【文章內容簡介】 面，而恰恰是這種自身的競爭會給西餐企業(yè)的經營、菜品、服務帶來很大的推動。178。 更多的、正宗的西餐企業(yè)在本土化、大眾化西餐中誕生出來。如果說本土化西餐是一個過渡階段的話，它將引導出一批有品位的正宗西餐消費者，根據目前市場消費分析，這批高端消費人群的出現不會太久。隨之而來的是一批高檔西餐企業(yè)的出現。178。 全社會開放的國際化的文化氛圍是對西餐業(yè)發(fā)展強大的推動力。中國加入WTO及奧運會分會場、全面的對外開放，對整個天津飲食文化變化將產生巨大的推動，西餐將被越來越多的人認可和接受。第二部分 重點樓盤跟蹤【一】 5月份重點新增項目銷售情況跟蹤新增項目位置產品形式面市時間銷售均價窗體頂端戶型區(qū)間備注首創(chuàng)寶翠花都北辰區(qū)龍泉路地鐵一號線劉園站 多層、小高層5月底（預計）470080110兩室110140三室一期10萬平米6層，已開始內部認購。東麗湖萬科城之城市天籟東麗區(qū)東麗之光大道多層36層 小高層11層5月2日450090左右的兩室100130三室、橙@house南開區(qū)復康路與蘭苑路交口26層、小戶型6月18日58004460只有一棟樓，卡已認購完了螞蟻工房天津河西區(qū)解放南路518號小高層（11層x2）5月3日7400501075078一室，102107兩室，共80多套，其中2室40套【二】 主要競爭項目5月份銷售情況跟蹤序號項目名稱所屬區(qū)域本月銷售套數成交價格備注1京津新城寧河1247452領世郡津南198424其中12套洋房3東麗湖萬科城東麗別墅8別墅97264朗鉅天域東麗1474085假日風景西青7352676唐郡西青262287瑪歌莊園西青869858卡梅爾河西別墅1高層17別墅9240高層64179富力城南開129768410海河大道河北24737311犀地和平19883012海河新天地河東74666913洛卡小鎮(zhèn)西青9520714陽光星期8河東1595109【注：該資料數據來源以房管局正式登記為準】——研發(fā)部觀點——178。 從本月度各項目成交狀況分析，戶型面積縮水趨勢明顯；卡梅爾高層戶均面積由前期的200縮至120左右，銷量呈現大幅上升，本月銷售套數占該項目高層累計銷售總套數的近25％；領世郡出現洋房產品，總價款在70萬左右；東麗湖二期城市天籟目前在房管局尚未登記，但開盤銷勢火爆，據悉五一期間認購400套左右。178。 經過對數據的整理，我們研究發(fā)現，目前市場主流市場接受能力為以下兩類：第一類，單價4500左右，總價款在4050萬之間，戶均面積100110；第二類，單價7000左右，總價款100萬左右，戶均面積120130。第三部分 月度熱點【一】 政策方面：新一輪宏觀調控山雨欲來——貸款利率再次上調——『資訊一』 4月27日，%%；其他各檔次貸款利率也做相應調整，金融機構存款利率保持不變?！嘿Y訊二』 建設部28日宣布，根據《中國人民銀行關于調整金融機構人民幣貸款利率的通知》，從2006年5月8日起將各檔次個人住房公積金貸款利率上調0．18個百分點。利率調整后，5年（含）以下貸款由現行年利率3．96％調整為4．14％，5年以上貸款由現行年利率4．41％調整為4．59％。住房公積金存款利率保持不變?！嘿Y訊三』 央行醞釀提升個人住房貸款首付比例對房地產市場將產生更大影響的則是近期傳出的，央行可能將房貸按揭首付比例提高到40%—50%的消息。盡管這一說法未得到央行最終證實，但有分析指出，如果此舉能夠落實，將對打壓購房需求產生致命影響?！邪l(fā)部觀點——178。 貸款利率上調會加大購房者的資金成本，導致一部分購房者提前還款，一定程度上增加銀行的金融風險。178。 貸款利率政策變化，促使商業(yè)銀行豐富信貸產品，同時刺激固定利率信貸產品需求市場。178。 貸款利率變化增加開發(fā)企業(yè)的財務費用，導致開發(fā)商財務風險加大，行業(yè)準入門檻提高；但由于金融機構存款利率保持不變，促使民間資本結構優(yōu)化，開發(fā)企業(yè)資金渠道拓展，改變行業(yè)對于銀行資本的依賴性；178。 提高貸款利率是人民幣升值的前瞻信號，在人民幣升值的壓力之下，提高房地產貸款規(guī)避國際炒家過度投機對中國經濟造成的金融風險?！胤叫越M合拳出臺——『資訊四』 深圳：政府金融6部門合力 8招調控深圳房價深圳房價上漲幅度自去年下半年以來一直處于全國前列，成為各方關注的民生焦點，深圳市主管領導多次對外界發(fā)出了將穩(wěn)定該市房價的信號。這一政策信號日前轉化為現實，深圳市原則上通過了由市國土房產局會同市發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行等6部門共同研究提出的《關于穩(wěn)定房價促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》?！嘿Y訊五』 北京：擴容存量房從2005年的宏觀調控開始，北京市建委就一直試圖通過存量房市場擴容來實現梯度消費，降低剛性需求對房價上漲的壓力，并已出臺了不少刺激措施，但卻收效甚微。此次北京建委方面的考慮是，落實強租賃制備案之后，對所有房屋租賃收入征稅，使租賃房屋獲得的收益降低，從而逼迫房產持有者將房產出售，“租賃征稅，賣房免稅”，以此達到擴容存量房市場的目的。從市場供給入手，控制由于供給矛盾帶來的房屋價格上升?！邪l(fā)部觀點——178。 此次宏觀調控的重點區(qū)域為北京和深圳、廣州珠三角區(qū)域；178。 除金融政策外，稅收、行政政策注重區(qū)域差別性，地方性政策增多，針對性較前一輪增強；178。 如果政府旨在打壓行業(yè)的快速發(fā)展，預測不久宏觀政策的主要方向將是稅收制度的重要舉措出臺。178。 加速大型房地產企業(yè)對中小企業(yè)的兼并及整合，行業(yè)洗牌速度加快。【二】 市場方面：房交會成為行業(yè)晴雨表，市場推廣職能逐步退化『資訊一』 天津房市步入一級城市階段春交會體現了“一級”城市房地產市場特征，透露出天津房市向一級城市邁進的趨勢。天津市場已經進入更加開放、快速擴張、全面成熟的發(fā)展階段。178。 近期熱點地段類別區(qū)域特征在售項目客群及產品第一類價格低洼區(qū)域：紅橋區(qū)，河東區(qū)西北部，河北區(qū)東北部，北辰區(qū)，中北鎮(zhèn)西部新城區(qū)域。房價啟動基點低，雖然也有較大升幅，但總體仍低于市區(qū)平均價格，屬于價格低洼區(qū)域。由于有京津走廊發(fā)展預期，有北辰開發(fā)區(qū)企業(yè)就職人員聚集，再加上今年首創(chuàng)寶翠花都及北部中心區(qū)三岔河口高檔項目的帶動，其居住條件改善的價值空間很大。該區(qū)域在售或新開樓盤主要有河北區(qū)的春和景明、北斗星城等；紅橋區(qū)的津河壹號、新逸家等；河東區(qū)的第六大道、百合春天、順馳的太陽城、陽綠茵等；北辰區(qū)的陽光卡蒂爾等；中北鎮(zhèn)的大地十二城、假日風景、金廈的水語花城等。適合人群：在附近就業(yè)、生活的居民；中等左右收入的自由職業(yè)者；來自北辰等開發(fā)區(qū)工作的就業(yè)人員等。適合房型：緊湊型戶型、老少居、低密度洋房等。第二類近期快速交通通達區(qū)域：地鐵、輕軌等交通沿線特別是兩端地段，如將通車的地鐵1號線、今年啟動建設的地鐵3號線、已通車的濱海快速路沿線區(qū)域?？焖俳煌üぞ叩氖褂美顺鞘芯嚯x，使這些區(qū)域地段距離明顯弱化，進而提升了居住和投資價值。一號線兩端天津奧林匹克花園和海天馨苑的熱銷也證明了這一點。1號線沿線的首創(chuàng)寶翠花都、天津金地格林世界、復興之門、麥收國際等；2號線的中北鎮(zhèn)大地十二城等、格調春天、城南新世家、城市之光、百合春天、東麗湖及張貴莊新市鎮(zhèn)等；3號線的麥迪遜廣場、誠基中心、港灣中心、北斗星城、陽光100國際新城、博德花園等。適合人群：在沿線區(qū)域工作的就業(yè)者、中等及偏上收入的首次置業(yè)者；有較高收入的家庭第二套住房需求或投資者。適合房型：小戶型公寓、普通中等戶型、老少居、低密度洋房等。第三類城市重點建設區(qū)域及邊緣別墅：市中心區(qū)域、海河沿線區(qū)域、濱海新區(qū)中心區(qū)、西南部邊緣別墅等住宅項目多為有實力的開發(fā)企業(yè)承建，其中多數為外地及外資品牌企業(yè)。由于這類區(qū)域有城市文化及經濟核心特點，同時又擁有高價值城市配套及景觀資源，所以是城市價值最高的地段。目前房價正處于上升通道中，仍有較大的遠期升值空間。市中心區(qū)域富力城、后現代城、賽頓中心、金港國際、時代奧城；海河沿線區(qū)域的萬通上游國際、海河大道、海河新天地等；濱海新區(qū)的萬通新城國際、伴景灣、萬科東麗湖、朗鉅天域、水域未來城等。適合人群：中高檔以上收入者；家庭第二套住房需求或投資者；適合房型：中等或大戶型、緊湊型戶型、小戶型公寓、老少居、別墅等。178。 判斷房屋品質主要有三方面一是房屋整體環(huán)境的營造：整體環(huán)境主要包括景觀設計及配套及物業(yè)服務。今年的新項目整體規(guī)劃設計方面非常重視生活氛圍的營造。如合理的商業(yè)配套比例、道路及車庫的設置等。特別是大型居住區(qū)如泰達城、西部新城等，其商業(yè)、商務及休閑等設施都占到50%左右，使新居住區(qū)可以聚集人氣兒。景觀方面，出現了萬通上游國際為代表的以天津歷史居住形態(tài)及建筑文化為基礎的街區(qū)設計；富力城、上海靜安項目等為代表的城市鬧區(qū)中自然景觀設計；以首創(chuàng)寶翠花都、天津金地格林世界、大地十二城、陽光卡蒂爾為代表的低密度新城市街區(qū)與水景自然景觀相結合的設計等等。二是建筑的科技應用：現在的新房質量除了建筑施工質量，更多的是體現在科技含量上。在建筑施工方面，多數外地企業(yè)都聘用了全國特級建筑隊伍(目前全國特級建筑單位百余家，其中有30%在天津有項目)?？萍紤梅矫?，出現了以賽頓中心及萬科東麗湖、假日風景等為代表的高標準生態(tài)技術及智能技術的應用，如節(jié)能系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、高智能系統(tǒng)等。這些具有高科技含量的房屋，將大大提高房屋的居住舒適度，延長建筑壽命，同時為今后城市供熱等計量方式向熱能計量改變作好了準備。三是開發(fā)企業(yè)的品牌：今年新項目中知名牌企業(yè)項目很多，如有一貫質量口碑的本市泰達、萬順、華廈、金廈等；外地的和記黃埔、