【房地產】中原：架空層專題研究(編輯修改稿)
2025-02-27 16:26 本頁面
【文章內容簡介】 攤，并建議層高 不超過 ，不計容積，不算產權，以贈送使用權方式處理）。 B 圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。 架空層的商業(yè)價值和應用建議 20 面積公攤 架空層是供業(yè)主公共使用的空間，增加了業(yè)主之間溝通交流的機會， 目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，另外一種是地上的。 地上架空層又可以分為幾種情況： A. 層高小于 米，因為目前的規(guī)劃中本身不計算建筑面積，無所謂公攤； B. 層高大于 米小于 3 米，之前的規(guī)劃中一般不計入層次和容積率，不算公攤； C. 層高在 3 米以上，四周通透，沒有圍護，不計算建筑面積。但對其中有圍護的樓梯、 電梯井、住宅門廳等，要算建筑面積。 這部分要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個必要條件： 一是這部分面積是經過規(guī)劃批準的，需要計算容積率和建筑面積的； 二是這部分面積是為上戶住宅所服務的一個區(qū)域。架空層的性質為公建配套設施，不發(fā) 產權證。 架空層的商業(yè)價值和應用建議 21 以前開發(fā)商建造架空層，很多時候只是用來作為停車庫或者儲藏間；而現在，越來越多 的架空層正設計為業(yè)主的公共空間，大人們可以在里面喝茶聊天，小孩子們則可以追逐嬉戲， 閑時還可以在里面做做運動，極大地提升了樓盤品質。 現在的房子越造越高，人們離鄰居越來越遠，離綠地越越來遠，除了小區(qū)有很好的公建 配套，一般人們只能‘蝸居’在家。每幢樓下面有一個架空層，種上一些植物，小區(qū)變得更加 通透，綠化面積更大，業(yè)主們多了溝通交流的場所。這是房地產市場發(fā)展到一定階段的產物， 是設計理念和客戶理念提升的結果。 提升樓盤品質 引進架空層景觀，開發(fā)商無疑要付出一定代價。架空層景觀設計跟一般的樓層不同，這 里面涉及到一個施工時的轉換成本，加上一般的架空層為精裝修，業(yè)主入住即可使用，要布臵 一些設施，增添綠化、小品，開發(fā)商不僅不能將這部分面積拿出來銷售，反而要倒貼不少成本。 此外，有些地方的房子規(guī)劃局審批是要控制高度的，建造架空層也就意味著房子要少造一層。 架空層的商業(yè)價值和應用建議 22 2. 對應用的建議 架空層的利用應該因地制宜，功能的使用上靈活多變，應結合樓盤條件具體分析，不可盲 目照搬。 B. 對出戶抄表的問題應該盡量在架空層考慮： ，對停車位要求較高的樓盤應對架空層作停車位考慮： 架空層的商業(yè)價值和應用建議 23 D. 對于架空層用于停車位或商業(yè)、物業(yè)功能使用時應保證樓上業(yè)主的安全和不受干擾，如通 過隔音等手段； Ｅ．于地形起伏的坡地建筑，架空層的運用可以配合地形營造獨立綠化和停車位，以解決一樓 采光不足和坡地景觀的矛盾； C. 架空層用于大堂對于高檔住宅樓盤和商住樓盤有很好的品質提升和彌補配套的作用： 架空層的商業(yè)價值和應用建議 24 營銷方面 在房地產具體營銷過程中，建議在銷售價格制定的過程中其實可以對架空層的造價進行分 攤，而不要對面積進行分攤；而對面積低于 米的架空層車位實行使用權出讓，最好以贈送 的方式處理，以提高特定區(qū)域的房屋售價；對高于 米的架空層車位報請規(guī)劃進行改造審批 進行產權車位銷售或作為商業(yè)出售。如果不報產權，對其進行公攤處理，后期采用出租方式進 行贏利。但是存在一定的風險： A. 業(yè)主的法律意識不斷加強，對其自身權益進行維護； B. 業(yè)主
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