【正文】 、專業(yè)費用、配套費用的利息。試根據(jù)以上條件，評估待估宗地 2022年 1月份的價格。 ? 例 有一待估宗地需評估，現(xiàn)搜集到與其類似的 2宗地 A、 B。 A B C D ? A=交易情況修正系數(shù) ? B=交易日期修正系數(shù) ? C=區(qū)域因素修正系數(shù) ? D=個別因素修正系數(shù) 在實際工作中，通常做如下處理： ? 當對土地容積率、土地使用年期單獨修正，則待估房地產(chǎn)價 P=可比實例價格 P39。試估算該宗地 2022年 1月 土地使用權(quán) 價格。該寫字樓用于出租，出租期間每年實收租金 36萬元。 ? 例 某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米 ， 建筑面積 120平方米 ， 月租金 3000元 ,土地還原利率 8％ ， 取得租金收入的年總成本為 8000元 ， 評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米 1200元 。 ? 房地合一的評估 ?房物經(jīng)濟壽命長于或等于土地使用權(quán)年限，根據(jù)土地使用權(quán)年限計算。 ? 出租型房地產(chǎn)及經(jīng)營型房地產(chǎn)要素計算不同。2年土地閑置 ? 74號文件 :06年 5月 31日 ， 國稅總局下發(fā) 《 關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 74號文件 ） ， 對 “ 國六條 ” 中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確； ? 165號文件 : 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 ? 171號文件 :7月 24日六部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 》 ? 108號文件 :7月 27日國家稅務(wù)總局出臺 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》 ， 8月 1日起強制征收二手房交易 20％ 的 個人所得稅 。35%。 ? 房屋建筑物經(jīng)濟性貶值的分析 ?房屋經(jīng)濟性貶值是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。 完損等級 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危險房 成新率（ %） 80100 6079 4059 40以下 殘值 技術(shù)經(jīng)濟參數(shù) 結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修齊全完好 成色新，使用良好 基本完好，成色略舊，有少量 或微量損壞，基本能正常使用 有部分損壞或變形、老化，需 進行大、中修理 有明顯損壞和變形，且不齊全 需進行大修理或翻修 結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，隨 時有倒塌的可能 原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部 1984年頒發(fā) 《 房屋完損等級評定標準 》 部 位 內(nèi) 容 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備 完損 等級 成新率 % 地基基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重構(gòu)件 屋 面 樓地面 門 窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂 棚 細木裝修 水 衛(wèi) 電 照 暖 氣 特種設(shè)備 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危險房 80100 6079 4059 40以下 殘值 評定部位內(nèi)容、完損等級和成新率 注意 ： 還可以根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類型房屋不同部位打分，再結(jié)合評分修正系數(shù)表計算成新率 =（結(jié)構(gòu)部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設(shè)備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。工作量相對少，適于數(shù)量多、結(jié)構(gòu)相似的建筑物評估。試計算熟地價格。 問該項投資利息最有可能是 （ ）萬元 。23畝， /m2。 ? 耕地占用稅：征用耕地、魚塘、園地、菜地等支付給地方財政。 ?安置補助費：應(yīng)支付給被征地單位及安置勞動力的單位用于勞動力安置及培訓(xùn)的費用。承包地應(yīng)支付給個人。耕地一般以被征地前 3年平均年產(chǎn)值的 610倍補償。 ? 公共設(shè)施費 用于街道辦事處、派出所、房管所、中小學(xué)、托兒所、街道商業(yè)網(wǎng)點、公園等。 ? 撰寫估價報告 。2）對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。 ? 擬定估價作業(yè)計劃：主要內(nèi)容包括： 1）初選估價方法或評估的技術(shù)路線； 2）確定投入人員。 ? 影響 工業(yè)房地產(chǎn) 價格的主要區(qū)域因素： ? 道路、港口、鐵路等運輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況； ? 動力供應(yīng)和供排水狀況； ? 勞動力市場的供應(yīng)狀況； ? 與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系； ? 與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況； ? 政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。 ? 房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式的多樣性。不可移動性、個別性等因素決定。 四、房地產(chǎn)價格特征 ? 土地價格不由生產(chǎn)成本決定 而是地租的資本化。 ? 期望價。所謂標志性宗地，可借鑒日本的稱謂叫做標準宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。目前，我國對整體評估主要是從綜合收益的角度進行評價，或采用單項評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價 三、房地產(chǎn)價格種類 — 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格、租賃價格 市場價 — 實際成交價 評估價 — 基準地價（區(qū)域均價）、標定地價（具體宗地價）、課稅價格 土地價格 建筑物價格 房地產(chǎn)價格 總價格 單位價格：單位地價、單位房價、單位房地產(chǎn)價格 樓面價格 公告價格 — 政府定期公布的土地價格 申報價格 — 房地產(chǎn)成交價格申報制度 拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格 底價、期望價和補地價 按權(quán)益 按形成 按實物形態(tài) 按單位 其他價格 基準地價、標定地價 ? 城市基準地價。 ? 具備完整使用功能的單項房地產(chǎn)如一棟房屋；相對獨立使用功能的房地產(chǎn)，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等均可作為單項資產(chǎn)評估。 ? 地產(chǎn) 是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。特點：涉及的行業(yè)多、非標準廠房多，單價差異大；受腐蝕的可能性大。 ? 按住宅評估標的物分 ：住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)。 二、房地產(chǎn)評估分類 房地產(chǎn)分類 （ 1）居住房地產(chǎn) ? 按檔次分 ? 普通住宅： 為普通居民提供，采用地方或國產(chǎn)建材設(shè)備，進行一般裝修。 土地所有權(quán) —— 屬于國家 or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn) 土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度 —— 地價指土地使用權(quán)價格 出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 —— 出售 or交換 or贈與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 轉(zhuǎn)讓 性質(zhì) —— （權(quán)利義務(wù) +地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn) 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標 or拍賣 or掛牌 土地使用權(quán) 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不違背出讓合同 +辦理抵押登記 +抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)辦理過戶 申請續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 期限屆滿未申請 or申請續(xù)期未被批準 —— 國家無償收回 房屋建筑物特點：不能脫離土地而獨立存在；使用壽命有限；屬可再生的社會資源。 ? 人文特性：用途廣泛、數(shù)量稀缺、社會經(jīng)濟位置可變、可壟斷。 ? 房地產(chǎn)增值保值性。 ? 市場化商品住宅： 以市場價交易的各類住宅。 （ 3）工業(yè)房地產(chǎn)：廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫等。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等；“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個方面。 （ 2）單項評估與整體評估 ? 單項房地產(chǎn)評估是指對具備 完整或相對獨立的可確指分割使用功能的 房地產(chǎn)作為估價對象的評估。 ? 如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價。 是指標志性宗地在某一時點的價格。是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時所確定的最低價格。是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時，需要交給政府的一筆地價款。 ? 房地產(chǎn)價值的個別性。 ? 房地產(chǎn)價格的多因素制約性 。 ? 影響 住宅房地產(chǎn) 價格的主要區(qū)域因素： ? 日照、風(fēng)向等氣候條件； ? 當?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層等居住環(huán)境； ? 街道的寬度、構(gòu)造； ? 離市中心的距離及交通狀況； ? 商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況； ? 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況； ? 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； ? 噪音、污