【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主體（經(jīng)營(yíng)者）。放款人的評(píng)價(jià)內(nèi)容雖然廣泛，但 重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、安全性和流動(dòng)性。 像任何融資一樣，放款人的工作是從 對(duì)借款人的申請(qǐng)書進(jìn)行審查開始 的。接著就是對(duì)涉及的房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)估，以判斷收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小。最后就根據(jù)上述工作，決定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)。 一、申請(qǐng)文件內(nèi)容 申請(qǐng)文件是 貸款融資 操作的起點(diǎn) ，其目的是向放款人說明 貸款計(jì)劃 以獲得放款人的認(rèn)同而得到希望的融資，因此必須向放款人提供充分的信息。一般包括以下文件 ： ⑴貸款申請(qǐng)書（非標(biāo)準(zhǔn)格式） ⑵房地產(chǎn)或建設(shè)項(xiàng)目基本情況（區(qū)位等） ⑶房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)） ⑷市場(chǎng)分析 ⑸借款人基本情況 ⑹預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告 ⑺評(píng)估書（最好是由中介機(jī)構(gòu)完成） ⑻房地產(chǎn)項(xiàng)目未來前景綜述 ⑼抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等 申請(qǐng)書的 基本要求 是 內(nèi)容豐富、表述簡(jiǎn)潔、重點(diǎn)突出、信息充分 ，既強(qiáng)烈地表達(dá)了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策依據(jù)，最終目的就是合作成功 —— 達(dá)成融資。一般而言，放款人的審查重點(diǎn)內(nèi)容有如下幾個(gè)方面： ⑴ 貸款及其安全性 貸款申請(qǐng)書一般從 借款人 和 貸款基本情況 開始敘述。包括借款人名稱、法人代表等基本情況，貸款數(shù)量、期限、利息要求、還貸計(jì)劃，融資結(jié)構(gòu)、法規(guī)和限制，項(xiàng)目涉及的房地產(chǎn)基本情況（越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行評(píng)價(jià)）等。 同時(shí)，對(duì)貸款的安全性應(yīng)高度重視，給予詳細(xì)的分析和說明，包括貸價(jià)比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)）和敏感度分析等。 ⑵ 區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)行情 在遞交貸款申請(qǐng)書時(shí)必須同時(shí)提交 對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的說明 ，特別是涉及的房地產(chǎn)所在區(qū)位、資產(chǎn)狀況、未來市場(chǎng)行情變化等，用以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的 穩(wěn)定性 。 對(duì) 房地產(chǎn) 的描述主要包括設(shè)計(jì)、成本、潛在或期望收入等 基本狀況 ，特別應(yīng)詳細(xì)描述房地產(chǎn)的總 面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、裝飾、租金 等，這些情況越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，從而有利于貸款決策。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 主要是應(yīng)該給出 參考對(duì)象 ，即類似地段的房地產(chǎn)收益變化、類似的房地產(chǎn)數(shù)量和需求發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)狀況和租金及其變化等。 ⑶ 借款申請(qǐng)人情況 放款人對(duì)于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動(dòng)性的高度統(tǒng)一，對(duì)借款人的情況必然是盡可能地進(jìn)行全面了解、分析，包括 申請(qǐng)人 的基本情況、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式 等，還需要了解 保證條件 特別是擔(dān)保人的情況。 ⑷ 預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià) 財(cái)務(wù)清單 是對(duì)收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否可行的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合，對(duì)放款人非常重要， 在審查貸款申請(qǐng)時(shí)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容 ，因此借款人必須如實(shí)提供相關(guān)材料，包括完整的 財(cái)務(wù)清單、可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告 等，最好是由 中介機(jī)關(guān)來進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析 ，以便使結(jié)論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機(jī)會(huì)更大。 ⑸ 結(jié)論 結(jié)論 從借款人的角度 來說就是申請(qǐng)內(nèi)容：希望借多少款項(xiàng)、期限長(zhǎng)短等。 從放款人的角度 來說就是：貸款是否可行、貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性如何，合作方的誠(chéng)信條件是否符合必要的規(guī)范要求等。 二、房地產(chǎn)評(píng)估 這里所謂 房地產(chǎn)評(píng)估 就是 對(duì)其 價(jià)格 的評(píng)估 ，它是批準(zhǔn)貸款的依據(jù)之一，在任何一筆貸款中都必須有相應(yīng)的數(shù)據(jù)，在審查批準(zhǔn)文件中必然包含了相關(guān)內(nèi)容，檔案中也要保留相應(yīng)的評(píng)估材料，特別是評(píng)估價(jià)格。 房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估有很多具體的不同辦法， 在貸款實(shí)務(wù) 中通常采用的是 收入還原法 ，有時(shí)輔以 市場(chǎng)比較法 。 ⑴ 假設(shè)條件 收入還原法 的基本 假設(shè) 是： 資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的現(xiàn)值 。即將所有未來的收益轉(zhuǎn)換為當(dāng)前收益，并把它確認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值。 ⑵基本步驟 采用還原法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有 4個(gè) 基本步驟 ： ①選擇收益種類 ②估算收益的未來值 ③資本化率或貼現(xiàn)率的選取 ④將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值 直接收入還原法 就是將 凈營(yíng)業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格） ，即： 資產(chǎn)價(jià)格 =期望凈營(yíng)業(yè)收入 /資本化率 =I/R 因此，涉及 凈營(yíng)業(yè)收入 I和 資本化率 R兩個(gè)主要參數(shù)的估計(jì)。 ⑴ 收入估算 凈營(yíng)業(yè)收入 估算是計(jì)算的起點(diǎn)，可以采用多種方法進(jìn)行評(píng)估，然后綜合成一個(gè)比較合理、把握性較高的收入水平（即 期望收入 ）來進(jìn)行后續(xù)分析。 預(yù)測(cè)越準(zhǔn)所需要的信息越充分，評(píng)估成本就越高；測(cè)算時(shí)越客觀，結(jié)果可能越合理，越有說服力。 ⑵ 資本化率的求算 相對(duì)于收入估測(cè)來說， 資本化率 的估計(jì)難度更大，如何選取合理的資本化率不僅對(duì)借款人意義重大，對(duì)放款人的意義同樣重大。 從資產(chǎn)的特點(diǎn)而言， 不同的資產(chǎn)的資本化率應(yīng)該是不同的 ，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，在比較粗略評(píng)估中是將其統(tǒng)一為一個(gè)，即 總的資本化率 ，而不再區(qū)分土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率等。 具體的估算方法有 3個(gè) —— ① 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法相對(duì)較簡(jiǎn)單，它是 通過系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到資本化率 ，通常又稱 市場(chǎng)抽提法 。（ P147，表 68） 這里應(yīng) 注意三點(diǎn) ： A比較時(shí)不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值； B不考慮經(jīng)營(yíng)者個(gè)性差異； C簡(jiǎn)單考慮房地產(chǎn)的特點(diǎn)及其收入差異。 因此，實(shí)際上是 靜態(tài)市場(chǎng)比較 。 ② 毛收入乘數(shù)法（ GIM） 毛收入乘數(shù)法也很簡(jiǎn)單，首先將 房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為 毛收入乘數(shù) GIM ，然后以參照比較的房地產(chǎn)為實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算 各參照房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù) ，再進(jìn)行必要的綜合調(diào)整而得到 目標(biāo)房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù) 。 毛收入 與 毛收入乘數(shù) 的積 就是房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格： V=I*GIM ③ 投資權(quán)重法 投資權(quán)重法 是較復(fù)雜的資本化率求算方法。這種方法首先 將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分 ， 不同部分的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的收入 ， 不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn) 。這種方法應(yīng)用最多的就是 貸款 自有資金法 ：即將房地產(chǎn)購買價(jià)值分為貸款資本金和自有資本金，尋找市場(chǎng)上流行的抵押貸款 K常數(shù)為參數(shù)，然后再求出不同資本金在整個(gè)投資中的比率以及對(duì)應(yīng)的收益率。 資本化率的計(jì)算公式為： R=K*L/V+（ 1L/V） *ROE 這里， R為資本化率， K為貸款常數(shù)， L/V為貸價(jià)比，ROE為 自有資金收益率 。 ⑶ 應(yīng)注意的幾個(gè)問題 因?yàn)?資本化率 對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)起著關(guān)鍵作用，它的小小波動(dòng)會(huì)引起估價(jià)的巨大差異， 選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)的合理性就顯得特別重要 。為了減少失誤，我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)該注意如下幾點(diǎn) —— ① 資料收集誤差 目標(biāo)房地產(chǎn) 評(píng)估所需的準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料十分難得，而可以參照的資產(chǎn)一般也不多，每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特個(gè)性，因此， 估價(jià)時(shí)一定要對(duì)各種因素差別進(jìn)行必要的調(diào)整 ，而調(diào)整受個(gè)人因素影響很大，必須盡可能地避免個(gè)人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評(píng)估后再綜合。 ② 房地產(chǎn)折舊 隨著時(shí)間的推移，任何資產(chǎn)都會(huì)有一定程度的減值，創(chuàng)造收入的能力也會(huì)逐漸下降，因此房地產(chǎn)就需要一定的 折舊 。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值， 每年都應(yīng)從收入中抽提一部分來彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過程