【正文】 的享受，于是，西餐消費群出現了。附表131：2006年度4月份天津市二手房市場成交情況一覽表成交面積（萬M2）環(huán)比增長（％）成交均價（元/M2）環(huán)比增長（％）中心城區(qū) %4671 %濱海新區(qū) %2452 %全市 %3582 %附表131：2006年度4月份天津市二手房市場區(qū)域成交面積分布圖附表132：2006年度4月份天津市二手房市場各地區(qū)成交均價折線圖附表133：2006年度4月份天津市二手房市場各區(qū)域成交變化示圖【四】 商業(yè)地產市場（全文引聯合地產月評：天津西餐行業(yè)市場分析）月度專題：天津西餐行業(yè)市場淺析西餐市場快速形成的主要原因178。178。 第二輪宏觀調控，在打壓投資需求的同時，更大的限制了中低端剛性需求向二級市場的進入。 新增供應戶均面積縮水，一定程度上波及至二手房市場，預期未來將分流部分中端客戶，造成近郊及城區(qū)周邊二手房市場交易價格及交易量雙雙走低。 與作為二級市場中低端供應的補充地位相背離，三級市場的需求向地價較高的中心城區(qū)集中，造成三級市場供求矛盾加劇，中心城區(qū)價格持續(xù)上漲。——研發(fā)部觀點——178。交易價格除和平區(qū)外普遍小幅上漲。附表121：2006年度4月份天津市商品房市場成交情況一覽表成交面積（萬M2）環(huán)比增長（％）成交均價（元/M2）環(huán)比增長（％）商品房市場 %5134 %住宅中心城區(qū) %6271 %濱海新區(qū) %3339 %郊縣 %3693 %全市 %4895 %附圖121：2006年度4月份天津市商品房住宅市場區(qū)域成交面積分布圖附圖122：2006年度4月份天津市商品房住宅市場各地區(qū)成交均價折線圖附圖123：天津市商品房住宅市場成交狀況變化動態(tài)示圖附表124：2006年度4月份天津市商品房住宅市場各區(qū)域成交變化示圖【三】 三級市場1. 交易面積階段性回落天津市二手房交易面積經歷3月份大幅上漲之后普遍回落，除濱海地區(qū)增長了7%外，％；交易價格穩(wěn)定增長，%。5月份以后將逐漸走近銷售旺季，隨新項目的大量上市，成交量還會有明顯的提升，價格會將保持平穩(wěn)的態(tài)勢。成交量向近郊轉移，北部、西部區(qū)域長勢明顯。天津市總體價格走勢充分說明天津房地產市場由剛性需求拉動，穩(wěn)步良性上升，預測未來3－6個月內，市場將以上升為主旋律，不會出現大幅波動?！邪l(fā)部觀點——根據國房指數天津報告分析，從天津主要城區(qū)2005年供需情況分析，明顯看出，河西、河東、河北、紅橋四區(qū)的商品住宅銷供比超過了1，表現出明顯的供不應求態(tài)勢，區(qū)域整體供應量進一步被消化。 北辰區(qū)繼上月上漲超過100%后的再次上漲34％。 武清區(qū)、大港區(qū)漲幅較大，%和46%，說明郊縣整體市場成交趨好。 塘沽區(qū)熱度雖有所減弱?？梢钥闯鼋伎h市場的日趨成熟和較大的發(fā)展?jié)摿?。郊縣市場成交量大幅上升，與上月成交量基本持平；均價為3600元/㎡，較上月3486元/㎡%。178。178。178。；其中市內六區(qū)商品住宅成交均價6271元/平方米，環(huán)比上升2%。環(huán)比上升6%。2. 商品房住宅銷售情況分析四月份，天津商品住宅成交6317套，%。本月全市商品房價格突破5000，標志天津已進入一級城市發(fā)展階段。本月全市成交量走勢平穩(wěn)，成交量在3月份爆發(fā)后本月并沒有出現周期性(參考2005年)的回落，仍保持了3月份的水平，說明市場購買潛力較大。附表111：2006年度1月份天津市各區(qū)縣招牌掛及成交地塊一覽表（數據截止至1月25日）市內六區(qū)和平區(qū)河西區(qū)南開區(qū)河東區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交土地量幅1　　　　1　2　　　　面積㎡ 　　　　 　 　　　　起價萬元　　　　　　　　　　　　環(huán)城四區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)西青區(qū)北辰區(qū)本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交土地量幅　1面積㎡　25460起價萬元　　郊縣五區(qū)靜海區(qū)薊縣區(qū)寶坻區(qū)武清區(qū)寧河區(qū)本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交土地量幅18　8　15　2　　　面積㎡ 　 　　 　　　起價萬元　　　　　　　　　　濱海各區(qū)開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)漢沽區(qū)大港區(qū)本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交本月出讓本月成交土地量幅2　413　　　　面積㎡　 　　　　起價萬元　　　　　　　　總計招拍掛土地(幅)50總計面積成交土地(幅)17成交面積出讓重點地塊1靜海區(qū)18幅面積(㎡)容積率不詳總建面不詳位置起拍價不詳預計成交價不詳綜合成本不詳預計售價不詳預計利潤率不詳出讓重點地塊2寶坻區(qū)15幅面積(㎡)容積率不詳總建面不詳位置起拍價不詳預計成交價不詳綜合成本不詳預計售價不詳預計利潤率不詳成交重點地塊塘沽區(qū)13幅面積(㎡)容積率——總建面——位置——起拍價——成交價——加價率——中標企業(yè)——【二】 商品房市場1. 商品房總體銷售情況分析2006年4月，%，%。178。另外，本月繼續(xù)有4幅地塊出讓，總面積為28公頃左右。178。178。2. 本期土地市場主要特征178。供應區(qū)域主要集中于靜海、寶坻，市內六區(qū)在和平有小幅地塊供應。4． 由于房地產行業(yè)準入門檻的提高，規(guī)避由于熱錢的過分集中造成的房地產泡沫，分散熱錢投資方向。單純提高貸款利率而保持存款利率水平，一方面反映出政府鼓勵投資的態(tài)度，另一方面宣稱抑制投機，穩(wěn)定房地產價格。房地產是區(qū)域性資本密集型行業(yè)，微觀層面它與金融密切相關，宏觀層面它區(qū)域壁隔更為顯著。本期導讀n 國際環(huán)境背景：人民幣增值，國外熱錢大量涌入，房地產行業(yè)成為國際炒家首選；n 國內環(huán)境背景：宏觀調控一周年，房地產市場全國漂紅，主要大中城市價格呈報復性反彈。46 / 46天津仁愛龍都建設有限公司傳簽單發(fā)自部門研究發(fā)展部發(fā)出時間文 件流水號YF06內容：2006年度4月份天津房地產市場報告擬稿人：呂璐部門負責人簽名及日期：致：研究發(fā)展部經理 （請簽署明確意見） 簽名及日期：致：產品總監(jiān) （請簽署明確意見）簽名及日期：致：執(zhí)行副總經理 （請簽署明確意見）簽名及日期：簽發(fā)欄：（請簽署簽發(fā)日期）請相關執(zhí)行部門對以下選項按□ 內打“√”辦理254。 將書面稿存入企管部□ 將電子版稿發(fā)企管部注：相關領導如認為依本人職責即可對上報文件簽發(fā)，則請直接在簽發(fā)欄簽批意見。4月27日，央行一年半來的第三次加息被認為是拉開了新一輪宏觀調控的序幕。宏觀調控需要針對不同區(qū)域，不同房地產細分市場，出臺針對性舉措方能疏導整體經濟的良性發(fā)展。研發(fā)部分析認為，政府舉措實施原因主要有以下幾方面：1． 提高貸款利率為規(guī)避由于人民幣增值帶來的通漲壓力；2． 提高貸款利率盡快盤活大量民間資本，推動整體經濟運行；3． 通過保持存款利率，鼓勵資金向證券市場流入，規(guī)避熱錢進入帶來的金融風險。該舉措給房地產行業(yè)帶來的影響分析，詳見月度熱點政策方面：新一輪宏觀調控山雨欲來報告索引第一部分 市場概述 5【一】 土地市場 5【二】 商品房市場 8【三】 三級市場 13【四】 商業(yè)地產市場 16第二部分 重點樓盤跟蹤 20【一】 5月份重點新增項目銷售情況跟蹤 20【二】 主要競爭項目5月份銷售情況跟蹤 20第三部分 月度熱點 22【一】 政策方面：新一輪宏觀調控山雨欲來 22『資訊一』 22『資訊二』 22『資訊三』 央行醞釀提升個人住房貸款首付比例 22『資訊四』 深圳：政府金融6部門合力 8招調控深圳房價 23『資訊五』 北京：擴容存量房 23【二】 市場方面：房交會成為行業(yè)晴雨表，市場推廣職能逐步退化 23『資訊一』 天津房市步入一級城市階段 23『資訊二』 商品房二手房成交套數基本持平 25『資訊三』 土地信息首次亮相房交會 25【三】 行業(yè)篇：去賺外國人錢 26『資訊一』 北京高檔樓盤海外銷售漸成氣候 26『資訊二』 天津房產投資新亮點：去賺外國人錢 26第四部分 市場看點 27【一】 5月份房地產新增項目看點 27【二】 人民幣利率上漲，引發(fā)房地產市場投資擴張 27附件Ⅰ：各區(qū)縣政府所在地城鎮(zhèn)基準地價（20060508） 29附件Ⅱ：中心城區(qū)基準地價（20060508） 30附件Ⅲ：4月份塘沽區(qū)掛牌