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正文內(nèi)容

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-06-09 06:23 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 起我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始放緩,預(yù)計(jì)2009 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將繼續(xù)下降。表1 2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)值(億元)累計(jì)值(%)2008年3月614912008年6月1306192008年9月2016312008年12月300670數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步核算,2008 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元,按可比價(jià)格計(jì)算,%,大大低于2007年13%的增長(zhǎng)速度。其中,第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值34000億元,%;第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值146183 億元,%;第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值120487億元,%。分季度看,%、%、%%,增速逐季降低。表2 2008年三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值和指數(shù)單位:億元/%(上年=100)時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第二產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)值指數(shù)累計(jì)值指數(shù)累計(jì)值指數(shù)累計(jì)值指數(shù)2008年3月61491472030778259932008年6月1306191180067419514002008年9月20163121800101117787142008年12月30067010934000146183120487數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下滑,居民消費(fèi)信心降低,全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度自2008年9月后開(kāi)始滑落。數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖6 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)情況根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2008年1季度、上半年、。在上述價(jià)格背景下,盡管2008年以來(lái)各月的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額同比增速高于2007年同期水平,但是實(shí)際增速已明顯低于上年同期水平。表3 2008年固定資產(chǎn)投資增速 時(shí)間2008年固定資產(chǎn)投資累計(jì)額2007年固定資產(chǎn)投資累計(jì)額(億元)同比實(shí)際增速(%)同比名義增速(%)累計(jì)額(億元)同比實(shí)際增速(%)同比名義增速(%)1季度2季度3季度數(shù)據(jù)來(lái)源:中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)總的來(lái)看,2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下滑、固定資產(chǎn)投資增速減慢是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的最主要特點(diǎn),由于房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生非常不利的直接影響。 第二節(jié) 2008年房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展情況一、上游行業(yè)的發(fā)展及影響(一)建筑材料價(jià)格仍在高位運(yùn)行,加大房地產(chǎn)行業(yè)成本壓力房地產(chǎn)行業(yè)與建材關(guān)系緊密,可以說(shuō)是互動(dòng)互連的關(guān)系。從近幾年建材市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,2002年以來(lái),建材價(jià)格一直處于上升階段,2004 %,是最近10年漲幅最高的一次,此后,建材價(jià)格仍在上漲,但漲幅有所放緩。數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖7 19992007年建筑材料工業(yè)部門(mén)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(上年同期=100)2008年建材價(jià)格依舊持續(xù)上漲,從2008年1月開(kāi)始,漲幅不斷升高,直到2008年9月漲幅達(dá)到最大,%,此后漲幅逐漸回落,但仍處在高位,%。另一方面,從2008年建材價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)顯示的趨勢(shì)來(lái)看,從2008年9月價(jià)格指數(shù)達(dá)到最大后,開(kāi)始一路下降,預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間里,建材價(jià)格指數(shù)仍舊按照此趨勢(shì)下行。數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖8 2008年建筑材料工業(yè)部門(mén)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(上年同期=100)從整體上看,建筑材料作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料之一,價(jià)格依然在高位運(yùn)行,難繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資形成一定的壓力,但另一方面,按照目前價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,未來(lái)建筑材料的價(jià)格指數(shù)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的下行,將有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)的成本壓力。(二)鋼材供應(yīng)充足價(jià)格回落,房地產(chǎn)企業(yè)鋼材成本壓力減弱鋼材是房地產(chǎn)行業(yè)的重要基礎(chǔ)資源,從歷年情況來(lái)看,近十年來(lái)我國(guó)鋼鐵行業(yè)取得了快速的發(fā)展,自1998年鋼材產(chǎn)量突破1 億噸后,鋼材產(chǎn)量直線上漲,特別是2001年到2007年之間,鋼材產(chǎn)量增速基本維持在20%以上,2004年增速最高,%,2008年受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響,鋼材產(chǎn)量增速大幅滑落,%。數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)分析平臺(tái)圖9 19962007年鋼材產(chǎn)量及增速2008年第二季度粗鋼產(chǎn)量增速維持在10%左右的水平,粗鋼供給增加很快,此后,從7月份起,粗鋼產(chǎn)量增速直線下滑,9月份陷入負(fù)增長(zhǎng),10月份產(chǎn)量降幅最大,為17%,此后一直到12月,粗鋼產(chǎn)量一直處于負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài),且降幅均超過(guò)10%以上。2008年后半年鋼材產(chǎn)量的降低,很大一部分是受國(guó)際金融危機(jī)影響所致,客觀上,鋼材產(chǎn)量的降低將對(duì)房地產(chǎn)的原材料供應(yīng)產(chǎn)生很大的壓力。數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)分析平臺(tái)圖10 2008年粗鋼產(chǎn)量和增速二、下游行業(yè)的發(fā)展及影響對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),影響其發(fā)展的下游因素主要有兩方面,一是居民收入,二是商業(yè)行業(yè)的發(fā)展。(一)居民收入增速放緩,消費(fèi)乏力,不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展居民收支狀況分析受國(guó)際金融危機(jī)的影響,2008年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩,企業(yè)效益有所下滑,導(dǎo)致居民收入增速也隨之下滑。農(nóng)村居民名義人均現(xiàn)金收入增速依然不斷提高,但實(shí)際增速也有顯著的下滑。表4 2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平季度居民可支配收入累計(jì)值(元)同比增速(%)2007200820072008第一季度第二季度第三季度第四季度數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表5 2008年農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入水平季度農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入累計(jì)值(元)同比增速(名義)同比增速(實(shí)際)2007200820072008  第一季度第二季度第三季度第四季度 數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 萬(wàn)億元, 萬(wàn)億元。%。受金融危機(jī)影響,我國(guó)企業(yè)裁員顯著增加,新招聘員工數(shù)量明顯減少,大學(xué)生就業(yè)率較以往大幅降低,但是由于這次危機(jī)對(duì)就業(yè)沖擊的一個(gè)顯著特點(diǎn)是,失業(yè)主要發(fā)生在農(nóng)民工的就業(yè)市場(chǎng)上,因而城鎮(zhèn)登記失業(yè)率表現(xiàn)尚不明顯。專家預(yù)計(jì),2009年失業(yè)會(huì)傳導(dǎo)到城鎮(zhèn)職工就業(yè)市場(chǎng)上,從而推動(dòng)城市失業(yè)率上升。失業(yè)率的上升將直接影響居民收入的增加,進(jìn)而影響居民對(duì)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等商業(yè)需求,因此,不利于商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。消費(fèi)者景氣指數(shù)走勢(shì)消費(fèi)需求增長(zhǎng)快慢,一方面取決于收入;另一方面也與消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的判斷,即消費(fèi)者景氣指數(shù)有關(guān)。數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖11 20072008年消費(fèi)者景氣指數(shù)受國(guó)際金融危機(jī)影響,我國(guó)失業(yè)率增加,居民收入增長(zhǎng)速度有所下滑,居民對(duì)收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降,消費(fèi)者信心指數(shù)、滿意指數(shù)和預(yù)期指數(shù)均直線下滑。2008年10月份,消費(fèi)者滿意指數(shù)率先跌破90,12月份,消費(fèi)者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)也雙雙跌破90, 。消費(fèi)者消費(fèi)指數(shù)紛紛走低,預(yù)示著在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)消費(fèi)將依然不景氣,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講又是一個(gè)負(fù)面影響因素。(二)商業(yè)行業(yè)不景氣,企業(yè)家信心偏低我國(guó)許多企業(yè),特別是東南沿海出口導(dǎo)向型企業(yè)受到金融危機(jī)的沖擊比較嚴(yán)重,企業(yè)效益明顯下滑,由于對(duì)預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)缺乏信心,企業(yè)家信心指數(shù)從2007年第四季度開(kāi)始,連續(xù)下滑,到2008年底。其中,與商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的社會(huì)服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也紛紛大幅下滑,另外,房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)下滑幅度最大,2008年2009年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的寒冬期。數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖12 企業(yè)家信心指數(shù) 第三節(jié) 2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析一、近幾年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策回顧從1998下半年年中央政府決定正式停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房商品化開(kāi)始,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步建立并完善起來(lái)。在此期間,國(guó)家介入房地產(chǎn)的方式主要是宏觀調(diào)控,政策出臺(tái)的基本考量包括整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況,房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展,以及保障社會(huì)的安定。就政策針對(duì)性來(lái)講,則主要是針對(duì)作為居民生活保障的住宅房地產(chǎn)。為了對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的政策大環(huán)境有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí),在此我們將首先回顧一下2003年以來(lái)政府出臺(tái)的主要房地產(chǎn)政策。2003年,房?jī)r(jià)持續(xù)走高,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱跡象,為抑制房地產(chǎn)過(guò)熱,中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件),規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,適當(dāng)提高首付款比例,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。2004年政府出臺(tái)政策規(guī)定加強(qiáng)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度,提高拿地“門(mén)檻”,嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商,征收房產(chǎn)稅,上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005年,政策進(jìn)一步深入,3月26日,國(guó)務(wù)院辦公廳針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》,提出八點(diǎn)要求。緊接著在4月27日,政府提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施,把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。5月11日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知,轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。2005年的這些政策為后續(xù)具體措施的出臺(tái)提供了基礎(chǔ)。2006年5月17日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(“國(guó)六條”),包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面,拉開(kāi)了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。5月29日,國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》》(國(guó)辦發(fā)(2006)37號(hào)),人稱9部委“十五條”,對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化,而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定,提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。7月11日,建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》,被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”,加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購(gòu)房的管理。8月1日,國(guó)土資源局制定的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行,規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。10月30日,北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人,正式傳達(dá)指令,包括四大行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤(pán)發(fā)放按揭貸款。 2007 年,房地產(chǎn)政策以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主,大力建設(shè)住房保障體系,主要有以下政策:1. 落實(shí)從緊的貨幣政策,一年內(nèi)6次加息,十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,%%,;%%。從2007年12月25日起,上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)。2. 開(kāi)征土地增值稅。2007年1月16日晚,國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,根據(jù)《條例》及有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅,稅率為30%60%不等。3. 國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》,11月1日起正式實(shí)施。4. 2007年3月16日《物權(quán)法》在“兩會(huì)”得以通過(guò)?!段餀?quán)法》的核心就是確定財(cái)產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問(wèn)題 ,規(guī)定70年后自動(dòng)續(xù)期。5. 央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布通知,要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求,對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%。6. 限外政策升級(jí)。2007年以來(lái),商務(wù)部以及外管局等部門(mén)先后發(fā)布多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策,其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》,將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。7. 國(guó)務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,討論并原則通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,即“24號(hào)文”。該文以住房保障措施為主要議題,指出在完善“市場(chǎng)房”的同時(shí),將加大保障房的建設(shè)力度,解決好城市低收入家庭住房困難。8. 建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》,對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。 二、2008年房地產(chǎn)主要政策分析我們將以政策出臺(tái)或?qū)嵤r(shí)間為脈絡(luò),把與房地產(chǎn)有關(guān)的政策分成三大類來(lái)介紹,即宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)金融政策和土地政策。(一)宏觀調(diào)控政策2008年2月28日,建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,要求各地報(bào)送住房建設(shè)規(guī)劃。政策分析:建設(shè)部重申,新批商品房建設(shè)面積70%須90平米以下。建設(shè)部于2月28日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確,各地新建住房結(jié)構(gòu)比例,即凡新審批、新開(kāi)工的商品住房,套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建設(shè)計(jì)劃,在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃。2008年7月1日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織制定并發(fā)布了《房屋登記辦法》。政策分析:這一條規(guī)定賦予了房屋登記簿的決定性效力?!掇k法》實(shí)施后,房產(chǎn)證的性質(zhì)發(fā)生了巨大變化,它不再享有唯一性、絕對(duì)性,一旦房產(chǎn)證與房屋登記簿有分歧,除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯(cuò)誤的情況外,均以房屋登記簿為準(zhǔn)。這就意味著,房屋登記簿將取代房產(chǎn)證,成為房屋歸屬的最終證明。房產(chǎn)證將不再是房屋歸屬的唯一證明,將會(huì)對(duì)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行更好的保護(hù)。2008年8月1日,《民用建筑節(jié)能條例》頒布實(shí)施。政策分析:此條例的的頒布實(shí)施,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有深遠(yuǎn)影響,也表明國(guó)家推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備的決心,限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備,該政策也表明了國(guó)家對(duì)建筑節(jié)能環(huán)保管理力度逐步加大。2008年8月1日,《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》出臺(tái)。政策分析:國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)
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