【文章內(nèi)容簡介】 套面積較大，達(dá)270——300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車位車庫。盡管毛坯房，單價達(dá)9000——12000元/平方米，總價為250萬——360萬，是TOWN　HOUSE 中的貴族產(chǎn)品。主要客源為港臺人士，由于價位高，位置偏，消化速度較慢。東苑半島位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤，一期只有三聯(lián)體TOWN HOUSE三幢共九套，面積在270平方米以上，價格在4000元/平方米以上，每套總價88萬元——96萬元。已全部售完。通過分析，我們可以看出該區(qū)域的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 位置分布以地鐵為參照中心，大都離地鐵2——4公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明TOWN HOUSE對交通的要求較高。 TOWN HOUSE對周邊的商配要求一般，大部分的TOWN HOUSE周邊配套不多。但大部分TOWN HOUSE對小區(qū)的配套設(shè)施要求較高，一般設(shè)會所，并因檔次不同，對配套要求有所不同。 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價位50——100萬TOWN HOUSE為主，低價位的經(jīng)濟(jì)別墅和高價位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點(diǎn)。 TOWN HOUSE的風(fēng)格各異，適合不同人士的需求，有利于TOWN HOUSE的進(jìn)一步發(fā)展。 TOWN HOUSE小區(qū)呈組團(tuán)式分布，大致可以分為莘奉路區(qū)域有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島；松閔別墅區(qū)域，有雅閣、雅仕軒、同潤家園等；九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。 純TOWN HOUSE住宅小區(qū)和以TOWN HOUSE為主的住宅小區(qū)、以TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計水平日益完善，對TOWN HOUSE的理解上升到較高水平。２、浦東區(qū)域版塊項目名稱陽光歐洲城經(jīng)典花園項目概要地址浦東佳林路79號康橋御青路999弄投資興建上海同基置業(yè)上海天工置業(yè)物業(yè)公司商橋物業(yè)上海住總集團(tuán)開盤日期一期997二期20007交房日期一期20007二期20013開發(fā)概要占地面積12萬6萬建筑面積9萬容積率總戶數(shù)476戶165戶間距1216米16米綠化率建筑設(shè)計設(shè)計風(fēng)格北歐歐式景觀設(shè)計建筑設(shè)計棟戶數(shù)102主力房型三房五房主力面積160、2201719220層數(shù)34層高4面寬花園面積30M230M2露臺面積20M220M2車庫室內(nèi)室內(nèi)外立面彩色涂料彩色涂料銷售情況單價范圍2980350031003800均價32003400總價范圍4790萬5588萬主力總價70萬70萬銷售率90%90%陽光歐洲城位于張橋鎮(zhèn)，臨近金橋開發(fā)區(qū)及通用汽車城，周邊配套設(shè)施較完善，無軌道交通，公交線路較多。小區(qū)中等規(guī)模分兩期開發(fā)，采用北歐風(fēng)格，小區(qū)沿街設(shè)商鋪，綠化狀況一般，只有中心綠地，組團(tuán)綠化較少，硬地多，有少量歐式雕塑小品。小區(qū)有俱樂部、網(wǎng)球場、衛(wèi)星電視。單元面積較小，160m2左右；室內(nèi)車庫有南北兩種設(shè)置，南面車庫的房型將客廳設(shè)于二樓，每一層均有錯層，主臥、次臥均位于二樓。每套總價在47~90萬，屬中價位TOWN HOUSE，銷售狀況一般。經(jīng)典花園小區(qū)位于浦東御橋，外環(huán)線內(nèi)側(cè)，距地鐵龍陽路6公里。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無大型商場和娛樂設(shè)施，附近有民辦建橋大學(xué)。小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有10000 m2中心綠化，以草坪為主，無特色。配有幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場等。戶型面積適中，177~220 m2，4層設(shè)計較高，房間多，但較小，分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯層，開窗小，采光不好；陽臺較小，且無大露臺。單套總價為55~80萬，屬中價位TOWN 　HOUSE，由于小區(qū)特點(diǎn)及營銷推廣等原因，銷售狀況一般。項目名稱康橋半島東方豐甸園項目概要地址滬南路2502號東方路3050號投資興建澳洲SPG集團(tuán)上海市機(jī)電工業(yè)房產(chǎn)物業(yè)公司世邦衛(wèi)理士恒聯(lián)物業(yè)開盤日期二期20001120009交房日期2002320011開發(fā)概要占地面積180萬建筑面積120萬容積率總戶數(shù)7200戶108戶（聯(lián)），198（單）間距1215米1317綠化率50%建筑設(shè)計設(shè)計風(fēng)格夏威夷北歐景觀設(shè)計建筑設(shè)計棟戶數(shù)106主力房型三房、四房4DLK主力面積160178150185層數(shù)23層高33面寬6花園面積50100M22050露臺面積1520M215車庫室內(nèi)、室外室內(nèi)外立面彩色涂料涂料銷售情況單價范圍2875400044295252均價2900（聯(lián)）4800總價范圍46116萬主力總價80萬銷售率60%80%康橋半島： 位于南匯，外環(huán)線外側(cè)，較偏遠(yuǎn)，周邊地區(qū)開發(fā)尚不成熟，以低檔住宅為主，主要靠康橋地區(qū)的配套設(shè)施。該項目是南匯縣的大型住宅項目，180 萬m2 TOWN HOUSE的規(guī)模相當(dāng)于一個造鎮(zhèn)工程，開發(fā)周期長達(dá)8年?？傮w規(guī)劃較先進(jìn)，綠化率50%。小區(qū)設(shè)俱樂部、商場，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場等。小區(qū)有TOWN HOUSE和獨(dú)院住宅兩種戶型，TOWN HOUSE單元面積為160178平米較小。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。TOWN HOUSE單套總價60萬左右，屬中低價位。銷售狀況良好。東方豐甸園位于東方路藍(lán)村路，近龍陽路立交，公交線路較多。輕軌明珠線二期在小區(qū)附近，設(shè)有著站點(diǎn)。周邊配套成熟，有大型超市——易初蓮花、農(nóng)貿(mào)市場、郵局、影院等。該項目規(guī)模較小，規(guī)劃一般。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。小區(qū)內(nèi)的配套較少。單元面積適中150~185 m2，房型有特色。每戶底層均有室內(nèi)車庫和儲藏室；大戶型（182 m2），且挑高；客、餐廳43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺均朝北；凸窗、落地窗采光好。~94萬，價格適中，銷售狀況良好。湯臣豪園　　小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道６６６號，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號線，交通便捷?！　⌒^(qū)占地１４萬平方，共６００套，分兩期開發(fā)。建筑設(shè)計非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。主力房型為４房２廳３衛(wèi)，面積從１７８平米到２８４平方米。房型設(shè)計新穎，，寬敞氣派。單價為４７００７２００元／平方米，總價為８０９０萬，屬中價位別墅。銷售狀況良好。浦東區(qū)域板塊的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征：（１）浦東區(qū)域大，但TOWN HOUSE項目較少，只有六、七個，分布分散，相隔較遠(yuǎn)，各自獨(dú)立作戰(zhàn)，沒有形成板塊效應(yīng)。（２） 以中價位TOWN HOUSE為主，沒有低價位的經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE，豪華型TOWN HOUSE的只有湯臣豪園。（３） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。３、市區(qū)板塊項目名稱西郊寶成花園南草坪花園項目概要地址金浜路100號泰興路685689號投資興建上海明申企業(yè)發(fā)展公司上海眾立房產(chǎn)物業(yè)公司明申物業(yè)開盤日期9811（一期）20009（二期）998交房日期9912（一期）200110（二期）0012開發(fā)概要占地面積58911M2建筑面積容積率總戶數(shù)105（聯(lián)）；126（復(fù)式）33（聯(lián)）間距1520米綠化率47%建筑設(shè)計設(shè)計風(fēng)格新古典景觀設(shè)計建筑設(shè)計棟戶數(shù)112主力房型4DLK+閣樓3DLK主力面積225243187/250層數(shù)3+閣樓3層高（客廳）3米面寬花園面積30露臺面積10車庫室內(nèi)室內(nèi)外立面面磚+涂料彩色面磚銷售情況單價范圍1068611893（一期）；75009000（二期）970012500均價10000總價范圍143330萬181320萬主力總價170210萬200300萬銷售率100%（一期）50%（二期）97%西效寶成花園：位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。近西郊賓館、櫻花度假村、萬豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場等休閑娛樂設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車程5~10分鐘。限于虹橋地區(qū)地價的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為TOWN HOUSE、低層復(fù)式、小高層。景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門處有噴泉及柱廊。配有會所，內(nèi)設(shè)商場餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳，ADSL寬帶入網(wǎng)。TOWN HOUSE均為大房型，225~243 m2（不計閣樓、車庫，建筑面積）。客廳寬敞明亮，落地窗采光，~8米，；臥室采用大面積落地窗采光，主臥室配置大浴室及更衣室，露臺朝北，面積較小，閣樓南北采光。單套總價為170~210萬，屬中高檔豪華型TOWN HOUSE，消化速度較慢。市區(qū)板塊的TOWN HOUSE特點(diǎn)如下：1． 數(shù)量少。除海上花園、西郊寶成花園，位于長寧區(qū)的虹橋別墅內(nèi)，真正意義上位于市區(qū)的TOWN HOUSE只有靜安南草坪和新?？道?。由此可以看出，TOWN HOUSE這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。2． 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的TOWN HOUSE一般價位較高，在100萬以上，屬豪華型TOWN HOUSE，而且多為公寓、TOWN HOUSE并存的形式。3． 該區(qū)域的TOWN HOUSE，無論周邊商配還是小區(qū)內(nèi)配套，都較齊全、到位，交通便捷。４、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部，TOWN HOUSE項目除一直開發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。此區(qū)域板塊的TOWN HOUSE以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設(shè)計、配套設(shè)施