【文章內(nèi)容簡介】 起我國經(jīng)濟增長開始放緩，預(yù)計2009 年我國經(jīng)濟增長仍將繼續(xù)下降。表1 2008年中國經(jīng)濟增長率時間國內(nèi)生產(chǎn)總值累計值(億元)累計值(%)2008年3月614912008年6月1306192008年9月2016312008年12月300670數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局初步核算，2008 年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，按可比價格計算，%，大大低于2007年13%的增長速度。其中，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值146183 億元，%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值120487億元，%。分季度看，%、%、%%，增速逐季降低。表2 2008年三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值和指數(shù)單位：億元/%（上年=100）時間國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值第二產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值累計值指數(shù)累計值指數(shù)累計值指數(shù)累計值指數(shù)2008年3月61491472030778259932008年6月1306191180067419514002008年9月20163121800101117787142008年12月30067010934000146183120487數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局受全球經(jīng)濟危機影響，我國經(jīng)濟增長速度下滑，居民消費信心降低，全社會消費品零售總額增長速度自2008年9月后開始滑落。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖6 社會消費品零售總額增長情況根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2008年1季度、上半年、。在上述價格背景下，盡管2008年以來各月的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額同比增速高于2007年同期水平，但是實際增速已明顯低于上年同期水平。表3 2008年固定資產(chǎn)投資增速時間2008年固定資產(chǎn)投資累計額2007年固定資產(chǎn)投資累計額(億元)同比實際增速(%)同比名義增速(%)累計額(億元)同比實際增速(%)同比名義增速(%)1季度2季度3季度數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫總的來看，2008年經(jīng)濟增長率下滑、固定資產(chǎn)投資增速減慢是中國宏觀經(jīng)濟的最主要特點，由于房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟不景氣對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生非常不利的直接影響。第二節(jié) 2008年房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展情況一、上游行業(yè)的發(fā)展及影響（一）建筑材料價格仍在高位運行，加大房地產(chǎn)行業(yè)成本壓力房地產(chǎn)行業(yè)與建材關(guān)系緊密，可以說是互動互連的關(guān)系。從近幾年建材市場的價格走勢來看，2002年以來，建材價格一直處于上升階段，2004 %，是最近10年漲幅最高的一次，此后，建材價格仍在上漲，但漲幅有所放緩。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖7 19992007年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100）2008年建材價格依舊持續(xù)上漲，從2008年1月開始，漲幅不斷升高，直到2008年9月漲幅達到最大，%，此后漲幅逐漸回落，但仍處在高位，%。另一方面，從2008年建材價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)顯示的趨勢來看，從2008年9月價格指數(shù)達到最大后，開始一路下降，預(yù)計未來一段時間里，建材價格指數(shù)仍舊按照此趨勢下行。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖8 2008年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100）從整體上看，建筑材料作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料之一，價格依然在高位運行，難繼續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)融資形成一定的壓力，但另一方面，按照目前價格走勢來看，未來建筑材料的價格指數(shù)可能會持續(xù)一段時間的下行，將有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)的成本壓力。（二）鋼材供應(yīng)充足價格回落，房地產(chǎn)企業(yè)鋼材成本壓力減弱鋼材是房地產(chǎn)行業(yè)的重要基礎(chǔ)資源，從歷年情況來看，近十年來我國鋼鐵行業(yè)取得了快速的發(fā)展，自1998年鋼材產(chǎn)量突破1 億噸后，鋼材產(chǎn)量直線上漲，特別是2001年到2007年之間，鋼材產(chǎn)量增速基本維持在20%以上，2004年增速最高，%，2008年受經(jīng)濟形勢影響，鋼材產(chǎn)量增速大幅滑落，%。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺圖9 19962007年鋼材產(chǎn)量及增速2008年第二季度粗鋼產(chǎn)量增速維持在10%左右的水平，粗鋼供給增加很快，此后，從7月份起，粗鋼產(chǎn)量增速直線下滑，9月份陷入負增長，10月份產(chǎn)量降幅最大，為17%，此后一直到12月，粗鋼產(chǎn)量一直處于負增長的狀態(tài)，且降幅均超過10%以上。2008年后半年鋼材產(chǎn)量的降低，很大一部分是受國際金融危機影響所致，客觀上，鋼材產(chǎn)量的降低將對房地產(chǎn)的原材料供應(yīng)產(chǎn)生很大的壓力。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺圖10 2008年粗鋼產(chǎn)量和增速二、下游行業(yè)的發(fā)展及影響對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，影響其發(fā)展的下游因素主要有兩方面，一是居民收入，二是商業(yè)行業(yè)的發(fā)展。（一）居民收入增速放緩，消費乏力，不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展居民收支狀況分析受國際金融危機的影響，2008年我國經(jīng)濟增長速度放緩，企業(yè)效益有所下滑，導(dǎo)致居民收入增速也隨之下滑。農(nóng)村居民名義人均現(xiàn)金收入增速依然不斷提高，但實際增速也有顯著的下滑。表4 2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平季度居民可支配收入累計值（元）同比增速（%）2007200820072008第一季度第二季度第三季度第四季度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局表5 2008年農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入水平季度農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入累計值（元）同比增速（名義）同比增速（實際）2007200820072008　　第一季度第二季度第三季度第四季度　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 萬億元， 萬億元。%。受金融危機影響，我國企業(yè)裁員顯著增加，新招聘員工數(shù)量明顯減少，大學(xué)生就業(yè)率較以往大幅降低，但是由于這次危機對就業(yè)沖擊的一個顯著特點是，失業(yè)主要發(fā)生在農(nóng)民工的就業(yè)市場上，因而城鎮(zhèn)登記失業(yè)率表現(xiàn)尚不明顯。專家預(yù)計，2009年失業(yè)會傳導(dǎo)到城鎮(zhèn)職工就業(yè)市場上，從而推動城市失業(yè)率上升。失業(yè)率的上升將直接影響居民收入的增加，進而影響居民對餐飲、購物、娛樂等商業(yè)需求，因此，不利于商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。消費者景氣指數(shù)走勢消費需求增長快慢，一方面取決于收入；另一方面也與消費者對未來收入預(yù)期的判斷，即消費者景氣指數(shù)有關(guān)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖11 20072008年消費者景氣指數(shù)受國際金融危機影響，我國失業(yè)率增加，居民收入增長速度有所下滑，居民對收入和經(jīng)濟增長的預(yù)期下降，消費者信心指數(shù)、滿意指數(shù)和預(yù)期指數(shù)均直線下滑。2008年10月份，消費者滿意指數(shù)率先跌破90，12月份，消費者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)也雙雙跌破90， 。消費者消費指數(shù)紛紛走低，預(yù)示著在未來一段時間內(nèi)我國消費將依然不景氣，對商業(yè)房地產(chǎn)來講又是一個負面影響因素。（二）商業(yè)行業(yè)不景氣，企業(yè)家信心偏低我國許多企業(yè)，特別是東南沿海出口導(dǎo)向型企業(yè)受到金融危機的沖擊比較嚴重，企業(yè)效益明顯下滑，由于對預(yù)期宏觀經(jīng)濟走勢缺乏信心，企業(yè)家信心指數(shù)從2007年第四季度開始，連續(xù)下滑，到2008年底。其中，與商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的社會服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也紛紛大幅下滑，另外，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)下滑幅度最大，2008年2009年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的寒冬期。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖12 企業(yè)家信心指數(shù)第三節(jié) 2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析一、近幾年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策回顧從1998下半年年中央政府決定正式停止住房實物分配、實行住房商品化開始，中國的房地產(chǎn)市場逐步建立并完善起來。在此期間，國家介入房地產(chǎn)的方式主要是宏觀調(diào)控，政策出臺的基本考量包括整個宏觀經(jīng)濟的運行狀況，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，以及保障社會的安定。就政策針對性來講，則主要是針對作為居民生活保障的住宅房地產(chǎn)。為了對商業(yè)房地產(chǎn)的政策大環(huán)境有一個清晰的認識，在此我們將首先回顧一下2003年以來政府出臺的主要房地產(chǎn)政策。2003年，房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱跡象，為抑制房地產(chǎn)過熱，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件），規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，加強房地產(chǎn)信貸管理，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。2004年政府出臺政策規(guī)定加強土地市場的調(diào)控力度，提高拿地“門檻”，嚴禁非法壓低地價招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005年，政策進一步深入，3月26日，國務(wù)院辦公廳針對房價上漲過快的現(xiàn)象下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出八點要求。緊接著在4月27日，政府提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項措施，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題作為加強宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。2005年的這些政策為后續(xù)具體措施的出臺提供了基礎(chǔ)。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面，拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)以及個人購房的管理。8月1日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化。10月30日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個人金融業(yè)務(wù)部負責(zé)人，正式傳達指令，包括四大行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款。 2007 年，房地產(chǎn)政策以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，大力建設(shè)住房保障體系，主要有以下政策：1. 落實從緊的貨幣政策，一年內(nèi)6次加息，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從2007年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，%%，；%%。從2007年12月25日起，上調(diào)了1個百分點。2. 開征土地增值稅。2007年1月16日晚，國家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，根據(jù)《條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%60%不等。3. 國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實施。4. 2007年3月16日《物權(quán)法》在“兩會”得以通過?！段餀?quán)法》的核心就是確定財產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問題 ，規(guī)定70年后自動續(xù)期。5. 央行、銀監(jiān)會9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴格住房消費貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。6. 限外政策升級。2007年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后發(fā)布多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。7. 國務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“24號文”。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善“市場房”的同時，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。8. 建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。 二、2008年房地產(chǎn)主要政策分析我們將以政策出臺或?qū)嵤r間為脈絡(luò)，把與房地產(chǎn)有關(guān)的政策分成三大類來介紹，即宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)金融政策和土地政策。（一）宏觀調(diào)控政策2008年2月28日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》，要求各地報送住房建設(shè)規(guī)劃。政策分析：建設(shè)部重申，新批商品房建設(shè)面積70%須90平米以下。建設(shè)部于2月28日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建設(shè)計劃，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃。2008年7月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織制定并發(fā)布了《房屋登記辦法》。政策分析：這一條規(guī)定賦予了房屋登記簿的決定性效力?！掇k法》實施后，房產(chǎn)證的性質(zhì)發(fā)生了巨大變化，它不再享有唯一性、絕對性，一旦房產(chǎn)證與房屋登記簿有分歧，除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯誤的情況外，均以房屋登記簿為準(zhǔn)。這就意味著，房屋登記簿將取代房產(chǎn)證，成為房屋歸屬的最終證明。房產(chǎn)證將不再是房屋歸屬的唯一證明，將會對權(quán)利人的物權(quán)進行更好的保護。2008年8月1日，《民用建筑節(jié)能條例》頒布實施。政策分析：此條例的的頒布實施，對于房地產(chǎn)開發(fā)有深遠影響，也表明國家推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備的決心，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備，該政策也表明了國家對建筑節(jié)能環(huán)保管理力度逐步加大。2008年8月1日，《公共機構(gòu)節(jié)能條例》出臺。政策分析：國務(wù)院再次強