【文章內容簡介】 銷售費用2 銷售回款18月7月6月5月4月3月2月1月12月11月2007年2006年合計項目序號銷售費用一般按銷售收入2%5%計，一般取3%所得稅各地征收不一，有的采取返還措施，一般按可獲利潤的25%收可運用資金=銷售回款銷售費用銷售稅金及附加土地增值稅所锝稅可運用資金估算表6267 4489 3866 2840 1107 108233094029474735642497175310102670 0 0 0 0 0 0 　累計盈余資金41777 623 1027 1733 2188 2227 720 719 118310687437437432670 0 0 0 0 0 0 6267 盈余資金31777 623 1033 1740 2207 2370 1391 1391 196 196 　　　　　　　　　　　12923 可運用資金　　　　　　　　　　　　　685 215 214 219 215 100 98 1953 3700 自有資金1777 623 1033 1740 2207 2370 1391 1391 196 196 0 0 0 685 215 214 219 215 100 98 1953 16623 資金擁有量20 0 7 7 18 143 671 672 1379 1263 743 743 743 951 215 214 219 215 100 98 1953 10356 建設投資0 0 7 7 18 143 671 672 1379 1263 743 743 743 951 215 214 219 215 100 98 1953 10356 投資總額18 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 2007年2006年　合計項目序號投資計劃與資金籌措表期末借款累計4償還利息償還本金本期本息償還3本期計息3　　　　11831068743743743267本期借款2　　期初借款本息14月3月2月1月12月11月10月9月8月7月2007年2006年合計項目序號貸款還本付息估算表假設年利率為6%，則月利率為6%/12=% ,當期利息=(期初借款本息+本期借款/2) 利率項目經濟效益評價現(xiàn)金流量分析資金來源與運用表貸款償還分析動態(tài)指標靜態(tài)指標靜態(tài)分析是指不考慮資金的時間價值因素，不對項目的成本收益等資金流量進行貼現(xiàn)，而按實際發(fā)生數(shù)計量。這種方法只能對投資項目的經濟效益進行粗略評價，不能全面反映企業(yè)經濟活動狀況，但計算簡單，使用方便，在投資方案的初選階段，如可行性研究中的初步階段和小型房地產決策仍有一定參考價值。常用的靜態(tài)評估指標主要有:成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態(tài)投資回收期、投資回報率。動態(tài)分析就是考慮貨幣資金的時間價值，即根據(jù)貨幣資金占用時間長短，按照利息率計算貨幣資金的時間價值。它能比較全面地反映投資項目投資活動有效期的經濟效益。常用的動態(tài)分析指標有：財務凈現(xiàn)值、內部收益率、動態(tài)投資回收期。項目經濟效益評價項目經濟效益評價流動比例、速動比例　　資產負債率動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期償債備付率財務凈現(xiàn)值現(xiàn)金報酬率借款償還期財務內部收益率投資報酬率房地產置業(yè)投資資產負債率　靜態(tài)投資回收周期償債備付率動態(tài)投資回收期資本金利潤率利息備付率財務凈現(xiàn)值投資利潤率借款償還期財務內部收益率成本利潤率房地產開發(fā)投資動態(tài)指標靜態(tài)指標清償能力指標盈利能力指標項目類型房地產投資項目經濟評價指標體系項目經濟效益評價成本利潤率開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產開發(fā)項目財務可行性的一個經濟評價指標。RPC——成本率潤率　　　GDV——項目總開發(fā)價值TDC——項目總開發(fā)成本　DP ——開發(fā)商利潤投資利潤率（考察項目單位投資盈利能力的指標） 投資利潤率 = 100%年利潤總額項目總投資額靜態(tài)指標項目總投資＝開發(fā)建設投資＋經營資金 GDV – TDC TDCRPC =DPTDC100% =100% 靜態(tài)投資回收期P′b 靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。 P′b =[累計凈現(xiàn)金量出現(xiàn)正值期數(shù)1]+ 上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值當期凈現(xiàn)金流量項目經濟效益評價靜態(tài)指標 P′b=（51）5/15=（年 ）25 10 5 25 15 5 15 累計凈現(xiàn)金流量15 15 20 10 10 5 25 凈現(xiàn)金流量15 15 20 0 0 0 50 現(xiàn)金流入0 0 0 10 10 5 25 現(xiàn)金流出第6年第5年第4年第3年第2年第1年合計項目項目經濟效益評價利潤總額=銷售稅金=營業(yè)稅＋城市建設維護稅＋教育費附加項目總投資＝開發(fā)建設投資＋經營資金資本金利潤率 資本金利潤率是指項目經營期內的利潤總額與資本金的比率。它反映投入項目的資本金的盈利能力。 資本金利潤率 = 　　 100% 年利潤總額資本金經營收入（含銷售、出租、自營）經營成本運營成本、運營費用銷售稅金靜態(tài)指標項目經濟效益評價凈現(xiàn)值為房地產開發(fā)項目在計算期內凈現(xiàn)金流量，按基準收益率折算到項目計算期內各期凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。NPV=t=0n(CICO)t(1+ic)tNPV凈現(xiàn)值 n 項目計算期Ic 基準收益率凈現(xiàn)值NPV (是評價項目盈利能力的絕對指標)CICO現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量(CICO)t第t年的凈現(xiàn)金流量利用凈現(xiàn)值評價項目時，若NPV≥0時，表示項目盈利能力達到或超過基準收益率計算的盈利水平,因而是可以接受的。若NPVamp。lt。0時，表示項目方案達不到基準收益率所預定的投資收益水平。動態(tài)指標 　累計凈現(xiàn)值6 凈現(xiàn)值(I=12%)5251052515515累計凈現(xiàn)金流量41515201010525凈現(xiàn)金流量315152000050現(xiàn)金流入20001010525現(xiàn)金流出1第6年第5年第4年第3年第2年第1年合計項目序號基準收益率：是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。（一般行業(yè)設定為12%）凈現(xiàn)值=凈現(xiàn)金流量/（1+基準收益率）的t次方 （t為當期期數(shù)）=5/（1+12%）^1動態(tài)指標內部收益率為房地產開發(fā)項目在計算期內各期凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值(NPV)IRR0折現(xiàn)率（i）NPV1NPV2i1i2凈現(xiàn)值和折現(xiàn)率的關系圖內部收益率IRR(是評價項目盈利能力的絕對指標)t=0n(CICO)t(1+ IRR)t=0內插法:NPV1 (i2i1) ∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1 +IRR≥iC則表明項目的盈利能力達到或超過了所需要的收益率，因而是可以接受的。i1與i2之差值一般不應超過１％２％項目經濟效益評價 凈現(xiàn)值(I=30%)8 凈現(xiàn)值(I=29%)7 　累計凈現(xiàn)值6 凈現(xiàn)值(I=12%)5 累計凈現(xiàn)金流量4 凈現(xiàn)金流量3 現(xiàn)金流入2 現(xiàn)金流出1第6年第5年第4年第3年第2年第1年合計項目序號內插法:NPV1 (i2i1) ∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1 +=29%+(30%29%)/(+)=%動態(tài)指標動態(tài)投資回收期指項目以凈收益抵償全部投資所需的是時間，反映房地產開發(fā)項目回收能力的重要指標。即自開始投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零的時間即為投資回收終止時間。t=0pt(CICO)t(1+iC)t=0Pt 動態(tài)回收期動態(tài)回收期=[累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)1]+[上期累計凈現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值]動態(tài)回