【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 起我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始放緩，預(yù)計(jì)2009 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將繼續(xù)下降。表1 2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)值(億元)累計(jì)值(%)2008年3月614912008年6月1306192008年9月2016312008年12月300670數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步核算，2008 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，大大低于2007年13%的增長(zhǎng)速度。其中，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值146183 億元，%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值120487億元，%。分季度看，%、%、%%，增速逐季降低。表2 2008年三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值和指數(shù)單位：億元/%（上年=100）時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第二產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)值指數(shù)累計(jì)值指數(shù)累計(jì)值指數(shù)累計(jì)值指數(shù)2008年3月61491472030778259932008年6月1306191180067419514002008年9月20163121800101117787142008年12月30067010934000146183120487數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下滑，居民消費(fèi)信心降低，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度自2008年9月后開(kāi)始滑落。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖6 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)情況根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年1季度、上半年、。在上述價(jià)格背景下，盡管2008年以來(lái)各月的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額同比增速高于2007年同期水平，但是實(shí)際增速已明顯低于上年同期水平。表3 2008年固定資產(chǎn)投資增速時(shí)間2008年固定資產(chǎn)投資累計(jì)額2007年固定資產(chǎn)投資累計(jì)額(億元)同比實(shí)際增速(%)同比名義增速(%)累計(jì)額(億元)同比實(shí)際增速(%)同比名義增速(%)1季度2季度3季度數(shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)總的來(lái)看，2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下滑、固定資產(chǎn)投資增速減慢是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的最主要特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生非常不利的直接影響。第二節(jié) 2008年房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展情況一、上游行業(yè)的發(fā)展及影響（一）建筑材料價(jià)格仍在高位運(yùn)行，加大房地產(chǎn)行業(yè)成本壓力房地產(chǎn)行業(yè)與建材關(guān)系緊密，可以說(shuō)是互動(dòng)互連的關(guān)系。從近幾年建材市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2002年以來(lái)，建材價(jià)格一直處于上升階段，2004 %，是最近10年漲幅最高的一次，此后，建材價(jià)格仍在上漲，但漲幅有所放緩。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖7 19992007年建筑材料工業(yè)部門(mén)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（上年同期=100）2008年建材價(jià)格依舊持續(xù)上漲，從2008年1月開(kāi)始，漲幅不斷升高，直到2008年9月漲幅達(dá)到最大，%，此后漲幅逐漸回落，但仍處在高位，%。另一方面，從2008年建材價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)顯示的趨勢(shì)來(lái)看，從2008年9月價(jià)格指數(shù)達(dá)到最大后，開(kāi)始一路下降，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間里，建材價(jià)格指數(shù)仍舊按照此趨勢(shì)下行。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖8 2008年建筑材料工業(yè)部門(mén)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（上年同期=100）從整體上看，建筑材料作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料之一，價(jià)格依然在高位運(yùn)行，難繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資形成一定的壓力，但另一方面，按照目前價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)建筑材料的價(jià)格指數(shù)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的下行，將有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)的成本壓力。（二）鋼材供應(yīng)充足價(jià)格回落，房地產(chǎn)企業(yè)鋼材成本壓力減弱鋼材是房地產(chǎn)行業(yè)的重要基礎(chǔ)資源，從歷年情況來(lái)看，近十年來(lái)我國(guó)鋼鐵行業(yè)取得了快速的發(fā)展，自1998年鋼材產(chǎn)量突破1 億噸后，鋼材產(chǎn)量直線上漲，特別是2001年到2007年之間，鋼材產(chǎn)量增速基本維持在20%以上，2004年增速最高，%，2008年受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，鋼材產(chǎn)量增速大幅滑落，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)分析平臺(tái)圖9 19962007年鋼材產(chǎn)量及增速2008年第二季度粗鋼產(chǎn)量增速維持在10%左右的水平，粗鋼供給增加很快，此后，從7月份起，粗鋼產(chǎn)量增速直線下滑，9月份陷入負(fù)增長(zhǎng)，10月份產(chǎn)量降幅最大，為17%，此后一直到12月，粗鋼產(chǎn)量一直處于負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，且降幅均超過(guò)10%以上。2008年后半年鋼材產(chǎn)量的降低，很大一部分是受國(guó)際金融危機(jī)影響所致，客觀上，鋼材產(chǎn)量的降低將對(duì)房地產(chǎn)的原材料供應(yīng)產(chǎn)生很大的壓力。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)分析平臺(tái)圖10 2008年粗鋼產(chǎn)量和增速二、下游行業(yè)的發(fā)展及影響對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，影響其發(fā)展的下游因素主要有兩方面，一是居民收入，二是商業(yè)行業(yè)的發(fā)展。（一）居民收入增速放緩，消費(fèi)乏力，不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展居民收支狀況分析受國(guó)際金融危機(jī)的影響，2008年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，企業(yè)效益有所下滑，導(dǎo)致居民收入增速也隨之下滑。農(nóng)村居民名義人均現(xiàn)金收入增速依然不斷提高，但實(shí)際增速也有顯著的下滑。表4 2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平季度居民可支配收入累計(jì)值（元）同比增速（%）2007200820072008第一季度第二季度第三季度第四季度數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表5 2008年農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入水平季度農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入累計(jì)值（元）同比增速（名義）同比增速（實(shí)際）2007200820072008　　第一季度第二季度第三季度第四季度　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 萬(wàn)億元， 萬(wàn)億元。%。受金融危機(jī)影響，我國(guó)企業(yè)裁員顯著增加，新招聘員工數(shù)量明顯減少，大學(xué)生就業(yè)率較以往大幅降低，但是由于這次危機(jī)對(duì)就業(yè)沖擊的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，失業(yè)主要發(fā)生在農(nóng)民工的就業(yè)市場(chǎng)上，因而城鎮(zhèn)登記失業(yè)率表現(xiàn)尚不明顯。專家預(yù)計(jì)，2009年失業(yè)會(huì)傳導(dǎo)到城鎮(zhèn)職工就業(yè)市場(chǎng)上，從而推動(dòng)城市失業(yè)率上升。失業(yè)率的上升將直接影響居民收入的增加，進(jìn)而影響居民對(duì)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等商業(yè)需求，因此，不利于商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。消費(fèi)者景氣指數(shù)走勢(shì)消費(fèi)需求增長(zhǎng)快慢，一方面取決于收入；另一方面也與消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的判斷，即消費(fèi)者景氣指數(shù)有關(guān)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖11 20072008年消費(fèi)者景氣指數(shù)受國(guó)際金融危機(jī)影響，我國(guó)失業(yè)率增加，居民收入增長(zhǎng)速度有所下滑，居民對(duì)收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，消費(fèi)者信心指數(shù)、滿意指數(shù)和預(yù)期指數(shù)均直線下滑。2008年10月份，消費(fèi)者滿意指數(shù)率先跌破90，12月份，消費(fèi)者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)也雙雙跌破90， 。消費(fèi)者消費(fèi)指數(shù)紛紛走低，預(yù)示著在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)消費(fèi)將依然不景氣，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講又是一個(gè)負(fù)面影響因素。（二）商業(yè)行業(yè)不景氣，企業(yè)家信心偏低我國(guó)許多企業(yè)，特別是東南沿海出口導(dǎo)向型企業(yè)受到金融危機(jī)的沖擊比較嚴(yán)重，企業(yè)效益明顯下滑，由于對(duì)預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)缺乏信心，企業(yè)家信心指數(shù)從2007年第四季度開(kāi)始，連續(xù)下滑，到2008年底。其中，與商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的社會(huì)服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也紛紛大幅下滑，另外，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)下滑幅度最大，2008年2009年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的寒冬期。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖12 企業(yè)家信心指數(shù)第三節(jié) 2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析一、近幾年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策回顧從1998下半年年中央政府決定正式停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房商品化開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步建立并完善起來(lái)。在此期間，國(guó)家介入房地產(chǎn)的方式主要是宏觀調(diào)控，政策出臺(tái)的基本考量包括整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，以及保障社會(huì)的安定。就政策針對(duì)性來(lái)講，則主要是針對(duì)作為居民生活保障的住宅房地產(chǎn)。為了對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的政策大環(huán)境有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，在此我們將首先回顧一下2003年以來(lái)政府出臺(tái)的主要房地產(chǎn)政策。2003年，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱跡象，為抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件），規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。2004年政府出臺(tái)政策規(guī)定加強(qiáng)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，提高拿地“門(mén)檻”，嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005年，政策進(jìn)一步深入，3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出八點(diǎn)要求。緊接著在4月27日，政府提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。2005年的這些政策為后續(xù)具體措施的出臺(tái)提供了基礎(chǔ)。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，拉開(kāi)了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》》（國(guó)辦發(fā)（2006）37號(hào)），人稱9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購(gòu)房的管理。8月1日，國(guó)土資源局制定的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。10月30日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)指令，包括四大行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤(pán)發(fā)放按揭貸款。 2007 年，房地產(chǎn)政策以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，大力建設(shè)住房保障體系，主要有以下政策：1. 落實(shí)從緊的貨幣政策，一年內(nèi)6次加息，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，%%，；%%。從2007年12月25日起，上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)。2. 開(kāi)征土地增值稅。2007年1月16日晚，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，根據(jù)《條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%60%不等。3. 國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實(shí)施。4. 2007年3月16日《物權(quán)法》在“兩會(huì)”得以通過(guò)?！段餀?quán)法》的核心就是確定財(cái)產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問(wèn)題 ，規(guī)定70年后自動(dòng)續(xù)期。5. 央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。6. 限外政策升級(jí)。2007年以來(lái)，商務(wù)部以及外管局等部門(mén)先后發(fā)布多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。7. 國(guó)務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，即“24號(hào)文”。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善“市場(chǎng)房”的同時(shí)，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。8. 建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。 二、2008年房地產(chǎn)主要政策分析我們將以政策出臺(tái)或?qū)嵤r(shí)間為脈絡(luò)，把與房地產(chǎn)有關(guān)的政策分成三大類來(lái)介紹，即宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)金融政策和土地政策。（一）宏觀調(diào)控政策2008年2月28日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求各地報(bào)送住房建設(shè)規(guī)劃。政策分析：建設(shè)部重申，新批商品房建設(shè)面積70%須90平米以下。建設(shè)部于2月28日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建設(shè)計(jì)劃，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃。2008年7月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織制定并發(fā)布了《房屋登記辦法》。政策分析：這一條規(guī)定賦予了房屋登記簿的決定性效力?！掇k法》實(shí)施后，房產(chǎn)證的性質(zhì)發(fā)生了巨大變化，它不再享有唯一性、絕對(duì)性，一旦房產(chǎn)證與房屋登記簿有分歧，除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯(cuò)誤的情況外，均以房屋登記簿為準(zhǔn)。這就意味著，房屋登記簿將取代房產(chǎn)證，成為房屋歸屬的最終證明。房產(chǎn)證將不再是房屋歸屬的唯一證明，將會(huì)對(duì)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行更好的保護(hù)。2008年8月1日，《民用建筑節(jié)能條例》頒布實(shí)施。政策分析：此條例的的頒布實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有深遠(yuǎn)影響，也表明國(guó)家推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備的決心，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備，該政策也表明了國(guó)家對(duì)建筑節(jié)能環(huán)保管理力度逐步加大。2008年8月1日，《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》出臺(tái)。政策分析：國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)