房地產(chǎn)二收益法ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-07 12:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1．土地的個(gè)別因素。 (1)區(qū)位因素。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 (三 )個(gè)別因素 1．土地的個(gè)別因素 (2)面積因素、寬度因素、深度因素。 (3)形狀因素。 (4)地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。 (5)容積率因素。 (6)用途因素。 (7)土地使用年期因素。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 (三 )個(gè)別因素 2．建筑物的個(gè)別因素。 (1)面積、結(jié)構(gòu)、材料等。 (2)設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。 (3)施工質(zhì)量。 (4)法律限制。 (5)建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一、基本思路 房地產(chǎn)的價(jià)格＝純收益 /資本化率 收益法的理論前提是：收益性房地產(chǎn)能夠在未來的時(shí)期內(nèi)形成源源不斷的收益。房地產(chǎn)所有者可以憑借對(duì)房地產(chǎn)擁有的產(chǎn)權(quán)合法地取得這些收益。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 二、適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。 三、純收益 (一 )純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別。純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 (二 )客觀總收益 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。求取總收益時(shí)，是以 客觀收益 即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。 在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于 最佳利用 狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 (三 )客觀總費(fèi)用 總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用。 總費(fèi)用所應(yīng)包含的項(xiàng)目，隨被估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 四、資本化率 (一 )資本化率的實(shí)質(zhì) 投資者購(gòu)買房地產(chǎn)支付的價(jià)格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來的純收益就是利潤(rùn)。因此，資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，利潤(rùn)率越高；風(fēng)險(xiǎn)越小，利潤(rùn)率越低。收益性房地產(chǎn)的交易之所以能夠達(dá)成，是因?yàn)橥顿Y于房地產(chǎn)的利潤(rùn)率與投資于其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目的利潤(rùn)率相當(dāng)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 (二 )求取資本化率的方法 1．純收益與售價(jià)比率法。 2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。 3．各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。 (三 )資本化率的種類
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