的回落，將會帶來鋼鐵、建材等行業(yè)投資放慢，因此預(yù)計可能會出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)投資在二季度開始明顯回落，直接和間接帶動投資增長出現(xiàn)明顯回落，再加上國家加大了對部分投資過熱行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，因此，二季度固定資產(chǎn)投資增幅回落可期。與此同時，價格方面引發(fā)新一輪通貨膨脹的可能性也較小。原因在于，一是總體供大于求的局面將制約價格全面上漲，從而抑制通貨膨脹；二是核心通脹率沒有出現(xiàn)持續(xù)快速上漲的趨勢，因此，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的跡象并不十分明顯；三是本輪價格上漲的主要因素——糧食價格上漲屬于周期性反彈，價格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)供求，價格持續(xù)性上漲的可能性不大。短期看，由于供求關(guān)系的決定，國際市場上生產(chǎn)資料和糧食價格還存在上漲的空間，但從長期趨勢看，價格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)者擴(kuò)大供給。22 / 45二、主要城市地價仍將保持上升勢頭（一）地價仍將保持上升勢頭，但變化趨勢平穩(wěn)2022 年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，GDP 預(yù)計增長 7％，城鎮(zhèn)化速度將進(jìn)一步加快，城市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會得到進(jìn)一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會受到嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動土地價格的上漲。但從 1999 年到 2022 年地價監(jiān)測的情況看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。2022 年地價漲幅較大的長江三角洲地區(qū)平均地價上漲幅度只有 ％，基本符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的需求。部分高地價的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預(yù)示 2022 年地價增長幅度不會過大，會保持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。圖 41：2022 年全國及部分城市地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率的比較數(shù)據(jù)來源：國土資源部（二）地價的市場形成機(jī)制和環(huán)境將得到進(jìn)一步改善2022 年，國土資源部將進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)管理和土地市場治理整頓23 / 45力度，嚴(yán)格落實《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 （國土資源部令第 11 號） 、 《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 （國土資源部令第２１號） ，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格堅持土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，公平、公正、公開的土地市場運(yùn)行環(huán)境將進(jìn)一步改善，土地價格的市場形成機(jī)制將進(jìn)一步得到發(fā)揮，土地市場價格得以充分顯化，防止了人為干預(yù)地價的形成，避免了很多開發(fā)商將有關(guān)前期費(fèi)用甚至將公關(guān)費(fèi)用列入土地購置成本的暗箱操作行為造成的土地價格扭曲，使房地產(chǎn)開發(fā)過程公開化，有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 （三）市場中存在的一些問題需要重視和解決目前在土地市場和房地產(chǎn)市場中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房價、地價階段性增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導(dǎo)致工業(yè)用地利用效益不高，競相壓低地價；個別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價泡沫，造成地價非理性上漲。不僅干擾了地價形成的正常市場環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。因此，2022 年度應(yīng)繼續(xù)加大土地市場秩序治理整頓的力度，加強(qiáng)建設(shè)用地的供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量，繼續(xù)推行土地資源市場配置的供地政策，加大土地市場地價變化情況的監(jiān)測力度，充分發(fā)揮地價的“晴雨表”作用和杠桿作用，適時適度進(jìn)行調(diào)控，確保地價水平穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整（一）第三輪土地規(guī)劃將正式啟動　　國家五部委聯(lián)合派出的 10 個督察組在全國進(jìn)行的土地核查工作已于2022 年年底結(jié)束。這些工作是為出臺新的土地政策做鋪墊。呼吁已久的《土地利用規(guī)劃條例》正抓緊籌備，并已在包括上海、浙江在內(nèi)的全國 14個地市、12 個縣開始調(diào)研和試點；《土地管理法》將重新修訂；國土資源管理體系將實行垂直管理也正在被政府考慮。一切都在顯示土地政策將有重大調(diào)整。　　第三輪全國土地總體規(guī)劃將修編至 2020 年的土地規(guī)劃，重點將解決兩個問題：一是要符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，二是對超規(guī)模開發(fā)進(jìn)行壓縮和控制。關(guān)鍵是要研究如何處理社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地保護(hù)的關(guān)系。在立法方面，24 / 45《土地管理法》將進(jìn)行修改，調(diào)整重點是市場條件下如何合理利用以及土地征用過程中如何保證被征用者的利益?！　。ǘ┣皟奢喭恋匾?guī)劃的教訓(xùn)　　起始于 1987 年及 1997 年的兩輪土地規(guī)劃，事實上并未得到有效的執(zhí)行。土地出讓成為地方政府獲取財政收入的重要渠道，隨之而來的代價就是耕地的減少和一些地方當(dāng)政者的尋租行為?！　〉谝惠喭恋匾?guī)劃是伴隨著國土資源部的成立而出臺的。1986 年國家制定了第一部《土地法》 ，成立了國土資源部，隨后出現(xiàn)了第一輪用地?zé)幔⒂纱水a(chǎn)生了土地管理的需要。國土資源部成立后的第一件大事就是編制土地利用總體規(guī)劃以及 1990 年到 2022 年的土地規(guī)劃。但這一輪土地規(guī)劃沒有起到實際作用，基本沒有實施。北京、江西和西藏等地區(qū)則根本沒有編制土地規(guī)劃?！　?997 年國家開始第二輪土地規(guī)劃工作，編制到 2022 年的總體規(guī)劃，并明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)人口在 50 萬人以上的城市，其規(guī)劃都要經(jīng)過國務(wù)院審批。但是這一輪工作中各地發(fā)展水平參差不齊。在第二輪規(guī)劃中北京各區(qū)縣用地規(guī)劃實質(zhì)大多沒有獲批。尤其是自 2022 年開始的圈地?zé)岢敝?，浙江、上海、江蘇、山東等沿海省市全面突破規(guī)劃。截至 2022 年底，山東已經(jīng)使用規(guī)劃用地的 80%，浙江甚至超過 99%，一些地區(qū) 5 年就用完了 10 年的指標(biāo)。　　造成“寅吃卯糧”現(xiàn)象的直接原因在于國土規(guī)劃管理的機(jī)制問題。土地利用問題原則上由中央政府掌控，但實際由地方具體操作。對一些地方政府在“經(jīng)營城市”的口號下的“賣地風(fēng)” ，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，如果是一個或者幾個城市在“土地經(jīng)營”方面出現(xiàn)問題，那可能是這幾個城市的經(jīng)營理念和運(yùn)作的問題。如果是在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)這種問題，那么，這必然是制度性的問題。四、2022 年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年　　年初，繼上海復(fù)地股份成功在香港交易所掛牌，珠海華發(fā)在上海證交所掛牌上市后，北京首創(chuàng)置業(yè)也開始實施其在內(nèi)地發(fā)行 12 億 A 股的計劃。此外，SOHO 中國、上海仲盛、天津順馳、廣州保利、深圳華僑城等一批優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在謀求赴香港主板和國內(nèi)主板上市，種種跡象表明，房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起新一輪上市熱潮。25 / 45　　（一）三大需求助推房企上市央行“121 號”文件的出臺，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。前不久發(fā)布的央行 2022 年貨幣政策報告也特別強(qiáng)調(diào)了在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時，將配合有關(guān)部門為開發(fā)商開辟多種融資方式，特別是通過股權(quán)融資、項目融資等方式，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。目前，我國 萬家房地產(chǎn)企業(yè)僅有不到 100 家實現(xiàn)了證券市場融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過資本市場融資或再融資，可從容化解“121 號”新房貸政策所帶來的影響，緩解來自房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力。上市融資便成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首選。一是融資的需求。在最近舉行的第三屆“中國房地產(chǎn)年會”上，建設(shè)部房地產(chǎn)與住宅研究會副會長張元端指出：“目前房地產(chǎn)行業(yè)一個很突出的現(xiàn)象，就是以投資為目的的購房行為表現(xiàn)十分積極，相當(dāng)一部分購房者買房是用來投資的。所以說，2022 年，是房地產(chǎn)的投資年。 ”他的發(fā)言受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)老總的熱捧。購房者的投資熱，必將拉動開發(fā)投資增長，進(jìn)而加大開發(fā)商的融資需求。二是房企改制的需求。同其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場化面前，也面臨著改制的巨大壓力，特別是國有企業(yè)。而 2022 年將是這些國企能否繼續(xù)生存的關(guān)鍵一年。因此，從某種意義講，上市對國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著深刻的影響。上市不僅可以擺脫“121 號”文件帶來的融資困境，而且為國有房企構(gòu)筑現(xiàn)代企業(yè)制度提供了一個可靠的保證。三是品牌建設(shè)的需求。股市對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有雙重意義：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要融資，通過股市做大做強(qiáng)，增強(qiáng)跨地域擴(kuò)張的動力；另一方面，由于股市所具有的公眾效應(yīng)，上市后能對公司的品牌形成一個良好的宣傳效果，提高公司的知名度，這將有助于全國性企業(yè)品牌的形成，同時還比較容易培養(yǎng)公眾的認(rèn)同感和形成較為穩(wěn)定的消費(fèi)群體?！　。ǘ┕墒械目臻g到底有多大？　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國介入房地產(chǎn)概念的上市公司已超過 200 家，但大多數(shù)是通過借殼上市或上市后公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，許多公司并非26 / 45專一做房地產(chǎn)，因此，真正意義上的房地產(chǎn)上市公司并不多。而在 2022 年發(fā)行的 63 只新股中，與房地產(chǎn)有關(guān)的只有“新疆城建”1 家。　　可以預(yù)言，2022 年將是房地產(chǎn)企業(yè)的股市年，房地產(chǎn)企業(yè)上市肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，但空間到底有多大還不能做出準(zhǔn)確判斷。而且在上市過程中，開發(fā)企業(yè)需要跨越三大關(guān)卡：首先是政策關(guān)。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今也依然嚴(yán)格控制。其次是企業(yè)自身條件，土地儲備規(guī)模、財務(wù)狀況、管理制度等。另外還有市場關(guān)，發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購，股價是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市很大程度上要依賴于政府推動。從目前總部在北京的幾家上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，幾乎都是在政府的推動下上市的?！　〈送?，房地產(chǎn)企業(yè)謀求上市還需防范上市所帶來的成本壓力以及上市后的風(fēng)險。　　由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，證監(jiān)會要求公司業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定持續(xù)性的收益，因此房地產(chǎn)公司的股票往往不被機(jī)構(gòu)投資者看好。另一方面，在風(fēng)險提示上，證監(jiān)會也要求上市企業(yè)的信息透明、公開化，比如非常詳盡細(xì)致的投資計劃和項目風(fēng)險評估等；特殊資產(chǎn)方面還要求披露儲備土地項目的名稱、位置、占地面積、用途及相關(guān)法律手續(xù)等。同時每年還要面臨分紅的壓力。但是，在沒有更好的融資渠道的情況下，仍然會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對股市融資樂此不疲。27 / 45Ⅳ 投資價值分析一、市場需求旺盛 行業(yè)前景看好（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將增加市場需求1998 年以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800 萬1000 萬人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照發(fā)展規(guī)劃，到2022 年城市化水平將達(dá)到 40%以上。每年將增加 %%，5 年將增加4%5%。據(jù)預(yù)測，到 2020 年，我國城市化水平將達(dá)到 52%左右。城市化水平的持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。主要反映在兩個方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積 22 平方米的住房發(fā)展目標(biāo)，每年新增人口的住房需求將在 2 億平方米左右；二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。表 41：城市化水平預(yù)測及市鎮(zhèn)人口比重單位：%市鎮(zhèn)人口占全國人口的比重 城市化水平預(yù)測1978 年 2022 年 1980 年 2022 年 1990 年 2022 年 2022 年 2020 年 數(shù)據(jù)來源: 建設(shè)部“十五”課題組（二）保值增值理念促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求在經(jīng)歷了15個月的通縮之后，中國經(jīng)濟(jì)在2022年初恢復(fù)正數(shù)通脹，近來通脹速度更開始加快，2022年11月的年通脹率達(dá)到3%，為近7年來的最大升幅。我國已經(jīng)走出了通貨緊縮，步入溫和通脹時期，在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，由于單位貨幣購買力的下降，即貨幣貶值，人們進(jìn)行儲蓄的意愿將大大降低。無論是理論分析還是國際經(jīng)驗均表明，為了避免損失，人們會傾向于增加當(dāng)期消費(fèi)，或從銀行抽出長期定期存款，轉(zhuǎn)而進(jìn)行其他保值增值的投資，如按揭貸款購買房地產(chǎn)或其他固定資產(chǎn)等。房地產(chǎn)本身具有保值28 / 45增值特點，在通脹下，房地產(chǎn)的價格將上升，而且上升速度與幅度將大大高于通脹水平。（三）改善性住房將增加市場需求從國家統(tǒng)計局 2022 年公布的城鎮(zhèn)居民家庭住房現(xiàn)狀調(diào)查的數(shù)字分析，全國平均使用面積為 52 平方米，還有不同比例的家庭是低于這個平均水平，與他們所期望的住房水平，還有較大的差距。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需