【文章內(nèi)容簡介】 進一步健全和完善住房二級市場?！　≡撌袌龅耐卣骨闆r直接關(guān)系到住房建設(shè)與消費能否真正進入貨幣化的運作軌道，以及住房商品化、社會化的實現(xiàn)程度。首先，改變市場經(jīng)營方式單一的局面。除允許有產(chǎn)權(quán)的微利房、商品房在市場出售外，也允許擁有不完全產(chǎn)權(quán)的房改房補足土地出讓金后，在市場上重新標價出售或出租經(jīng)營。其次，降低稅費。一方面調(diào)整房屋交易轉(zhuǎn)讓過程中的稅費比例，使買賣房屋的居民易于承受；另一方面同一消費者轉(zhuǎn)手買賣房屋，實行單項收取稅費，鼓勵有經(jīng)濟實力且居住質(zhì)量不斷提高的居民以舊換新，擴大市場有效需求。　　3．迫切需要建立一種政府監(jiān)控、社會參與、有保障基礎(chǔ)的風險擔保系統(tǒng)。　　建立資信等級高、抗風險度強的中介機構(gòu)，提供簡化程序，縮短時間，高效率的“一條龍”中介服務(wù)，既有利于維護購房者的權(quán)益，又有利于增強金融機構(gòu)住房信貸投放、回收和增值的信心，同時對健全和完善我國住房市場機制，加快和促進住房建設(shè)與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用?！　?．建立健全房地產(chǎn)抵押的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎(chǔ)。盡管金融法律框架業(yè)已形成，但規(guī)范房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為，特別是在借款人不履約還款時的抵押物處置，缺乏操作經(jīng)驗。保證房地產(chǎn)信貸資金正常運轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，還有待加緊制定，以便在法律上明確房地產(chǎn)市場規(guī)則，確保法律的嚴肅性和穩(wěn)定性。3．2　　住房金融組織體系需不斷改革與完善　　現(xiàn)階段，在我國要充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行，尤其是國有商業(yè)銀行在住房金融市場上的主體作用。目前構(gòu)成中國住房金融市場運作主體的幾家銀行基本上都是全國性或地方性的零售銀行，它們擁有雄厚的實力、較成熟的管理經(jīng)驗和遍布全國的分支網(wǎng)絡(luò)，隨著幾家銀行向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)軌，住房金融業(yè)務(wù)正處于蓬勃發(fā)展時期，尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。培育、發(fā)展和規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行的住房金融組織體系不僅是一項現(xiàn)實的選擇，而且是一項最優(yōu)的選擇，因為從經(jīng)濟學的角度講，符合成本最小化的原則，符合社會資源優(yōu)化配置原理?！　拈L遠來看，政策性住房金融將改變委托商業(yè)銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標、操作主體、操作方式和監(jiān)管力度。一是要隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和市場經(jīng)濟體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務(wù)的操作目標，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務(wù)的操作目標，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產(chǎn)和住房消費提供金融服務(wù)。二是明確界定有關(guān)政府部門與承辦銀行之間的運作界限，嚴禁政企不分，超“邊界”運作。三是積極完善政策性住房金融業(yè)務(wù)的運作方式，探討對住房困難、收入較低的家庭實行優(yōu)惠貸款利率、財政貼息、單位貼息等金融政策選擇；四是進一步完善對政策性住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管方式，加大監(jiān)管力度。隨著政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，確有必要可成立相應(yīng)的政策性住房金融機構(gòu)，也可爭取以合作住房金融機構(gòu)的形式存在。3．3　完善住房信貸品種，規(guī)范消費信貸操作，提高金融服務(wù)的質(zhì)量與水平1．將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合、消費信貸與開發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。首先，積極支持經(jīng)濟適用住房建設(shè)，以及確有銷路且能保證按期還本付息的其他普通商品房開發(fā)建設(shè)，適應(yīng)不同層次消費者的各種需求。其次，住房建設(shè)與住房消費之間的有機聯(lián)系，決定了個人住房貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款之間的循環(huán)效應(yīng)。因此，要大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，以消費帶動和促進生產(chǎn)發(fā)展。第三，優(yōu)質(zhì)高效的營銷貸款。及時分析房地產(chǎn)企業(yè)與居民個人的有效需求狀況，選擇符合貸款條件且信譽良好的客戶群體，在防范風險的前提下，將各類房地產(chǎn)貸款進行打包營銷，提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)配套的金融服務(wù)?！　?．適度調(diào)整銀行信貸政策，增加信貸品種，擴大貸款對象和范圍?！　〖热蛔》拷ㄔO(shè)被明確作為新的經(jīng)濟增長點，各商業(yè)銀行要在遵循銀行信貸“三性”基本原則的基礎(chǔ)上，一方面擇優(yōu)扶持經(jīng)濟效益好的住房建設(shè)，經(jīng)過深入細致的市場調(diào)研，對市場前景好，確有銷路，并能保證按期還本付息的住房開發(fā)項目，均應(yīng)予以支持。另一方面住房消費信貸要不僅僅幫助購買自用普通住房的城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)購房理想，而且也要對以出租或轉(zhuǎn)售住房，作為增值或保值手段的投資者，在符合銀行貸款的條件下，給予信貸支持，這對于擴大消費需求，拉動經(jīng)濟增長具有極其重要的現(xiàn)實意義。3．規(guī)范住房消費貸款業(yè)務(wù)操作。現(xiàn)階段，我國個人住房貸款業(yè)務(wù)處于快速發(fā)展時期，盡管個人住房貸款辦法在實踐中不斷修改和完善，但由于各地情況不同，實際操作中又涉及方方面面的問題，有些問題也不是某家銀行能夠單獨解決的，這樣難免在操作程序和操作環(huán)節(jié)上容易引起購房居民的誤解，影響該項業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此，要盡快制定統(tǒng)一的操作規(guī)程，并不斷開發(fā)和應(yīng)用電算化、網(wǎng)絡(luò)化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國二級抵押貸款市場的可行性，著手研究將中國長期化的資金通過二級抵押市場證券化的形式融入住房領(lǐng)域的可操作性和運作途徑。住宅建設(shè)和住宅消費健康發(fā)展的重要條件，是要建立一個發(fā)達的住房融資體系，而發(fā)展住房融資體系的關(guān)鍵，是解決長期資金來源問題，如果沒有穩(wěn)定的長期資金來源，商業(yè)銀行辦理長期住房抵押貸款業(yè)務(wù)將會面臨較高的流動性風險。隨著住房公積金制度的全面建立和保險體制的完善，中國社會保險基金、住房公積金、人壽保險基金等長期化資金供給具有巨大的市場潛力，這筆資金運用的基本原則是保值增值。建立二級抵押貸款市場，不僅能為商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)融入更多的資金，提供安全、可靠、流動性強的運作環(huán)境，而且為長期化資金的保值增值提供了可靠的投資環(huán)境。為此，我們要加大這方面可行性研究的力度，深入探討并認真論證在中國建立二級抵押貸款市場的背景條件和總體框架，積極選擇有條件的城市，大膽嘗試并努力實踐住房抵押貸款證券化，為今后的進一步發(fā)展積累經(jīng)驗、創(chuàng)造條件。2。研究建立個人住房抵押貸款擔保公司，使消費貸款信用增級。目前阻礙個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要原因之一是，銀行擔心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權(quán)力，一方面使得銀行更加嚴格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手續(xù)煩瑣。借鑒美國住房市場管理經(jīng)驗，如成立聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險機構(gòu)，通過政府的功能及信譽組建抵押貸款擔保公司。美國的住房抵押貸款之所以對金融機構(gòu)有很強的吸引力，一個重要的原因就在于有政府抵押擔保機構(gòu)為個人住房抵押提供保險或保證。這樣就促進了大批金融機構(gòu)參與抵押市場的活動，滿足了低收入家庭的住宅需求，也穩(wěn)定了初級市場。3．探討穩(wěn)步引進外資住房金融機構(gòu)，合資成立住房金融機構(gòu)的可行性。引進國外金融機構(gòu)，更重要的是引進其先進的技術(shù)工具和手段，以及科學的管理方法，使我國的住房金融能在較高的層次上持續(xù)發(fā)展，以迎接中國加入WTO的挑戰(zhàn)，并適應(yīng)全球經(jīng)濟一體化的現(xiàn)實要求?！　】傊?，住房金融業(yè)的發(fā)展與深化，不僅有利于我國住房金融市場的開拓，有利于促進住房制度改革的深入和住房市場的健全與完善，更有利于推動我國住房建設(shè)和國民經(jīng)濟快速持續(xù)穩(wěn)定地增長。最終有利于“居者有其屋”目標的實現(xiàn)和居民生活水平的提高。 構(gòu)建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析 作者：劉彤　來源：中國房地產(chǎn)金融摘要：近年來，住房消費信貸在啟動住房消費、促進住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴大內(nèi)需方面發(fā)揮了積極作用，但與此同時，住房消費信貸風險也逐漸積淀擴大。通過剖析我國個貸風險防范現(xiàn)狀和主要難點，從一級抵押市場的主體角度提出了構(gòu)建符合我國國情的“四位一體”的個貸風險防范體系及相應(yīng)的具體對策建議。關(guān)鍵詞：住房金融；住房消費信貸；風險防范以個人住房抵押貸款為典型形式的住房消費信貸(本文中簡稱為個貸)從本質(zhì)上說。屬于金融機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但住房消費信貸固有的期限較長、資金來源及運用結(jié)構(gòu)不匹配等特性以及經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期社會經(jīng)濟環(huán)境的特殊性，必須重視個貸業(yè)務(wù)風險及其防范的問題。在當前我國住房抵押貸款市場尚處于起步階段，社會信用制度不完善，金融防范手段還比較薄弱，又缺乏系統(tǒng)的管理經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持的條件下，積極探索構(gòu)建住房消費信貸風險防范體系具有極為重要和迫切的現(xiàn)實意義。本文側(cè)重于對構(gòu)建風險防范體系的現(xiàn)實條件和主要難點的分析，對建立“四位一體”的我國住房消費信貸風險防范體系及其具體對策進行探討。一、建立我國住房消費信貸風險防范體系的現(xiàn)實條件從目前情況看，由于個貸業(yè)務(wù)的積極拓展和不斷成熟，各項管理制度、政策法規(guī)的出臺和實施，已經(jīng)為個貸風險防范體系的構(gòu)建提供了有利的現(xiàn)實條件。1．社會風險意識不斷加強，思想基礎(chǔ)逐步建立我國具有講誠信、守信用的傳統(tǒng)觀念，居民還貸意愿強，理性違約也較少。從目前抵押貸款發(fā)展的實際來看，違約率較低，為1%~2％，低于國際公認的警戒線。銀行在個貸業(yè)務(wù)開展方面風險意識也較強，甚至存在“惜貸”現(xiàn)象。2．銀行個貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和競爭，使風險管理技術(shù)手段不斷創(chuàng)新個人住房貸款經(jīng)營運作日趨規(guī)范，各商業(yè)銀行為獲得市場競爭優(yōu)勢，在個貸業(yè)務(wù)上形成了一系列具體實施辦法和操作規(guī)程，比如確定具體貸款比例最高不超過80％；針對不同個貸品種和貸款對象，提供多種選擇貸款方案；建立風險預(yù)警機制等。在風險管理技術(shù)方面日益成熟，取得了較好的防范效果。3．保險擔保形式多樣化，抵押物處置逐漸成為可能目前我國的抵押貸款擔保有3種：即第三方擔保；由開發(fā)商提供階段性或全程擔保；保險公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔保。其中，通過開發(fā)商擔保提早發(fā)放期房貸款，待現(xiàn)房交付后，再用住房抵押這一擔保形式來置換開發(fā)商連帶責任保證成為目前較為普遍的一種信貸形式。此外，各地還根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，創(chuàng)造出多種抵押擔保、保險形式。例如，上海的售房單位擔保和抵押物的保險；以北京和蘇州為代表的綜合保險；成都市由市住房置業(yè)擔保公司提供的抵押擔保；云南、南京等城市還有“連坐”形式的擔保。4．中介機構(gòu)有所發(fā)展，條件逐步具備目前，我國個貸業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)包括抵押登記機構(gòu)、房產(chǎn)評估機構(gòu)、商業(yè)保險公司和住房置業(yè)擔保公司等，個貸業(yè)務(wù)不斷擴展為這些中介服務(wù)機構(gòu)提供了良好的發(fā)展機遇。住房置業(yè)擔保公司的出現(xiàn)解決了我國住宅金融市場長期存在的擔保主體缺位問題。該機構(gòu)提供連帶責任保證，具備抵押物處置和變現(xiàn)優(yōu)勢，可以解決無法按時償債的借款人的安置問題。隨著個貸規(guī)模不斷擴大，保險機構(gòu)參與力度也不斷加大，特別是政府保險機構(gòu)的參與，將有效解決個貸風險分擔的發(fā)展難題。5．個貸已初具規(guī)模 目前我國住房抵押貸款市場已初具規(guī)模，截止1999年底，全國四家國有獨資商業(yè)銀行個人商業(yè)性住房貸款余額1260億元，較年初增加746億元。統(tǒng)計顯示，上海市住房抵押貸款市場存量約占全國的20%左右。6．政府提供的法律、制度保障，加大了監(jiān)管力度 政府通過制定和完善個貸業(yè)務(wù)法律體系，為防范個貸風險提供了法律保障。比如，《中華人民共和國擔保法》中的擔保方式規(guī)定，中國人民銀行1998年5月出臺的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定個人貸款以房產(chǎn)為抵押物的，在貸款時必須辦理房屋財產(chǎn)保險。同時，金融體制改革深化為監(jiān)管提供了良好的制度環(huán)境，中央銀行加強了對住房信貸的宏觀管理和個貸風險防范管理。二、目前住房消費信貸風險防范中的主要難點作為一個住宅市場化和住房消費信貸化剛剛起步的國家，我國的法律法規(guī)、制度建設(shè)和市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然滯后，在防范個貸風險上也存在難以克服的困難，具體表現(xiàn)在：1．滿足住房消費需求與防范個貸風險存在觀實沖突當前，我國停止住房實物分配，住房信貸市場潛在需求量極大，但銀行以嚴謹周密的業(yè)務(wù)程序和多種擔保保險形式來規(guī)避信用風險，造成手續(xù)繁瑣及貸款費用增加，限制了潛在的貸款需求。隨著我國居民信貸消費觀念不斷強化，住房消費信貸供給不足將使大多數(shù)居民面臨信貸約束，如何使住房金融業(yè)務(wù)在廣度和深度方面同時拓展，以解決加強個貸風險防范與擴大金融支持及滿足住房消費需求之間的沖突，就成為構(gòu)建個貸風險防范體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和突出難題。2．風險承擔主體之間風險收益不對等加大了風險隱患在個貸業(yè)務(wù)中，涉及眾多市場主體，由于在分擔風險方面沒有建立互惠、互利、互相制約的計劃，各主體只片面強調(diào)規(guī)避轉(zhuǎn)嫁風險，造成風險與收益之間不對等，反而放大了個貸風險。突出表現(xiàn)在兩種風險劃分關(guān)系中：(1) 銀行、開發(fā)商、購房者之間的風險劃分關(guān)系。貸款銀行處于提供個貸服務(wù)的壟斷性地位，采取各種方式規(guī)避轉(zhuǎn)移風險，但最終卻可能承擔更大風險。比如，購房者在住房信貸約束背景下承擔了過多風險。人為加大違約可能性。(2) 銀行、保險公司、購房者之間的風險劃分關(guān)系。我國開辦的“住房消費信貸保證保險”是保證保險與信用保險的混合物，繳費義務(wù)與受益權(quán)利嚴重扭曲。購房者支付風險分散成本卻無相應(yīng)收益，則個貸風險積淀加快，風險隱患增大。銀行試圖把保險成本同時轉(zhuǎn)嫁給借款人和保險公司以獲得房產(chǎn)抵押和信用保險的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風險不符合市場經(jīng)濟邏輯。保險公司收取了一份保費，卻承擔了包括購房者的道德風險、行為風險以及引起購房者收入流減少或中斷的一切風險，在我國目前信用經(jīng)濟尚待逐步建立的時期，風險之大，保險公司是難以承受的。3．政府在個貸風險防范中的作用機制尚未完全建立由于制度安排、經(jīng)費來源和作用方式等制約因素，政府對居民住房的社會保障作用只限于產(chǎn)品領(lǐng)域(如安居工程、經(jīng)濟適用房等)，還沒有發(fā)展到住房金融市場領(lǐng)域。而政府作為制度提供者和市場管理者，在住房抵押貸款市場上是大有作為的。因此，界定政府分擔個貸風險的范圍和限度成為當前的一大難題。4．銀行個貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗不足，風險管理方法技術(shù)相對落后由于銀行開展個貸時間不長，在貸款工具設(shè)計、資金籌集、風險管理方法和內(nèi)部監(jiān)控方面經(jīng)驗積累不足，又受到各種制度、法律的瓶頸制約，操作疏漏和失誤難以避免，主要問題有住房信貸資金渠道狹窄，籌資方式少；貸款工具缺乏靈活性；銀行風險管理手段受到外部環(huán)境限制；內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)還不完善等。5．配套環(huán)境的制約使個貸風險防范手段效果弱化個人信用制度、抵押制度、擔保保險制度等本來是轉(zhuǎn)移風險的手段，由于制度安排本身的缺陷和運行環(huán)境的問題，弱化了防范風險效果，甚至可能增大風險。發(fā)揮個人信用制度作用的難點在于個人信用檔案不健全，個人信用評估機制尚未健全。在我國現(xiàn)階段抵押制度的功能十分有限，存在抵押品設(shè)置難，抵押登記制度不健全，抵押物產(chǎn)權(quán)不清，抵押物處置難等問題。擔保制度存在著很大的局限性和不規(guī)范性。保險業(yè)務(wù)實際運