【文章內容簡介】 ，不僅是土地的所有者，而且還享有對出租地皮的控制權，亦即對出租土地在其分配、開發(fā)和使用上具有支配權或決定權。18世紀，喬治華盛頓是最大的土地所有者，有據(jù)可考，截至1773年止，華盛頓在俄亥俄州和位于大堪那沃河兩岸已擁有土地達20000英畝，并就土地租賃事宜曾于1773年7月15日在《馬里蘭雜》和《巴爾的摩廣告》刊物上向移民們發(fā)布租賃公告。公告稱，出租地，“將依照承租人的意愿和要求實行按需劃地出租，租期適中，租價合理。凡租期滿兩年的承租者，從次年10月起，每50英畝租地另免租增地3英畝，手續(xù)辦妥后即可圈地耕種”。在當時的紐約，地位最為顯赫的地主當屬Trinity基督教堂。1705年，安妮女王繼位后饋贈教堂一幅32英畝宗地，此后，教堂又曾多次受贈土地，時至18世紀后期，先后受贈市區(qū)土地12000幅宗地。這些宗地教堂曾于1770年前全部對外出租。在第一個七年租期中出租地的標準租價為2美元／英畝年；第二個七年為3美元／英畝年；第三個七年計劃為4美元／英畝年。據(jù)測算，21年后可收回租金相當于最初土地購置費的兩倍。由于租期較長，承租人有足夠的時間建造物業(yè)并從中獲利。相對而言，確定長期的租賃計劃，有利于開發(fā)物業(yè)作遠期規(guī)劃，不失為獲利的一種方式，特別是租期在63年至99年間更是如此。因此，建立長期的租賃關系，對繳交固定地租的承租人來說，可以保持物業(yè)的穩(wěn)定增值。即使到現(xiàn)在，在紐約還有一些重要建筑的地皮是18世紀出租的地皮，出租方既有當時的Trinity基督教教堂這樣的地主階層，又有像喬利特、瑞尼蘭迪和阿斯特這樣的豪門貴族。美國19世紀國有土地的可耕地和建設用地的占地面積約數(shù)百萬英畝。這些土地按占有形式可劃分為兩部分:一部分為聯(lián)邦政府出售和饋贈土地；另一部分為個人投資開發(fā)土地。按土地性質劃分，又可分為兩大類:一類是農業(yè)用地，這部分占地面積較大；一類是城鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地，占地面積相對少一些。19世紀，美國開始加大新城建設力度，主要表現(xiàn)在兩個方面:一是城市建筑規(guī)劃用地的數(shù)量增多；二是用于興建新城的農業(yè)用地量不斷增加，而且一直保持上升趨勢。美國現(xiàn)在的芝加哥，就是當時新城建設最具代表性的一個城市。早在1830年，芝加哥還是鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，人口不足幾百人，經(jīng)過七十年的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，至1900年已躍居到了世界十大城市的第五位。美國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也正是在這個時期才開始起步并逐步發(fā)展起來的。住宅建設能否形成規(guī)模主要取決于四個外部條件，即:⑴足夠的土地儲備；⑵地價低廉；⑶原材料價格便宜；⑷交通便捷，運輸設備先進。19世紀初期，美國住宅建設大多都是獨家獨院住宅。后來通過舊城改造，逐步把平房改建成了高層公寓。到了19世紀末，又相繼出現(xiàn)了一些其他類型的住宅，如:豪華公寓、普通公寓和兩戶至四戶的庭院式住宅以及其他形式的自建房。美國在這個時期出現(xiàn)的閑置用地多為建設用地，采取的促銷手段主要是按揭，由于這種促銷方式效果顯著，對于挖掘市場潛力，擴大銷路起到了一定的促進作用。據(jù)資料載，當時通過按揭方式購置土地者達數(shù)百萬人之多，有的是建房自用；有的是建房出售或轉租，還有一些是從事土地買賣的中間商。這當中有個人也有企業(yè)公司。由于大家搶購土地，這個時期出售的土地只達到基本的開發(fā)條件，如街道沒有鋪設瀝青和水泥，缺乏衛(wèi)生設施，供水和排污系統(tǒng)不配套等等。至此，美國房地產(chǎn)市場可以說已具雛型。但從交易對像看，由于更多的交易是地產(chǎn)交易，房產(chǎn)交易尚未形成，因此只能說，這個時期僅僅是美國房地產(chǎn)市場的基本成型時期，亦即為房地產(chǎn)市場的蔭發(fā)階段。二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用19世紀中期由于鐵路交通業(yè)的興起和迅速發(fā)展，對美國國民經(jīng)濟的發(fā)展形成了巨大的推動力并產(chǎn)生了深遠的影響。鐵路作為運輸手段，迅速成為城鄉(xiāng)居民交往和貨物運載的主要交通工具。18世紀至19世紀初期，由于水路運輸航線的開通使靠近水域的內陸地區(qū)的經(jīng)濟有了一定的發(fā)展。19世紀前半葉，美國又開始加大了運河通道的修建規(guī)模，其目的在于進一步增加內陸地區(qū)的交通運輸能力，加快這些地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。但是盡管如此，水路運輸還是遠不及鐵路運輸。相對而言，鐵路運輸具有更多的優(yōu)點，如:鋪設方便，鋪設地域廣，運輸速度快，運載能力大，有利于擴大鐵路沿線周邊地區(qū)的土地開發(fā)，等等。正因為如此，當時凡有鐵路鋪設的地區(qū)，其土地開發(fā)量都非常大，同時也吸引了不少投機商前往從事地產(chǎn)買賣經(jīng)營。然而，沒有人能準確預測到鐵路將鋪向何方，哪里的土地將升值，地價將上升。所以，所有的開發(fā)商都無法對此做出準確的投資預測。鐵路交通由于逐漸成為長途客貨的主要運輸方式，因而開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和增長速度無不與鐵路交通業(yè)的發(fā)展密切相關，可以說，鐵路交通業(yè)的發(fā)展快慢，就一定意義上講，決定了一個地區(qū)經(jīng)濟的興與衰。美國最初的短程鐵路運輸公司先是由政府機構出資組建的，但到后來，有許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)以高額付債方式將其收購成為私營鐵路公司。這些私營化的鐵路公司由于管理規(guī)范，信譽良好，吸引了大批當?shù)氐某鞘芯用窀傁喑促I炒賣土地。顯而易見，美國鐵路交通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實質上已構成了一個相輔相成、密不可分的有機整體，這對戀生行業(yè)對許多地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動力。大凡帶有壟斷性經(jīng)營的鐵路運輸公司，多為國家級信譽良好的頭號巨商，而這些鐵路巨商一般都涉足房地產(chǎn)經(jīng)營。美國聯(lián)邦政府對國內一些長途運輸公司通常都給予一定的特許權和投資權，并且依據(jù)他們提出的申請或要求在其運輸沿線的周邊地段劃撥一定量的土地供其開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，美國聯(lián)邦政府在1850年至1871年間，先后劃撥約13000英畝的國有土地出讓給鐵路運輸公司，約占鐵路沿線6至40英里范圍內的土地開發(fā)量的一半，其余一半仍為政府所有。美國土地習慣上按地塊劃分，每640英畝為一個地塊的基本單位，政府給鐵路運輸公司劃撥土地一般都是依照基本單位進行劃分的。美國聯(lián)邦政府曾作過承諾:凡新建鐵路可按基本地塊面積的兩倍額出讓一些土地（盡管實際上不一定按此數(shù)額兌現(xiàn)）。但就另個方面而言，鐵路鋪設后也會使鐵路運輸公司與政府彼此之間產(chǎn)生競爭從而產(chǎn)生分歧，比如說:地塊如何細分和買賣交換等問題。實際上，鐵路運輸公司并非只是單一經(jīng)營，同時還大規(guī)模地參與房地產(chǎn)經(jīng)營。許多公司除銷售土地外還以占有的大量土地向銀行抵押貸款。在美國同樣也存在著“以權購地”的現(xiàn)像，如果某些政客要員或公民向鐵路公司“以權購地”，要他們出讓劃拔給他們的土地時，這些公司即聲稱這些土地已做抵押，要征得抵押人的同意后才能出售，否則不能進行土地交易。這一觀點得到了國家最高法院的認可。所以，隨著時間推移，鐵路公司儲備了大量的城鄉(xiāng)土地，這些土地可出售、出租，也可用以開發(fā)。從用途和使用功能看，這些土地既有農業(yè)、林業(yè)、礦山開采和旅游用地，也有商業(yè)、工業(yè)和住宅開發(fā)用地。在美國現(xiàn)今的許多城市中，鐵路運輸公司依舊還是最大的私營土地占有者，其中靠房地產(chǎn)開發(fā)進行滾動發(fā)展擴大資產(chǎn)規(guī)模的亦不乏其人，這樣的例子不勝枚舉。綜上所述，19世紀是美國國民經(jīng)濟全面增長的時期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其所作的貢獻具有劃時代的意義，而鐵路交通業(yè)以運輸和土地開發(fā)雙重身份參與房地產(chǎn)開發(fā)，對于加大土地開發(fā)力度，推動美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了積極的促進作用。這一點是不可置否的。第二節(jié) 美國１９世紀末葉至二戰(zhàn)時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展19世紀末葉，美國出現(xiàn)了一次前所未有的城市工業(yè)化浪潮，這場舉世矚目的社會變革大多發(fā)生在人口密集的城市，從而導致國內外大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民移居城市集居，他們或者從事各種經(jīng)營活動，或者到工廠、商店和市府機構中打工謀事。隨著城市人口的膨脹，這些移民一族又逐漸開始向周邊地區(qū)擴散，涌向遠離城市中心的鄰近地區(qū)，致使這些地區(qū)也相應地在工業(yè)、交通設施、基礎設施、服務設施等方面得到極大改善，這樣就為人們遷離城市中心區(qū)創(chuàng)造了條件，除富足階層和貧困居民之外幾乎大部分居民都僑遷到遠離鬧市區(qū)的新住宅，這些新住宅大多是居民自購廉價土地的自建房。許多工廠、倉儲區(qū)也隨之遷往土地成本低廉，各種設施更為現(xiàn)代化而且運輸更為便捷的新工業(yè)區(qū)。從十九世紀末葉至二戰(zhàn)，美國社會的這個時期可謂是動蕩的時期，不僅經(jīng)歷了二次世界大戰(zhàn)，而且還經(jīng)受了國民經(jīng)濟大蕭條的考驗。本文擬通過對美國幾個主要城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的考察，進一步了解美國政府實施房地產(chǎn)宏觀調控的出臺政策。一、商業(yè)中心區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)如前所述，美國許多城市由于外來移民的大量涌入，導致了人口的急劇增加，隨之又出現(xiàn)了大批居民外遷的現(xiàn)像。這種遠離城區(qū)的遷居現(xiàn)像的出現(xiàn)，使得這些城市中心成為財富、權力和高檔消費的像征。因而集于城市中心的主要有:大銀行、保險公司、大公司總部、報紙新聞、政府和各種專業(yè)機構、商品和專業(yè)用品批發(fā)零售機構、高檔酒店及各種娛樂文化設施等等。所以，每天穿梭于市中心與郊區(qū)的火車、汽車為大批人流工作、購物、服務、求學和消遣提供了十分便利的條件。城市鬧市區(qū)的土地升值，是這個時期的一個顯著特征，尤其是商業(yè)用地的地價遠遠高于工業(yè)和住宅用地的地價。另一個特征是，商業(yè)樓宇的興建速度極快，商業(yè)規(guī)模迅速擴大。匹茲堡市商貿中心就是一個典型的例子。19世紀80年代后期至90年代初期，五年間該市共興建了逾400座樓宇，相當于后來十年的興建規(guī)模。（一）超高層樓宇的開發(fā)建設到19世紀80代，美國出現(xiàn)了世界上第一部電梯，這項發(fā)明大大地提高了低層樓宇的建筑高度，為由原來早期臺階式的六層建筑向帶有電梯的高層過渡提供了必備條件。后來建筑結構理論又有了進一步發(fā)展，使建筑結構進入到了鋼架結構時代，對原磚混結構的建筑高度有所突破，開始向超高層方向發(fā)展。另外，室內管道系統(tǒng)和照明系統(tǒng)的完善以及其他發(fā)明的運用，使得居室條件也有了相應改善，而且更為實用、舒適。再往后，又出現(xiàn)了輕型磚幕墻和玻璃幕墻鋼架結構的新型建筑材料，這些材料具有重量輕、強度高，承載能力大等特點，因而很快取代了磚混材料，大大地提高了建筑容積率。19世紀80年代由于使用了這種新型建筑材料，樓宇建筑高度驟增到數(shù)百英尺，半個世紀后竟達到了1000英尺的高度。美國早期最著名的超高層寫字樓（通稱摩天大樓）都是人壽保險公司投資興建的。當時只有保險行業(yè)一些有實力的大公司，才能夠參與大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)，進行長期的巨額投資。保險公司投資房地產(chǎn)主要出于兩方面考慮:一是建立規(guī)模宏大的公司總部；二是向投保人展示本公司擁有的經(jīng)濟實力。19世紀末葉，紐約有許多公司和機構相繼建成了自己頗有影響的超高層建筑，比如美國的幾大保險公司：曼哈頓人壽保險公司大廈（Manhattan）和慕托（Mutual）人壽保險公司大廈、埃克特（Equitable）布魯?shù)希≒rudential）大廈，等等。繼此之后，紐約又聳立起了特里布（Tribune）大廈和郵政晚報（EevningPost）大廈，其高度堪稱當時之最，但不久，出版商——JosephPulitzer于1892年興建了紐約世界（NewYorkWorld）大廈，比Trinity基督教教堂的塔尖還要高，是當時紐約市最高的建筑。十年后紐約時報（NewYorkTimes）大廈又占居了第一。該大廈高度達362英尺。兩年后，以制造縫紉機聞名全球的廠商——美國賽格縫紉機公司曾宣告一項計劃，使得以上的保險業(yè)和新聞界的巨頭大廈黯然失色，因為該公司正在曼哈頓百老匯大街規(guī)劃興建600英尺高的本部大廈，該大廈命名為賽格（Singer）大廈，由著名建筑師埃爾納斯特佛賴格（ErmestFlagg）設計，竣工于1908年，其高度約為紐約和世界各國首都紀念塔高度的兩倍。與之同時期興建的34層紐約時報大廈與毗鄰的賽格大廈相比卻成了一個“矮個子”，殊不知，這個“矮個子”曾在10年前被冠以世界最高建筑物之首。時隔不久，賽格大廈很快又被大都市人壽保險公司大廈（MetropolitanLifeTower）“遮蓋”，該塔比賽格大廈高約100英尺，1909年竣工。建筑物高度的不斷攀升必然會引起一些城市居民的恐懼和擔擾，一方面預感到超高層建筑會導致人口過度密集，另一方面擔心會給采光和安全帶來更多的負面影響。為此，市民游說市政當局采取措施對建筑高度加以限制，所以，許多城市明確規(guī)定:建筑物的高度不得超過100—200英尺的極限范圍。在十九世紀九十年代，波士頓和芝加哥市首先對建筑物的高度做出了限制性規(guī)定，緊接著華盛頓、洛杉磯及其他一些城市也做出了類似規(guī)定。但到20世紀20年代，對這些規(guī)定又根據(jù)實際情況重新作了修改，極限高度的限定范圍有所放寬。在美國的超高層建筑群中，有些公司往往在摩天樓頂上打出有本公司名稱的招牌，以示其公司擁有該棟大樓，以展示本公司的經(jīng)濟實力,從而提高知名度、擴大影響力。但實際上，這些公司并不一定全部占用，而是將其中大部分物業(yè)對外出租。總而言之，城市商業(yè)中心區(qū)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化的分工得到了長足的發(fā)展，如建筑設計、施工管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等等。（二）市中心區(qū)賓館酒店、公寓和商業(yè)購物中心的開發(fā)建設美國城市商業(yè)區(qū)的開發(fā)建設速度非常之快，其顯著特征是寫字樓的高度增加，以及其他一些新建筑物的崛起和土地利用率的提高。另一個特征是賓館酒店樓層的增高，由此吸引了大批商客，從而迅速擴大了商業(yè)區(qū)的旅游貿易和娛樂業(yè)的興起。商業(yè)區(qū)興建的一些規(guī)模較大的酒店，設施齊備、功能完善，裝飾豪華，不僅可以提供相當數(shù)量的貴賓房，而且還設置了各種檔次和類型的會議廳以及娛樂場所。19世紀90年代，美國一些房地產(chǎn)大亨和開發(fā)商相繼在紐約、芝加哥和南加里佛尼亞州的一些城市投資興建了許多高檔的星級酒店，如比較著名的有:位于紐約的瓦爾德阿斯特（Waldorf—Astoria）大酒店、位于芝加哥市的波特帕爾姆（Potter Palmer）大酒店、以及位于南加州的亨利赫丁特（Henry Huntington）大酒店。19世紀末葉，美國中心城的城市建設的觀念發(fā)生了深刻的變革。首先體現(xiàn)在公寓式的酒店建設方面。隨著城市中心地段的土地增值，一般獨門獨院（豪華公寓除外）和幾戶相連的住宅建設已滿足不了人口增長和城市建設的需要，而這些住宅形式不利于提高土地的利用率和土地經(jīng)濟價值的發(fā)揮。再則，就高中等收入的居民來講，也迫切需要調換更寬敞、環(huán)境更舒適，距鬧區(qū)近而且能夠給工作、生活、娛樂都帶來便利的新住房。這樣一來，一種迎合高中層需求的新型公寓便應運而生。這種新型公寓由于公共設施配套齊全而且具有餐飲功能，因此通常稱之為公寓式酒店。這種立體化的生活方式，最初源于法國，19世紀中期風糜巴黎，后來最先影響并傳入美國，故此在美國被譽為“法國公寓”。美國早期的法