《房地產(chǎn)定價(jià)》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 得不調(diào)低價(jià)格 高開低走的技巧 （ 1）一次降幅不可過大，避免市場(chǎng)恐慌。 在開盤前夕，開發(fā)商通過廣告讓消費(fèi)者了解到樓盤的開盤價(jià) 為 3200元（遠(yuǎn)低于消費(fèi)者心理價(jià)位），開發(fā)商一口氣推出 800 套住宅，僅一周便將首期單位銷售一空，發(fā)展商還高姿態(tài)地宣 傳封盤。 由上表分析比較可得：項(xiàng)目銷售時(shí)的市場(chǎng)比較價(jià)格 5790元 /㎡ 可比實(shí)例項(xiàng)目 A B C D 交易均價(jià)（元 /㎡ ） 5700 5800 5800 6100 各比較樓盤總分 因素比較系數(shù) 100/ 100/ 100/ 100/ 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /㎡ ） 5557 5860 5690 6054 修正后價(jià)格（元 /㎡ ） 5790 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)策略 一、整體銷售過程定價(jià)策略 就是根據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和銷售進(jìn)展，每到 一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，就有計(jì)劃地調(diào)高售價(jià)的策略 適合以下情形： 較低檔次樓盤，產(chǎn)品無明顯特色，企業(yè)開發(fā) 成本低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 四、可比樓盤量化定價(jià)法 該方法是將本樓盤與周邊樓盤及可比性較強(qiáng) 的樓盤，根據(jù)比較因素及其權(quán)重進(jìn)行量化的 定價(jià)方法。 是指根據(jù)不同的需求強(qiáng)度、不同購買實(shí)力、 不同的消費(fèi)者、不同購買時(shí)間，制定不同 的價(jià)格。該樓盤于 1995年 4月預(yù)售，但當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn) 市場(chǎng)銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商 經(jīng)過精心策劃，推出 “ 客戶開價(jià) ” 銷售活動(dòng)。 第七列反映了當(dāng)價(jià)格到達(dá)某一水平時(shí)，由 于認(rèn)為價(jià)格過高而不購買商品的人數(shù)占總 樣本人數(shù)的百分比。 例如某房地產(chǎn)企業(yè)通過市場(chǎng)調(diào)研來確定他們的一 種新戶型的定價(jià)。愈發(fā)人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完 善的配套設(shè)施令順德碧桂園在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如 萬年青松，煥發(fā)活力，深受市場(chǎng)歡迎。 （ 2）產(chǎn)品特色顯著，可以高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格 案例 2：碧桂園的產(chǎn)品價(jià)格 順德碧桂園率先構(gòu)建 “ 五星級(jí)會(huì)所 +社區(qū)學(xué)校 +五 星級(jí)社區(qū)生活 +住宅 ” =“ 五星級(jí)的家 ” 的家園生活模 式，特色鮮明的開發(fā)模式贏得了社會(huì)的廣泛認(rèn)同。鳳凰于國展家園機(jī)會(huì)同時(shí)開盤，面對(duì)同樣 一批客戶，且大戶型定位比較一致而形成了明顯 的競(jìng)爭(zhēng)， 2022年下半年，國展家園以上萬元的單 價(jià)率先開盤，鳳凰城并未動(dòng)作，稍后鳳凰城開出 了令人吃驚的低價(jià)，內(nèi)部認(rèn)購起價(jià)為 5800元 / ㎡ ，正式開盤后起價(jià)也不過 6800元 /㎡ ，據(jù)說沒有打 任何廣告，當(dāng)天就銷售 100套。 銷量 價(jià)格 =固定成本 +單位變動(dòng)成本 銷量 價(jià)格 =固定成本 /銷量 +單位變動(dòng)成本 例如某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某樓盤，固定成本 30000萬元，預(yù)計(jì)銷量 35萬平方米，產(chǎn)品的單 位變動(dòng)成本為 2022元 /㎡ ，則該產(chǎn)品的盈虧平 衡點(diǎn)價(jià)格 =30000萬元 /35萬 ㎡ +2022元 /㎡ =2857（元） 二、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 即企業(yè)按照市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格水平來定價(jià) 的定價(jià)方法。除去 1300 元 /平方米的地價(jià)，即便建設(shè)成本高達(dá) 3000元 /平方 米，銷售利潤(rùn)率也能達(dá)到 70%以上、成本利潤(rùn)率則超 過 240%。 例如新鴻基地產(chǎn)在香港市場(chǎng)上采取的就是穩(wěn)定高價(jià) 策略，其優(yōu)質(zhì)高檔物業(yè)的定位也逐漸為市場(chǎng)所認(rèn)同 2022年萬科總裁郁亮表示，萬科本輪降價(jià)是順應(yīng)市 場(chǎng)，保證成交量。 （二）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需 的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供 電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠 化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 前期工程費(fèi) 指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可 行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平 整等費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi) 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā) 現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊 費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 等。由于該小區(qū)超大規(guī)模的綜合 開發(fā) (入住 30萬人口，建筑面積 800萬平方米 )，可攤 薄基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等成本，降低單位開發(fā)成 本，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從而增加企業(yè)利潤(rùn)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)方法 一、成本導(dǎo)向定價(jià)法 單位產(chǎn)品價(jià)格 =單位產(chǎn)品成本 （ 1+加成率） 如某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，開發(fā)成本為 1800元 /㎡ ，加成率為 20%,則該樓盤售價(jià)為：1800
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