【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)重點城市房屋銷售價格及指數(shù)來看：僅包頭市城市房屋銷售價格增幅繼續(xù)高于全國水平，而同城新建商品住宅銷售價格則低于上月水平，%，市場表現(xiàn)不穩(wěn)定。蘭州2月新建商品住宅銷售價格同比、環(huán)比增幅均有較大幅度的上漲。表 9：2007年2月西北地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)變化情況　房屋銷售價格指數(shù)新建商品住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比太 原104104呼和浩特100100100蘭 州102西 寧100銀 川100烏魯木齊包 頭107數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會07年烏魯木齊商品房價一路攀升，新建商品房平均價格約為每平方米2514元。2月份，%，平均價格達到2514元/平方米。從類別上看，住宅類平均價格為2102元/平方米；經(jīng)濟適用房平均價格達到1853元/平方米；普通住宅平均價格為2213元／平方米；%，平均價格在3066元／平方米。商品住宅房和經(jīng)濟適用房是商品房中價格增幅最大的兩類。八大區(qū)域?qū)Ρ确治?007年2月，%，；%，漲幅與上月持平。表 10：商品銷售房價格同比增幅前十名的城市　深圳北海北京廣州蚌埠瀘州泉州宜昌福州南充同比112環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會表 11：商品銷售房價格同比后五名的城市　合肥上海三亞金華遵義同比環(huán)比100數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會%，；%。圖 1: 2007年2月部分重點城市新建商品住房價格指數(shù)同比增幅對比分析圖數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會從各大經(jīng)濟圈房屋增量市場來看：長三角經(jīng)濟圈內(nèi)：上海成交量環(huán)比縮水44%，成交均價也呈現(xiàn)微跌。蘇州樓市則表現(xiàn)為成交量下挫，成交價格小幅度上揚。而揚州則逆勢上揚，價量雙升。珠三角經(jīng)濟圈內(nèi)：深圳、廈門、福州春節(jié)假日樓市均表現(xiàn)出強勢的攀升勢頭，由于對樓市前景的看好，春節(jié)外出看房已經(jīng)成為這些地區(qū)居民的過節(jié)休閑首選，市場旺盛的需求甚至促使廈門一些樓盤春節(jié)高掛“免休牌”。而同月廣州樓市交易量則下跌6成，但是交易價格再創(chuàng)新高。環(huán)渤海經(jīng)濟圈：北京、天津2月樓市集體表現(xiàn)出成交量萎縮，成交均價持續(xù)上揚的態(tài)勢。沿江經(jīng)濟圈來看，武漢樓市下滑趨勢繼續(xù)，價量雙跌。西南經(jīng)濟圈來看，成都略顯低迷，相反重慶樓市紅火，重慶正成為部分大型開發(fā)商西南布局的重點。（二）重點城市存量房市場交易情況北京二手房首次出現(xiàn)回調(diào)，成交均價下跌12元/平方米，本月掛牌成交均價8916元/平方米；上海延續(xù)上幾個月的走勢，二手房成交均價繼續(xù)走低，跌幅有所放大，成交均價達到12774元/平方米；廣州和深圳繼續(xù)快速上漲，二手房成交均價單月分別上漲299元/平方米和193元/平方米，成交均價分別攀升至5960元/平方米和9645元/平方米。表 12：2007年1月份四大城市二手房均價情況　環(huán)比漲幅（%）同比漲幅（%）均價（元/平方米）均價上漲（元/平方米）北京+891612上海+12774198廣州+5960+299深圳++9645+193數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)根據(jù)其他機構(gòu)二手房跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2月份各地二手房市場情況具體如下。中大恒基、鏈家、我愛我家和信一天數(shù)據(jù)顯示，北京07年前兩個月二手房價首現(xiàn)多個區(qū)域齊下降。進入2007年以來，京城二手房的整體成交均價漲幅逐月趨緩。 2月份二手房成交均價達8275元/平方米，%，而去年二手房價平均月漲幅都在3%左右。年初雖然為交易淡季，但今年12月相比去年同期，%。多個區(qū)域同時下降。2月京城二手房成交均價下跌比較明顯的區(qū)域是順義區(qū)、通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)和方莊地區(qū)，而傳統(tǒng)熱點區(qū)域朝陽區(qū)也出現(xiàn)了小幅下跌。表 13：07年1月、2月北京二手房成交均價及其漲幅情況區(qū)域1月成交均價(元/平方米)2月成交均價(元/平方米)跌幅通州52574974%順義49164651%亦莊70186691%方莊86238330%朝陽85548540%數(shù)據(jù)來源：中大恒基、鏈家、我愛我家和信一天上海2月二手房量跌價漲，房屋租金全線下跌。上海二手房市場2月份成交量明顯下滑，但二手房價格依舊延續(xù)1月份的趨勢，呈現(xiàn)小幅上漲的局面，買賣雙方在二手房價上的博弈仍將持續(xù)。目前，上海二手房市場呈現(xiàn)兩大特點：一是房價區(qū)域差異化凸顯，內(nèi)環(huán)價格趨穩(wěn)，板塊差距拉大。2月份，上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)各區(qū)域二手房價格波動微小，多數(shù)板塊呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，但差異化也在加劇。譬如黃浦區(qū)整體漲幅最大，%；而徐匯區(qū)的一些板塊跌幅最大，%。二是買賣雙方的心理預(yù)期分化，議價空間縮小。受前期宏觀調(diào)控政策的影響，目前，上海二手房市場自住型需求比例繼續(xù)增大，個人投資需求已受到較大程度的抑制。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州2月二手住宅均價6383元/平米，%。2月二手住宅市場受春節(jié)假期的影響，成交面積下降近四成，均價保持穩(wěn)定，%，為6383元/平方米。全市六大成交區(qū)域的成交面積均全線下降，降幅由兩成至五成不等。租賃市場方面，成交面積在此之前已連續(xù)下降四個月，本月下降兩成多，而且是近五個月來降幅最大的月份。天河區(qū)、海珠區(qū)兩大租賃區(qū)域的下降幅度均比較大；老城區(qū)的越秀區(qū)受春節(jié)因素的影響較小；荔灣區(qū)、番禺區(qū)租賃量一向不大，本月也跟隨市場趨勢下降了2成以上；白云區(qū)基本平穩(wěn)。武漢順馳數(shù)據(jù)顯示，武漢12月二手房價下降，二手交易量持續(xù)下滑，成交均價也有所降低。從1月份開始武漢二手房成交總量就開始呈下滑趨勢，下滑幅度約為5%；2月份，經(jīng)過春節(jié)長假的休眠，其成交量只有1月份的一半；在價格上，兩個月成交均價分別為3163元/平米、3142元/平米，基本持平，但與去年12月份3219元/平米的價格相比有一定回落。21世紀不動產(chǎn)區(qū)域分部的數(shù)據(jù)則顯示，目前25003500元/平米的二手房最好賣，占到總成交量的近八成。從2月底顯示的數(shù)據(jù)來看：各連鎖店的客戶進店量是上半月的34倍，成交量也比1月同期有較大提升，武漢二手房市場已在迅速回暖。鄭州市房管局數(shù)據(jù)顯示，2月份鄭州市二手房均價為2314元／平方米，與1月份相比下降了0．09％，這是二手房價格連續(xù)第二個月下降。春節(jié)前后是二手房交易的淡季。不單2月份二手房的均價下降，成交套數(shù)與1月份相比也下降了57．61％。春節(jié)假期結(jié)束后，南京市二手房市場新登記客源、房源激增，成交量也大幅增長。根據(jù)南京中介公司“我愛我家”統(tǒng)計，目前南京二手房市場上的存量房源超過一半屬于無稅房源，成交房源中更有超過70％是無稅房源，這一比重還在繼續(xù)加大。其次是二手房新房價格差距縮小。此外，南京地鐵周邊的二手房也繼續(xù)受到青睞。據(jù)“中原地產(chǎn)”有關(guān)人士評估，地鐵效應(yīng)一般能給沿線二手房帶來每平方米300元至800元的漲幅，部分房源的漲幅甚至超過了新商品房。2月，福州市房地產(chǎn)交易登記中心公布了今年新修訂的二手房指導(dǎo)價，與去年相比，新指導(dǎo)價中的商品房基本價上調(diào)35%左右，這意味著，今后福州二手房（除別墅外）交易稅費將增加3成以上。經(jīng)歷春節(jié)的二手房交易市場所受的影響相對較小，總成交面積226967平方米，略少于上個月，而均價略增，達到2250元/平方米，這一方面是由于新的二手房指導(dǎo)價出臺產(chǎn)生了一定的效用，還有一方面是因為2月的別墅交易量較上個月猛增895平方米，從而抬高了均價。三、重點城市分析： 寧波、杭州、南京和合肥本刊接下來的四期將著重介紹，重點城市系列之二：國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點二線、三線城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點和趨勢。本中心對我國以萬科為首的30多家知名的房地企業(yè)近期投資方向和投資趨勢進行分析。數(shù)據(jù)分析顯示，18個城市的房地產(chǎn)市場受到國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的特別關(guān)注。該18個城市或區(qū)域（按照關(guān)注程度排序）分別為：北京、上海、深圳、天津、廣州、長沙、重慶、成都、寧波、杭州、佛山、南昌、西安、南京、合肥、長春、沈陽以及青島。根據(jù)區(qū)域位置，除北京、上海、深圳、廣州和天津以外的二線、三線城市劃分為4類，依次為：東部地區(qū)，寧波、杭州、南京和合肥；西南地區(qū)，長沙、重慶、成都和南昌；東北和渤海地區(qū)，長春、沈陽、青島和西安；東南地區(qū)，佛山。本期主要介紹東部熱點二線城市，寧波、杭州、南京和合肥的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況。上期已對南京、杭州和寧波的2006年房地產(chǎn)市場進行回顧分析，本期將側(cè)重于闡述和分析該類城市的投資機會以及具有升值潛力的投資品種，以及分析目前房地產(chǎn)市場的新熱點。（一）區(qū)域發(fā)展概況：房地產(chǎn)投資過熱問題得到初步抑制發(fā)展改革委投資司報告顯示，2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19382億元，%。，處于近幾年來較低水平。2006年我國東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱問題得到初步抑制：%，低于全國平均水平。圖 2：2006年東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部中國房地產(chǎn)業(yè)雖有很大發(fā)展，但仍有很大的增長空間。從區(qū)域角度分析，全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出明顯的差異。這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時間不同、基礎(chǔ)不同，加之各地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進程、市場化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度、活躍性等方面的地區(qū)不平衡性。雖然東部地區(qū)房地產(chǎn)供給和需求都受到一定的政策調(diào)控，但是地區(qū)的消費水平、消費觀念仍是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。從事高端住宅、商業(yè)用房和寫字樓的房產(chǎn)企業(yè)仍把目光投向一線城市。從事普通住宅的企業(yè)伺機選擇投資目標，向外擴張，或者專注于產(chǎn)品本身，提升產(chǎn)品本身的含金量。預(yù)計東部地區(qū)仍是國內(nèi)外房產(chǎn)企業(yè)與投資者關(guān)注的重點，但是關(guān)注的側(cè)重點開始發(fā)生變化。由區(qū)域轉(zhuǎn)向品質(zhì)，由基本效用轉(zhuǎn)向概念的提升，由中心省區(qū)向外擴張，打造新型的、舒適的，具有明確功能劃分的特色樓盤。（二）南京：外部環(huán)境助推房價，河西板塊備受關(guān)注宏觀政策環(huán)境：外部環(huán)境助推當(dāng)前房價上漲從宏觀經(jīng)濟環(huán)境來看，南京經(jīng)濟持續(xù)高速增長為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，也為南京房價的平穩(wěn)發(fā)展提供保障。由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處在住房市場化改革之后的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤率相當(dāng)高的一個行業(yè)，從而吸引了眾多企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)融資鏈條從土地使用權(quán)、銀行抵押，到要求建筑企業(yè)墊資建造，再到商品房預(yù)售，為企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)提供有利的金融環(huán)境。而與此同時，國內(nèi)銀行實際存款利率較低，再綜合利息稅和物價指數(shù)，基本上接近于零利率；住房價格上漲幅度遠高于住房按揭貸款利率，住房投資首付只需2030%，可以進行以小搏大的投資。這些條件促使社會資金大舉流向房地產(chǎn)業(yè)。南京作為全國發(fā)展得較快的長三角發(fā)達地區(qū)之一，房地產(chǎn)業(yè)的成長性最好，成為房地產(chǎn)業(yè)投資的首選之地。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的核心目標是穩(wěn)定房價，所采取的措施概括起來是“兩大閘門，雙向擠壓”。所謂“兩大閘門”，是指嚴格規(guī)范土地市場的土地政策和緊縮銀根的信貸政策；所謂“雙向擠壓”，是指調(diào)控政策既打壓供給，又抑制需求。既要抑制房地產(chǎn)投資過熱，減少供給量，又要抑制房價過快上漲，從理論上來說，唯一的途徑是需求量銳減。從政策效果來看，中央兩大調(diào)控政策(土地新政與房貸新政)，導(dǎo)致一些有投資實力而無土地儲備的開發(fā)企業(yè)難以通過招拍掛拿到住宅建設(shè)用地；一些有土地儲備而資金實力不雄厚的企業(yè)難以進行住房開發(fā)；一些可供開發(fā)的土地由于歷史原因和新土地政策的出臺變得難以開發(fā)，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)的減少。但是，由于南京房地產(chǎn)市場的特殊結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控的政策效果沒有體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供應(yīng)環(huán)節(jié)。早在02年，南京市政府既大力推進“一城三區(qū)”建設(shè)，出讓了大批的土地，因此本土開發(fā)商及部分外地開發(fā)商手中都積蓄了足夠的土地用于近幾年的開發(fā)建設(shè)，也正因為如此，土地供應(yīng)并沒有受限，反而新城積累了大批的土地用以開發(fā)。相比供應(yīng)層面，宏觀調(diào)控反而影響了南京的需求。上海因為投資性需求較大，而中央宏觀調(diào)控政策也以打擊投資為主要目的，因此宏觀調(diào)控對上海房價打擊較大。與上海不同，南京的投資性需求較小，自住需求占到大多數(shù)，宏觀調(diào)控在打擊投資的同時，也讓自住需求受到了影響，多數(shù)購房者都在觀望，從而使05年的需求量有所減小，導(dǎo)致供給過剩，進入06年后，自住需求在經(jīng)歷了半年多的觀望后開始釋放，但購房者仍然保持理性態(tài)度，謹慎購房，雖然一季度的住宅價格呈上漲勢頭，但考慮到供給量仍大于需求，而國家仍強調(diào)穩(wěn)定房價，這無疑加深了購房者的理性購房傾向，因此宏觀政策為房價的平穩(wěn)發(fā)展提供了保障。2007年南京市房產(chǎn)工作會議傳出信息，確定了2007年四大奮斗目標： 一是，實施“2268”工程，即新開工建設(shè)200萬平方米經(jīng)濟適用住房，完成拆遷危破房屋20萬平方米，完成60個小區(qū)出新和800幢房屋整治任務(wù)。 二是，進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，建設(shè)完善“數(shù)字房產(chǎn)”和房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，大力規(guī)范整頓市場秩序，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易額300億元。 三是，完善城市房屋拆遷政策法規(guī)體系，采取多種措施，全面推進依法拆遷、陽光拆遷、平安拆遷，為城市建設(shè)提供堅實保障。四是，創(chuàng)新物業(yè)管理機制，確保新建住宅小區(qū)實施物管率達到100％。 2007年南京將首先要全力推進惠民工程建設(shè)，確保完成經(jīng)濟適用房建設(shè)任務(wù)，確保完成危破房屋拆遷任務(wù)，確保完成小區(qū)出新和房屋整治任務(wù)，為構(gòu)建“和諧南京”作貢獻。其次，要切實抓好房產(chǎn)發(fā)展和服務(wù)保障工作，重點抓好以下三項工作：一是采取有力措施提升人居水平，確保全市住房達小康；二是保持房地產(chǎn)業(yè)繁榮穩(wěn)定；三是發(fā)揮城市房屋拆遷在城市建設(shè)中的先行保障作用，大力推進依法拆遷、陽光拆遷、平安拆遷；第三要加強服務(wù)型房產(chǎn)建設(shè)，不斷提升人民群眾的滿意度，進一步提高房產(chǎn)各項服務(wù)水平，進一步提升市民人居質(zhì)量。 南京住宅需求趨勢預(yù)測：河西板塊受關(guān)注度再創(chuàng)新高 國家和南京調(diào)控樓市的新政實施后，