【正文】 發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)有限公司各購置土地 30 萬平方米、大港區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司和開發(fā)區(qū)浩達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各購置土地 8 萬平方米、塘沽區(qū)宏達(dá)實(shí)業(yè)開發(fā)公司購置土地 6 萬平方米、開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)公司購置土地 5 萬平方米，僅上述 6 家企業(yè)共購置土地 87 萬平方米，占本年全部購置面積的 %。? 房地產(chǎn)企業(yè)加大了前期投入天津市今年 16 月共出讓土地面積 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍。這一措施對(duì)天津市大型商貿(mào)公建建設(shè)起到較大推動(dòng)作用，有效地提高中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位。? 擴(kuò)大了土地有償使用范圍9 / 99成片危漏房屋改造和經(jīng)濟(jì)適用房(安居)項(xiàng)目納入有償供地范圍，按 50%繳納土地出讓金。? 交易公開化、規(guī)范化按照國(guó)土資源部 11 號(hào)令[2022]規(guī)定，從 2022 年 7 月 1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。根據(jù)天津市 19962022 年土地規(guī)劃，天津城市土地利用情況將會(huì)有很大的發(fā)展，天津中心城市建設(shè)用地平衡表面積(平方公里) 占城市建設(shè)用地比重(%) 人均用地面積(平方米/人) 用地類別現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地 20 公共設(shè)施用地 商業(yè)金融用地 城市居住用地規(guī)劃指標(biāo)平方米/人用地類別 2022 年 2022 年居住用地 住宅用地 公共服務(wù)設(shè)施用地 土地供應(yīng)特征從土地市場(chǎng)發(fā)展來看，2022 年 1～8 月天津市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：? 土地價(jià)格穩(wěn)中有升2022 年上半年，天津市分別調(diào)整了天津市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和天津市普通住宅用地樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使中心城區(qū)綜合評(píng)估地價(jià)水平提高了 30%。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)看，外環(huán)線范圍內(nèi)還有大量的土地可供開發(fā)利用，如王蘭莊，侯臺(tái)，西橫堤，瑞景，北辰，張貴莊，雙林，西青區(qū)楊柳青高爾夫球場(chǎng)附近，北辰區(qū)紅光農(nóng)場(chǎng)，小淀地區(qū)，東麗區(qū)東麗湖，津南區(qū)雙港，團(tuán)泊洼，大港大學(xué)城，天津開發(fā)區(qū)、寶坻京沈高速沿線，武清楊村、逸仙科技園等地區(qū)，這些地塊也是天津開發(fā)商看好并愿意投資的地區(qū)。特別是北京成功申辦 2022 年奧運(yùn)會(huì)，將在近幾年對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用，給天津帶來巨大的市場(chǎng)空間。2022 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)土地（危改部分）供應(yīng)量區(qū) 域 和平區(qū) 河北區(qū) 河?xùn)|區(qū) 南開區(qū) 河西區(qū) 紅橋區(qū) 合 計(jì)土地面積（萬平 7 / 99方米2022 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)用地計(jì)劃（安居部分）供應(yīng)量地塊名稱 梅江居住區(qū) 雙林居住區(qū) 西橫堤居住區(qū) 合計(jì)土地面積（萬平方米） 80 163 174 4172022 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)用地報(bào)件計(jì)劃（商品房部分）量區(qū) 域 和平 河西 河北 南開 河?xùn)| 紅橋 北辰 西青 東麗 合計(jì)土地面積（萬平方米） 7 潛在土地供應(yīng)2022 年天津市土地市場(chǎng)發(fā)展有著巨大的潛力。 可供地塊范圍：危改用地將嚴(yán)格控制在市政府 94 年確定的 164 片危改大片內(nèi)，安居用地控制在政府確定的梅江、西橫堤居住區(qū)內(nèi)，并實(shí)行總量控制。從整個(gè)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前天津市居民平均居住面積只有 平方米，低于全國(guó) 20 平方米的平均水平，天津市居民住房需求潛力有很大空間，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持向上的勢(shì)頭，也必將帶動(dòng)土地市場(chǎng)的成交，從而引起土地供應(yīng)量的上漲。 土地供應(yīng)量19962022 年全市土地出讓情況 年份數(shù)量 1996 1997 1998 1999 2022 2022 累計(jì)出讓幅數(shù)（幅） 203 295 383 294 336 380 1891土地面積（萬平方米） 19962022 年全市土地出讓數(shù)量示意圖 19962022 年中心城區(qū)土地出讓情況 年份數(shù)量 1996 1997 1998 1999 2022 2022 累計(jì)出讓幅數(shù)（幅） 42 67 85 58 63 58 373土地面積（萬平方米） 19962022 年全市中心城區(qū)土地出讓數(shù)量示意圖 出讓數(shù)量變動(dòng)原因：998 年正逢 57 年危改拆遷高峰期，全市土地出讓和中心城區(qū)土地出讓激增，98 年中心城區(qū)土地出讓量相當(dāng)于 1997 年的 倍。中心城區(qū)出讓地塊以居住用地為主。隨著我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城區(qū)土地需求趨于穩(wěn)定。調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研的對(duì)象為市區(qū)、濱海新區(qū)和近郊的別墅和高檔公寓項(xiàng)目。東麗新新家園項(xiàng)目天津市場(chǎng)供應(yīng)研究報(bào)告第一部分、天津供應(yīng)市場(chǎng)研究 ..............................................3一、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路 ..........................................3調(diào)研背景 ............................................................................................................................................3調(diào)研目的 ............................................................................................................................................3調(diào)研對(duì)象 ............................................................................................................................................3二、天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析 ..............................................4土地市場(chǎng)現(xiàn)狀 ....................................................................................................................................42022 年度土地供應(yīng)分析 ...................................................................................................................6三、天津市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況 ............................................9天津市房地產(chǎn)供應(yīng)總量 ....................................................................................................................9天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況 ..........................................................................................................11天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量 ..............................................................................................................13四、天津市房產(chǎn)市場(chǎng)分析 .................................................15商品房市場(chǎng)概述 ..............................................................................................................................15市場(chǎng)情況分類評(píng)價(jià) ..........................................................................................................................17五、中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng) .................................................19總供應(yīng)量情況 ..................................................................................................................................19銷售狀況 ..........................................................................................................................................19產(chǎn)品特點(diǎn) ..........................................................................................................................................20第二部分、供應(yīng)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研分析 .........................................21一、調(diào)研說明 ...........................................................21 ............................................................................................................................................21樣本的選擇 ......................................................................................................................................21調(diào)研目的和分析方法 ......................................................................................................................23二、高檔公寓項(xiàng)目分析 ...................................................23高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià) ..........................................................................................................25高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量分析 ..............................................................................................................26高檔公寓項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ..................................................................................................................28高檔公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷售情況 ......................................................................................................44項(xiàng)目形象與宣傳推廣 ......................................................................................................................54高檔公寓項(xiàng)目客群分析 ..................................................................................................................54三、別墅項(xiàng)目分析 .......................................................55別墅項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià) ..................................................................................................................56別墅項(xiàng)目供應(yīng)量分析 ......................................................................................................................58別墅項(xiàng)目產(chǎn)品分析 .........................................................