《房地產(chǎn)定價》ppt課件-全文預覽
【正文】 得不調(diào)低價格 高開低走的技巧 （ 1）一次降幅不可過大，避免市場恐慌。 在開盤前夕，開發(fā)商通過廣告讓消費者了解到樓盤的開盤價 為 3200元（遠低于消費者心理價位），開發(fā)商一口氣推出 800 套住宅，僅一周便將首期單位銷售一空，發(fā)展商還高姿態(tài)地宣 傳封盤。 由上表分析比較可得：項目銷售時的市場比較價格 5790元 /㎡ 可比實例項目 A B C D 交易均價（元 /㎡ ） 5700 5800 5800 6100 各比較樓盤總分 因素比較系數(shù) 100/ 100/ 100/ 100/ 比準價格（元 /㎡ ） 5557 5860 5690 6054 修正后價格（元 /㎡ ） 5790 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價策略 一、整體銷售過程定價策略 就是根據(jù)項目的施工進度和銷售進展，每到 一個調(diào)價時點，就有計劃地調(diào)高售價的策略 適合以下情形： 較低檔次樓盤，產(chǎn)品無明顯特色，企業(yè)開發(fā) 成本低，市場競爭激烈。 四、可比樓盤量化定價法 該方法是將本樓盤與周邊樓盤及可比性較強 的樓盤，根據(jù)比較因素及其權(quán)重進行量化的 定價方法。 是指根據(jù)不同的需求強度、不同購買實力、 不同的消費者、不同購買時間，制定不同 的價格。該樓盤于 1995年 4月預售，但當時上海的房地產(chǎn) 市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商 經(jīng)過精心策劃，推出 “ 客戶開價 ” 銷售活動。 第七列反映了當價格到達某一水平時，由 于認為價格過高而不購買商品的人數(shù)占總 樣本人數(shù)的百分比。 例如某房地產(chǎn)企業(yè)通過市場調(diào)研來確定他們的一 種新戶型的定價。愈發(fā)人性化的產(chǎn)品設計，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完 善的配套設施令順德碧桂園在激烈的市場競爭中如 萬年青松，煥發(fā)活力，深受市場歡迎。 （ 2）產(chǎn)品特色顯著，可以高于競爭對手價格 案例 2：碧桂園的產(chǎn)品價格 順德碧桂園率先構(gòu)建 “ 五星級會所 +社區(qū)學校 +五 星級社區(qū)生活 +住宅 ” =“ 五星級的家 ” 的家園生活模 式，特色鮮明的開發(fā)模式贏得了社會的廣泛認同。鳳凰于國展家園機會同時開盤，面對同樣 一批客戶，且大戶型定位比較一致而形成了明顯 的競爭， 2022年下半年，國展家園以上萬元的單 價率先開盤，鳳凰城并未動作，稍后鳳凰城開出 了令人吃驚的低價，內(nèi)部認購起價為 5800元 / ㎡ ，正式開盤后起價也不過 6800元 /㎡ ，據(jù)說沒有打 任何廣告，當天就銷售 100套。 銷量 價格 =固定成本 +單位變動成本 銷量 價格 =固定成本 /銷量 +單位變動成本 例如某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某樓盤，固定成本 30000萬元，預計銷量 35萬平方米，產(chǎn)品的單 位變動成本為 2022元 /㎡ ，則該產(chǎn)品的盈虧平 衡點價格 =30000萬元 /35萬 ㎡ +2022元 /㎡ =2857（元） 二、競爭導向定價法 即企業(yè)按照市場同類產(chǎn)品價格水平來定價 的定價方法。除去 1300 元 /平方米的地價，即便建設成本高達 3000元 /平方 米，銷售利潤率也能達到 70%以上、成本利潤率則超 過 240%。 例如新鴻基地產(chǎn)在香港市場上采取的就是穩(wěn)定高價 策略，其優(yōu)質(zhì)高檔物業(yè)的定位也逐漸為市場所認同 2022年萬科總裁郁亮表示，萬科本輪降價是順應市 場，保證成交量。 （二）銷售費用 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需 的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。 基礎設施費 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供 電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠 化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。 前期工程費 指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可 行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平 整等費用。 開發(fā)間接費 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā) 現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用， 包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊 費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費 等。由于該小區(qū)超大規(guī)模的綜合 開發(fā) (入住 30萬人口，建筑面積 800萬平方米 )，可攤 薄基礎設施、公共配套等成本，降低單位開發(fā)成 本，擴大市場占有率，從而增加企業(yè)利潤。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價方法 一、成本導向定價法 單位產(chǎn)品價格 =單位產(chǎn)品成本 （ 1+加成率） 如某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，開發(fā)成本為 1800元 /㎡ ，加成率為 20%,則該樓盤售價為：1800
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