房地產(chǎn)定價ppt課件-閱讀頁
2025-05-27 08:22本頁面
【正文】 自己定價的全新體驗，為房地產(chǎn)項目定價提供了一 條新思路。 （ 1)以不同的消費者群體為基礎的差別定價 例如廣州開發(fā)商打出 “ 博士學歷優(yōu)惠 元的旗號，實際就是以買家為基礎的差別定價法 （ 2）根據(jù)產(chǎn)品不同形式實行差別定價 例如同一建筑標準、同一種規(guī)格、同一環(huán)境的商品 房，由于消費者對樓層數(shù)、朝向、戶型需求的差 別，可指定不同價格。 （ 4）根據(jù)不同的購買力實行差別定價 批量購買房產(chǎn)的比零星購買房產(chǎn)的價格低，一次性 付款的買家比分期付款的買家獲得更多優(yōu)惠，期房 比現(xiàn)房優(yōu)惠。 （ 1）比較因素的確定及打分 一般把可比樓盤定為 100分，將其他可比樓盤各因素 與之對比，并給以打分，樓盤可比因素主要有位置 、配套、交通、環(huán)保、價格、物業(yè)、建筑質(zhì)量、朝 向、外觀、裝修、戶型、付款方式、車位數(shù)量等 （ 2）確定比較因素的權重 不同樓盤的各比較因素權重是不同的，可視 情況而定。最后用簡單平均數(shù)法求出修正 價格。 低開高走策略優(yōu)點 （ 1）便于市場滲透，促進良性循環(huán) （ 2）便于資金周轉(zhuǎn) 低開高走策略的缺點 （ 1）樓盤形象難以提升 （ 2）升幅過大，會對后續(xù)顧客形成阻擋 低開高走的技巧 （ 1）掌握好調(diào)價的頻率和幅度 （ 2）提價時要勾勒出新的賣點 （ 3）提價時配以適當?shù)恼劭酆蛢?yōu)惠 案例：南國奧林匹克花園的低價高走策略 南國奧林匹克花園通過市場調(diào)查獲知，當時已開盤的華 南碧桂園均價在 3800— 4300元 /㎡ 之間，而星河灣在 4300— 4800元 /㎡ 之間，而消費者對此區(qū)域的心理定價在 3600— 3800元 /㎡ 左右。 （ 1）樓盤一期整體價格為 3200元 /㎡ ，二期以均價 3800元 / ㎡ 推出： （ 2）開盤時采取 “ 低開高走 ” 的價格策略，從內(nèi)部認購2900元 /㎡ 開始，最后價格升到 4000元 /㎡ ，作為樓盤最終穩(wěn)定價 格； （ 3）每次調(diào)價都超過 15%，逐漸調(diào)到客戶的心理價位，使客 戶先購買先得益。 由于前期資金的快速回籠使得發(fā)展商在綠化環(huán)境、配套設 施等方面有能力做到更好，有力增強了買家的信心，南國奧林 匹克花園第二期的均價為 3800元 /㎡ ，雖然比第一期上浮了 18%，但仍低于比較價格，與心理價格持平，因此第二期推出 后，短時間內(nèi)很快銷售一空。 指在樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速 從市場上獲取豐厚的利潤，然后逐步降價， 力求盡快回籠資金。 （ 2）采取優(yōu)惠贈送、推遲付款期等隱蔽式降 價。 案例：萬科房產(chǎn)的高開低走策略 2022年 3月 1日，萬科第五園三期開售，均價由前期 14800元 /平方米下調(diào)到 11500元 /平方米。 記者了解到， 2022年萬科計劃銷售額達到 800億元，而 截至 8月底，萬科僅實現(xiàn)銷售金額 ，這就意味著萬 科需要在隨后 4個月平均每月完成 120億元，而萬科 8月的銷 售額僅有 ，未來的銷售壓力可見一斑。與此 同時，將近一年的市場低迷已經(jīng)囤積了不少有剛性需求的購 房者，萬科大幅度降價無疑更能把握先機。適合于房地產(chǎn)市場需求比較穩(wěn)定的 情況。 案例：廣州星海知音人家的定價策略 由于星海知音人家所在區(qū)域尚較偏遠，該地域樓 價普遍偏低。而星海知音的最大最直 接的競爭對手陽光美居，起價為 3300元 /㎡ ，星海知 音的定價思路應該以陽光美居作為參照標準。 但陽谷美居的最低價定在 3300元 /㎡ 。根 據(jù)營銷法則，一個新穎的概念是無價的。 不同樓層、不同朝向、不同景觀、不同戶型的單 位分別采取不同價格。我們的樓盤是帶電梯的，按 樓層定價的方法是： 3樓以下每低一層，價格就遞 減；每上一層，價格就遞增。 （ 2）按朝向定價?？梢越^山林或 者河流的，價格最高，遠觀山林或河流的次之?？梢杂^望小區(qū)園林、泳 池的價位最高，不能觀望小區(qū)內(nèi)景觀但視野開闊的 次之?？諝鈱α鳌o暗房、間隔科 學實用的戶型價格較高，反之偏低。 定價策略？ 第四節(jié) 垂直價差和水平價差的確定 一、垂直價差的含義及分布規(guī)律 所謂垂直價差是指同一幢建筑物中不同樓層 之間的價格差異，通常以每平方米的單價差 額來表示。例如 14層的小高層可 選擇 7樓作為基準層。 （ 1）若 1樓作為住宅，其價格大約為 2樓以上平均單價的 ～ 。 （ 2）若 1樓作為商鋪使用，其價格大約為 2樓以上的平均單價的 ～ 5倍。 （二）影響水平價差的因素 以客廳臨接主陽臺所朝的方向為坐向。 若以單面采光者為 0，在以同樓層比較，則無 采光之暗房價差可減少 100— 200元；二面采 光者可比單面采光者多加 100— 200元 可用棟距來評估， 通常有景觀房屋的售價可比無景觀者每平米 多 300—
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