房地產(chǎn)行業(yè)的分析報告(編輯修改稿)
2025-03-13 18:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地價格上漲。主要是由于低級別地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施得到改善而引起的地價提高。從區(qū)域來看，長三角地價漲幅高于全國平均水平，而珠三角地區(qū)漲幅低于全國平均水平，中西部地區(qū)地價增長又高于東部沿海城市。反映了當(dāng)?shù)爻鞘型恋貎r值獲得釋放。 2023年全國城市地價總體上升 % ，但低于前兩年的漲幅，也低于經(jīng)濟(jì)增長速度和固定資產(chǎn)投資增速。從類型來看，住宅用地漲幅大，工業(yè)用地漲幅小；天津、南昌、貴陽等城市地價上漲快，而廣州的住宅地價、深圳的商業(yè)地價出現(xiàn)了回落。反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地市場及價格形成機制趨于成熟。從價格構(gòu)成來看，地價占房價的比重為 20%～40%，變化幅度相對較小，反映了土地市場的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)利潤的較大空間。18其次，資金政策要求商業(yè)銀行從各個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)業(yè)加強貸款管理，并限制投資增長過快傾向金融政策對于低價位住宅供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多的 結(jié)構(gòu)性問題 ，規(guī)定， “貸款重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制 ”《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （銀發(fā) [2023]121號）出臺，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強貸款管理，引起強烈反響。部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房價上漲快、以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長了 房地產(chǎn)投資的過熱傾向 。對于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)企業(yè) 拖欠工程款 的問題，規(guī)定 “商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目 ”、 “房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ” 、 “房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信 ”。2023年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅達(dá) 43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá) 30%,創(chuàng)歷史新高， 2023年初固定資產(chǎn)投資同比增長 53%， 3月，國家發(fā)改委提出 “要堅決 控制固定資產(chǎn)投資過快增長 的勢頭 ”，銀監(jiān)會已經(jīng)開始對房地產(chǎn)等熱點行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查。我國房地產(chǎn)市場 60％以上的資金來源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額的比重高達(dá) ％19央行 121號文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化：從開發(fā)商過渡到投資商和城市運營商，從綜合型房地產(chǎn)企業(yè)過渡到專業(yè)化開發(fā)商原有融資手段 121文件要求216。房地產(chǎn)商應(yīng)有雄厚的資本－取得土地使用權(quán)證書后，即可拿土地進(jìn)行抵押貸款－施工企業(yè)墊資和拖欠工程款是開發(fā)商重要的融資手段－通過預(yù)售從購房者處獲取大量資金－對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目 ,不得發(fā)放任何形式的貸款；－開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30％；－ 嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）；－為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。216。融資渠道多元化20第三，拆遷管理、銷售管理、物業(yè)管理以及稅費改革等多項政策法規(guī)加強了對房地產(chǎn)開發(fā)和交易的監(jiān)管拆遷管理對出賣人嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則；《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》還規(guī)定了預(yù)售商品住宅按照套內(nèi)建筑面積計價、商品住宅公用建筑面積分?jǐn)偣局贫?、變更?guī)劃需經(jīng)所有購房人同意等制度推行拆遷公示制度、實施 “陽光拆遷 ”、堅持文明拆遷、打擊野蠻拆遷等措施截至 2023年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá) 50％以上，深圳等城市已超過 95％，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過 2萬家，從業(yè)人員超過 230萬人。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。銷售管理物業(yè)管理伴隨著積極財政政策的淡出， 稅制改革 將成為下一步刺激中國經(jīng)濟(jì)增長的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費型增值稅，如對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費制度改革將是未來房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點之一。21因此做為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)受到較大力度的宏觀調(diào)控，也使城市運營商在土地資源、資金資源各方面面臨著挑戰(zhàn)－房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。－不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；－各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。國務(wù)院 18號文件－完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)－改革住房制度，健全市場體系－發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)： 對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。－改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)－加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序具體相關(guān)措施綜上所述， 2023年中央政府采取了嚴(yán)禁 “ 圈地 ” ，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實施了 6年之久的積極財政政策將從 2023年開始淡出，對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控將從刺激增長轉(zhuǎn)向防止過熱。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的重點也會相應(yīng)地發(fā)生變化。 22導(dǎo)讀戰(zhàn)略環(huán)境影響因素 產(chǎn)業(yè)價值因素分析 城市運營模式借鑒價值鏈分析業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素23根據(jù)以客戶為中心的價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)都可以釋放出價值 產(chǎn)品定位 土地儲 備 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建造 售后服務(wù)客戶需求 營銷地產(chǎn)運作 房產(chǎn)運作?地產(chǎn)企業(yè)首先要對市場分析 ,對客戶分析 .明確企業(yè)是對哪個細(xì)分市場的哪類客戶服務(wù)的。 把握住政府及市民現(xiàn)在和未來需求，并具備快速反應(yīng)能力 。 ? 地產(chǎn)企業(yè)通過 做什么產(chǎn)品來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo) 。如市區(qū)高檔住宅、城市近郊低密度住
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