房地產(chǎn)城市綜合體專題研究(編輯修改稿)
2025-02-10 17:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 簡(jiǎn) 雅各布斯在《美國(guó)大城市的生與死》一書中所介紹的城市多樣化的另一個(gè)要點(diǎn)是“密度之需要”，即人流的密度必須達(dá)到足夠程度，在城市綜合體的設(shè)計(jì)中，必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問(wèn)題，過(guò)低的密度會(huì)不利于對(duì)多樣性的支持，而導(dǎo)致整體失敗。在這種情況下，應(yīng)該通過(guò)增加項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目人流密度的不足。 居住物業(yè)的體量分析： 將美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 N. G. Mankin和 D. N. Wei提出居住需求量公式： D = h（ R） *N，中加入收入因素 Y，得到居住需求量公式：D = h（ R， Y） *N，其中， h（ R）為平均每人的居住需求量函數(shù)， N為人口數(shù)目。 以此公式為基礎(chǔ)，在實(shí)際項(xiàng)目測(cè)算中依據(jù)具體情況對(duì)公式進(jìn)行微調(diào)，結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)，可以得出較為客觀的居住體量。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 零售功能的規(guī)模 按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開(kāi)設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入） 零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費(fèi)支出 RF： 營(yíng)業(yè)面積 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 零售功能的規(guī)模 商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定 城市綜合體零售功能體量 ： 零售空間往往會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃中所占比例過(guò)大。由于零售可在未來(lái)的發(fā)展中增加，所以總的說(shuō)來(lái)，規(guī)劃比例過(guò)小的問(wèn)題會(huì)比規(guī)劃比例過(guò)大的問(wèn)題易解決。而減少零售空間的比例，是很難進(jìn)行的，并會(huì)給人以項(xiàng)目整體失敗的意象。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 商務(wù)功能的規(guī)模 城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響 （預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過(guò)租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求） 確定商務(wù)物業(yè)體量的因素： 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 酒店功能的規(guī)模 酒店體量測(cè)算的參考計(jì)量公式為： E = N * P * L / （ T * K） E ：酒店的床位數(shù) N ：全年的旅客人數(shù) P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天數(shù) T : 全年可逗留天數(shù) K : 床位的利用率 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 確定城市綜合體交通系統(tǒng) 城市綜合體的交通系統(tǒng)關(guān)系包括： ■綜合體與對(duì)外交通的關(guān)系； ■綜合體內(nèi)部交通； ■綜合體內(nèi)部交通與外部交通的銜接 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 確定城市綜合體交通系統(tǒng) 公交交通系統(tǒng)： 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 確定城市綜合體交通系統(tǒng) 步行系統(tǒng)： 步行量計(jì)算： 將城市綜合體分為一個(gè)矩陣系統(tǒng)，每個(gè)矩陣呼應(yīng)一段街區(qū)之間的街道長(zhǎng)度，形 成步行量計(jì)算公式： Ti=a Yi+b Pi+c Bi+d Ci+e Ui+f Gi+g Si+h Pki+k 其中： Ti =在矩陣之內(nèi)的同時(shí)步行者數(shù)量； a =在標(biāo)定時(shí)間段內(nèi)圍繞零售和其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施聚積的同時(shí)步行者數(shù) （人 /㎡）； Yi =零售或其他商業(yè)的有效建筑使用面積（㎡）； b = 指圍繞可以長(zhǎng)時(shí)間停車的停車區(qū)聚積的同時(shí)步行者（人 /車位）； Pi =長(zhǎng)時(shí)間停車車位數(shù)（車位）； c =在公共汽車站周圍聚積的同時(shí)步行者數(shù)（人 /站）； Bi =公共汽車線?？空镜臄?shù)量（站）； d =在市中心內(nèi)以中心性為基礎(chǔ)的總的步行者聚積附加數(shù)； Ci =d在矩陣
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