【正文】 有各種優(yōu)惠政策。 　　為促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問題，國(guó)家、省里出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)的配套優(yōu)惠政策，但許多政策在各地執(zhí)行時(shí)往往執(zhí)行不下去或執(zhí)行時(shí)變味。各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)不到位造成普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)成本大幅增加，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上。政策落實(shí)不順挫傷了開發(fā)商的積極性，導(dǎo)致山西省普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)過快，開發(fā)速度緩慢。 因此，特別重視和政府各個(gè)部門的協(xié)調(diào)關(guān)系對(duì)太原市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展具有一定的決定性意義。 首先是地價(jià)可能上升。 隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)及招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定時(shí)限的到來，太原市所有的經(jīng)營(yíng)性用地都必須到土地市場(chǎng)公開拿地，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的方式必須是“公開出讓”。其次，國(guó)家有關(guān)房屋拆遷一系列政策和實(shí)施規(guī)程的相繼出臺(tái)，對(duì)慣于通過土地劃撥或強(qiáng)行拆遷獲得低成本土地的房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是“釜底抽薪”。另外，太原市還有半年的農(nóng)用地禁止轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應(yīng)。下半年國(guó)土資源部仍將保持對(duì)土地市場(chǎng)整頓的高壓態(tài)勢(shì)，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口。這些政策極可能使地價(jià)繼續(xù)走高，從而加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。 清欠力度加大、用工工資提高、原材料價(jià)格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。 過去開發(fā)商習(xí)慣依靠建設(shè)施工單位墊支來搞開發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家清欠力度的加大消弱了開發(fā)商對(duì)墊支的依賴，1～7月，％％。上半年鋼材、水泥、玻璃等建材價(jià)格上漲，公路限制超載，提高用工工資標(biāo)準(zhǔn)使成本增加，將會(huì)造成開發(fā)企業(yè)的新一輪“洗牌”。 房?jī)r(jià)上漲影響企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。 1～7月份，％，這樣會(huì)抑制居民的住房消費(fèi)，加之信貸收緊，以投資為目的的購(gòu)房需求受到限制，將影響開發(fā)企業(yè)的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)。 四、原因分析 　　 城市房屋拆遷行為規(guī)范，成本增加，1日城改造步伐減緩?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置資金必須?？顚Ｓ?，全部用于拆遷補(bǔ)償安置，不得挪做他用，并要求縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用加強(qiáng)監(jiān)管。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為， 由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量，致使開發(fā)商不愿開發(fā)涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目舊城改造步伐減緩。 　　 國(guó)家對(duì)土地政策進(jìn)行調(diào)整。國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決制止占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹等行為的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確定了“五個(gè)不準(zhǔn)”。我省去年宣布暫停經(jīng)濟(jì)適用住房供地，致使開發(fā)商很難取得增量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 　　 國(guó)家控制投資過快增長(zhǎng)效應(yīng)。溫家寶總理在今年4月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出“要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長(zhǎng)勢(shì)頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止經(jīng)濟(jì)大起大落。”房地產(chǎn)開發(fā)投資也受此影響，投資額遞減。 　　 金融調(diào)控和信貸管理加強(qiáng)。央行121號(hào)文件調(diào)整了住房信貸政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級(jí)較高，沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目。對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。提高了企業(yè)貸款門檻。2003年元月1日實(shí)施的《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，必須完成建筑物主體工程三分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可。 　　 清理農(nóng)民工工資和工程拖欠款。房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原來那種僅靠銀行貸一點(diǎn)，施工單位墊一點(diǎn)， 自己籌一點(diǎn)，便可進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。這樣減少了開發(fā)商資金來源渠道，降低了開發(fā)商的開發(fā)投資能力。 　　另外，我省經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，底子薄，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不夠活躍，人們的住房消費(fèi)觀念相對(duì)落后等因素，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的重要原因。 五、政府?dāng)M采取的政策措施 　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展其實(shí)還是有政府來主導(dǎo)的，在山西尤其如此，因此對(duì)政府已經(jīng)和將要出臺(tái)的政策要多加重視，根據(jù)山西政府的有關(guān)文件，可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹十六大及十六屆三中全會(huì)精神，緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)這一主題，認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大住房消費(fèi)，強(qiáng)化政策引導(dǎo)，創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境，整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，培育合格主體，建設(shè)精品小區(qū)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 　　以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 　　 總量增長(zhǎng)， 需求轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式變革和政策完善，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的快車道，2004年要按照省委和省政，府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體部署，堅(jiān)持在發(fā)展中推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。 　　以貫徹2002年22號(hào)和2003年重2號(hào)文件為重點(diǎn)，建立健全住房供應(yīng)體系 　　認(rèn)真貫徹22號(hào)和12號(hào)文件精神；針對(duì)目前存在的“三失控”現(xiàn)象，切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)的管理。要根據(jù)市場(chǎng)需求情況，加快中低價(jià)位、中小戶型住宅建設(shè)，建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 　　 以整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)槭侄?，營(yíng)造良好房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 　　一是要建立以銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目法人招標(biāo)投標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。，二是要堅(jiān)決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理?xiàng)l例》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(預(yù))售市場(chǎng)監(jiān)管。三是要本著優(yōu)化環(huán)境，搞活流通的原則，整頓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，規(guī)范中介服務(wù)。四是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，堅(jiān)決打擊開發(fā)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛，假?gòu)V告等行為。五是認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》(國(guó)辦發(fā)[2003]94號(hào))精神，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問題進(jìn)行徹底清理。六是堅(jiān)持以德治業(yè)，建設(shè)誠(chéng)信行業(yè)。 　　 以貫徹落實(shí)《山西省城市房屋拆遷條例》為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷行為 　　城市房屋拆遷工作以《條例》實(shí)施為契機(jī)廠以規(guī)范城市房屋拆遷行為，維護(hù)各方主體權(quán)益為目標(biāo)，認(rèn)真貫徹《條例》的各項(xiàng)制度，做到辦事權(quán)限合法，辦事程序合法，依法做好拆遷工作，完善補(bǔ)償安置政策，堅(jiān)決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷，切實(shí)推進(jìn)城市房屋拆遷工作躍上一個(gè)新的臺(tái)階。 　　 以培育新型產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，加快物業(yè)管理業(yè)的規(guī)范發(fā)展 　　 要把物業(yè)管理作為新型產(chǎn)業(yè)加以培育， 以“擴(kuò)面提質(zhì)”為中心，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。一是以增量物業(yè)管理帶動(dòng)存量物業(yè)管理，促進(jìn)存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展，提高物業(yè)管理覆蓋率。二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，從體制上解決建管不分的弊端。三是大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)， 引入公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平。四是以創(chuàng)示范項(xiàng)目為手段，提升服務(wù)品質(zhì)。五是加強(qiáng)住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修基金的管理監(jiān)督指導(dǎo)，確保維修基金的合理利用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 在以上采取的政策同時(shí)，政府會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)空；加快預(yù)