房地產(chǎn)金融知識(shí)講義(編輯修改稿)
2025-02-10 17:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社的 規(guī)范定義 建筑業(yè)協(xié)會(huì) 在一些國(guó)家又稱為“ 住宅合作社 ”， 200多年來世界各國(guó)廣泛發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式。它有一個(gè)普遍的規(guī)范 定義 ： 住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的 非營(yíng)利性 團(tuán)體，屬 集體合作 性質(zhì)。它是以建房 資金融通及 儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理 一體化 解決住房問題 的合作社。 Land Development Bank 與建筑業(yè)協(xié)會(huì)不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段： ⑴早期階段（ 17691849） 土地開發(fā)銀行的核心是 土地 ，最重要的 主體是地主 ， 政府強(qiáng)制地主加入 ，同時(shí)出資并參與管理、監(jiān)督 ，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾。其運(yùn)作流程如圖 1— 3。 地主 合作社 社團(tuán) 入社 貸款 劃款 購(gòu)房 ⑵中期階段（ 18501873） 1850年開始，土地開發(fā)銀行 取消了原來只有地主才能參加的限制 ，并 發(fā)展了抵押土地證券化 ，經(jīng)營(yíng)更進(jìn)一步市場(chǎng)化，但還是主要 為本地居民服務(wù) 。其運(yùn)作流程如圖 1— 4。 地主 合作社 投資人 土地抵押 抵押貸款 證券發(fā)行 購(gòu)買證券 ⑶后期階段（ 1874— ） 1874年后， 中央銀行 的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的 融資范圍可以擴(kuò)大 ，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因 中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能 的體現(xiàn)而得以形成 鏈條式的結(jié)構(gòu) ，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。其運(yùn)作流程如圖 1— 5。 地主 區(qū)域 土地銀行 中央 土地銀行 投 資 者 抵押 貸款 抵押 貸款 證券 資金 小結(jié) 土地開發(fā)銀行 在 土地證券化、抵押貸款 方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也是 房地產(chǎn)市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要基礎(chǔ) 。 公積金 制度 最成功的是 新加坡的中央公積金制度 ，它始于 1955年，是包含 醫(yī)療、退休和住房 等各種社會(huì)保障功能的制度安排，也是強(qiáng)制性的社會(huì)制度。新加坡的公積金制度具有非常嚴(yán)格的 法律地位 ，管理也非常嚴(yán)格、專業(yè)，是 覆蓋面極為廣泛 的社會(huì)保障制度，既為政府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對(duì)解決住房問題更是成就卓著，成為爭(zhēng)相效仿的榜樣。 公積金的 特點(diǎn) 是： 普遍、強(qiáng)制、集中、專業(yè) 二、我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題 我國(guó)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融是改革開放以后的事情，特別是最近幾年發(fā)展更加日新月異。 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個(gè)階段 ? 成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題 建國(guó)以來，我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)特征非常鮮明的階段： ⑴住房建設(shè)資金管理階段 1978年以前，我國(guó)實(shí)行的是非常正規(guī)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，國(guó)家的基本政策是高積累低消費(fèi)，先生產(chǎn)后生活，住房基本上屬于被遺忘的事情。住房分配實(shí)行福利住房制度，單位分房是諸多福利中的一種，住房建設(shè)投入極其有限，導(dǎo)致住房非常緊張和短缺。 ⑵房改金融階段 ⑶市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段 ⑵房改金融階段 1978年后我國(guó)開始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革等不同改革階段。 前期探索階段 是指 1978到 1987年的 10年間以“ 全價(jià)賣房 ”為特征的改革，但由于當(dāng)時(shí)人民群眾自身資金非常有限，全價(jià)賣房根本就賣不了，不是沒人想買，而是都買不起。同時(shí)，企業(yè)單位和國(guó)家、地方政府都不堪重負(fù) ，改革成效非常不滿意。 租金改革階段 ，上世紀(jì) 80年代中期試行“ 提租 ”改革，企圖通過提高住房租金來彌補(bǔ)住房建設(shè)資金的不足，成效也差強(qiáng)人意，但最終促成了住房制度的全面改革， 使房地產(chǎn)金融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié) 。 這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)金融主要 以 房改金融 為特點(diǎn) ，一是信貸規(guī)模迅猛擴(kuò)張，二
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