【正文】 2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。住宅建設(shè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動作用。％，％。（5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。有些房地產(chǎn)法律法規(guī)，尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定必須修改，使其符合國際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)來說,再假設(shè)2002年的這些公司固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提數(shù)額與上年相同。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績變化與全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況是密切相關(guān)的。2001年頭兩個月，東、中、%、%和 %，西部增長大大高于東、中部，可以說在本輪房地產(chǎn)熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。 土地交易價(jià)格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，％，％，％。2002年一季度平均銷售價(jià)格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達(dá)3755萬平方米。第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)專題一、政策風(fēng)險(xiǎn)土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。住宅一次裝修到位自然環(huán)境因素的影響消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。2001年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標(biāo)逐月回落。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地，％、％、％％。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產(chǎn)市場投資、建設(shè)、銷售和利稅的主導(dǎo)地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。但從長期發(fā)展?fàn)顩r來看，加上國家為了實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)步增長的目標(biāo)，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)必然是政策扶持的重點(diǎn)。這一政策對2001年中期披露的上市公司業(yè)績沒有造成影響,但在全年業(yè)績上反映了出來。消費(fèi)者擁有房屋的所有權(quán)，那么由此產(chǎn)生的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)這些權(quán)利將如何得到保障等內(nèi)容，會在《住宅法》中得到體現(xiàn)。估計(jì)北京范圍內(nèi)將有500多家開發(fā)企業(yè)被淘汰或者兼并。 此政策在推出后屢屢遭到非議，首先大量富裕階層購買了經(jīng)濟(jì)適用房，雖然政府幾次三番制定政策，目的在于力爭把經(jīng)濟(jì)適用房賣給年收入在6萬元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒有像政府想象的那么好，因?yàn)榫湍壳皝碚f，要想準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)出職工的收入是很難的；而開發(fā)商也不滿意，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為3%的利潤率太低了。從1987年到2000年，收入的增長速度高于平均房價(jià)的增長速度，說明城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)能力有所提高。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。1改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛?，F(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步住宅建設(shè)中，一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具；二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用技術(shù)；三是推廣雨水收集利用技術(shù)，把生活污水、雨水進(jìn)行處理利用，不僅能節(jié)水，而且減少了排污量，取得雙贏的效益。主題概念作為產(chǎn)品與品牌的核心內(nèi)涵，是產(chǎn)品的靈魂，是品牌的個性?，F(xiàn)有住房面積不足和增長前景以及人口的不斷增長，決定了我國房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。這主要體現(xiàn)在: 如果按商品住宅占商品房面積的85％（19962000年平均數(shù)）推算，；按2000年商品房平均每平方米造價(jià)1139元（見2001年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》P213）計(jì)算，5年中商品房建設(shè)投資總額將達(dá)到61984億元。年齡特征是決定產(chǎn)品風(fēng)格特性的重要參數(shù)，建筑風(fēng)格的取舍需更多地考慮日趨年輕化的購房群體特征。特別是優(yōu)質(zhì)材料的門窗、五金件、冷熱水管道以及涂料成為消費(fèi)者看得見、摸得著的關(guān)鍵部位。同時，世界經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，對中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)業(yè)也會帶來有利的影響?！　≡谖覈馍淘缫堰M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，三資及港澳臺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占企業(yè)總數(shù)的17％，其中多數(shù)是港臺地區(qū)的投資企業(yè)，來自發(fā)達(dá)國家的微乎其微，并未對國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生沖擊。 房地產(chǎn)既然是一個經(jīng)濟(jì)行為，它的發(fā)展必須遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，必須尊重資本追逐利潤的本質(zhì)，走向跨地域經(jīng)營的道路。但對那些有實(shí)力有能力卻沒關(guān)系，同時對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的。第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)專題一、政策風(fēng)險(xiǎn)土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。％。這主要體現(xiàn)在: 目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷售公司，甚至成立自己的設(shè)計(jì)所。 隨著社會化分工與協(xié)作的深化，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能主要體現(xiàn)在決策和投資上，而業(yè)務(wù)的全過程籌劃可能由顧問公司來完成，屆時，企業(yè)管理創(chuàng)新的重點(diǎn)就是決策了。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力在于它有別于施工企業(yè)、設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)的“集成性”，如果沒有體現(xiàn)這種特點(diǎn)，沒有一支素質(zhì)好、綜合能力強(qiáng)的人才隊(duì)伍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場上就沒有生命力和競爭力，建筑施工企業(yè)或其他行業(yè)的企業(yè)就完全可以自行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將其取而代之。另外，開發(fā)時間超過5年，開發(fā)規(guī)模超過臨界點(diǎn)，其邊際成本也會迅速上升，因此，在實(shí)踐中應(yīng)注意： 創(chuàng)新的核心是設(shè)計(jì)出滿足市場需求的“個性化產(chǎn)品”，在小區(qū)文化環(huán)境的營造、環(huán)境的設(shè)計(jì)、戶型功能的滿足、提高“質(zhì)量——價(jià)格——性能”綜合比等方面均應(yīng)體現(xiàn)個性化的特質(zhì)； 創(chuàng)新的主體應(yīng)以市場需求為主，組織好規(guī)劃設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確、完整地實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位意圖。三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商由于盲目跟隨形式，在開發(fā)設(shè)計(jì)和市場定位上缺乏理性，因此，容易導(dǎo)致產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，不能真正滿足消費(fèi)者的有效需求。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)債率高，盈利能力差2002年度，從銀行方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額持續(xù)高速增長。典型的買方市場是購買者在市場交易中占主動地位，對價(jià)格的決定起主要的影響作用。而京、滬以及一些內(nèi)地的大中城市將成為房地產(chǎn)商打造全國性品牌、擴(kuò)充規(guī)模的兵家必爭之地，競爭態(tài)勢更加殘酷。例如，具有融資優(yōu)勢的上市公司開始紛紛搶灘房地產(chǎn)，其中有不少知名企業(yè)如海爾、康佳，新希望，甚至聯(lián)想等都開始了其房地產(chǎn)之旅，另有一些企業(yè)更將整體業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，如深達(dá)聲、招商局、世茂股份等。我國房地產(chǎn)市場容量和潛力巨大，未來3年將保持20%以上的增長速度，住宅產(chǎn)業(yè)將保持25%以上的增長速度。另一方面，加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，已開工的三峽工程、青藏鐵路、西氣東輸、西電東送等西部開發(fā)重大建設(shè)項(xiàng)目將大幅度地增加投資量。全裝修房不僅是硬裝修，包括軟裝潢設(shè)計(jì)、家具采購配置一條龍服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)拎皮箱進(jìn)新家?！笆濉逼陂g新組建的家庭對住房的需求。需求方對房屋需求的種類，從對住宅的大量需求轉(zhuǎn)為商貿(mào)樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。住房金融快速發(fā)展 住房金融的進(jìn)一步發(fā)展將主要體現(xiàn)在住房抵押貸款仍將迅速增長，而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程，類似于房地產(chǎn)信托投資基金的股權(quán)酒店等變相房地產(chǎn)基金出現(xiàn)將促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金的形成。由于人們生活質(zhì)量的不斷提高，這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地，必然直接帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從2000年10月1日起實(shí)施的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部第76號令），對建筑節(jié)能提出了明確的要求，住宅節(jié)能，一方面要強(qiáng)制淘汰不符合節(jié)能要求的技術(shù)和產(chǎn)品，另一方面，需要加大科技創(chuàng)新，依靠科技進(jìn)步，推進(jìn)節(jié)能技術(shù)的改革與發(fā)展。比如倚林佳園、新新家園這些項(xiàng)目，不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件，而且項(xiàng)目本身的品位比較高，所以取得很好的效果。第三，入世也會吸引大量外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，外商在建筑設(shè)計(jì)、新技術(shù)等方面的優(yōu)勢和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟，外資企業(yè)的進(jìn)入，將加劇競爭，有利于房地產(chǎn)業(yè)資源的合理配置。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家70%80%的發(fā)展水平。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房貨幣化方案的實(shí)施，提高了職工買房的支付能力，帶動了大量民間資本進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地出讓推行招標(biāo)拍賣讓開發(fā)商感到了來自源頭的振動。促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓市場發(fā)展，公房、經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)交差價(jià)后可以進(jìn)入市場流通，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動格局；（5） 《住宅法》有望出臺。其中,商品住宅平均銷售價(jià)格為2103元/平方米,％。從行業(yè)中的典型企業(yè)――房地產(chǎn)上市公司的情況來看，加權(quán)每股收益、加權(quán)每股凈資產(chǎn)和資產(chǎn)收益率都要低于整體水平，表明房地產(chǎn)行業(yè)的效益水平已經(jīng)回落到較低水平。新綜合價(jià)格（包括了遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅樣本）為6867元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌，總跌幅已達(dá)9％。與此同時，％％。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進(jìn)行土地儲備的熱點(diǎn)，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費(fèi)者。（二） 銷售總量及變化房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產(chǎn)投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）19971998199911200020012002一季度總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪?？⒐っ娣e累計(jì)為5826萬平方米，％。 2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測四、目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響土地供應(yīng)政策的變化預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高貨幣化分房政策的落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費(fèi)的增加1人均GDP的增長將增大住房消費(fèi)支出2為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,％；寫字樓建設(shè)完成投資318億元,％；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,％。由于購房退還20％個人所得稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價(jià)格直線上升，比去年上漲12％。商品房銷售價(jià)格的上漲，除需求拉動外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。眼下價(jià)格上漲項(xiàng)目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量15％。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到一個較低水平。 從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。”1998年以來，政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。目前一些高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經(jīng)濟(jì)適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設(shè)部正在建立和完善經(jīng)濟(jì)適用房的審查制度。貨幣化分房政策的落實(shí) 目前，35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費(fèi)的增加人均GDP的增長將增大住房消費(fèi)支出國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。所以，估計(jì)未來幾年，在政策方面，房地產(chǎn)業(yè)會得到一定的政府支持，整個行業(yè)內(nèi)的運(yùn)行環(huán)境也必然得到改善。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的‘大蛋糕’，更不用說整個西部了。根據(jù)規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設(shè)用地，新規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)綠化地帶的住宅建設(shè)，緊挨著綠化帶兩側(cè)，環(huán)境很好。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。市場體系逐步完善：住房二三級市場將全面啟動，房地產(chǎn)市場體系進(jìn)一步完善。觀念變化主要表現(xiàn)在：對住宅消費(fèi)的需求在不斷升級。由此，可以看出，到2005年，城鎮(zhèn)人口可能增加2540～4298萬人。從現(xiàn)有條件出發(fā)，滲透環(huán)保意識，比如，保溫隔音材料的運(yùn)用、低噪音路面的敷設(shè)、垃圾分類、環(huán)保建材、水處理裝置，以及太陽能的運(yùn)用，都能激發(fā)消費(fèi)者的興趣。今年以來，國房指數(shù)一直穩(wěn)定在105的高位，說明本輪房地產(chǎn)周期尚處于上升時期。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境明顯優(yōu)化，宏觀經(jīng)濟(jì)向好和產(chǎn)業(yè)政策支持等因素有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展，行業(yè)運(yùn)行的景氣程度明顯提高。新的資金的注入，必然培育了新的投資主體，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場的競爭。 能夠更好的滿足消費(fèi)者的個性化要求，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中能夠更多的考慮人性化因素的企業(yè)，往往會在競爭中占有一定的優(yōu)勢。現(xiàn)在一般的房地產(chǎn)企業(yè)銷售額最多做到20多個億，不到全國的1%，而香港的最大企業(yè)占據(jù)的市場份額為30%50%。利率的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績水平，但不會顯著提高行業(yè)的投資價(jià)值，行業(yè)的投資價(jià)值根本取決于行業(yè)發(fā)展趨勢和周期階段。開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是“肥水不流外人田”的心理使然。在買方市場的條件下，消費(fèi)者對產(chǎn)品質(zhì)量要求比較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新應(yīng)視企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、發(fā)展情況、面臨問題等不同情況而異，具體實(shí)施中應(yīng)注意： 正確理解“創(chuàng)新”的觀念。戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好事，萬科、華遠(yuǎn)、華潤等公司已實(shí)踐過。房地產(chǎn)品牌打造是通過個性化的開發(fā)、營造“價(jià)值供應(yīng)鏈”及整合企業(yè)文化的集合中形成的。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的“市場化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)職能的前期部（總工辦）、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等職能的“市場運(yùn)作部”，強(qiáng)化公司項(xiàng)目整體營銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織管理、項(xiàng)目工程工期質(zhì)量管理和資金運(yùn)作等，使運(yùn)作更具整體性、協(xié)調(diào)性和效率性。房屋空置面積很大，沉淀營運(yùn)資金量大。 　　這必然導(dǎo)致企業(yè)集約化進(jìn)程繼續(xù)加快，使規(guī)模開發(fā)帶動規(guī)模效應(yīng)，有助于具有良好市場品牌的優(yōu)秀企業(yè)降低開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)格的下降，重新拉動市場需求的增長。加入ＷＴＯ后，房地產(chǎn)業(yè)會迅速地發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加劇了土地市場的競爭，提高了土地市場的各種成本，雖然由于關(guān)稅的降低，進(jìn)口建材價(jià)格有所下降，但因土地價(jià)格的上