【文章內容簡介】 資 62二、配股 63三、增發(fā) 63四、其他融資方式 64五、發(fā)展趨勢分析 65第五節(jié) 房地產信托基金 67一、房地產投資信托基金醞釀 67二、中信信托推出投資房地產創(chuàng)新產品 69第六節(jié) 2007年外資進入狀況 70一、外資進入整體情況 70二、國際房地產基金進入情況 71第五章 2007年我國房地產金融行業(yè)投資與經營狀況分析 74第一節(jié) 2007我國房地產金融行業(yè)投資情況分析 74一、房地產金融行業(yè)投資增長情況分析 74二、房地產金融資金主要投向分析 75第二節(jié) 房地產金融行業(yè)效益情況分析 78一、房地產金融行業(yè)效益水平分析 78二、房地產金融行業(yè)效益主要影響因素分析 79第六章 2007年房地產金融行業(yè)區(qū)域分析 80第一節(jié) 我國房地產金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析 80一、各省市房地產開發(fā)投資額對比情況 80二、各省市房地產開發(fā)投資資金來源對比情況 80第二節(jié) 我國房地產金融行業(yè)運行主要省市比較分析 84一、北京 84二、上海 85三、廣東 86四、江蘇 88五、浙江 89第七章 2007年房地產金融行業(yè)績效綜合比較分析 91第一節(jié) 銀行房地產貸款 91一、安全性分析 91二、盈利性分析 92第二節(jié) 房地產信托 93一、安全性分析 93二、盈利性分析 93第三節(jié) 海外資本 95一、安全性分析 95二、盈利性分析 95第八章 2007年房地產金融行業(yè)典型代表分析 97第一節(jié) 建行房地產金融業(yè)務 97第二節(jié) 聯(lián)華信托 99一、第一支基金型房地產信托計劃發(fā)行 99二、REITs2008年下半年推出 99三、引進戰(zhàn)略投資者 100第三節(jié) 摩根士丹利房地產基金 102第九章 房地產金融行業(yè)風險評價 104第一節(jié) 宏觀調控風險評價 104一、從緊的貨幣政策對房地產市場的影響 104二、應對措施 105第二節(jié) 房地產信貸風險評價 107第三節(jié) 流動性風險評價 109第四節(jié) 行業(yè)資金狀況風險 110一、萬科降價背后的困局 110二、地產商探尋其他融資方式 110第五節(jié) 行業(yè)競爭風險評價 112一、優(yōu)勢房地產企業(yè)具有明顯的規(guī)模經營格局 112二、股權分置沖擊原有的房地產企業(yè)所有制格局 112三、政府的緊縮政策的強大威力，房地產公司將進入兼并高潮 112四、大型開發(fā)商加快兼并步伐 113附 表表1 2007 年全國土地購置情況 21表2 2007 年購置土地面積增幅超過40%的地區(qū) 21表3 2007 年購置土地面積降幅超過30%的地區(qū) 21表4 2007 年全國開發(fā)土地情況 22表5 2007 年完成土地開發(fā)面積增幅超過50%的地區(qū) 22表6 2007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工情況 22表7 2007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房新開工情況 23表8 2007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工情況 23表9 2007 年各類型商品房銷售面積 24表10 2007商品房銷售面積與上年相比超過40%的地區(qū) 24表11 2007 年銷售面積小于竣工面積的地區(qū) 24表12 2006 年銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū) 24表13 2007 年各類型商品房銷售額 25表14 2007 年商品住宅銷售面積增幅超過50%的地區(qū) 25表15 2007 年商品住宅銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū) 25表16 2007 年商品房銷售價格增幅超過25%的地區(qū) 26表17 2007 年商品住宅銷售價格增幅同比超過25%的地區(qū) 26表18 商業(yè)銀行房地產貸款整體情況 48表19 銀行貸款投放及資金頭寸景氣指數（%） 49表20 2007年房地產開發(fā)建設資金需求情況 50表21 2007年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額 52表22 2007年辦公樓投資完成額 53表23 2007年房地產開發(fā)投資資金來源合計 55表24 2007 年全國房地產開發(fā)到位資金情況 56表25 2007年各月累計房地產開發(fā)本年資金來源細項情況 57表26 20062007年本年資金來源各細項增速 % 58表27 2007年房地產上市公司增發(fā)募集資金額 64表28 2001－2007 年全國房地產完成投資增長率及其占固定資產的比重 74表29 2007 年各地區(qū)房地產開發(fā)投資狀況 75表30 2007 年房地產開發(fā)投資增幅超過40%的地區(qū) 75表31 2007 年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房完成投資情況 77表32 2007 年各地區(qū)住宅房地產開發(fā)投資狀況 77表33 金融機構房地產貸款不良率 78表34 北京房地產開發(fā)投資資金來源情況 84表35 上海房地產開發(fā)投資資金來源情況 85表36 廣東房地產開發(fā)投資資金來源情況 87表37 江蘇房地產開發(fā)投資資金來源情況 88表38 浙江房地產開發(fā)投資資金來源情況 89表39 建設銀行房地產金融業(yè)務品種 97表40 20062007年建設銀行房地產貸款情況 98表41 20052007年建行貸款不良率情況 98附 圖圖1 20052007年房地產貸款增長情況 16圖2 20062007年70個大中城市房屋銷售價格同比指數 27圖3 銀行貸款需求與貸款量景氣指數% 49圖4 20042007年房地產開發(fā)投資額及增速 50圖5 2007年各月累計房地產開發(fā)建設計劃資金需求和融資情況 51圖6 2007年各月累計房地產開發(fā)建設實際資金需求和融資情況 51圖7 20042007年個人住房貸款余額及增速變化 54圖8 20062007年房地產開發(fā)到位資金情況 56圖9 2007 年房地產開發(fā)資金來源情況 57圖10 2007年房地產開發(fā)資金中各項資金來源占比情況 58圖11 20062007年全國房地產投資增長情況 74圖12 20052007年東、中、西部房地產開發(fā)投資同比增長情況 76圖13 2007 年房地產開發(fā)投資比重情況 77圖14 2007年各省市房地產開發(fā)投資資金額及增長率比較 80圖15 2007年各省市房地產開發(fā)本年資金來源及增長率比較 81圖16 2007年各省市房地產開發(fā)投資資金中國內貸款額 81圖17 2007年各省市房地產開發(fā)投資資金中其他資金 82圖18 2007年各省市房地產開發(fā)投資資金中自籌資金 82圖19 2007年各省市房地產開發(fā)投資資金中利用外資 83圖20 2006年北京房地產開發(fā)投資資金來源結構 84圖21 2007年北京房地產開發(fā)投資資金來源結構 85圖22 2006年上海房地產開發(fā)投資資金來源結構 86圖23 2007年上海房地產開發(fā)投資資金來源結構 86圖24 2006年廣東房地產開發(fā)投資資金來源結構 87圖25 2007年廣東房地產開發(fā)投資資金來源結構 87圖26 2006年江蘇房地產開發(fā)投資資金來源結構 88圖27 2007年江蘇房地產開發(fā)投資資金來源結構 89圖28 2006年浙江房地產開發(fā)投資資金來源結構 90圖29 2007年浙江房地產開發(fā)投資資金來源結構 90國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 115 北京世經未來投資咨詢有限公司第一章 2007年房地產金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析第一節(jié) 影響房地產業(yè)發(fā)展的因素分析一、國家宏觀經濟對房地產業(yè)的影響房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。根據國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計資料，改革開放以來，我國每6—7年構成一個經濟循環(huán)周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續(xù)7年的一個完整的循環(huán)周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。房地產發(fā)展與宏觀經濟的發(fā)展具有正相關性。宏觀經濟的持續(xù)發(fā)展，將對房地產業(yè)發(fā)展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發(fā)展對房地產具有推動和拉動雙重效應。二、國家宏觀調控政策和房地產金融政策對房地產業(yè)的影響國家政策對規(guī)范房地產市場，調整市場結構與產業(yè)結構，平抑市場價格具有深遠的影響并起到了至關重要的作用，其目的是完善和促進我國房地產市場健康發(fā)展，進而帶動我國國民經濟和人民生活水平的迅速提高。2007年中央針對金融以及房地產市場的一系列調控政策，已經為2008年乃至更長時期的我國房地產市場，特別是住宅市場的發(fā)展確定了明確的政策取向。2008年以后，從嚴政策的實施，市場土地與住房供量會增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場局面，這種結構上的改變，有利于形成梯級消費。經濟適用房及兩限房進入市場，也會使商品房市場在價格預期方面受到較大的影響。從政策上看，盡管中央政府一次又一次的宏觀調控來勢兇猛，但只是在穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長，是在盡政府的責任。國家對房地產進行調控的目的是給過熱的房地產市場降溫，而不是打壓。房地產調控帶來很多期盼，任重道遠。房地產的商品屬性和公共屬性以及復雜的產業(yè)鏈條和行業(yè)關聯(lián)度，決定了房地產市場的治理不僅僅是政府的職能，而應該由政府和社會共同參與，在各自承擔應有的角色職能的基礎上，建立系統(tǒng)思考的聯(lián)動工作機制和治理體系。三、地區(qū)經濟對房地產業(yè)的影響從區(qū)域經濟來看，房地產業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。一個區(qū)域的房地產業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經濟發(fā)展水平及產業(yè)結構狀況的制約。一般而言，區(qū)域經濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。這種投資與需求的增長，必然導致對房地產需求的增加，從而帶動房地產業(yè)的相應發(fā)展。四、科技進步對房地產業(yè)的影響新技術、新材料、新軟件方面的科技進步，勢必對建筑設計及配套設備和部品等行業(yè)帶來重大影響。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室內的舒適程度、提高人居健康水平，而且可以節(jié)約能耗、減少環(huán)境污染和降低建筑的全壽命成本費用。同時，提高建筑科技水平可以提高項目在出售或出租市場的競爭力，以及提高企業(yè)項目自身的市場形象。從歷史發(fā)展的角度看，建筑科技含量勢必要提高，真實的技術含量將成為市場真正的需求?？萍歼M步刺激房地產市場的發(fā)展，而新的市場需求又會反過來促進科技進步。五、其他因素對房地產業(yè)的影響影響房地產發(fā)展的因素很多。中國加入ＷＴＯ、城市化進程加快都在促進房地產建筑技術、推動房地產企業(yè)的整合與重組等方面會起到積極的影響，但同時也會沖擊我國材料、部品市場以及房地產策劃、銷售代理和房地產金融保險等行業(yè)。另外，2008年北京舉辦奧運會以及ＣＥＰＡ的簽署等事件也都會對房地產的發(fā)展起到區(qū)域性的促進作用。第二節(jié) 房地產宏觀調控房地產作為國家的支柱產業(yè)，關乎國計民生，對經濟結構構建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關重要。房地產的公共屬性決定了政府必須行使干預、管理和調控的職能。一、2005年宏觀調控分析早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中，就根據房地產業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。特別是2005年年初，針對房價上漲過快的現(xiàn)象，國務院作出了對房地產市場進行調控的決策。2005年3月26日，國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，業(yè)內將其稱之為“國八條”。其將穩(wěn)定房價提高到了政治高度，要求建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任”。2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議時，著重分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題。并提出了“加強房地產市場引導和調控的八點措施”，即“新八條”。2005年5月11日，繼“國八條”、“新八條”之后，國務院轉發(fā)了由建設部等七部委聯(lián)合制定的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，這是目前中央政府在進行房地產宏觀調控過程中由政策層面向操作層面的細化措施。中央這一系列調控房地產市場的措施，被業(yè)內形象的稱之為“組合拳”。2005年“國八條”、“新八條”一系列宏觀調控組合拳“打”得大家都是應接不暇。雖然通過2005年“急風驟雨”式的宏觀調控，房地產市場“虛火”消退了不少，房地產開發(fā)投資增幅同比明顯回落，但許多地區(qū)的房價仍快速上漲。所以，總的說來，2005年的房地產調控沒有達到預期的目的，不僅沒有解決需求的問題，反倒一定程度上讓供給受到了抑制。這與政策無法有效操作，房價調控幅度、戶型調控指標、商品房與經濟適用房比例不具體以及房價統(tǒng)計缺乏統(tǒng)一口徑都有很大的關系。因此，經過了2005年近一年指向“調控房價”的“房地產新政”之后，國內房價依舊高燒不退，住房問題逐漸引發(fā)了一系列社會矛盾。因為，每當新政策出臺后，購房者都期望政策出臺會拉低房價，所以延緩了購房計劃。但當政策效應過后，房價并沒有如預期中那樣降低，這時就會有更多消費者加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現(xiàn)象，進一步抬高了房價。二、2006年宏觀調控分析由于房地產領域的一些問題尚未根本解決。進入2006年年之后，全國不少大中城市的房價又出現(xiàn)了大幅上揚。面對房價的瘋漲，中央政府和地方政府坐不住了，新一輪的調控手段相繼出臺。2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六條指導性措施（“國六條”），具體六項措施包括重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長以及進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序等內容，這些措施給房地產市場帶來了一定的警示。但“國六條”依然采用的是“懷柔政策”，在政策上是對“國八條”的延續(xù)和傳承，并沒有本質變化。采取這一措施是基于中央政府的施政思想——循環(huán)漸進作量變。隨后《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)（2006）37號、《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》［165號文件］、《關于建立國家土地監(jiān)督察制度