【正文】 有關(guān)問題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 74號(hào)文件 ） ， 對(duì) “ 國(guó)六條 ” 中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確； ? 165號(hào)文件 : 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 ? 171號(hào)文件 :7月 24日六部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 ? 108號(hào)文件 :7月 27日國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 》 ， 8月 1日起強(qiáng)制征收二手房交易 20％ 的 個(gè)人所得稅 。 ? 房地合一的評(píng)估 ?房物經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限，根據(jù)土地使用權(quán)年限計(jì)算。該寫字樓用于出租，出租期間每年實(shí)收租金 36萬(wàn)元。 A B C D ? A=交易情況修正系數(shù) ? B=交易日期修正系數(shù) ? C=區(qū)域因素修正系數(shù) ? D=個(gè)別因素修正系數(shù) 在實(shí)際工作中，通常做如下處理： ? 當(dāng)對(duì)土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則待估房地產(chǎn)價(jià) P=可比實(shí)例價(jià)格 P39。試根據(jù)以上條件，評(píng)估待估宗地 2022年 1月份的價(jià)格。 ? B． 建筑物地面一層建筑面積為 500平方米 ， 總建筑面積為 6000平方米 ? C． 建筑物地面一層建筑面積為 600平方米 ， 總建筑面積為 4800平方米 ? D． 建筑物地面一層建筑面積為 400平方米 ， 總建筑面積為 1200平方米 ?例 有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地。 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 六級(jí) 七級(jí) 八級(jí) 九級(jí) 十級(jí) 商業(yè) 72109750 56807680 45306130 37205090 27204000 19702900 11501980 5301180 250540 140260 綜合 55408250 44406000 36204940 26503900 19602790 12902080 8801320 430900 200450 140260 居住 47407000 38005760 27304590 20903600 15002790 10601820 6301080 330650 180370 140260 工業(yè) 12001800 10001220 8501050 600900 420680 310510 220330 150240 100170 北京市基準(zhǔn)地價(jià)表（ 2022年） 各種用地類型土地價(jià)格評(píng)估方法選擇 (城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 〉 匯總） 用地類型 適用的方法 市場(chǎng)法 收益法 基準(zhǔn)地價(jià)法 剩余法法 成本法 居住用地 △△△ △△ △△ △△ △ 綜合用地 △△ △△ △△ 工業(yè)用地 △△ △ △△ △ △△ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 △△ △△ △△ △△ △△ 劃撥土地 使用權(quán) △△ △△ △△ △△ △△ 承租土地 使用權(quán) △△ △△ 土地租賃權(quán) △△ △△ △ 地役權(quán) △△ △△ 注：△△△首選方法 △△宜選方法 △特殊情況可選用方法 1）含義：對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該街道上，據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算臨接該街道的各宗地塊價(jià)格的一種估價(jià)方法。 ?蘇幕斯法則： 100英尺深的土地，前半臨街 50英尺部分占全宗地價(jià) %；后半 50英尺僅占%；若再增加 50英尺，則該宗地所增加的價(jià)值僅為 15%。 A B C D E F 2022 元 /英尺 道路 2022**10 2022**10 2022**20 2022**20 2022*(+)*30 2022*(++)*30 ?某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 1618米，路線價(jià)為 1500元 /m2， 待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為 15米，臨街深度為 20米。 ?被評(píng)估建筑物賬面價(jià)值 80萬(wàn)元 ， 1995年建成 ，要求評(píng)估 1998年該建筑物的重置成本 。 按工程造價(jià)構(gòu)成 ， 此類建筑的基礎(chǔ)工程占 13％ ， 結(jié)構(gòu)工程占 60％ ， 裝飾工程占 27％ ， 該工程已進(jìn)入裝飾階段 ， 已完成裝飾工程的 20％ ， 該在建工程的評(píng)估價(jià)值是 （ ） 。 價(jià)格、設(shè)計(jì)變動(dòng)調(diào)整值 ? 重編預(yù)算工程進(jìn)度法： 重新編制工程預(yù)算，按工程進(jìn)度法估算（工期長(zhǎng)、物價(jià)變動(dòng)大、設(shè)計(jì)變更大） ?在現(xiàn)場(chǎng)勘查中 ， 發(fā)現(xiàn)某房屋結(jié)構(gòu)較多損壞 ，強(qiáng)度有減 、 屋面漏水 、 裝修損壞 、 變形 、 粉刷剝落 ， 根據(jù) （ 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ） 判定 ， 該房屋屬 （ ） 。標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。第四個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的 10%。 ? 短時(shí)間、大面積、數(shù)量眾多的土地價(jià)格的評(píng)估 。 ? 估算稅金 銷售過程的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加； ? 估算租售費(fèi)用 中介、廣告、手續(xù)等費(fèi)用，一般為售價(jià)的一定比例（ 2%4%）； ? 第五步：確定開發(fā)商合理利潤(rùn)（銷售收入或投資利潤(rùn)率） ? 第六步：估算待估地產(chǎn)價(jià)格 ?例 某宗土地 1000平方米 ， 國(guó)家規(guī)定容積率為 5， 建筑密度為 0． 6， 下列建設(shè)方案中哪個(gè)最可行 （ ） 。該市此類用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在 l～ ，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)的地價(jià)增加 3%。沒有發(fā)生或很少發(fā)生過交易的房地產(chǎn)，如古建筑、寺廟、風(fēng)景名勝區(qū)、圖書館、體育館、學(xué)校等一般難以適用。 ?例 某房地產(chǎn)公司于 2022年 1月以出讓方式取得一塊土地 50年的使用權(quán)，土地面積為 500平米，規(guī)劃容積率為 2，并于 03年 1月在此地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià) 2022元 /平米，經(jīng)濟(jì)耐用年限 55年，殘值率 2%。 ?三、資本化率估算 ? 不同用途、不同區(qū)位、不同時(shí)期、不同性質(zhì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不同，資本化率不同。30%首付 。 房屋建筑物分類折舊年限表 結(jié)構(gòu)類型 房屋類型 生產(chǎn)用房 受蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 殘值率（ %） 鋼筋混凝土 50 35 60 0 磚混一等 40 30 50 2 磚混二等 40 30 50 2 磚木一等 30 20 40 4 磚木二等 30 20 40 4 磚木三等 30 20 40 3 簡(jiǎn)易 10 10 10 0 ? 房屋建筑物功能性貶值分析 ?房屋建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。 ?四、舊建筑物的成本法評(píng)估 ? 房屋建筑物估價(jià) =房屋建筑物重置全價(jià) 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 ? 房屋建筑物重置全價(jià)的估算 ? 重編預(yù)算法 ： 準(zhǔn)確性高、工作量大，適于技術(shù)資料完整、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的房屋建筑物。以前四費(fèi)之和基礎(chǔ)上提取 2%4%。 ? 新菜地開發(fā)基金：征用城市郊區(qū)商品菜地時(shí)支付給地方財(cái)政的費(fèi)用。 ?青苗補(bǔ)償費(fèi)：對(duì)正在生長(zhǎng)的農(nóng)作物損害的補(bǔ)償。 ?二、新開發(fā)土地的成本法評(píng)估 ? 新開發(fā)土地價(jià)格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +稅費(fèi) +利潤(rùn) ? 自有與借貸資金均計(jì)算利息（土地取得成本與開發(fā)成本） ? 利潤(rùn)可以按投資計(jì)算，也可以按收入計(jì)算。 4）評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。需求日益增加；供給受種種條件的限制。 ? 底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià) ? 底價(jià)。 ? 整體房地產(chǎn)評(píng)估，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。它包括“房”和“產(chǎn)”兩個(gè)方面。 ? 按市場(chǎng)化程度分 ? 社會(huì)保障性住宅 ：政府、單位、個(gè)人共同投資，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向中低收入者提供，如經(jīng)濟(jì)適用房等。第三