【文章內容簡介】 主體（經(jīng)營者）。放款人的評價內容雖然廣泛，但 重點還是保證款項的效益性、安全性和流動性。 像任何融資一樣，放款人的工作是從 對借款人的申請書進行審查開始 的。接著就是對涉及的房地產本身進行一定的評估，以判斷收益性和風險的大小。最后就根據(jù)上述工作，決定貸款條件和標準。 一、申請文件內容 申請文件是 貸款融資 操作的起點 ，其目的是向放款人說明 貸款計劃 以獲得放款人的認同而得到希望的融資，因此必須向放款人提供充分的信息。一般包括以下文件 ： ⑴貸款申請書（非標準格式） ⑵房地產或建設項目基本情況（區(qū)位等） ⑶房地產資產狀況（應較詳細） ⑷市場分析 ⑸借款人基本情況 ⑹預測的財務清單和可行性分析報告 ⑺評估書（最好是由中介機構完成） ⑻房地產項目未來前景綜述 ⑼抵押物的產權證明或擔保人的承諾等 申請書的 基本要求 是 內容豐富、表述簡潔、重點突出、信息充分 ，既強烈地表達了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策依據(jù)，最終目的就是合作成功 —— 達成融資。一般而言，放款人的審查重點內容有如下幾個方面： ⑴ 貸款及其安全性 貸款申請書一般從 借款人 和 貸款基本情況 開始敘述。包括借款人名稱、法人代表等基本情況，貸款數(shù)量、期限、利息要求、還貸計劃，融資結構、法規(guī)和限制，項目涉及的房地產基本情況（越詳細越有利于放款人進行評價）等。 同時，對貸款的安全性應高度重視，給予詳細的分析和說明，包括貸價比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點（即盈虧平衡點）和敏感度分析等。 ⑵ 區(qū)位、不動產和市場行情 在遞交貸款申請書時必須同時提交 對相關項目的說明 ，特別是涉及的房地產所在區(qū)位、資產狀況、未來市場行情變化等，用以評價房地產價值的 穩(wěn)定性 。 對 房地產 的描述主要包括設計、成本、潛在或期望收入等 基本狀況 ，特別應詳細描述房地產的總 面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、裝飾、租金 等，這些情況越詳細越有利于放款人進行客觀評價，從而有利于貸款決策。 市場預測 主要是應該給出 參考對象 ，即類似地段的房地產收益變化、類似的房地產數(shù)量和需求發(fā)展、競爭狀況和租金及其變化等。 ⑶ 借款申請人情況 放款人對于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動性的高度統(tǒng)一，對借款人的情況必然是盡可能地進行全面了解、分析，包括 申請人 的基本情況、經(jīng)營經(jīng)驗、合作各方的經(jīng)濟實力和合作方式 等，還需要了解 保證條件 特別是擔保人的情況。 ⑷ 預測的財務清單和估價 財務清單 是對收益性房地產經(jīng)營活動是否可行的具體財務數(shù)據(jù)的綜合，對放款人非常重要， 在審查貸款申請時預測財務清單將是重點分析內容 ，因此借款人必須如實提供相關材料，包括完整的 財務清單、可行性分析報告、市場評估報告 等，最好是由 中介機關來進行相關預測分析 ，以便使結論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機會更大。 ⑸ 結論 結論 從借款人的角度 來說就是申請內容：希望借多少款項、期限長短等。 從放款人的角度 來說就是：貸款是否可行、貸款的效益性、安全性和流動性如何，合作方的誠信條件是否符合必要的規(guī)范要求等。 二、房地產評估 這里所謂 房地產評估 就是 對其 價格 的評估 ，它是批準貸款的依據(jù)之一，在任何一筆貸款中都必須有相應的數(shù)據(jù)，在審查批準文件中必然包含了相關內容，檔案中也要保留相應的評估材料，特別是評估價格。 房地產的價格評估有很多具體的不同辦法， 在貸款實務 中通常采用的是 收入還原法 ，有時輔以 市場比較法 。 ⑴ 假設條件 收入還原法 的基本 假設 是： 資產價值等于所有未來收入的現(xiàn)值 。即將所有未來的收益轉換為當前收益，并把它確認為房地產的價值。 ⑵基本步驟 采用還原法進行房地產價格評估有 4個 基本步驟 ： ①選擇收益種類 ②估算收益的未來值 ③資本化率或貼現(xiàn)率的選取 ④將期望收入轉換為現(xiàn)值 直接收入還原法 就是將 凈營業(yè)收入直接轉化為資產價值（價格） ，即： 資產價格 =期望凈營業(yè)收入 /資本化率 =I/R 因此，涉及 凈營業(yè)收入 I和 資本化率 R兩個主要參數(shù)的估計。 ⑴ 收入估算 凈營業(yè)收入 估算是計算的起點，可以采用多種方法進行評估，然后綜合成一個比較合理、把握性較高的收入水平（即 期望收入 ）來進行后續(xù)分析。 預測越準所需要的信息越充分，評估成本就越高；測算時越客觀，結果可能越合理，越有說服力。 ⑵ 資本化率的求算 相對于收入估測來說， 資本化率 的估計難度更大，如何選取合理的資本化率不僅對借款人意義重大，對放款人的意義同樣重大。 從資產的特點而言， 不同的資產的資本化率應該是不同的 ，為了簡化計算，在比較粗略評估中是將其統(tǒng)一為一個，即 總的資本化率 ，而不再區(qū)分土地資本化率、房屋資本化率、房地產資本化率等。 具體的估算方法有 3個 —— ① 市場比較法 市場比較法相對較簡單，它是 通過系統(tǒng)的市場比較而得到資本化率 ，通常又稱 市場抽提法 。（ P147，表 68） 這里應 注意三點 ： A比較時不考慮房地產的增值和貶值； B不考慮經(jīng)營者個性差異； C簡單考慮房地產的特點及其收入差異。 因此，實際上是 靜態(tài)市場比較 。 ② 毛收入乘數(shù)法（ GIM） 毛收入乘數(shù)法也很簡單，首先將 房地產價格與毛收入的比值定義為 毛收入乘數(shù) GIM ，然后以參照比較的房地產為實際數(shù)據(jù)計算 各參照房地產的毛收入乘數(shù) ，再進行必要的綜合調整而得到 目標房地產的毛收入乘數(shù) 。 毛收入 與 毛收入乘數(shù) 的積 就是房地產的評估價格： V=I*GIM ③ 投資權重法 投資權重法 是較復雜的資本化率求算方法。這種方法首先 將資產區(qū)分為不同部分 ， 不同部分的資產對應不同的收入 ， 不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進行貼現(xiàn) 。這種方法應用最多的就是 貸款 自有資金法 ：即將房地產購買價值分為貸款資本金和自有資本金，尋找市場上流行的抵押貸款 K常數(shù)為參數(shù)，然后再求出不同資本金在整個投資中的比率以及對應的收益率。 資本化率的計算公式為： R=K*L/V+（ 1L/V） *ROE 這里， R為資本化率， K為貸款常數(shù)， L/V為貸價比，ROE為 自有資金收益率 。 ⑶ 應注意的幾個問題 因為 資本化率 對房地產的估價起著關鍵作用，它的小小波動會引起估價的巨大差異， 選取適當?shù)馁Y本化率對估價的合理性就顯得特別重要 。為了減少失誤，我們在實踐中應該注意如下幾點 —— ① 資料收集誤差 目標房地產 評估所需的準確的市場資料十分難得，而可以參照的資產一般也不多，每個項目都有其獨特個性，因此， 估價時一定要對各種因素差別進行必要的調整 ，而調整受個人因素影響很大，必須盡可能地避免個人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評估后再綜合。 ② 房地產折舊 隨著時間的推移，任何資產都會有一定程度的減值，創(chuàng)造收入的能力也會逐漸下降，因此房地產就需要一定的 折舊 。為了保證初始投資時的資產價值， 每年都應從收入中抽提一部分來彌補建筑物損失，這個過程