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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)保險(xiǎn)(編輯修改稿)

2024-09-14 09:58 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 換、分配、消費(fèi)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)中 ,包括了 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn) 等方面。 房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)標(biāo)的有遭受毀損、滅失的可能,其 原因 有 —— ⑴ 自然原因 各種自然災(zāi)害 ⑵社會(huì)原因 各種社會(huì)反?;顒?dòng) ⑶經(jīng)濟(jì)原因 主要指房地產(chǎn)價(jià)值的減少 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 是指由于社會(huì)團(tuán)體或個(gè)人的侵權(quán)行為造成他人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡,在法律上 負(fù)有經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任 的風(fēng)險(xiǎn)。 ⑴因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) ⑵房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售及服務(wù)過程中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的 信用風(fēng)險(xiǎn) 是指房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者,由于各種原因未能按時(shí)履行還貸義務(wù)而給貸款人(抵押權(quán)人)造成損失(或者是或有損失)的情形。是房地產(chǎn)融資中最現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)形態(tài),是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)必須重點(diǎn)應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)消費(fèi)是長(zhǎng)期消費(fèi),在這個(gè)過程中,房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)人 和 使用者 都面臨各種身體和生命風(fēng)險(xiǎn),自然就使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也包括了人身風(fēng)險(xiǎn),即房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、使用等要面對(duì)經(jīng)營(yíng)者、使用者身體受傷害、生命受損的風(fēng)險(xiǎn),從而 各種關(guān)系人的利益也不同程度受到威脅或者損失 。 二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者長(zhǎng)期面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn),就非常有必要提供相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品,分散風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。但目前我國(guó)還沒有形成完善的保險(xiǎn)產(chǎn)品市場(chǎng),特別針對(duì)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品少之又少。這里,主要介紹與房地產(chǎn)保險(xiǎn)相關(guān)的產(chǎn)品。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 是指以企業(yè)擁有的某一地點(diǎn)的一般固定資產(chǎn)或流動(dòng)資產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的,因遭受火災(zāi)和保單列明的各種自然災(zāi)害和意外事故引起標(biāo)的的直接損失給予經(jīng)濟(jì)賠償?shù)谋kU(xiǎn)。國(guó)外通常稱“ 火災(zāi)保險(xiǎn) ”,我國(guó)通常稱企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),包括財(cái)產(chǎn)基本險(xiǎn) 和 財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn) 。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)容包括 —— ⑴ 投保人 對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的擁有保險(xiǎn)利益的 法人單位主體,都可以成為企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保人,包括企業(yè)、事業(yè)單位、更加機(jī)關(guān)、團(tuán)體等。 ⑵ 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的范圍 ? 可保財(cái)產(chǎn) 合法、有權(quán) ——擁有保險(xiǎn)利益 ? 不可保財(cái)產(chǎn) 不合法財(cái)產(chǎn) ⑶ 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任 ? 基本險(xiǎn) 賠償責(zé)任:火災(zāi)、雷擊、爆炸、高空墜物、避險(xiǎn)和救險(xiǎn)產(chǎn)生的損失 免責(zé):戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、“自然災(zāi)害”、錯(cuò)誤行為所產(chǎn)生的損失 ? 綜合險(xiǎn) 賠償責(zé)任:火災(zāi)、雷擊、爆炸、高空墜物、避險(xiǎn)和救險(xiǎn)產(chǎn)生的損失、 “自然災(zāi)害” 免責(zé):戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、錯(cuò)誤行為所產(chǎn)生的損失 ⑷ 附加險(xiǎn) ? 基本險(xiǎn) “ 自然災(zāi)害 ” ? 綜合險(xiǎn) 破壞性地震、水管爆裂 ⑸ 保險(xiǎn)期限 一般為一年,即投保日 0時(shí) 0分開始,到周年日前一天的 24時(shí) 60分。 ⑹ 保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)價(jià)值 企業(yè)的房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn),其保險(xiǎn)金額通常有 4種方式確定: ? 按賬面原值確定 ? 按賬面原值加成數(shù)確定 ? 按重置價(jià)值確定 ? 按其他方式確定 、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)是以居民的房屋為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn),包括房屋普通保險(xiǎn)和房屋兩全保險(xiǎn)。 ? 房屋普通保險(xiǎn) : 以交納保險(xiǎn)費(fèi)的形式投保,保險(xiǎn)期滿后不退還保險(xiǎn)費(fèi),續(xù)保需重新辦理保險(xiǎn)手續(xù)。 ? 房屋兩全保險(xiǎn) :以交納保險(xiǎn)儲(chǔ)金的形式投保,保險(xiǎn)期滿后,無論是否發(fā)生賠付,保險(xiǎn)人都將投保人所交的保險(xiǎn)儲(chǔ)金退還給投保人,因此是具有保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄雙重功能的品種。 ⑴ 保險(xiǎn)房屋范圍 ? 被保險(xiǎn)人自有房屋 ? 與他人共有房屋 ? 代他人看管的房屋 ? 租借他人的房屋 ( 后三項(xiàng)需經(jīng)保險(xiǎn)人同意,并作出特別約定 ) ⑵ 不保房屋 ? 危房 ? 征用、拆遷和違章建設(shè)的房屋 ? 無人居住和看管的房屋 ? 在建房屋 ? 在分洪區(qū)、瀉洪區(qū)、洪水警戒線以下的房屋 ? 低值臨時(shí)窩棚 ? 非正規(guī)住房及其附屬建筑物 ⑶ 保險(xiǎn)責(zé)任 ? 火災(zāi)、爆炸 ? 雷擊、洪水、冰雹、雪災(zāi)、崖崩、冰凌、泥石流、突發(fā)性地陷 ? 暴風(fēng)、暴雨造成房屋主要結(jié)構(gòu)倒塌 ? 空中運(yùn)行物體墜落 ? 外來建筑物及其他物體倒塌 ? 其他約定事項(xiàng) ⑷ 責(zé)任免除 ? 戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為 ? 核輻射、核污染 ? 地震 ? 投保人及其關(guān)系人的故意 ? 其他約定事項(xiàng) ⑸ 保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)費(fèi)率、保險(xiǎn)金額 保險(xiǎn)期限 : 房屋普通險(xiǎn)的期限為 1年,房屋兩全保險(xiǎn)為 1年、 3年、 5年三種。 保險(xiǎn)費(fèi)率 : 視具體情形而定。 保險(xiǎn)金額 : 由投保人自己決定,一般不超過房屋價(jià)值。 建筑工程一切險(xiǎn) 簡(jiǎn)稱 建工險(xiǎn) ,是以承包合同價(jià)格或概算價(jià)格為保險(xiǎn)金額,承保以土木建筑為主體的工程在整個(gè)建設(shè)期間由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和列明責(zé)任的保險(xiǎn)。是集財(cái)產(chǎn)損失與責(zé)任保險(xiǎn)于一身的綜合保險(xiǎn)。 ⑴ 被保險(xiǎn)人 ? 業(yè)主 ? 承包人 ? 技術(shù)顧問 ? 貸款銀行 ⑵ 保險(xiǎn)項(xiàng)目及保險(xiǎn)金額的確定 建工險(xiǎn)的保險(xiǎn)項(xiàng)目包括物質(zhì)損失、第三者責(zé)任、特種風(fēng)險(xiǎn)賠償?shù)取? ? 物質(zhì)損失 : 一切與工程及施工有關(guān)的物質(zhì)損失,保險(xiǎn)金額通常由保險(xiǎn)人與被保險(xiǎn)人協(xié)商決定。 ? 第三者責(zé)任 : 指保險(xiǎn)期間由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人進(jìn)行賠償?shù)呢?zé)任。通常采取限額賠償。 ? 特種風(fēng)險(xiǎn) : 指保單上列明的風(fēng)險(xiǎn),通常單獨(dú)列明賠償限額。 ⑶ 保險(xiǎn)責(zé)任及除外責(zé)任 保險(xiǎn)責(zé)任 : ? 自然災(zāi)害 ? 盜竊 ? 工人和技術(shù)人員的不當(dāng)行為 ? 原材料或工藝不善引起的事故 除外責(zé)任 : ? 設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的損失 ? 自然減值、自然費(fèi)用、非保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失 ? 不良工藝引起的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失及其處置費(fèi)用 ? 其他約定事項(xiàng) ⑷ 保險(xiǎn)期限 保險(xiǎn)期限為保單列明的建筑期限。 ⑸ 保險(xiǎn)費(fèi)率 保險(xiǎn)費(fèi)率一般根據(jù)工程規(guī)模、保險(xiǎn)期限、工程的危險(xiǎn)程度決定。 ⑹ 擴(kuò)展條款 建工險(xiǎn)可以根據(jù)投保人的要求,提供多種擴(kuò)展條款,以達(dá)到被保險(xiǎn)人的避險(xiǎn)目的。包括 —— ? 交叉責(zé)任擴(kuò)展條款 ? 有限責(zé)任保證期擴(kuò)展條款 ? 原有建筑物及其周圍財(cái)產(chǎn)擴(kuò)展條款 ? 震動(dòng)、移動(dòng)或減弱支撐擴(kuò)展條款 ? 分期付費(fèi)條款 三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn) 責(zé)任保險(xiǎn) 是以 被保險(xiǎn)人可能面臨的法律賠償責(zé)任 為 標(biāo)的 的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性 ——商品價(jià)值高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)過程涉及的關(guān)系復(fù)雜、市場(chǎng)不確定因素很多等,使得其經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)比一般商品高得多,因而非常有必要引入相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品,以分散不同主體的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。 雇主責(zé)任保險(xiǎn) 是以 被保險(xiǎn)人即雇主 所雇傭的 雇員 在保險(xiǎn)有效期內(nèi),從事與其職業(yè)有關(guān)的工作時(shí),由于遭受意外或患職業(yè)病所致傷殘或死亡,被保險(xiǎn)人(雇主)根據(jù)法律或雇傭合同應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的一種責(zé)任保險(xiǎn)。 ⑴ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 : ? 被保險(xiǎn)人的雇員在從事職責(zé)時(shí)發(fā)生意外的經(jīng)濟(jì)賠償 ? 被保險(xiǎn)人的雇員在從事職責(zé)時(shí)發(fā)生意外的醫(yī)藥費(fèi) ? 被保險(xiǎn)人與雇員之間因本保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的糾紛訴訟費(fèi)用 除外責(zé)任 : ? 戰(zhàn)爭(zhēng)、暴動(dòng)、罷工、核輻射 ? 疾病以及由此而施行的內(nèi)外科手術(shù) ? 被保險(xiǎn)人的重大過失行為 ? 被保險(xiǎn)人對(duì)其承包人的雇員的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人的雇員的故意行為 ⑵ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率 通常根據(jù)職業(yè)和工種的風(fēng)險(xiǎn)程度來規(guī)定費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn),并依據(jù)賠償限額決定具體收費(fèi)水平。 ⑶ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的賠償 雇主責(zé)任險(xiǎn)的賠償關(guān)鍵因素是 受害人與致害人之間是否存在 雇傭關(guān)系 ,通常的判斷標(biāo)準(zhǔn)是 —— ? 雇主具有選擇受雇人的權(quán)利 ? 雇主支付工資或其他報(bào)酬 ? 雇主掌握工作方法的控制權(quán) ? 雇主具有中止或解雇受雇人的權(quán)利 ⑷ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的附加險(xiǎn) 雇主責(zé)任保險(xiǎn)可以增加附加險(xiǎn),包括 —— ? 第三者責(zé)任保險(xiǎn) ? 雇員第三者責(zé)任保險(xiǎn) ? 附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn) 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及很多技術(shù)性非常強(qiáng)、專業(yè)程度非常高的工作,而這些工作的專業(yè)人員當(dāng)然也會(huì)有各種責(zé)任事故的可能性,也需要對(duì)他們所從事的工作進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)管理。 ⑴ 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) : 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的前提,是指從事各種專業(yè)技術(shù)工作的單位或個(gè)人因工作上的失誤導(dǎo)致的損害賠償責(zé)任。有三個(gè)顯著特點(diǎn) ? 屬于技術(shù)性較強(qiáng)的工作導(dǎo)致的責(zé)任事故 ? 在本職工作過程中的責(zé)任 ? 既與人的因素有關(guān),也受物質(zhì)條件影響 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) : 即 職業(yè)賠償保險(xiǎn) 或 業(yè)務(wù)過失責(zé)任保險(xiǎn) 。建筑、工程技術(shù)人員責(zé)任保險(xiǎn)是職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的一種,其保險(xiǎn)標(biāo)的為因建筑師、工程技術(shù)人員的過失而造成合同對(duì)方或他人財(cái)產(chǎn)損失與人身傷害并由此導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是團(tuán)體險(xiǎn)。 ⑵ 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保方式 主要有兩種: ? 以索賠為基礎(chǔ)的承保方式 ? 以事故發(fā)生為基礎(chǔ)的承保方式 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)通常采用以索賠為基礎(chǔ)的承保方式,并規(guī)定前置期限為 3年。 ⑶ 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保與理賠 ? 承保 : 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)屬于 團(tuán)體險(xiǎn) ,保險(xiǎn)人只接受 團(tuán)體投保 。 ? 理賠 : 通常規(guī)定一個(gè)累計(jì)最高賠償限額,訴訟費(fèi)則在賠償限額之外。 房屋作為特殊商品,在消費(fèi)使用過程中也有可能因產(chǎn)品缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失,依法應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。因此,開發(fā)商就需要將這些風(fēng)險(xiǎn)分散或轉(zhuǎn)移出去,即相應(yīng)地由保險(xiǎn)人為其承擔(dān)這些賠償責(zé)任,而開發(fā)商僅需要向保險(xiǎn)人購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可。 這種因產(chǎn)品因素而創(chuàng)造出來的保險(xiǎn)就稱為 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn) 。 ⑴ 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍 承保責(zé)任 : 由開發(fā)商銷售的供他人使用的房屋,由于房屋的缺陷等原因,在使用過程中對(duì)各種無過錯(cuò)者造成的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失,需要由開發(fā)商承擔(dān)的賠償責(zé)任。 除外責(zé)任 : ( 共 7項(xiàng) ) ? 應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的其他人的責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人對(duì)雇員等的責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人自己、照管或控制的房產(chǎn)的損失 ? 在建房屋,所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者時(shí)發(fā)生的責(zé)任事故 ? 被保險(xiǎn)人故意的過錯(cuò)行為 ? 被保險(xiǎn)的房產(chǎn)本身的損失 ? 非正常狀態(tài)下使用造成的損害事故 ⑵ 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償 房地產(chǎn)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償是根據(jù)合同約定對(duì)保險(xiǎn)事故進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償,一般的約定是 ——保險(xiǎn)人的責(zé)任以 產(chǎn)品在保險(xiǎn)期限內(nèi)發(fā)生事故 為基礎(chǔ),而不論保險(xiǎn)的房產(chǎn)是否在保險(xiǎn)期限內(nèi)建造或銷售。 這樣,房地產(chǎn)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)實(shí)際上就成了房地產(chǎn)開發(fā)商售后服務(wù)的重要業(yè)務(wù),為房屋的消費(fèi)者及其他相關(guān)人等提供了“額外”保障,使人們更放心購(gòu)買和使用。 四、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn) 保險(xiǎn)公司提供的 保證 業(yè)務(wù) 是特殊的保證服務(wù),它是由保險(xiǎn)人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為,因此并不是完全意義上的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。而且,保險(xiǎn)人履行擔(dān)保義務(wù)的前提是被保證人無法補(bǔ)償權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失,并非被保證人的作為或不作為給權(quán)利人造成的經(jīng)濟(jì)損失為前提。 信用保險(xiǎn) 是根據(jù)權(quán)利人的要求,擔(dān)保被保證人信用的行為。當(dāng)由于被保證人的作為或不作為導(dǎo)致權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí),保險(xiǎn)人必須按照合同的規(guī)定賠償權(quán)利人的損失。 保證業(yè)務(wù)與信用保險(xiǎn)實(shí)際上都是以義務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的, 當(dāng)權(quán)利人投保時(shí),就是信用保險(xiǎn); 當(dāng)義務(wù)人“投?!睍r(shí),就是保證業(yè)
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