《房地產(chǎn)二收益法》ppt課件-全文預覽
【正文】 素 、 區(qū)域因素和個別因素 （ 一 ） 一般因素 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的 、 普通的 、 共同的因素 。 （ 二 ） 地價地特征 地價是地租的資本化 地價與用途相關(guān) 地價是權(quán)益價格 地價具有個別性 土地具有增值性 地價具有可比性 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 (二 ) 三 、 房地產(chǎn)及其特性 房地產(chǎn)是土地及其權(quán)屬的總稱 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 (二 ) （ 二 ） 土地的特性 土地的自然特性 （ 1） 位置的固定性 （ 2） 質(zhì)量的差異性 （ 3） 不可再生性 （ 4） 效益永續(xù)性 土地的經(jīng)濟特性 （ 1） 供給稀缺性 （ 2） 可壟斷性 （ 3） 土地利用多方向性 （ 4） 效益級差 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 (二 ) （ 三 ） 土地使用權(quán) 在我國 ， 城市的土地所有權(quán)屬于國家；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 ， 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 ， 屬于農(nóng)民集體所有 ， 宅基地和自留地 、 自留山 屬于農(nóng)民集體所有 。第四章 房地產(chǎn)評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 (二 ) 一 、 土地與土地使用權(quán) (一 )土地 土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 土地的經(jīng)濟供給是指在地球的自然供給范圍內(nèi) ， 對土地進行了開發(fā) 、 規(guī)劃和整治 ， 以滿足人類不同需求的土地供給 。 ① 居住 70年 ② 工業(yè) 50年 ③ 科 、教 、 文 、 衛(wèi) 、 體 50年 ④ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂 40年 ⑤ 綜合或者其它用地 50年 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 ， 包括出售 、 交換 、 贈與 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 (二 ) 二 、 地價與地租 （ 一 ） 地價的形成機制 土地的價格主要是由地租或其收益所決定的 ，即由土地使用價值決定 。 供需原則 替代原則 最有效使用原則 貢獻原則 合法原則：城市規(guī)劃及相關(guān)法律的規(guī)定 。 （ 1） 經(jīng)濟發(fā)展因素 （ 2） 財政金融因素 （ 3） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 （一）一般因素 2．社會因素。 (4)教育科研水平和治安因素。 (2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。 4．心理因素。 4．城市設(shè)施狀況因素。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 (三 )個別因素 1．土地的個別因素 (2)面積因素、寬度因素、深
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