【文章內(nèi)容簡介】 面，而恰恰是這種自身的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)給西餐企業(yè)的經(jīng)營、菜品、服務(wù)帶來很大的推動(dòng)。178。 更多的、正宗的西餐企業(yè)在本土化、大眾化西餐中誕生出來。如果說本土化西餐是一個(gè)過渡階段的話，它將引導(dǎo)出一批有品位的正宗西餐消費(fèi)者，根據(jù)目前市場(chǎng)消費(fèi)分析，這批高端消費(fèi)人群的出現(xiàn)不會(huì)太久。隨之而來的是一批高檔西餐企業(yè)的出現(xiàn)。178。 全社會(huì)開放的國際化的文化氛圍是對(duì)西餐業(yè)發(fā)展強(qiáng)大的推動(dòng)力。中國加入WTO及奧運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)、全面的對(duì)外開放，對(duì)整個(gè)天津飲食文化變化將產(chǎn)生巨大的推動(dòng)，西餐將被越來越多的人認(rèn)可和接受。第二部分 重點(diǎn)樓盤跟蹤【一】 5月份重點(diǎn)新增項(xiàng)目銷售情況跟蹤新增項(xiàng)目位置產(chǎn)品形式面市時(shí)間銷售均價(jià)窗體頂端戶型區(qū)間備注首創(chuàng)寶翠花都北辰區(qū)龍泉路地鐵一號(hào)線劉園站 多層、小高層5月底（預(yù)計(jì)）470080110兩室110140三室一期10萬平米6層，已開始內(nèi)部認(rèn)購。東麗湖萬科城之城市天籟東麗區(qū)東麗之光大道多層36層 小高層11層5月2日450090左右的兩室100130三室、橙@house南開區(qū)復(fù)康路與蘭苑路交口26層、小戶型6月18日58004460只有一棟樓，卡已認(rèn)購?fù)炅宋浵伖し刻旖蚝游鲄^(qū)解放南路518號(hào)小高層（11層x2）5月3日7400501075078一室，102107兩室，共80多套，其中2室40套【二】 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目5月份銷售情況跟蹤序號(hào)項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域本月銷售套數(shù)成交價(jià)格備注1京津新城寧河1247452領(lǐng)世郡津南198424其中12套洋房3東麗湖萬科城東麗別墅8別墅97264朗鉅天域東麗1474085假日風(fēng)景西青7352676唐郡西青262287瑪歌莊園西青869858卡梅爾河西別墅1高層17別墅9240高層64179富力城南開129768410海河大道河北24737311犀地和平19883012海河新天地河?xùn)|74666913洛卡小鎮(zhèn)西青9520714陽光星期8河?xùn)|1595109【注：該資料數(shù)據(jù)來源以房管局正式登記為準(zhǔn)】——研發(fā)部觀點(diǎn)——178。 從本月度各項(xiàng)目成交狀況分析，戶型面積縮水趨勢(shì)明顯；卡梅爾高層戶均面積由前期的200縮至120左右，銷量呈現(xiàn)大幅上升，本月銷售套數(shù)占該項(xiàng)目高層累計(jì)銷售總套數(shù)的近25％；領(lǐng)世郡出現(xiàn)洋房產(chǎn)品，總價(jià)款在70萬左右；東麗湖二期城市天籟目前在房管局尚未登記，但開盤銷勢(shì)火爆，據(jù)悉五一期間認(rèn)購400套左右。178。 經(jīng)過對(duì)數(shù)據(jù)的整理，我們研究發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)主流市場(chǎng)接受能力為以下兩類：第一類，單價(jià)4500左右，總價(jià)款在4050萬之間，戶均面積100110；第二類，單價(jià)7000左右，總價(jià)款100萬左右，戶均面積120130。第三部分 月度熱點(diǎn)【一】 政策方面：新一輪宏觀調(diào)控山雨欲來——貸款利率再次上調(diào)——『資訊一』 4月27日，%%；其他各檔次貸款利率也做相應(yīng)調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變?！嘿Y訊二』 建設(shè)部28日宣布，根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率的通知》，從2006年5月8日起將各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．18個(gè)百分點(diǎn)。利率調(diào)整后，5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率3．96％調(diào)整為4．14％，5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4．41％調(diào)整為4．59％。住房公積金存款利率保持不變?！嘿Y訊三』 央行醞釀提升個(gè)人住房貸款首付比例對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生更大影響的則是近期傳出的，央行可能將房貸按揭首付比例提高到40%—50%的消息。盡管這一說法未得到央行最終證實(shí)，但有分析指出，如果此舉能夠落實(shí)，將對(duì)打壓購房需求產(chǎn)生致命影響。——研發(fā)部觀點(diǎn)——178。 貸款利率上調(diào)會(huì)加大購房者的資金成本，導(dǎo)致一部分購房者提前還款，一定程度上增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。178。 貸款利率政策變化，促使商業(yè)銀行豐富信貸產(chǎn)品，同時(shí)刺激固定利率信貸產(chǎn)品需求市場(chǎng)。178。 貸款利率變化增加開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致開發(fā)商財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，行業(yè)準(zhǔn)入門檻提高；但由于金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變，促使民間資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，開發(fā)企業(yè)資金渠道拓展，改變行業(yè)對(duì)于銀行資本的依賴性；178。 提高貸款利率是人民幣升值的前瞻信號(hào)，在人民幣升值的壓力之下，提高房地產(chǎn)貸款規(guī)避國際炒家過度投機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)造成的金融風(fēng)險(xiǎn)?！胤叫越M合拳出臺(tái)——『資訊四』 深圳：政府金融6部門合力 8招調(diào)控深圳房價(jià)深圳房價(jià)上漲幅度自去年下半年以來一直處于全國前列，成為各方關(guān)注的民生焦點(diǎn)，深圳市主管領(lǐng)導(dǎo)多次對(duì)外界發(fā)出了將穩(wěn)定該市房價(jià)的信號(hào)。這一政策信號(hào)日前轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，深圳市原則上通過了由市國土房產(chǎn)局會(huì)同市發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行等6部門共同研究提出的《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》?！嘿Y訊五』 北京：擴(kuò)容存量房從2005年的宏觀調(diào)控開始，北京市建委就一直試圖通過存量房市場(chǎng)擴(kuò)容來實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)，降低剛性需求對(duì)房價(jià)上漲的壓力，并已出臺(tái)了不少刺激措施，但卻收效甚微。此次北京建委方面的考慮是，落實(shí)強(qiáng)租賃制備案之后，對(duì)所有房屋租賃收入征稅，使租賃房屋獲得的收益降低，從而逼迫房產(chǎn)持有者將房產(chǎn)出售，“租賃征稅，賣房免稅”，以此達(dá)到擴(kuò)容存量房市場(chǎng)的目的。從市場(chǎng)供給入手，控制由于供給矛盾帶來的房屋價(jià)格上升。——研發(fā)部觀點(diǎn)——178。 此次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域?yàn)楸本┖蜕钲凇V州珠三角區(qū)域；178。 除金融政策外，稅收、行政政策注重區(qū)域差別性，地方性政策增多，針對(duì)性較前一輪增強(qiáng)；178。 如果政府旨在打壓行業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)測(cè)不久宏觀政策的主要方向?qū)⑹嵌愂罩贫鹊闹匾e措出臺(tái)。178。 加速大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)中小企業(yè)的兼并及整合，行業(yè)洗牌速度加快?！径?市場(chǎng)方面：房交會(huì)成為行業(yè)晴雨表，市場(chǎng)推廣職能逐步退化『資訊一』 天津房市步入一級(jí)城市階段春交會(huì)體現(xiàn)了“一級(jí)”城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，透露出天津房市向一級(jí)城市邁進(jìn)的趨勢(shì)。天津市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入更加開放、快速擴(kuò)張、全面成熟的發(fā)展階段。178。 近期熱點(diǎn)地段類別區(qū)域特征在售項(xiàng)目客群及產(chǎn)品第一類價(jià)格低洼區(qū)域：紅橋區(qū)，河?xùn)|區(qū)西北部，河北區(qū)東北部，北辰區(qū)，中北鎮(zhèn)西部新城區(qū)域。房價(jià)啟動(dòng)基點(diǎn)低，雖然也有較大升幅，但總體仍低于市區(qū)平均價(jià)格，屬于價(jià)格低洼區(qū)域。由于有京津走廊發(fā)展預(yù)期，有北辰開發(fā)區(qū)企業(yè)就職人員聚集，再加上今年首創(chuàng)寶翠花都及北部中心區(qū)三岔河口高檔項(xiàng)目的帶動(dòng)，其居住條件改善的價(jià)值空間很大。該區(qū)域在售或新開樓盤主要有河北區(qū)的春和景明、北斗星城等；紅橋區(qū)的津河壹號(hào)、新逸家等；河?xùn)|區(qū)的第六大道、百合春天、順馳的太陽城、陽綠茵等；北辰區(qū)的陽光卡蒂爾等；中北鎮(zhèn)的大地十二城、假日風(fēng)景、金廈的水語花城等。適合人群：在附近就業(yè)、生活的居民；中等左右收入的自由職業(yè)者；來自北辰等開發(fā)區(qū)工作的就業(yè)人員等。適合房型：緊湊型戶型、老少居、低密度洋房等。第二類近期快速交通通達(dá)區(qū)域：地鐵、輕軌等交通沿線特別是兩端地段，如將通車的地鐵1號(hào)線、今年啟動(dòng)建設(shè)的地鐵3號(hào)線、已通車的濱?？焖俾费鼐€區(qū)域。快速交通工具的使用拉近了城市距離，使這些區(qū)域地段距離明顯弱化，進(jìn)而提升了居住和投資價(jià)值。一號(hào)線兩端天津奧林匹克花園和海天馨苑的熱銷也證明了這一點(diǎn)。1號(hào)線沿線的首創(chuàng)寶翠花都、天津金地格林世界、復(fù)興之門、麥?zhǔn)諊H等；2號(hào)線的中北鎮(zhèn)大地十二城等、格調(diào)春天、城南新世家、城市之光、百合春天、東麗湖及張貴莊新市鎮(zhèn)等；3號(hào)線的麥迪遜廣場(chǎng)、誠基中心、港灣中心、北斗星城、陽光100國際新城、博德花園等。適合人群：在沿線區(qū)域工作的就業(yè)者、中等及偏上收入的首次置業(yè)者；有較高收入的家庭第二套住房需求或投資者。適合房型：小戶型公寓、普通中等戶型、老少居、低密度洋房等。第三類城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域及邊緣別墅：市中心區(qū)域、海河沿線區(qū)域、濱海新區(qū)中心區(qū)、西南部邊緣別墅等住宅項(xiàng)目多為有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)承建，其中多數(shù)為外地及外資品牌企業(yè)。由于這類區(qū)域有城市文化及經(jīng)濟(jì)核心特點(diǎn)，同時(shí)又擁有高價(jià)值城市配套及景觀資源，所以是城市價(jià)值最高的地段。目前房價(jià)正處于上升通道中，仍有較大的遠(yuǎn)期升值空間。市中心區(qū)域富力城、后現(xiàn)代城、賽頓中心、金港國際、時(shí)代奧城；海河沿線區(qū)域的萬通上游國際、海河大道、海河新天地等；濱海新區(qū)的萬通新城國際、伴景灣、萬科東麗湖、朗鉅天域、水域未來城等。適合人群：中高檔以上收入者；家庭第二套住房需求或投資者；適合房型：中等或大戶型、緊湊型戶型、小戶型公寓、老少居、別墅等。178。 判斷房屋品質(zhì)主要有三方面一是房屋整體環(huán)境的營造：整體環(huán)境主要包括景觀設(shè)計(jì)及配套及物業(yè)服務(wù)。今年的新項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面非常重視生活氛圍的營造。如合理的商業(yè)配套比例、道路及車庫的設(shè)置等。特別是大型居住區(qū)如泰達(dá)城、西部新城等，其商業(yè)、商務(wù)及休閑等設(shè)施都占到50%左右，使新居住區(qū)可以聚集人氣兒。景觀方面，出現(xiàn)了萬通上游國際為代表的以天津歷史居住形態(tài)及建筑文化為基礎(chǔ)的街區(qū)設(shè)計(jì)；富力城、上海靜安項(xiàng)目等為代表的城市鬧區(qū)中自然景觀設(shè)計(jì)；以首創(chuàng)寶翠花都、天津金地格林世界、大地十二城、陽光卡蒂爾為代表的低密度新城市街區(qū)與水景自然景觀相結(jié)合的設(shè)計(jì)等等。二是建筑的科技應(yīng)用：現(xiàn)在的新房質(zhì)量除了建筑施工質(zhì)量，更多的是體現(xiàn)在科技含量上。在建筑施工方面，多數(shù)外地企業(yè)都聘用了全國特級(jí)建筑隊(duì)伍(目前全國特級(jí)建筑單位百余家，其中有30%在天津有項(xiàng)目)。科技應(yīng)用方面，出現(xiàn)了以賽頓中心及萬科東麗湖、假日風(fēng)景等為代表的高標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)技術(shù)及智能技術(shù)的應(yīng)用，如節(jié)能系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、高智能系統(tǒng)等。這些具有高科技含量的房屋，將大大提高房屋的居住舒適度，延長建筑壽命，同時(shí)為今后城市供熱等計(jì)量方式向熱能計(jì)量改變作好了準(zhǔn)備。三是開發(fā)企業(yè)的品牌：今年新項(xiàng)目中知名牌企業(yè)項(xiàng)目很多，如有一貫質(zhì)量口碑的本市泰達(dá)、萬順、華廈、金廈等；外地的和記黃埔、