【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。據(jù)省建設(shè)廳相關(guān)專家分析，今年3月份以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過(guò)熱的情況，國(guó)家出臺(tái)了一系列措施進(jìn)行降溫，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用房除外）資本金提高了15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開(kāi)發(fā)實(shí)力弱的企業(yè)，同時(shí)，也使全省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。 　　為了完成投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在銀根緊縮的情況下，開(kāi)發(fā)商紛紛自找門(mén)路，尋找資金來(lái)源。據(jù)了解，目前開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個(gè)百分點(diǎn)。 　　由于整體的供應(yīng)量趨少，而市場(chǎng)需求旺盛，全省商品房一級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售良好，銷(xiāo)售面積為平方米，同比增長(zhǎng)了8成左右；與此相呼應(yīng)，商品房一級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。到6月底，全省商品房銷(xiāo)售價(jià)格為1797元/平方米，同比增長(zhǎng)了27％，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位。價(jià)格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格較高帶動(dòng)所至，住宅價(jià)格漲幅在合理區(qū)間，與社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格漲幅趨勢(shì)基本相同。 　　 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃總投資減少11．3個(gè)百分點(diǎn)。2004年一季度新開(kāi)工房屋建筑面積減少18．6個(gè)百分點(diǎn)，其中新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房面積為6．05萬(wàn)平方米，同比減少69．9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟(jì)適用住房0．61億元，同比減少38．1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積為4．87萬(wàn)平方米，同比減少40．7個(gè)百分點(diǎn)。2003年全省購(gòu)置土地面積為373．97萬(wàn)平方米，完成開(kāi)發(fā)土地面積156．82萬(wàn)平方米，完成開(kāi)發(fā)面積僅占41．9％。購(gòu)置土地面積比2002年凈增56．4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17．8％，而完成開(kāi)發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬(wàn)平方米，同比減少19．4％。 　　 完成開(kāi)發(fā)土地面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2004年一季度全省購(gòu)置土地面積為45．51 平方米，同比增長(zhǎng)16．7％，完成開(kāi)發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急 去年6月，央行下發(fā)了121號(hào)文件，并出臺(tái)了新的土地政策，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。文件規(guī)定，貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。并對(duì)貸款企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達(dá)到30％和封頂才能按揭的要求。今年4月，減少了金融機(jī)構(gòu)可貸資金，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。對(duì)一些開(kāi)發(fā)資金少、過(guò)分依賴銀行貸款的企業(yè)來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進(jìn)一步嚴(yán)格控制房貸項(xiàng)目。 據(jù)估算80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。限制房貸政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過(guò)多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。 1～7月份，太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位共433227萬(wàn)元，％。當(dāng)前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無(wú)資格參加后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)使資金實(shí)力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實(shí)力較弱，資金騰挪余地較小，因此對(duì)央行的政策反應(yīng)比較強(qiáng)烈。普遍認(rèn)為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于我省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒(méi)有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部流程都有離不開(kāi)信貸資金的支持。這樣一來(lái)，可能造成資金鏈斷裂，致使已開(kāi)工項(xiàng)目不能按時(shí)竣工，新項(xiàng)目不能接手，使開(kāi)發(fā)商陷入困境。 省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。但是，由于國(guó)情的不同、各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，這些方式并不能真正應(yīng)用到房產(chǎn)融資中。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號(hào)文件”演化成市場(chǎng)創(chuàng)新的動(dòng)力。 資金來(lái)源一：本地資金 一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開(kāi)小煤窯發(fā)財(cái)?shù)纳轿魅碎_(kāi)著高檔轎車(chē)前來(lái)購(gòu)房，這些煤炭富商出手闊綽，動(dòng)輒百萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元的房子，對(duì)當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人來(lái)說(shuō)也是難以企及的。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在12000座以上。一研究人士分析，按每個(gè)礦主年平均凈賺200萬(wàn)元計(jì)算，如果每年有500個(gè)礦主攜款離開(kāi)山西，每年就會(huì)直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當(dāng)于山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)2000多個(gè)億的二十分之一。 一些礦主說(shuō)出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差，政府職能部門(mén)權(quán)力意識(shí)濃厚、服務(wù)意識(shí)淡薄，轉(zhuǎn)變職能僅僅停留于表面，缺乏實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，無(wú)論從軟硬環(huán)境上都無(wú)法與沿海城市及其它大城市相比。 這么大的資金外流量，對(duì)于外省市是很好的資金來(lái)源，而對(duì)于我們的山西經(jīng)濟(jì)卻是不利的?？陀^上形成的“外面進(jìn)不來(lái)，自己留不住”的被動(dòng)局面目前，對(duì)于這些社會(huì)上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關(guān)部門(mén)的注意，政府可能采取會(huì)一定的政策，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。 資金來(lái)源二：外地資金 建立融資平臺(tái)進(jìn)行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，了解外資銀行新的金融產(chǎn)品。但是他們與外地企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都有遇到一個(gè)難題：缺少適合溝通的平臺(tái)。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強(qiáng)與省內(nèi)及國(guó)內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個(gè)平臺(tái)是可行的。最近省內(nèi)有關(guān)部門(mén)舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來(lái)山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項(xiàng)目。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進(jìn)資金及各種先進(jìn)技術(shù)的平臺(tái)。 房地產(chǎn)管理上的“三個(gè)不順” 　　近年來(lái)，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場(chǎng)需求不相吻合。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個(gè)不順”。 　　管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門(mén)有計(jì)劃、房地產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門(mén)。這些部門(mén)各自為政，各管一攤，缺乏強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。 　　管理程序不順：由于管理體制的不順導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理程序不順，沒(méi)有形成計(jì)劃、規(guī)劃、土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)的有序管理過(guò)程。 　　政策落實(shí)不順：據(jù)袁綸華介紹，無(wú)論是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，還是國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市，住宅開(kāi)發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個(gè)標(biāo)志，各國(guó)政府在解決普通居民住宅方面都