民用房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告e修改(編輯修改稿)
2025-01-27 17:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商和地產(chǎn)商還是統(tǒng)一的，大多數(shù)城市企業(yè)利潤普遍在 15%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到 30%～ 40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。 216。從國際上多數(shù)國家情況來看，國際上房產(chǎn)商和地產(chǎn)商是分開的，房產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在 5%左右，高的也只有 6%～ 8%，遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率。5年來全國房地產(chǎn)企業(yè)總收入和利潤保持著 20%以上的增長速度數(shù)據(jù)來源：國土資源部，南方網(wǎng)，上海證券報(bào)16行業(yè)生命周期：我國房地產(chǎn)行業(yè)總周期為 7～ 8年，繼 1997年新一輪上升周期后，未來兩年處于調(diào)整期向上升期轉(zhuǎn)變的過渡階段北大、清華、搜房及中房公司的研究結(jié)論：依據(jù)銷售面積、銷售額和投資額增長三要素，中國房地產(chǎn)發(fā)展期為 5年，低落期為 2年，總周期為 7～ 8年左右。自 1983年以來，已經(jīng)歷了 3個(gè)發(fā)展期、 2個(gè)低落期的周期波動。從國房景氣指數(shù)來看， 1993年經(jīng)濟(jì)過熱期房地產(chǎn)指數(shù)約為 120, 扣除價(jià)格、基數(shù)等因素 , 相當(dāng)于核對口徑 110點(diǎn)，而 2023年景氣指數(shù)為 107點(diǎn)， 2023年基本在 105－ 106點(diǎn)之間，接近經(jīng)濟(jì)過熱期的指數(shù)值。u 宏觀經(jīng)濟(jì)研究認(rèn)為，改革開放以來存在一個(gè) 9年的經(jīng)濟(jì)增長周期，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)等投資過熱帶來的波動。u 1997年以來中央政府實(shí)行擴(kuò)張性財(cái)政政策，在 2023年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)超速發(fā)展，房地產(chǎn)、汽車、電力等行業(yè)增長超過 30%之后，政府加大了宏觀調(diào)控力度，限制固定資產(chǎn)投資， 2023年 “地根嚴(yán)控 “” 銀根緊縮 “，對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)控和規(guī)范，房地產(chǎn)市場和投資增長有些降溫。2023年－ 2023年國房景氣指數(shù)圖數(shù)據(jù)來源：國家社科院、搜房網(wǎng)、中房公司、國務(wù)院信息中心17小節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樾枨蟠?，盈利性好，目前正處于上升期，而且國家在政策上并未進(jìn)行限制或打壓，其仍然具有很強(qiáng)的市場吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70% 高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高因此，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較好的市場發(fā)展機(jī)會，也面臨著控制風(fēng)險(xiǎn)和提高盈利能力的市場壓力。18目錄：行業(yè)競爭性分析房地產(chǎn)行業(yè)分析216。宏觀經(jīng)濟(jì)分析216。行業(yè)吸引力分析216。行業(yè)競爭性分析216。行業(yè)價(jià)值鏈及關(guān)鍵成功因素分析19從行業(yè)集中度來看，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量龐大，但全國性的房地產(chǎn)開發(fā)商寥寥無幾，隨著國家的不斷調(diào)控，行業(yè)將繼續(xù)整合，集中度將逐步提高從中國房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量和各大公司的市場占有率來看，中國的房地產(chǎn)大鱷還沒有形成，市場正處于整合期，合并重組、跨區(qū)域運(yùn)作將成為主要特征。只有抓住這次機(jī)遇的房地產(chǎn)公司才有可能進(jìn)入中國房地產(chǎn)的第一集團(tuán)。數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、房地產(chǎn)報(bào)20從競爭的地域來看，目前尚處于區(qū)域性競爭 , 但少數(shù)的大開發(fā)商已開始搶占異地市場目前全國的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量龐大，僅在一個(gè)城市內(nèi)往往就有上千家開發(fā)商。 2023年底三城市的房地產(chǎn)開發(fā)商在冊數(shù)量分別為：北京： 1713家 天津： 761家 鄭州： 645家資料來源：北京城建局、天津統(tǒng)計(jì)年鑒、鄭州市工商局及萬科、順馳、建業(yè)公司網(wǎng)站但這些開發(fā)大多都是在圍繞本地區(qū)進(jìn)行開發(fā) ,目前能實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā)的公司數(shù)量很少，只有如 萬科、順馳、珠江投資 等數(shù)家資金雄厚的開發(fā)商，從河南來看，也只有 建業(yè) 等幾家在進(jìn)行省域化開發(fā)開發(fā)商 已進(jìn)入?yún)^(qū)域萬科 深圳、北京、上海、廣州 …順馳 北京、上海、武漢、鄭州 …建業(yè) 鄭州、濮陽、新鄉(xiāng)、商丘、南陽、駐馬店、三門峽、安陽、洛陽、許昌、濟(jì)源（全部為河南省城市） 究其原因，以前許多各地的房地產(chǎn)開發(fā)商靠關(guān)系可以較容易的取得土地和得到融資，而通常這種關(guān)系一般限于當(dāng)?shù)?，故此類房地產(chǎn)商只是僅僅在本區(qū)域表現(xiàn)活躍自去年國家對房地產(chǎn)土地及金融進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，開發(fā)商資金壓力日漸加大，高額的地價(jià)迫使許多過去靠 “ 關(guān)系 ” 吃飯的開發(fā)商不得不面對 “ 資本競爭 ” 新局面。而有雄厚資本實(shí)力的大開發(fā)商趁機(jī)搶占異地市場。21小節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)的競爭正在加劇，行業(yè)整合正在成為必然趨勢房地產(chǎn)行業(yè)的整合正在全國范圍內(nèi)迅速展開資料來源：搜房網(wǎng)u“ 一方面是一些手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢無門而著急，另一方面則是一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無地而擱淺，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購兼并風(fēng)潮自然變得勢不可擋。 ” ———— 建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林u萬科集團(tuán)董事長王石不久前在京滬穗三地巡回舉行的公司年報(bào)業(yè)績發(fā)布會上曾明確表態(tài) “ 正考慮以企業(yè)收購方式迅速進(jìn)入新區(qū)域市場 ” 。而目前萬科正在和上海綠城洽談兼并事宜，根本原因則是因?yàn)樯虾＞G城在上海有一定數(shù)量的土地儲備。u今年 7月，東華實(shí)業(yè)控股子公司北京城啟投資公司與北京中悅置業(yè)有限公司在北京簽署了 《 北京城啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 56%股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 》 ，北京城啟投資將其持有的北京城啟房地產(chǎn)公司 56%的股權(quán)作價(jià) 5600萬元轉(zhuǎn)讓給北京中悅置業(yè)有限公司。房地產(chǎn)行業(yè)競爭正在逐漸加劇，優(yōu)秀房地產(chǎn)公司利用各自的資金、政府關(guān)系、資本運(yùn)作等各種能力正在全國范圍內(nèi)展開整合運(yùn)動；加強(qiáng)自身能力提高，在區(qū)域乃至全國市場獲得差異化優(yōu)勢將是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的必然選擇22目錄：行業(yè)價(jià)值鏈及關(guān)鍵成功因素分析房地產(chǎn)行業(yè)分析216。宏觀經(jīng)濟(jì)分析216。行業(yè)吸引力分析216。行業(yè)競爭性分析216。行業(yè)價(jià)值鏈及關(guān)鍵成功因素分析23產(chǎn)品定位 土地儲 備 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建造 售后服務(wù)客戶需求 營銷地產(chǎn)運(yùn)作 房產(chǎn)運(yùn)作?地產(chǎn)企業(yè)首先要對市場分析 ,對客戶分析 .明確企業(yè)是對哪個(gè)細(xì)分市場的哪類客戶服務(wù)的。 把握住政府及市民現(xiàn)在和
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