【正文】 、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用的利息。試根據(jù)以上條件，評(píng)估待估宗地 2022年 1月份的價(jià)格。 ? 例 有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與其類(lèi)似的 2宗地 A、 B。 A B C D ? A=交易情況修正系數(shù) ? B=交易日期修正系數(shù) ? C=區(qū)域因素修正系數(shù) ? D=個(gè)別因素修正系數(shù) 在實(shí)際工作中，通常做如下處理： ? 當(dāng)對(duì)土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則待估房地產(chǎn)價(jià) P=可比實(shí)例價(jià)格 P39。試估算該宗地 2022年 1月 土地使用權(quán) 價(jià)格。該寫(xiě)字樓用于出租，出租期間每年實(shí)收租金 36萬(wàn)元。 ? 例 某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米 ， 建筑面積 120平方米 ， 月租金 3000元 ,土地還原利率 8％ ， 取得租金收入的年總成本為 8000元 ， 評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1200元 。 ? 房地合一的評(píng)估 ?房物經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限，根據(jù)土地使用權(quán)年限計(jì)算。 ? 出租型房地產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)要素計(jì)算不同。2年土地閑置 ? 74號(hào)文件 :06年 5月 31日 ， 國(guó)稅總局下發(fā) 《 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 74號(hào)文件 ） ， 對(duì) “ 國(guó)六條 ” 中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確； ? 165號(hào)文件 : 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) 》 ? 171號(hào)文件 :7月 24日六部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) 》 ? 108號(hào)文件 :7月 27日國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ， 8月 1日起強(qiáng)制征收二手房交易 20％ 的 個(gè)人所得稅 。35%。 ? 房屋建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析 ?房屋經(jīng)濟(jì)性貶值是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降。 完損等級(jí) 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房 成新率（ %） 80100 6079 4059 40以下 殘值 技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù) 結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修齊全完好 成色新，使用良好 基本完好，成色略舊，有少量 或微量損壞，基本能正常使用 有部分損壞或變形、老化，需 進(jìn)行大、中修理 有明顯損壞和變形，且不齊全 需進(jìn)行大修理或翻修 結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，隨 時(shí)有倒塌的可能 原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1984年頒發(fā) 《 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 部 位 內(nèi) 容 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備 完損 等級(jí) 成新率 % 地基基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重構(gòu)件 屋 面 樓地面 門(mén) 窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂 棚 細(xì)木裝修 水 衛(wèi) 電 照 暖 氣 特種設(shè)備 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房 80100 6079 4059 40以下 殘值 評(píng)定部位內(nèi)容、完損等級(jí)和成新率 注意 ： 還可以根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型房屋不同部位打分，再結(jié)合評(píng)分修正系數(shù)表計(jì)算成新率 =（結(jié)構(gòu)部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設(shè)備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。工作量相對(duì)少，適于數(shù)量多、結(jié)構(gòu)相似的建筑物評(píng)估。試計(jì)算熟地價(jià)格。 問(wèn)該項(xiàng)投資利息最有可能是 （ ）萬(wàn)元 。23畝， /m2。 ? 耕地占用稅：征用耕地、魚(yú)塘、園地、菜地等支付給地方財(cái)政。 ?安置補(bǔ)助費(fèi)：應(yīng)支付給被征地單位及安置勞動(dòng)力的單位用于勞動(dòng)力安置及培訓(xùn)的費(fèi)用。承包地應(yīng)支付給個(gè)人。耕地一般以被征地前 3年平均年產(chǎn)值的 610倍補(bǔ)償。 ? 公共設(shè)施費(fèi) 用于街道辦事處、派出所、房管所、中小學(xué)、托兒所、街道商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公園等。 ? 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 。2）對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。 ? 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃：主要內(nèi)容包括： 1）初選估價(jià)方法或評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)； 2）確定投入人員。 ? 影響 工業(yè)房地產(chǎn) 價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 道路、港口、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況； ? 動(dòng)力供應(yīng)和供排水狀況； ? 勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)狀況； ? 與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系； ? 與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況； ? 政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式的多樣性。不可移動(dòng)性、個(gè)別性等因素決定。 四、房地產(chǎn)價(jià)格特征 ? 土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定 而是地租的資本化。 ? 期望價(jià)。所謂標(biāo)志性宗地，可借鑒日本的稱(chēng)謂叫做標(biāo)準(zhǔn)宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。目前，我國(guó)對(duì)整體評(píng)估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，或采用單項(xiàng)評(píng)估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià) 三、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi) — 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格 市場(chǎng)價(jià) — 實(shí)際成交價(jià) 評(píng)估價(jià) — 基準(zhǔn)地價(jià)（區(qū)域均價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)（具體宗地價(jià)）、課稅價(jià)格 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 總價(jià)格 單位價(jià)格：?jiǎn)挝坏貎r(jià)、單位房?jī)r(jià)、單位房地產(chǎn)價(jià)格 樓面價(jià)格 公告價(jià)格 — 政府定期公布的土地價(jià)格 申報(bào)價(jià)格 — 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格 底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià) 按權(quán)益 按形成 按實(shí)物形態(tài) 按單位 其他價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià) ? 城市基準(zhǔn)地價(jià)。 ? 具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對(duì)獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門(mén)棟等均可作為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。 ? 地產(chǎn) 是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。特點(diǎn)：涉及的行業(yè)多、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)差異大；受腐蝕的可能性大。 ? 按住宅評(píng)估標(biāo)的物分 ：住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)。 二、房地產(chǎn)評(píng)估分類(lèi) 房地產(chǎn)分類(lèi) （ 1）居住房地產(chǎn) ? 按檔次分 ? 普通住宅： 為普通居民提供，采用地方或國(guó)產(chǎn)建材設(shè)備，進(jìn)行一般裝修。 土地所有權(quán) —— 屬于國(guó)家 or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn) 土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度 —— 地價(jià)指土地使用權(quán)價(jià)格 出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 —— 出售 or交換 or贈(zèng)與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 轉(zhuǎn)讓 性質(zhì) —— （權(quán)利義務(wù) +地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn) 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標(biāo) or拍賣(mài) or掛牌 土地使用權(quán) 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不違背出讓合同 +辦理抵押登記 +抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)辦理過(guò)戶(hù) 申請(qǐng)續(xù)期 —— 最遲于屆滿(mǎn)前一年 期限屆滿(mǎn)未申請(qǐng) or申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn) —— 國(guó)家無(wú)償收回 房屋建筑物特點(diǎn)：不能脫離土地而獨(dú)立存在；使用壽命有限；屬可再生的社會(huì)資源。 ? 人文特性：用途廣泛、數(shù)量稀缺、社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可變、可壟斷。 ? 房地產(chǎn)增值保值性。 ? 市場(chǎng)化商品住宅： 以市場(chǎng)價(jià)交易的各類(lèi)住宅。 （ 3）工業(yè)房地產(chǎn)：廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)等?！胺俊卑ǚ课菁捌湟酝獾钠渌ㄖ锖驮O(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等；“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。 （ 2）單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估 ? 單項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)具備 完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的 房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。 ? 如對(duì)一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)。 是指標(biāo)志性宗地在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)所確定的最低價(jià)格。是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)，需要交給政府的一筆地價(jià)款。 ? 房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格的多因素制約性 。 ? 影響 住宅房地產(chǎn) 價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 日照、風(fēng)向等氣候條件； ? 當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃?、社?huì)階層等居住環(huán)境； ? 街道的寬度、構(gòu)造； ? 離市中心的距離及交通狀況； ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況； ? 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況； ? 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； ? 噪音、污