【文章內容簡介】 009年奉化小孩出生量基本穩(wěn)定，年均出生小孩3400個。圖表 34 2009年奉化分年齡段人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院從2009年2039歲分年齡段統(tǒng)計分析結果來看，2024歲和2529歲的人口分別為18659和14233人，未來幾年這些人大部分進入生育年齡，%，預計未來會產生一些改善性需求。遷入奉化的人群在2007年達到高峰后，2009年回落明顯，遷出奉化的戶籍人口也呈現(xiàn)逐年減少的趨勢，導致奉化戶籍人口的凈流入速度明顯下降。目前，省內戶籍遷入的人口占較大比例，外省戶籍遷入的主要是外來打工人群。奉化的戶籍人口遷移速度逐年減緩，遷入奉化的戶籍人口主要以省內為主。圖表 35 20052009年奉化戶籍人口遷移狀況戶籍人口遷移2005年2006年2007年2008年2009年遷入人口55095543539649864174省內遷入44014205415936552896遷出人口78606275514044083606省內遷出67725481448636562986遷入遷出12636291013301188數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院從20052009年奉化戶籍人口遷移狀況來看，遷入奉化的人口逐年減少，%，但人口的遷入速度快于遷出速度。而從遷移區(qū)域來看，奉化戶籍人口遷移主要以省內為主，基本占到遷移總量的7584%以上。流動人口增長速度保持兩位數(shù)增長，未來流動人口增長將保持平穩(wěn)增長圖表36 20052009年奉化流動人口變化狀況奉化市2005年2006年2007年2008年2009年流動人口（萬）增長率（%）　%%%%數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院奉化社會階層呈現(xiàn)“沙漏型”結構，頂級財富人群擁有大量房產。奉化的主導產業(yè)造就一批收入較高的私營企業(yè)老板，早年在外地做生意的本地老板也是高端置業(yè)的主要構成人群，隨著奉化旅游業(yè)的發(fā)達，再加上道路交通日趨方便，奉化以其優(yōu)美的環(huán)境和濃郁的文化、佛教信仰氛圍吸引了以寧波市區(qū)為主的周邊縣市的人群到這里來置業(yè)，這些人主要傾向于購置當?shù)氐母叨宋飿I(yè)，尤其近郊地區(qū)的別墅、低密度住宅產品。這部分人群數(shù)量與普通市民構成了沙漏型置業(yè)人群的頂端和末端。處于中間的公務員、教師等事業(yè)單位以及周邊郊縣富裕農民等中間階層力量相對薄弱。中間階層人群在目前房價背景下，可以勉強購買房產，而處于底層的普通市民、外來人員只能望房興嘆。總體來看，奉化人口老齡化程度很明顯，老年產品的市場將是未來的重點，但是目前來說奉化老年人還是以居家養(yǎng)老為主，未來老年公寓可能是一個方向。奉化老齡化程度嚴重，60歲以上人口占比超過25%。圖表 40 2009年奉化老齡化程度分析老齡化程度奉化老齡化通用標準60歲以上人口占比%超過10%65歲以上人口占比%超過7%數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院通過2009年奉化老年人占比與國際老齡化通用標準對比，奉化老齡化比較嚴重，無論從60歲以上人口比例，還是65歲以上人口比例均大幅超出國際通用標準。奉化大多選擇居家養(yǎng)老，老年公寓等先進養(yǎng)老模式還未出現(xiàn)。目前主流的養(yǎng)老模式有以下幾種：252。 養(yǎng)老院252。 護理所252。 托老所252。 居家養(yǎng)老252。 分時度假公寓252。 現(xiàn)代老年化公寓奉化人養(yǎng)老模式基本上為居家養(yǎng)老。諸如專門為老年人打造的老年公寓等新模式還沒有在奉化市場上出現(xiàn)。3．整體市場表現(xiàn) 奉化限購令奉化限購令與2011年2月20日出臺的寧波房產新政相同，如下：暫停購買第三套房《通知》規(guī)定：即日起，在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購1套住房。對在本市已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產登記。新購住房是指在本市行政區(qū)域內購買的新建商品住房或二手住房（存量住房）。第二套房商業(yè)房貸、首付比例提高至60%個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額征收營業(yè)稅。居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%。在此基礎上，還可適當提高第二套住房貸款的首付比例和利率。對為改善居住條件購買第二套商品住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60%。申請商品房預售應當符合下列條件：（1）申請商品房預售的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（2）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％（以基礎工程全部完成為準）以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。（2010年11月1日實行）（1）范圍：商品房項目(含經濟適用住房、限價商品房等)（2）預售資金：指房地產開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設中的商品房建設項目在竣工驗收備案前預先出售給購房人，由購房人按合同約定支付的預購房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等)。（3）批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監(jiān)管對象范圍。房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，按照商品房預售許可規(guī)?；蛘呓ㄔO項目全部作為獨立的預售資金監(jiān)管對象(下稱“監(jiān)管項目”)，在當?shù)劂y行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬戶(下稱“資金賬戶”)。一個監(jiān)管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金。（4）預售資金應當直接存入資金賬戶，并實行封閉式管理。20072010年奉化土地供應逐年增加圖表 41 20072011年奉化土地供應狀況數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院20072010年奉化土地供應量（僅包含住宅用地和商辦用地，下同）逐年增加。2010年奉化供應10宗土地，建設用地面積達到44萬平方米，規(guī)劃建筑面積54萬平方米，同比上年分別增加25%、57%%。2011年14月供應土地3宗，建設用地面積4萬平方米，規(guī)劃建筑面積6萬平方米。2007年以來供應住宅用地160萬平（規(guī)劃建筑面積），商辦用地24萬平米，住宅和商辦比例為1:圖表 42 20072011年奉化土地供應狀況土地類型年份土地宗數(shù) (塊)建設用地面積 (萬平)規(guī)劃建筑面積 (萬平)住宅用地2007年6 17 23 2008年8 22 47 2009年5 17 38 2010年9 41 49 2011年14月1 1 1 小計29 97 160 商辦用地2007年1 0 0 2008年2 0 0 2009年3 11 15 2010年1 3 4 2011年14月2 3 5 小計9 17 24 數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院2010年成交土地規(guī)劃建筑面積54萬平米。圖表 43 20072011年奉化土地成交狀況數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院從2007年到2010年土地成交情況來看，奉化土地交易熱度緩慢升溫，2010年奉化成交10宗土地，建設用地面積44萬方，規(guī)劃建筑面積54萬方，沒有出現(xiàn)流拍的情況。2011年14月奉化土地市場有12宗工業(yè)用地成交，沒有住宅用地和商辦用地成交。2007年以來成交住宅用地122萬平（規(guī)劃建筑面積），商辦用地10萬平米，住宅和商辦比例為1:，低于同期供應結構（1:）圖表 44 20072011年奉化土地成交狀況土地類型年份土地宗數(shù) (塊)建設用地面積 (萬平)規(guī)劃建筑面積 (萬平)住宅用地2007年4 5 7 2008年2 7 18 2009年4 16 38 2010年9 41 49 2011年14月0 0 0 小計19 69 112 商辦用地2007年1 2008年2 2009年2 5 5 2010年1 3 4 2011年14月0 0 0 小計6 9 10 數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院從土地市場的推出情況和成交情況來看，2011年14月由于受國家宏觀調控的影響，整個房地產市場的發(fā)展形勢不明朗，開發(fā)商拿地的愿望降低，奉化無住宅用地和商辦用地成交的情況，政府推出的1宗住址用地、2宗商辦用地均未成交。圖表 45 20092011年奉化土地供求對比（成交率）數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院從2009年到2011年土地成交率對比來看，奉化住宅用地的成交率始終保持在100%，2009年商辦用地的成交率為36%，這一定程度上說明了奉化土地市場較受歡迎的土地類型仍然是住宅用地，商業(yè)地產的開發(fā)建設在奉化房地產市場還沒開始火爆起來。而2011年14月，由于國家宏觀政策的影響，奉化土地市場的成交率為0，政府推出的3宗用地沒有成交。圖表 46 20092011年奉化土地供求對比（成交率）土地類型年份推出土地規(guī)劃建筑面積 (萬平)成交土地規(guī)劃建筑面積 (萬平)成交率（%）住宅用地2009年 38 100%2010年 49 100%2011年14月 0 0%商辦用地2009年 5 36%2010年 4 100%2011年14月 0 0%數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院經歷了2009年的大幅增長后，2010年住宅用地價格大幅回落。圖表 47 20072011年奉化住宅用地成交價格數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院2010年奉化住宅用地價格較上年有明顯降幅，成交土地均價由2009年的5671元/平降至1426元/平，樓面均價由2380元/平降至1179元/平。2010年商辦用地價格同比上年有較大漲幅，但同期住宅用地價格較大跌幅。圖表 48 20092011年奉化商辦用地成交價格數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院從20072011年的奉化商辦用地成交價格變化來看，其波動幅度較大。2007年奉化商辦用地的成交樓面均價一度達到11594元/平，但2009年跌至500元/平，2010年增至762元/平，與同期住宅成交樓面均價相比，%。圖表 49 20102011年奉化成交地塊總價排行榜（TOP10）排名宗地名稱規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積（平米）成交總價(萬元)樓面地價(元)競得方1東郊工業(yè)園地塊商住109947196301785浙江力邦控股集團有限公司2陽光海灣五號地塊住宅14107813967990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司3陽光海灣七號地塊住宅480284755990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司4陽光海灣四號地塊住宅432044278990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司5錦屏街道黃家塘農場，原東...住宅3269742071286奉化市錦溪房地產綜合服務中心6陽光海灣二號地塊住宅390463866990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司7陽光海灣六號地塊商業(yè)417223178762寧波陽光海灣發(fā)展有限公司8陽光海灣三號地塊住宅306173032990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司9陽光海灣一號地塊住宅255112526990寧波陽光海灣發(fā)展有限公司10原羅蒙工業(yè)城三號地塊商服（汽車...1999923341167寧波金昌寶順汽車銷售服務...數(shù)據(jù)來源：奉化土地局，中國指數(shù)研究院掛牌出讓是目前最主要的成交方式，占比9成圖表 50 20092011年奉化住宅及商辦用地交易方式從20092011年土地成交方式來看，掛牌是奉化目前土地市場成交的主流方式，拍賣的土地出讓方式較為少見，2011年1月20日有1宗中低價位、中小套型普通商品住房用地是拍賣的土地出讓方式，但以流拍告終。252。 供應（新開工/施工/竣工面積）商品房施工面積逐年增長，竣工面積2010年創(chuàng)歷史新高，新開工面積2009年增長明顯。從近幾年的數(shù)據(jù)來看。圖表 51 20062010年奉化施工/新開工/竣工面積數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院20062010年奉化的商品房施工面積逐步上漲，、。商品房竣工面積2009年創(chuàng)歷史新低。%的增長率。252。 需求（銷售面積）市場規(guī)模有縮小的趨勢，2010年商品房銷售面積20萬平米不到，%。另外從對專業(yè)人士訪談和實地調研結果來看，新政出臺后對奉化房地產市場影響還是比較大的，再加上目前奉化在售項目較少，奉化房地產銷售狀況不太好。但是如銀泰城這種大型綜合體的項目在奉化仍有較大的吸引力，其商鋪去化率目前達到6成以上，這與其銷售產品的類型以及消費者對于銀泰品牌的看好有很大關系。圖表 52 20072010年奉化銷售面積及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院自2007年以后，奉化的商品銷售面積呈現(xiàn)減少的趨勢，%。252。 供求對比奉化目前市場表現(xiàn)供過于求，受20092010年土地推出