【正文】 .9％，均高于全國，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產(chǎn)市場投資、建設(shè)、銷售和利稅的主導地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。浦東新區(qū)2001年房價上升幅度很大，但近來稍有平緩。遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價格為2760元／平方米，％，寫字樓綜合售價為14329元／平方米，％。新綜合價格（包括了遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅樣本）為6867元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌，總跌幅已達9％。與此同時，％％。統(tǒng)計顯示，今年二季度，％。私有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高，％％；％。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地，％、％、％％。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。　　上海房地產(chǎn)開發(fā)投資位于全國各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之后，進入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的時期，2002年前2個月，％、％。 ％，％（％）。2001年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標逐月回落。（二） 銷售總量及變化房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產(chǎn)投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）19971998199911200020012002一季度總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪。從絕對數(shù)上看，完成土地開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在270萬平方米以上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏、海南、寧夏、內(nèi)蒙古、陜西和青海?？⒐っ娣e累計為5826萬平方米，％。3市場利率風險三、結(jié)構(gòu)性風險四、區(qū)域性風險第五部分：對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新二、規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新：個性化開發(fā)三、營銷創(chuàng)新：品牌魅力四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競爭更重要附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標一覽表 中國房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究報告第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一） 房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率2001年中國房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額6245億元,％。（二）跨區(qū)域競爭加劇（三）土地儲備資源的競爭加劇新的土地使用政策導致土地的供應(yīng)量可能會供不應(yīng)求入世使得土地市場競爭加?。ㄋ模οM者群體有效需求的競爭加劇（五）市場營銷和管理方面的競爭。住宅一次裝修到位自然環(huán)境因素的影響消費者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。 2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測四、目前的行業(yè)運行環(huán)境第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響土地供應(yīng)政策的變化預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高貨幣化分房政策的落實經(jīng)濟適用房政策的推行二、經(jīng)濟發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加1人均GDP的增長將增大住房消費支出2為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的杠桿作用 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。西部大開發(fā)的積極影響加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好奧運帶動城市建設(shè)，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三部分、對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)總體展望三個判斷我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右(二)未來三年房地產(chǎn)業(yè)運行格局市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加市場體系逐步完善住房金融快速發(fā)展住宅投資性消費將進一步增長行業(yè)集中度將提高區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生二、市場需求分析專題（一）市場消費需求觀念的變化（二）未來幾年房地產(chǎn)潛在市場需求的預(yù)測“十五”時期房地產(chǎn)市場投資總量的預(yù)測。第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風險和挑戰(zhàn)專題一、政策風險土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,％；寫字樓建設(shè)完成投資318億元,％；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,％。％。 今年上半年，％。銷售 增長速度正在趨緩。％,％,％，增速不斷回落。2002年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。由于購房退還20％個人所得稅的效應(yīng)，導致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲12％。一季度有10余個新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過82萬平方米，特別是有9個商用物業(yè)推向市場，總體供應(yīng)量加大，市場競爭加劇，盡管價格尚沒有明顯下降，但許多開發(fā)商通過提高裝修標準的方式進行銷售，也預(yù)示著目前價格面臨考驗。西部地區(qū)蘭州、銀川、％、％、％。 土地交易價格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，％，％，％。商品房銷售價格的上漲，除需求拉動外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。受需求增加的影響，特別是二級市場的逐步開放，私有房屋中住宅銷售價格上漲幅度較高，％。原因是郊區(qū)內(nèi)銷住宅規(guī)模一直呈加速擴大趨勢，而城區(qū)住宅規(guī)模已近極限，在售面積趨縮，導致新綜合價格被迅速拉低。上海黃浦、徐匯、長寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個區(qū)房價呈上升走勢，有的上升幅度還不小。眼下價格上漲項目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量15％。2000年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為 ％，中部地區(qū)所占比重為 ％，％，中、西部合計只有 ％。2001年頭兩個月，東、中、%、%和 %，西部增長大大高于東、中部，可以說在本輪房地產(chǎn)熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到一個較低水平。2001年年報出現(xiàn)了4年來的最低點，%，%，%，%。因此，房地產(chǎn)上市公司的前景較好。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績變化與全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況是密切相關(guān)的。 從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。在這樣的行業(yè)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的業(yè)績無疑將受到較大的負面影響。這一政策也是2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績大幅下降的重要原因之一。僅固定資產(chǎn)減值準備一項來說,再假設(shè)2002年的這些公司固定資產(chǎn)減值準備計提數(shù)額與上年相同?！?998年以來，政府出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房?！蹲≌ā穼⒈Ｕ舷M者的房屋使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，維護老百姓的合法權(quán)益。（6） 房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂。有些房地產(chǎn)法律法規(guī)，尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定必須修改，使其符合國際規(guī)范和標準。目前一些高收入者購買經(jīng)濟適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經(jīng)濟適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設(shè)部正在建立和完善經(jīng)濟適用房的審查制度。從行業(yè)總體上來講，高額利潤將不復存在，尤其是對那些有關(guān)系，有資源優(yōu)勢的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。新土地政策出臺將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下：（1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導致供不應(yīng)求的局面，從而間接導致土地價格上漲。（5）資金為王，資金實力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。貨幣化分房政策的落實 目前，35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。如天津市。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補貼。％，％。GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加人均GDP的增長將增大住房消費支出國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點。據(jù)國外的經(jīng)驗，人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時期。為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的杠桿作用就去年對我國GDP增長貢獻率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。住宅建設(shè)對國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要的拉動作用。所以，估計未來幾年，在政策方面，房地產(chǎn)業(yè)會得到一定的政府支持，整個行業(yè)內(nèi)的運行環(huán)境也必然得到改善。而在人均GDP8001300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。西部大開發(fā)的積極影響 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。 按照政府規(guī)劃，到2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的‘大蛋糕’，更不用說整個西部了。奧運帶動城市建設(shè)，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。奧運將帶動北京城市的發(fā)展，除了要利用現(xiàn)有的體育場館以外，還要修建一批新的場館，還要配套建設(shè)一些會展中心、文化中心、商業(yè)設(shè)施等等，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍，同時也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。北京還要建成150公里的軌道交通線，總的運程可以達到200公里，有地鐵五號線，軌道交通八通線、地鐵四號線、機場線、奧運中心線路。根據(jù)規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設(shè)用地，新規(guī)劃的實現(xiàn)綠化地帶的住宅建設(shè)，緊挨著綠化帶兩側(cè)，環(huán)境很好。三、行業(yè)相關(guān)因素分析技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響交通技術(shù)的革新和交通工具的完善隨著交通技術(shù)的不斷革新和交通工具的不斷完善，交通越來越便利。由于尋呼機、手機、電腦在人們生活中日益普及，許多過去只有在中心城區(qū)才能辦好的事，如念書住在郊區(qū)足不出戶就可辦成，在家里辦公也開始成為可能。目前住宅節(jié)能主要工作是積極推進“三改”工作，即墻體、門窗、供暖方式改革。節(jié)約土地資源，不僅是節(jié)約住宅成本的要求，也是住宅建設(shè)中堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。另外，郊區(qū)自然風光獨特，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，空曠明凈，因此。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢。消費者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。 要超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，做好概念地產(chǎn)，復合地產(chǎn)是必由之路。廣州奧林匹克花園就是把體育、健康的理念與房地產(chǎn)嫁接，獲得成功的。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。第三部分 對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)、總體展望三個判斷我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大 我國的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展的空間很大。我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點。未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右 我國房地產(chǎn)業(yè)潛在市場空間的相對無限大與有效需求的增長決定了在未來幾年內(nèi)行業(yè)將保持一種高速增長態(tài)勢。市場體系逐步完善：住房二三級市場將全面啟動，房地產(chǎn)市場體系進一步完善。住宅投資性消費將進一步增長 住宅投資性消費最初始是公房購買者二次購房后將舊房租金用于還貸新房抵押貸款，預(yù)計明年多次置業(yè)與異地置業(yè)將更多地出現(xiàn)。另外，一個更為重要的因素是，居民的可支配收入增長遠遠低于房地產(chǎn)價格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過了當?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)勢必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風險。觀念變化主要表現(xiàn)在：對住宅消費的需求在不斷升級。（二）、未來幾年商品房市場潛在市場需求的預(yù)測“十五”時期房地產(chǎn)市場的投資總量預(yù)測。按國家計劃，“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，％，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟和社會發(fā)展中將占據(jù)顯著的地位。由此可見，在改革開放以后21年的工業(yè)化高速發(fā)展中，％的居民仍生活在農(nóng)村，這與工業(yè)增長速度和工業(yè)占經(jīng)濟總量的比例形成了強烈的反差。由此，可以看出，到2005年，城鎮(zhèn)人口可能增加2540～4298萬人。1975－－1980年出生的城鎮(zhèn)人口在“十五”期間將進入結(jié)婚等待住房階段，依據(jù)統(tǒng)計資料，1975－－1980年城鎮(zhèn)出生人口大約總計在2540萬人左右，即在“十五”期間大約有1300萬對對住房有迫切需求。三口之家已經(jīng)成為城市最核心家庭結(jié)構(gòu)，比例為49％，其他結(jié)構(gòu)特征比例相差無幾，依次分別為兩口家庭22％、三口以上家庭18％、獨身11％。公寓房將更重要的是人性化的關(guān)懷。從現(xiàn)有條件出發(fā)，滲透環(huán)保意識，比如，保溫隔音材料的運用、低噪音路面的敷設(shè)、垃圾分類、環(huán)保建材、水處理裝置，以及太陽能的運用，都能激發(fā)消費者的興趣。人性化物業(yè)管理成為消費者購房的附加條件。雖然會增加造價，但對于提升產(chǎn)品品質(zhì)至關(guān)重要。斷言是否到了波峰或谷底，主要是看銷售增長率指標，因為它決定著后三項指標。今年以來，國房指數(shù)一直穩(wěn)定在105的高位，說明本輪房地產(chǎn)周期尚處于上升時期。而由于投資的“乘數(shù)原理”，政府在運用增加投資的財政政策來調(diào)節(jié)需求時，會直接、間接地引起國民收入若干倍于投資增量的增加。從今后發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)受到幾大利好因素的推動，發(fā)展空間很大，前景樂觀。但如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)急速膨脹，市場熱度得不到有效控制，那么這一高潮很有可能提前到來。房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境明顯優(yōu)化，宏觀經(jīng)濟向好和產(chǎn)業(yè)政策支持等因素有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展，行業(yè)運行的景氣程