【正文】 要指標2002年房地產上市企業(yè)業(yè)績預測凈利潤同比下降40％。因此，房地產上市公司的前景較好。統計表明，2001年房地產業(yè)上市公司業(yè)績水平落后于大盤，也較去年有較大幅度的回落。2001年年報出現了4年來的最低點，%，%，%，%。2001年房地產行業(yè)上市公司效益分析。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到一個較低水平。三、 房地產行業(yè)效益情況房地產行業(yè)的毛利率（不計土地成本）近幾年一直保持在 40％左右，若考慮土地成本，則毛利率在20%左右，但利稅率自1995年以來不斷下降。2001年頭兩個月，東、中、%、%和 %，西部增長大大高于東、中部，可以說在本輪房地產熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的促進下，西部大多數省份房地產投資總量呈現高速增長態(tài)勢。2000年，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資占全國的比重為 ％，中部地區(qū)所占比重為 ％，％，中、西部合計只有 ％。二、 地區(qū)發(fā)展態(tài)勢從區(qū)域房地產發(fā)展來看，分成東部、中部和西部三個部分，其中以東部為主導。眼下價格上漲項目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量15％。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個區(qū)域房價走勢相對平穩(wěn)，楊浦則略有下降。黃浦、徐匯、長寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個區(qū)房價呈上升走勢，有的上升幅度還不小。上海僅遠郊區(qū)縣內銷住宅綜合價格和寫字樓綜合售價微漲。原因是郊區(qū)內銷住宅規(guī)模一直呈加速擴大趨勢，而城區(qū)住宅規(guī)模已近極限，在售面積趨縮，導致新綜合價格被迅速拉低。綜合價格（未包括遠郊區(qū)縣內銷住宅）為7898元／平方米，％；其中城八區(qū)內銷住宅綜合價格為5770元／平方米，％，外銷公寓綜合價格為11318元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌；城近郊區(qū)別墅綜合價格為12354元／平方米，與上季度持平；遠郊區(qū)別墅綜合價格為7498元／平方米，％；而寫字樓綜合租金為146元／月平方米，％。受需求增加的影響，特別是二級市場的逐步開放，私有房屋中住宅銷售價格上漲幅度較高，％。其中，％％；％。商品房銷售價格的上漲，除需求拉動外，房屋質量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。2002年第二季度國家計委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，今年二季度，全國房屋銷售價格和土地交易價格升勢明顯，與去年同季相比，％，％，％。 土地交易價格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，％，％，％。在商品房銷售價格中，％。西部地區(qū)蘭州、銀川、％、％、％。 與去年同季相比，％。一季度有10余個新盤推出，新增住宅供應量超過82萬平方米，特別是有9個商用物業(yè)推向市場，總體供應量加大，市場競爭加劇，盡管價格尚沒有明顯下降，但許多開發(fā)商通過提高裝修標準的方式進行銷售，也預示著目前價格面臨考驗。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近1/3，未來2－3年內，供應量將達到940萬平方米，價格的調整已經是勢在必行了。由于購房退還20％個人所得稅的效應，導致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產價格在短期內上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲12％。從幾個重點的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產投資的熱點地區(qū)，銷售面積仍高于同期竣工面積，在2002年的春季房展會上，4天銷售了5500套，金額達30億元人民幣。2002年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。2001年全國商品房空置面積凈增1100萬平方米,％,％的增長幅度。％,％,％，增速不斷回落。 但是,從2001年下半年開始,商品房銷售增長速度逐月回落。銷售 增長速度正在趨緩。 從完成房地產開發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、重慶和青海等9個地區(qū)的土地開發(fā)面積的增長幅度超過1倍，反映出房地產開發(fā)商對市場前景普遍看好。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購置土地面積排在前6名，購置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內蒙古購置土地面積排在倒數前6名。 今年上半年，％。％。全國房地產開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，％，增幅比去年同期高出25個百分點。其中:住宅建設完成投資4279億元,％；寫字樓建設完成投資318億元,％；商業(yè)營業(yè)用房建設完成投資721億元,％。財務風險1負債率高，盈利能力差2房屋空置面積很大，沉淀營運資金量大。第四部分：房地產行業(yè)發(fā)展的風險和挑戰(zhàn)專題一、政策風險土地轉讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。 地涌現出新的競爭主體。第三部分、對全國房地產市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)總體展望三個判斷我國房地產發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大我國房地產業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段未來三年房地產業(yè)將在高位上進行調整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右(二)未來三年房地產業(yè)運行格局市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加市場體系逐步完善住房金融快速發(fā)展住宅投資性消費將進一步增長行業(yè)集中度將提高區(qū)域性房地產泡沫已經產生二、市場需求分析專題（一）市場消費需求觀念的變化（二）未來幾年房地產潛在市場需求的預測“十五”時期房地產市場投資總量的預測。節(jié)水、節(jié)地和治理污染。西部大開發(fā)的積極影響加入WTO對房地產業(yè)的長期利好奧運帶動城市建設，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。中國房地產市場分析 目錄第一部分：中國房地產業(yè)的發(fā)展現狀一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一）房地產開發(fā)總量及增長率（二）銷售總量及變化銷售增長速度放緩，出現有效需求不足端倪存量住房市場火爆（三）銷售價格變動狀況總體發(fā)展態(tài)勢第一第二季度房地產銷售價格分析，重點以北京、上海為例二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢三、房地產行業(yè)效益情況 2001年上市公司效益分析。 2002年房地產上市企業(yè)業(yè)績預測四、目前的行業(yè)運行環(huán)境第二部分：未來3到5年內房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響土地供應政策的變化預售條件及開發(fā)貸款門檻的提高貨幣化分房政策的落實經濟適用房政策的推行二、經濟發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產行業(yè)的影響未來10年內我國GDP的增長情況預測GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加1人均GDP的增長將增大住房消費支出2為了實現GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產的推動。三、行業(yè)相關因素分析技術因素變革（交通、通訊）的影響交通技術的革新和交通工具的完善現代通訊技術的進步節(jié)能與供熱方式改革。住宅一次裝修到位自然環(huán)境因素的影響消費者文化品位與生活方式的提升對房地產的影響?！笆濉睍r期房地產市場潛在市場需求的預測未來幾年房地產消費主要群體特征（三）消費者有效需求的變化方向三、房地產周期性研究專題四、中國房地產業(yè)的市場空間與競爭狀況預測專題（一）市場競爭主體的增多 外資房地產開發(fā)商的涌入。（二）跨區(qū)域競爭加?。ㄈ┩恋貎滟Y源的競爭加劇新的土地使用政策導致土地的供應量可能會供不應求入世使得土地市場競爭加劇（四）對消費者群體有效需求的競爭加?。ㄎ澹┦袌鰻I銷和管理方面的競爭。房地產企業(yè)貸款政策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻二、經營風險規(guī)模風險。3市場利率風險三、結構性風險四、區(qū)域性風險第五部分：對房地產企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議一、組織架構的制度創(chuàng)新二、規(guī)劃設計的創(chuàng)新：個性化開發(fā)三、營銷創(chuàng)新：品牌魅力四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競爭更重要附表一：2001年房地產上市公司主要指標一覽表 中國房地產行業(yè)總體發(fā)展現狀及趨勢研究報告第一部分：中國房地產業(yè)的發(fā)展現狀一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一） 房地產開發(fā)總量及增長率2001年中國房地產業(yè)開始全面升溫，據國家統計局統計，全國房地產開發(fā)投資額6245億元,％。國家統計局最新提供的數據表明，2002上半年，全國房地產開發(fā)面積保持強勁增長?？⒐っ娣e累計為5826萬平方米，％。分地區(qū)看，東部12個省(市、區(qū))購置土地面積最多，；中部9個省(區(qū))購置土地面積最少。從絕對數上看，完成土地開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在270萬平方米以上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏、海南、寧夏、內蒙古、陜西和青海。（二） 銷售總量及變化房地產投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）19971998199911200020012002一季度總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現有效需求不足端倪。 2001年,全國商品房銷售面積20779萬平方米,占商品房竣工面積的76％，％；商品房銷售額4626億元,％；銷售給個人4022億元,％,各項指標總體表現良好。2001年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標逐月回落。同時，商品房空置面積增長速度由降轉升。 ％，％（％）。由此分析，國內房地產市場開始出現有效需求不足的端倪。　　上海房地產開發(fā)投資位于全國各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之后，進入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的時期，2002年前2個月，％、％。隨著確定的購房退稅時限2003年5月31日益臨近，預計住宅價格在年內就有回調的可能。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。（三） 銷售價格變動狀況據國家計委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查，％，％，房屋租賃價格持平。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地，％、％、％％。 ％。私有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高，％％；％。房屋租賃市場比較平穩(wěn)，價格與上年同季持平。統計顯示，今年二季度，％。在商品房銷售價格中，％。與此同時，％％。北京偉業(yè)指數顯示：一季度北京房價整體表現為下跌。新綜合價格（包括了遠郊區(qū)縣內銷住宅樣本）為6867元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌，總跌幅已達9％。郊區(qū)綜合價格（包括遠郊區(qū)內銷住宅與別墅）為4249元／平方米，％，因為在郊區(qū)化的發(fā)展趨勢中，相對低價的普通住宅規(guī)模的擴展遠遠地高出相對高價的別墅，未來將持續(xù)下跌。遠郊區(qū)縣內銷住宅綜合價格為2760元／平方米，％，寫字樓綜合售價為14329元／平方米，％。尤其是黃浦延安東路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華和田林；長寧內環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長征、真北以及寶山大華、大場等地區(qū)，近期上述區(qū)域市場都較紅火。浦東新區(qū)2001年房價上升幅度很大，但近來稍有平緩。據上海市統計局和上海市房地產交易中心統計，一季度上海房地產市場總體上供求趨于平衡，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產市場投資、建設、銷售和利稅的主導地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。當前房地產發(fā)展的熱點主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū)基礎好，經濟發(fā)展程度較高，更為市場化，居民住房消費能力和意愿強，入世的影響更直接和明顯，經歷過泡沫危機，因而在這新一輪房地產發(fā)展高潮中迅速充當了主力，市場發(fā)展也更為合理，政府管理日趨規(guī)范化。2000年，西部的貴州（%）內蒙（ %）新疆（%）四川（％）房地產開發(fā)投資增長分別位居全國的第3和第 6位，由于投資規(guī)模擴大，貴州、甘肅和新疆等省的房地產新開工項目出現了成倍增長；房地產價格漲幅也較大，在全國35個大中城市中，西部11個城市平均房屋銷售、％、％和2 .9％，均高于全國，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。從今后發(fā)展看，東部地區(qū)仍將是市場發(fā)展的主導力量，集中了市場開發(fā)熱點，但中西部在國家政策和資金的傾斜下，發(fā)展空間大，增速快，特別是其生產性用房、旅館、飯店等非住宅類市場將在國家加大開發(fā)西部和擴大招商引資中獲得更大發(fā)展，東部和中西部差距將不斷縮小。1991—1994年房地產行業(yè)的利稅率一直在15％以上，隨后，受宏觀調控的影響，房地產行業(yè)經營收人雖有增加，利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競爭日趨激烈，以及商品房供給出現結構性過剩，大量商品房空置積壓。下面具體分析一下行業(yè)中的典型企業(yè)一上市公司的情況。從行業(yè)中的典型企業(yè)――房地產上市公司的情況來看，加權每股收益、加權每股凈資產和資產收益率都要低于整體水平，表明房地產行業(yè)的效益水平已經回落到較低水平。與滬深兩市同步，房地產上市公司業(yè)績也出現了下滑，%；%，%，%。但從長期發(fā)展狀況來看，加上國家為了實現GDP穩(wěn)步增長的目標，固定資產投資，尤其是房地產行業(yè)必然是政策扶持的重點。2001年主要業(yè)務在北京的房地產上市公司情況股票簡稱2001年度每股收益[元]2001年度凈資產收益率[%]2001年度主營業(yè)務收入[萬元]主營業(yè)務收入增長率%2001年度凈利潤[萬元]凈利潤增長率%光彩建設34,3,金 融 街85,15,珠江控股9,3,世紀中天20,4,陽光股份44,5,中 關 村190,8,天鴻寶業(yè)27,4,金地集團66,12,天創(chuàng)置業(yè)30,北京城建