房地產(chǎn)金融知識(shí)講義-免費(fèi)閱讀
【正文】 消費(fèi)性房地產(chǎn)金融是本教材的重點(diǎn)，包括第三章、第四章、第七章、和第八章的部分內(nèi)容，既有銀行業(yè)務(wù)又有保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，我們將花最多的時(shí)間來完成，大體一半左右吧。簡(jiǎn)單來講， 房地產(chǎn)金融就是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的金融活動(dòng) ，但其概念需要嚴(yán)格的定義。貸款品種數(shù)量太少，市場(chǎng)需求者的選擇極其有限，表明我國(guó)的房地產(chǎn)金融還處在非常初步的階段。 ⑷大規(guī)模的交易 成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，其 交易數(shù)量也應(yīng)該是規(guī)模巨大 ，足以支撐市場(chǎng)逐利者的交易行為。 租金改革階段 ，上世紀(jì) 80年代中期試行“ 提租 ”改革，企圖通過提高住房租金來彌補(bǔ)住房建設(shè)資金的不足，成效也差強(qiáng)人意，但最終促成了住房制度的全面改革， 使房地產(chǎn)金融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié) 。 公積金 制度 最成功的是 新加坡的中央公積金制度 ，它始于 1955年，是包含 醫(yī)療、退休和住房 等各種社會(huì)保障功能的制度安排，也是強(qiáng)制性的社會(huì)制度。它是以建房 資金融通及 儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理 一體化 解決住房問題 的合作社。實(shí)踐證明， 在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè) 。更加重要的是， 房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量融資 ，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障， 像所有的大額交易一樣， 資金 成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液” 。 是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) 現(xiàn)代城市被稱為“ 石屎森林 ”， 房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)前提 ，沒有建筑物、沒有房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。 房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有重大影響，各國(guó)、各地都極其重視其發(fā)展， 國(guó)家的各種政策對(duì)其影響表現(xiàn)得非常鮮明 。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的景氣周期 對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的重要指示指標(biāo) 。 ，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強(qiáng) 正如隨著 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 規(guī)模越來越大， 符號(hào)經(jīng)濟(jì)（象征經(jīng)濟(jì)） 對(duì)所有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用越來越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來越密切， 對(duì)金融業(yè)的依賴性也越來越強(qiáng) 。后來 逐漸發(fā)展成為全國(guó)性組織 ，變成具有銀行儲(chǔ)蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)，其運(yùn)作流程也發(fā)生了一定的變化，見圖 1— 2。 地主 合作社 投資人 土地抵押 抵押貸款 證券發(fā)行 購(gòu)買證券 ⑶后期階段（ 1874— ） 1874年后， 中央銀行 的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的 融資范圍可以擴(kuò)大 ，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因 中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能 的體現(xiàn)而得以形成 鏈條式的結(jié)構(gòu) ，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 ⑵房改金融階段 ⑶市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段 ⑵房改金融階段 1978年后我國(guó)開始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革等不同改革階段。因此， 完善的法律體系是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本保證 ，沒有一定的法律安排，就不可能很好地保護(hù)市場(chǎng)參與者的權(quán)益，也就不會(huì)有規(guī)?；姆康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)的形成和發(fā)展。 概括來講有如下幾個(gè)方面： ⑴房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源單一 目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資主要還是 銀行融資 ，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源單一，除住房公積金外，就是銀行吸納的各種 儲(chǔ)蓄存款 ，債券、保險(xiǎn)基金、按揭證券等還只停留在討論探索階段。 ⑹房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高 近些年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)雖然有了一定發(fā)展，市場(chǎng)參與者越來越多，但普遍存在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)的問題，容易形成 跟風(fēng)、過度炒作 等 高風(fēng)險(xiǎn)行為 ，市場(chǎng)主體的 誠(chéng)信 水平也參差不齊 ，大大提高了市場(chǎng)產(chǎn)生高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。 市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指 圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)、為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的
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