【房地產(chǎn)】中原：架空層專題研究(編輯修改稿)
2025-02-27 16:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 攤，并建議層高 不超過 ，不計容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈送使用權(quán)方式處理）。 B 圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 20 面積公攤 架空層是供業(yè)主公共使用的空間，增加了業(yè)主之間溝通交流的機會， 目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，另外一種是地上的。 地上架空層又可以分為幾種情況： A. 層高小于 米，因為目前的規(guī)劃中本身不計算建筑面積，無所謂公攤； B. 層高大于 米小于 3 米，之前的規(guī)劃中一般不計入層次和容積率，不算公攤； C. 層高在 3 米以上，四周通透，沒有圍護，不計算建筑面積。但對其中有圍護的樓梯、 電梯井、住宅門廳等，要算建筑面積。 這部分要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個必要條件： 一是這部分面積是經(jīng)過規(guī)劃批準的，需要計算容積率和建筑面積的； 二是這部分面積是為上戶住宅所服務(wù)的一個區(qū)域。架空層的性質(zhì)為公建配套設(shè)施，不發(fā) 產(chǎn)權(quán)證。 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 21 以前開發(fā)商建造架空層，很多時候只是用來作為停車庫或者儲藏間；而現(xiàn)在，越來越多 的架空層正設(shè)計為業(yè)主的公共空間，大人們可以在里面喝茶聊天，小孩子們則可以追逐嬉戲， 閑時還可以在里面做做運動，極大地提升了樓盤品質(zhì)。 現(xiàn)在的房子越造越高，人們離鄰居越來越遠，離綠地越越來遠，除了小區(qū)有很好的公建 配套，一般人們只能‘蝸居’在家。每幢樓下面有一個架空層，種上一些植物，小區(qū)變得更加 通透，綠化面積更大，業(yè)主們多了溝通交流的場所。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物， 是設(shè)計理念和客戶理念提升的結(jié)果。 提升樓盤品質(zhì) 引進架空層景觀，開發(fā)商無疑要付出一定代價。架空層景觀設(shè)計跟一般的樓層不同，這 里面涉及到一個施工時的轉(zhuǎn)換成本，加上一般的架空層為精裝修，業(yè)主入住即可使用，要布臵 一些設(shè)施，增添綠化、小品，開發(fā)商不僅不能將這部分面積拿出來銷售，反而要倒貼不少成本。 此外，有些地方的房子規(guī)劃局審批是要控制高度的，建造架空層也就意味著房子要少造一層。 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 22 2. 對應(yīng)用的建議 架空層的利用應(yīng)該因地制宜，功能的使用上靈活多變，應(yīng)結(jié)合樓盤條件具體分析，不可盲 目照搬。 B. 對出戶抄表的問題應(yīng)該盡量在架空層考慮： ，對停車位要求較高的樓盤應(yīng)對架空層作停車位考慮： 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 23 D. 對于架空層用于停車位或商業(yè)、物業(yè)功能使用時應(yīng)保證樓上業(yè)主的安全和不受干擾，如通 過隔音等手段； Ｅ．于地形起伏的坡地建筑，架空層的運用可以配合地形營造獨立綠化和停車位，以解決一樓 采光不足和坡地景觀的矛盾； C. 架空層用于大堂對于高檔住宅樓盤和商住樓盤有很好的品質(zhì)提升和彌補配套的作用： 架空層的商業(yè)價值和應(yīng)用建議 24 營銷方面 在房地產(chǎn)具體營銷過程中，建議在銷售價格制定的過程中其實可以對架空層的造價進行分 攤，而不要對面積進行分攤；而對面積低于 米的架空層車位實行使用權(quán)出讓，最好以贈送 的方式處理，以提高特定區(qū)域的房屋售價；對高于 米的架空層車位報請規(guī)劃進行改造審批 進行產(chǎn)權(quán)車位銷售或作為商業(yè)出售。如果不報產(chǎn)權(quán)，對其進行公攤處理，后期采用出租方式進 行贏利。但是存在一定的風(fēng)險： A. 業(yè)主的法律意識不斷加強，對其自身權(quán)益進行維護； B. 業(yè)主
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