【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)生大于“負(fù)債”買房本身數(shù)量的消費(fèi)額。 保值投資觀念。住宅房屋作為房地產(chǎn)的一種存在形式，在經(jīng)濟(jì)上具有二重屬性：既是生活所需要的消費(fèi)品，又是財(cái)產(chǎn)類型的投資品。所謂房地產(chǎn)證券化，也就是將不動(dòng)產(chǎn)作為資本看待。只有住宅資本化，房屋才算實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)化，成為經(jīng)濟(jì)物品，從而客觀上才需要一個(gè)專門產(chǎn)業(yè)來(lái)生產(chǎn)。因而，樹(shù)立國(guó)民保值投資的觀念，是住宅產(chǎn)業(yè)化所應(yīng)具備的重要人文意識(shí). 　　⑥相關(guān)制度 　　作為實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)制度安排，下述三項(xiàng)至關(guān)重要； 　　住房制度。全盤(pán)福利化實(shí)物型的住房制度不可能形成住宅產(chǎn)業(yè)化。只有將住宅事務(wù)從企業(yè)（單位）實(shí)體中分離出來(lái)，推向社會(huì)，成為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為，才能真正地實(shí)行社會(huì)化住宅生產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化?！　?　　工資制度。 　　產(chǎn)權(quán)制度。完整的房屋產(chǎn)權(quán)是造就千百萬(wàn)個(gè)住房商品消費(fèi)主體的基礎(chǔ)性因素，同時(shí)，它也是住宅社會(huì)再生產(chǎn)順利循環(huán)的保證。住房商品的人格化，或者說(shuō)既定房屋的個(gè)人完全所有，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的理性化。另外，房屋產(chǎn)權(quán)完整，房屋交易的契約才能完整，市場(chǎng)的游戲規(guī)則才能完善，住宅的產(chǎn)銷管才能規(guī)范化，住宅再生產(chǎn)周期才能納入產(chǎn)業(yè)化軌道。 　　⑦經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 　　社會(huì)收入水平接近較高階段。1997年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均收入為5189元，約合627美元，相當(dāng)于下中等收入國(guó)家水平，還未能進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)化所要求的收入水平階段。這也是形成“房?jī)r(jià)amp。0。收入”比過(guò)高的主要原因之一。在這一收入段由于恩格爾系數(shù)（約46%）的使然，國(guó)際上的住房消費(fèi)占家庭支出比約在 12%，達(dá)不到發(fā)達(dá)國(guó)家約在 25%的水平。 　　資源相對(duì)價(jià)格趨于均衡。實(shí)際上，正是包括稅費(fèi)等在內(nèi)的資源相對(duì)價(jià)格的扭曲（非均衡），已經(jīng)影響了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。應(yīng)該指出的是，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）后，能使中國(guó)住宅相關(guān)資源相對(duì)價(jià)格趨于均衡，將是決定未來(lái)中國(guó)住宅業(yè)生死攸關(guān)的問(wèn)題。 發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的對(duì)策思路　　①統(tǒng)一思想，思路創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的必要前提 　　為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須在發(fā)展思路上提倡創(chuàng)新精神。從具體行業(yè)內(nèi)容上看，既可以是橫向聯(lián)合，擴(kuò)大企業(yè)整體規(guī)模，提高企業(yè)資金實(shí)力；也可以是垂直聯(lián)合，延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍；從所有制形式來(lái)看，既可以是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)合，也可以是集體、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，或者國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)的聯(lián)合。總之，只要有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有利于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的，都可以兼并、聯(lián)合，以大規(guī)模企業(yè)集團(tuán)的形式提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到市場(chǎng)資源配置最優(yōu)化的目的。 　?、谏罨母?，制度創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的體制保障 　　首先，在股權(quán)分布結(jié)構(gòu)上，改變?cè)杏^念。根據(jù)各企業(yè)具體情況，為發(fā)揮企業(yè)的積極性、主動(dòng)性、允許增加個(gè)人持股比例，同時(shí)某些企業(yè)形成國(guó)有股不控股的股權(quán)分布格局。如有一家子公司主要經(jīng)營(yíng)者以自然人身份持股，個(gè)人出資 100萬(wàn)元，%；又如改制的兩家子公司，%和49%，職工持股會(huì)成為大股東。 　　其次，在分配機(jī)制上，以簽約形式明確子公司主要經(jīng)營(yíng)者的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，以國(guó)有資產(chǎn)保值增值情況作為主要考核指標(biāo)，確定年終的獎(jiǎng)懲；同時(shí)，實(shí)行主要經(jīng)營(yíng)者競(jìng)爭(zhēng)上崗，個(gè)人競(jìng)聘、專家和代表評(píng)議，然后經(jīng)董事會(huì)法定程序聘任，確保企業(yè)內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)者的流動(dòng)性和高素質(zhì)。 　　③準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的主要基礎(chǔ) 　　發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，要對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行詳盡分析，結(jié)合企業(yè)集團(tuán)自身?xiàng)l件，確定企業(yè)集團(tuán)最適宜的發(fā)展領(lǐng)域，并在多元化的經(jīng)營(yíng)思路指導(dǎo)下，隨時(shí)注意市場(chǎng)新興領(lǐng)域的發(fā)展，為企業(yè)集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 　?、苤贫葎?chuàng)新、管理創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的重要保證 　　要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)內(nèi)部的管理能級(jí)和運(yùn)作效率是基礎(chǔ)，作為以資產(chǎn)關(guān)系為主要紐帶的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)要在理順資產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)上，通過(guò)制度的創(chuàng)新和完善，建立適應(yīng)各企業(yè)集團(tuán)自身特點(diǎn)的高效管理機(jī)制，增強(qiáng)集團(tuán)的凝聚力，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 ⑤加快培養(yǎng)，造就一支優(yōu)秀的企業(yè)家隊(duì)伍是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的關(guān)鍵所在 企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。這方面國(guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)興衰的案例比比皆是。從企業(yè)集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，只有不斷提高集團(tuán)內(nèi)企業(yè)家的綜合素質(zhì)和能力，才能使企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，并促使企業(yè)發(fā)展壯大。因此，一方面要在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部建立公開(kāi)、公平的激勵(lì)與晉升機(jī)制，并通過(guò)定期的培訓(xùn)制度，為員工的成長(zhǎng)提供環(huán)境，為集團(tuán)的發(fā)展提供后備人才；另一方面，要在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)推行主要經(jīng)營(yíng)者向社會(huì)公開(kāi)聘任的制度，保持企業(yè)高層管理人員的流動(dòng)性與活力?！?⑥確立產(chǎn)業(yè)政策 　　產(chǎn)業(yè)政策即特定時(shí)期國(guó)家對(duì)某一產(chǎn)業(yè)的態(tài)度及相應(yīng)的干預(yù)。對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化來(lái)說(shuō)，當(dāng)前采取的措施至少應(yīng)有： 　　產(chǎn)業(yè)定位。1996年夏中央提出將住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，在一定意義上講，等于初步明確了住宅業(yè)在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的坐標(biāo)。為了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率，仍有必要進(jìn)一步明確和提升住宅產(chǎn)業(yè)在《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》中的位置，真正確立起住宅業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)的地位。除此，應(yīng)依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃盡快制定出臺(tái)“中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展綱要”，以明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步驟和取向。 　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。1997年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入中近80%為售房所得，%，%。這樣的結(jié)構(gòu)不能說(shuō)是合理的，有待調(diào)整。當(dāng)前，一應(yīng)通過(guò)一系列企業(yè)行為的規(guī)制，調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的再生產(chǎn)流程各個(gè)階段的比例關(guān)系，形成良性循環(huán)的“投入amp。0。產(chǎn) 出”鏈。二應(yīng)最大限度地利用住宅業(yè)的波及效應(yīng)，充分發(fā)揮住宅業(yè)的上游、下游和兩岸的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用，帶動(dòng)建材、建筑、家具（電）等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生住宅業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的“乘數(shù)”效用。三應(yīng)及時(shí)把握和隨時(shí)調(diào)整好住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的關(guān)系，在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的不同階段，住宅業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)的角色可以起推動(dòng)機(jī)與穩(wěn)壓器的不同作用。 　　公共政策。其宗旨在于解決規(guī)模經(jīng)濟(jì)與壟斷的弊端（“馬歇爾陷阱”），以規(guī)范產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)之間關(guān)系。根據(jù)住宅業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況，現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)公共政策可采取如下動(dòng)作：在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上，緣于住宅具有商品性與社會(huì)保障因素及住宅產(chǎn)品的復(fù)雜性，住宅市場(chǎng)可采取“壟斷+競(jìng)爭(zhēng)”的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；在市場(chǎng)行為上，通過(guò)價(jià)格與質(zhì)量管理部門的介入，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋價(jià)格和工程質(zhì)量，進(jìn)行合理競(jìng)爭(zhēng)；在市場(chǎng)效果上，通過(guò)資質(zhì)管理部門“進(jìn)入”門坎和年檢淘汰以及企業(yè)重組，“適者生存”逐步形成大中小企業(yè)合理的比例，實(shí)現(xiàn)正常的產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率。 　?、邩?gòu)造技術(shù)系統(tǒng) 　　提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量是住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)在涵義，特別是在住宅生產(chǎn)過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)行現(xiàn)代化技術(shù)營(yíng)造尤為重要。 　　設(shè)計(jì)技術(shù)系統(tǒng)。堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、房屋套型、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于能提高生活質(zhì)量的住宅產(chǎn)品之中。　　 　 材料技術(shù)系統(tǒng)。大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標(biāo)準(zhǔn)化部件，實(shí)行建筑材料質(zhì)量認(rèn)證，禁用“三無(wú)”建材。廚衛(wèi)產(chǎn)品逐漸實(shí)現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實(shí)心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開(kāi)間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。 　　建筑技術(shù)系統(tǒng)。不斷改進(jìn)現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進(jìn)和采用國(guó)外先進(jìn)的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強(qiáng)制執(zhí)行健全的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目管理、模板計(jì)算與配件、工材與機(jī)械的管理。 　?、嗤晟浦С汁h(huán)節(jié) 　　優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境。勿庸置言，住宅產(chǎn)業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境并非樂(lè)觀，其原因，既有體制方面的，也有利益方面的。為了實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的宏偉事業(yè)，需要投資、計(jì)劃、財(cái)政、銀行、建設(shè)、土地、房管、工商、環(huán)（保）衛(wèi)、園林、公用、通訊等一系列部門和環(huán)節(jié)的配合和創(chuàng)新，開(kāi)辟出住宅業(yè)生存與發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，予產(chǎn)業(yè)以生息空間。倘若，誰(shuí)是重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，大家都去“吃大戶”，就不可能形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化的住宅業(yè)。 　　理順住房?jī)r(jià)格體系。這里是指與住房相關(guān)的工資、稅收、取費(fèi)、利息、成本、價(jià)格、交易費(fèi)用等。為了形成住宅產(chǎn)業(yè)化，需要均衡住房?jī)r(jià)格，采取若干措施：不斷提高居民可支配的國(guó)民收入份額；低度收取自住房屋稅費(fèi)；規(guī)范住房開(kāi)發(fā)建造的可攤成本；以“收入反推法”規(guī)制普通住宅成本，管制經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格；減少自住房交易程序，降低交易成本。 　　實(shí)施金融創(chuàng)新?，F(xiàn)時(shí)住房金融創(chuàng)新尚有廣闊空間，一是在住房消費(fèi)信貸上，要形成無(wú)障礙“快速作業(yè)流程”。減化手續(xù)，延長(zhǎng)期限，完善住房貸款擔(dān)保，實(shí)行基準(zhǔn)利率，貸款政府適當(dāng)貼息，普遍降低利率，工資改革前可建立購(gòu)房債券制度。在提高住房公積金利用效率的前提下，多創(chuàng)造些適合國(guó)情大眾化的按揭工具。加快房地產(chǎn)證券化論證，盡早進(jìn)行試點(diǎn)，以形成住房抵押貸款的amp。0。級(jí)市場(chǎng)。二是在住宅建設(shè)融資上，探索適合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品化運(yùn)作的多元化籌資渠道，以保證住宅社會(huì)再生產(chǎn)的循環(huán)。可考慮建立不同層次的住房基金，以彩票方式融資建設(shè)廉租房、成立官助民辦的城市職工住宅合作社。同時(shí)，為加速住宅產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)全國(guó)性并在各大中城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的住宅銀行是必不可缺的。 ⑨建立創(chuàng)新體制下的住宅建設(shè)管理體系和人才隊(duì)伍　　要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)向內(nèi)涵式、集約型方式轉(zhuǎn)變，必須引入先進(jìn)的管理思想和方法，實(shí)行以下的戰(zhàn)略：建立專家決策支持系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理網(wǎng)絡(luò)化。住宅建設(shè)是一項(xiàng)投資大周期長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、建筑材料、安防智能系統(tǒng)，工序復(fù)雜，需要與多個(gè)部門、行業(yè)協(xié)調(diào)配合和人員、技術(shù)、管理的科學(xué)有機(jī)組合才能實(shí)施。因此，只靠經(jīng)驗(yàn)和拍腦袋不可能解決所有出現(xiàn)的問(wèn)題，必須引入專家咨詢決策支持系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)咨詢決策的科學(xué)化和民主化，減少?zèng)Q策的盲目性和失誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為了實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)，要根據(jù)工作的特點(diǎn)，改變傳統(tǒng)的人工方法，建立計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，通過(guò)動(dòng)態(tài)的、實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)庫(kù)完成信息傳遞和及時(shí)信息反饋，對(duì)大型項(xiàng)目和各個(gè)環(huán)節(jié)的定額科技管理提供科學(xué)、有效的支持。人才戰(zhàn)略。一是要積累人才、聚集人才，建立人才庫(kù)，樹(shù)立人才優(yōu)勢(shì)；二是要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)；三是要善于使用人才，挖掘潛在人力資源，努力做到人盡其才，充分發(fā)揮其創(chuàng)造力和活力。要有針對(duì)性地引進(jìn)、培養(yǎng)技術(shù)、管理方面的優(yōu)秀人才，把人力資源工作提高到一個(gè)新的高度來(lái)認(rèn)識(shí)。開(kāi)拓型、復(fù)合型的人才是現(xiàn)階段住宅建設(shè)所急需的。有關(guān)的人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，如綜合性大學(xué)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要，更新課程體系、調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)出更多素質(zhì)高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的新型復(fù)合人才以滿足住宅建設(shè)的急需。住宅品牌戰(zhàn)略。良好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量的保證。住宅品牌戰(zhàn)略是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中品牌的積累創(chuàng)新工程。由于住宅商品不可復(fù)制性和構(gòu)成要素的復(fù)雜性決定了不能以單個(gè)住宅商品為品牌單位，而應(yīng)以整個(gè)樓盤(pán)、整個(gè)小區(qū)，或小區(qū)中的一個(gè)組團(tuán)為品牌單位。企業(yè)聲譽(yù)是住宅品牌的核心，良好的企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌形象的保證。一個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌不但是這個(gè)企業(yè)先進(jìn)的技術(shù)和良好的質(zhì)量保證體系的集成，更是這個(gè)企業(yè)文化內(nèi)涵和企業(yè)精神的結(jié)晶。（二）電子商務(wù)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷戰(zhàn)略電子商務(wù)策略1)房地產(chǎn)業(yè)amp。0。amp。0。面臨電子商務(wù)的挑戰(zhàn) 　　房地產(chǎn)業(yè)作為處于競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的傳統(tǒng)行業(yè)，面對(duì)著自身發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題和新型電子商務(wù)的挑戰(zhàn)，正處于一個(gè)決定未來(lái)如何發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 　　一方面，房地產(chǎn)業(yè)自1997年走出低谷之后，市場(chǎng)需求逐漸擴(kuò)大，并且通過(guò)優(yōu)勝劣汰，一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商脫穎而出，專業(yè)化水平迅速提高，出現(xiàn)了總投資額平穩(wěn)增加的有利局面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%，%。與此同時(shí)，像深長(zhǎng)城、深萬(wàn)科、亞泰集團(tuán)這些業(yè)績(jī)優(yōu)良、管理完善的房地產(chǎn)公司在多年致力于專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，卻無(wú)法迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)，并出現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率持續(xù)下降、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始衰減的危機(jī)。 　　另一方面，目前盈利不多或無(wú)法盈利的電子商務(wù)卻在風(fēng)險(xiǎn)投資的推波助瀾下，不斷收購(gòu)兼并多個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，利用這些公司每年創(chuàng)造的利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)眼前虧損，這些從一個(gè)側(cè)面給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商帶來(lái)了電子商務(wù)浪潮的巨大沖擊。　　2)房地產(chǎn)amp。0。amp。0。電子商務(wù)相結(jié)合的基礎(chǔ) 　　面對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必須應(yīng)對(duì)的各種問(wèn)題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是上市公司在感嘆電子商務(wù)發(fā)展迅猛之余，已經(jīng)開(kāi)始積極探索用電子商務(wù)技術(shù)改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)作模式。 　　目前，中國(guó)的電子商務(wù)發(fā)育尚不健全，如安全、速度、企業(yè)電腦化信息化程度及普及程度等均存在很多未能解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在這種情況下，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)商而言，涉足電子商務(wù)的最重要的基礎(chǔ)就是：中國(guó)現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)人口是未來(lái)幾年房地產(chǎn)的最大潛在消費(fèi)群體，這個(gè)群體具有以城市人口為主、年齡在20－40歲之間，收入水平較高、學(xué)歷較高的特點(diǎn)。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)各大中城市正在對(duì)住房分配制度進(jìn)行改革，在取消傳統(tǒng)福利分房之后，這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)人群正是馬上要購(gòu)買和將要購(gòu)買住房的主力消費(fèi)群體。另外，物業(yè)管理小區(qū)的智能化管理（也稱網(wǎng)絡(luò)小區(qū)）也正在深圳、上海、北京等城市相繼出現(xiàn)，而網(wǎng)絡(luò)社區(qū)一旦形成并結(jié)合物業(yè)管理，就可以迅速成為電子商務(wù)發(fā)展的“瓶頸”amp。0。社會(huì)配送體系中的一個(gè)重要組成部分，有助于解決配送難題，也使房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)第三產(chǎn)業(yè)得以擴(kuò)展和延伸。而上述兩方面正是房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)，借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和科技水平的一個(gè)重要方面，也是其拓展新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要來(lái)源，從而使網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)行業(yè)能夠從神話走向現(xiàn)實(shí)amp。0。amp。0。有實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)保證。 　　有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)正在以極大的熱情關(guān)注日趨龐大的網(wǎng)絡(luò)人口，房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)捷足先登：如金豐投資（股票代碼600606）構(gòu)建了一個(gè)面向中國(guó)普通老百姓住宅消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)的綜合網(wǎng)絡(luò)體系平臺(tái)amp。0。amp。0?！敖鹭S中國(guó)房產(chǎn)置換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)《中國(guó)易居網(wǎng)》，形成了由房屋置換網(wǎng)、家庭裝飾網(wǎng)、建材配送網(wǎng)和環(huán)境綠化網(wǎng)所組成的一體化服務(wù)體系，獨(dú)樹(shù)一幟地創(chuàng)造了主營(yíng)住宅消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)這一全新的市場(chǎng)概念；深深房（股票代碼0029）通過(guò)給予原有的存量物業(yè)深房大廈以新的創(chuàng)意amp。0。amp。0。建成高新技術(shù)企業(yè)基地“深圳數(shù)碼港”，從而使多年的存量資產(chǎn)得以盤(pán)活，同時(shí)，也使“深深房”企業(yè)本身也以此打開(kāi)了進(jìn)入高科技領(lǐng)域之門。 　 3）中國(guó)房地產(chǎn)