【文章內(nèi)容簡介】 地交易價格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價格上漲的主要原因是土地資源供應(yīng)的減少。在去年國家對房地產(chǎn)市場用地實施清理整頓措施的基礎(chǔ)上，今年4月以來積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢頭明顯減緩，特別是土地購置面積的增幅已經(jīng)接近零增長。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，；本年土地購置面積15489萬平方米，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方米，比去年同期減少680萬平方米，%。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。（三）房屋租賃價格與一季度持平二季度，%，但與一季度價格持平。受季節(jié)等因素影響，%，漲幅比一季度減小1個百分點。%%。%%，辦公用房價格則與去年同期持平。房屋租賃價格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價格趨勢平穩(wěn)。圖28：20032004年二季度房屋租賃價格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ⅲ 熱點問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計出臺了約40項全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價指數(shù)，隨時有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。針對這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，%。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對國民經(jīng)濟其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖31：19962004年全國耕地面積變化情況數(shù)據(jù)來源：國土資源部。圖32：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。與此同時，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。2004年的土地市場在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。 表：2004年我國出臺的主要土地市場政策法 規(guī)頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》(4號令)北京國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》 北京市政府《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》國務(wù)院《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》國土資源部《國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計劃》的通知國土資源部《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》國務(wù)院辦公廳一年多的治理整頓行動，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，；，%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。 由于土地是企業(yè)擴張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對抑制投資擴張起到了很大作用，新增投資項目的下降與項目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價大幅度上漲，而地價的上漲必然會推動房屋價格的上漲。但是，從中長期來看，土地價格上漲對房價走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內(nèi)雖然土地供應(yīng)趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將會分流部分市場需求，從而抑制房價上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實以及政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和市場需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。（二） 信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項： 4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個百分點對于大項目啟動的壓力可想而知。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。一系列信貸緊縮政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對房地產(chǎn)消費市場造成了不小的打擊，提高了住房消費信貸的門檻。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)自住的消費能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費則在增多。宏觀調(diào)控對這部分新增的消費能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價上漲幅度加大。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計下半年物價上漲的壓力仍然比較大。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動作，但是如果CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預(yù)計人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。圖31：2003年至今物價分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中央銀行一旦采用加息政策來應(yīng)對通貨膨脹，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：1． 開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。 資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個金融機構(gòu)貸款的增長速度。1998年，，；%之間，%。表32：1998年以來對企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長金融機構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)貸款余額比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司央行一旦采取加息政策將對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資成本變化來看，升息將直接導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本上升，公司中長期的業(yè)績和利潤增長將出現(xiàn)一定幅度的下降。從融資規(guī)模來看，升息的影響一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會受到影響。所以，對那些資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于產(chǎn)品品牌已被市場認(rèn)同，產(chǎn)品價格包孕了上升的空間，利率的上升對它們的影響將相對較小。而對那些經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、抗風(fēng)險能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利率的上升將對它們產(chǎn)生不利的影響。同時，利率的上升還會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴張和市場份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2．升息對房地產(chǎn)價格不會產(chǎn)生直接影響由于升息而導(dǎo)致的成本增加對房地產(chǎn)價格的影響程度相對較小，因為房價走勢主要是受市場供求關(guān)系的影響，盡管從長期來看，我國正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格未來上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，但是從短期來看，一是在經(jīng)過多年的上漲之后目前地產(chǎn)價位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商利用升息之際抬高房價的可能性不大；三是加息不會引發(fā)市場供求狀況的改變，因為利息成本不是影響開發(fā)商和購房者的決定性因素，利息成本是整個運營成本中所占比例最低的，所以不會影響開發(fā)商對市場的判斷和投資。由此可見升息對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機，對自住性購房影響不大6年來，我國住房貸款占個人消費貸款的比重高達(dá)7597%，2003年與1998年相比。表33：1998年以來個人消費貸款和住房貸款增長情況單位：億元，%年份個人消費貸款余額同比增長個人住房貸款余額同比增長個人住房貸款占個人消費貸款比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司注:2000年之前個人消費貸款為個人小額抵押貸款%（5年期）%（5年以上期），利率處于歷史最低水平；加之近年來國內(nèi)股市持續(xù)低迷，投資渠道狹窄，使房地產(chǎn)成為最熱門的投資領(lǐng)域，加息后意味著購房者將支付更多的利息，每月償還的月供也更多。從投資房地產(chǎn)的動機進(jìn)行分析，如果購買房地產(chǎn)是純粹投機，利率上升無疑提高了資金成本或者機會成本。假設(shè)一套總價60萬元的住宅8成按揭可以貸款48萬元。%的貸款利率，每月還款額是3178元。如果加息1%，%的貸款利率，%，每月還款額也上升為3450元，%。如果加息5%，%，每月還款額上升到4645元，%。 表31：利率調(diào)整對貸款利息總額及月供的影響利率（%）利息總額（萬元）月還款（元）317834504645從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長100%以上，每個月的還款額可能增長約50%。因此對房地產(chǎn)投機將產(chǎn)生明顯的制約作用，當(dāng)然，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。加息對于自住型購房來說影響有限。這是因為盡管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟進(jìn)入新的增長周期，居民收入會保持增長或者這種預(yù)期會更強；另一方面，與升息相對應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對有限。從另一個角度來說，隨著居民收入水平的上升，消費升級的一個重要體現(xiàn)就是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強烈的。此外，由于我國實行浮動利率制，