【正文】 ? ⑤房地產(chǎn)分期付款保證保險，它是與房地產(chǎn)銷售有關的保險。 ? 北京市住房公積金貸款借款人的保險責任已由北京市住房貸款擔保中心通過與太平洋財產(chǎn)保險公司簽訂協(xié)議進行分保的方式解決，借款人不需額外向擔保中心或保險公司繳納任何費用即能享受到以下保障： ? ①借款人購買并抵押給擔保中心的房屋及室內(nèi)財產(chǎn)因保險事故毀損或滅失的，保險公司將借款人剩余貸款本金的全部或部分直接賠付給擔保中心，擔保中心將代借款人向貸款行清償或提前部分償還貸款。 ? （ 1）失業(yè)免責待遇：保證擔保期間，債務人因失業(yè)導致其償還貸款困難的，可向擔保中心提出書面申請及有效證明材料。在美國，反向抵押貸款的利息比一般抵押貸款稍高一點，而且金融機構在房主去世、房子賣掉后除了得到本金和利息外，還將得到房產(chǎn)升值后的部分，利息和升值部分構成了金融機構的利潤來源。到評估機構評估大概價值 100萬元，他的投保年限按人均壽命 69歲減去 60歲，余 9年，按 9年計算折損（即房屋的折舊）、預支給他的利息以及他的房屋和土地的增值。主契約亦同時終止。 ? 4．商品房抵押貸款壽險 ? 商品房抵押貸款壽險（以下簡稱壽險）是由保險人承保商品房抵押貸款的貸款人由于疾病言不由衷或意外而導致死亡或殘廢時而使其家人無法償還貸款余額的風險。經(jīng)保險人核實后，在收到索賠申請的 1個月內(nèi)予以賠償。如果建（修）房未能如期竣工或竣工后被保險人未向貸款人及時辦理貸款抵押房屋保險手續(xù)，則由貸款人展延保險期限，并加收保險費。增值額可由有資格的估價部門估價。 ? 保險事項的批改還可能有以下幾種情況： ? ①貸款期限的變化。 ? （ 6）被保險人義務 ? 被保險人應按規(guī)定每年按時交付保險費，并應采取必要的、合理的措施保護保險房屋的安全，切實做好各項防災、防范工作；保險單所載明的內(nèi)容發(fā)生變更，應及時向保險人申請辦理批改手續(xù)；保險房屋遭受保險責任范圍內(nèi)的損失時，被保險人應盡力救護并保護現(xiàn)場，同時立即向公安或消防部門報案，并及時通知貸款人和保險人，被保險人不履行規(guī)定義務的，保險人有權拒絕賠償或從書面通知之日起終止保險責任。 ? （ 1）保險對象 ? 辦理房屋抵押貸款的房屋所有人（借款人）。被保險人在保險單有效期間，不論由于一次或多次發(fā)生意外傷害事故，保險人均按規(guī)定給付，但給付的累計總數(shù)不能超過保險金額全數(shù)，給付金額累計總數(shù)達到保險金額全數(shù)時，保險責任即行終止。 ? 人身保險按保險的危險來分類，可以分為三種：一是人身意外傷害保險；二是健康保險，也稱疾病保險；三是人壽保險。此險種的除外責任有：被保險人故意不按現(xiàn)行標準進行的勘察設計；冒用持證單位名義進行的勘察設計；不按國家規(guī)定的建設程序進行的勘察設計等所帶來的損失。其承保在行使該房屋所有權和使用權過程中產(chǎn)生的賠償責任，此險種的除外責任有因房屋結構改變所造成的責任事故損失，由產(chǎn)品責任保險承保了的各種損失。后者也相應確定，列入保險單中。 ? 2．保險財產(chǎn) ? 房屋建筑工程保險是對房屋建筑工程合同提供的直接保障，承保的財產(chǎn)以房屋建筑工程合同的內(nèi)容為依據(jù)。該時期一般不超過半年，每一事故累計賠付天數(shù)不超過該時期，超出賠償期的利益損失，保險人不予賠付。該自購公有住宅是指因住房制度改革而出售的原公有住宅。房屋增值系數(shù)由保險人提供。 ? 房屋財產(chǎn)保險除了企業(yè)房屋保險外，還有屬于家庭的房屋保險，或者屬于單位、居民兼有的房屋保險， ? 2．商品住宅保險 ? 它是一種為商品住宅購買者提供配套服務，使商品住宅購買者所購的住房在遇到意外損失時能及時得到經(jīng)濟補償?shù)碾U種。 ? 房屋發(fā)生在保險責任范圍內(nèi)的損失時，損失賠償根據(jù)不同的投保方式相應按照出險時的重置價值或賬面余額確定。這些單位包括：國營和集體企業(yè)、私營企業(yè)以及國家機關、事業(yè)單位等。經(jīng)保險人核實后，即按規(guī)定付給保險金。對不屬保險責任的，應當向被保險人發(fā)出拒絕賠償通知書。主要有：保險單、產(chǎn)權證、出險證明書、損失鑒定書、受損財產(chǎn)清單等。 ?四、房地產(chǎn)保險的索賠與理賠 ?房地產(chǎn)保險的索賠與理賠指的是體現(xiàn)房地產(chǎn)被保險人權益，實現(xiàn)房地產(chǎn)保險補償或給付職能的行為。有關保險責任和除外責任在房地產(chǎn) 保險中的運用，將在有關房地產(chǎn)險種中介紹。保險責任是房地產(chǎn)保險人根據(jù)保險合同的規(guī)定承擔房地產(chǎn)被保險人經(jīng)濟損失補償或人身保險金給付的責任。保險期限是保險合同從生效之日到終止之日的時間，即保險合同的有效期限。保險金額是指房地產(chǎn)保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額。但在這些原因中必有一個是造成損失的直接原因，即近因。例如，某間房屋價值 150萬元，房主向甲保險人投保該房屋的為火災保險，保險金額是 100萬元，同時向乙保險人投保該房屋的火災保險，保險金額是 60萬元。 ? 享有不超過賠付金額的權益保險人在代位求償中享有被保險人所享有的權益，但不能超過賠付金額。就房屋財產(chǎn)保險來說，保險人可以采取修復房屋至原狀，支付現(xiàn)金或重置的方法來補償被保險人的損失。損失賠償原則的要求是： ? （ 1）只賠償保險有效期內(nèi)保險責任范圍內(nèi)的損失 ? 根據(jù)房地產(chǎn)財產(chǎn)保險合同的規(guī)定，保險人僅對被保險人在保險有效期內(nèi)因遭遇保險責任范圍內(nèi)的風險而產(chǎn)生的損失進行補償，而對除外責任引起的損失以及保險有效期外發(fā)生的損失不承擔補償責任。因為一旦旅館房屋受損，不但旅館房屋本身毀損，而且由于旅館房屋受損不能營業(yè)，營業(yè)收入、預期利潤也會影響。對屬于公有的房屋，行使房屋財產(chǎn)獨立支配權的單位有可保利益。過高的保險費率會加重投保人的經(jīng)濟負擔；過低的保險費率影響保險人的償付能力。同時，最大誠信原則要求保險人應將保險事項如實告知投保人，對保險條款的介紹，不得含糊，也不得有欺騙。保險人對保險代理人權限的限制，可以通過保險合同有關條款或者以口頭或書面通知的形式，向投保人明確。 ? ④房地產(chǎn)投保人應按保險合同約定履行其對房屋等保險標的的安全應盡的責任。受益人的特征是： ? ①受益人必須由被保險人或者投保人在投保時指定，并在保險合同中予以載明；投保人與被保險人不是同一個人時指定受益人，須經(jīng)被保險人同意。在財產(chǎn)保險合同中，被保險人是對保險財產(chǎn)具有保險利益的人，如所有權人、經(jīng)營管理人、使用人、抵押權人等；在責任保險合同中，被保險人是對他人遭受的財產(chǎn)損失或者身體傷害負有賠償責任的人；在人身保險合同中，被保險人是對自身的生命和健康安全獲得保險保障的人。我國目前就開始實行這種體制，房地產(chǎn)保險人的主要權利和義務有： ? （ 1）向房地產(chǎn)投保人收取保險費。射幸也叫利益機會，對于投保人來說，繳納保險費后，在保險合同有效期間發(fā)生保險事故，他可以從保險人處得到數(shù)倍于保險費的保險賠償或保險金；對于保險人而言，如果沒有發(fā)生保險事故，則只接受保險費，不用承擔賠償或支付保險金。同時，承保人一般設有專門的防災部門和人員，又有必要的物力和財力，從事防災工作，增強了社會防災救災力量。 三、房地產(chǎn)保險的作用 ? 房地產(chǎn)保險通過對房地產(chǎn)領域因自然災害和意外事故造成的保險責任范圍的損失提供經(jīng)濟補償或資金給付，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起積極的作用。 ②經(jīng)濟補償?shù)幕A是數(shù)理預測和合同關系。 ? 2．房地產(chǎn)責任損失 ? 房地產(chǎn)責任損失是與房地產(chǎn)相關的責任損失，它涉及房屋的設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)。因而房地產(chǎn)風險一般是指房產(chǎn)風險。房屋從設計、營建到銷售、服務等環(huán)節(jié)都面臨著損失的可能。由于這些環(huán)節(jié)的相關人員（單位）的責任，而發(fā)生房屋設計不當、營建質(zhì)量低劣和管理不善等造成的對第三者人身傷害或財產(chǎn)損失，相關人員（單位）就負有賠償責任。 ③經(jīng)濟補償?shù)馁M用來自于被保險人繳納的保險費所形成的保險基金。這種作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 1．抵御意外事故，實現(xiàn)經(jīng)濟補償 ? 房地產(chǎn)保險可以使人們在房屋及其相關利益遭受自然災害和意外事故而發(fā)生損失以后，可以獲得一定的經(jīng)濟補償，幫助受災企業(yè)迅速恢復生產(chǎn)經(jīng)營，幫助受災家庭迅速重建家園，為企業(yè)的經(jīng)營活動和人們的日常生活提供安全保障，有利于社會安定。 ? 5．保證開發(fā)商的合理利潤，降低開發(fā)經(jīng)營者風險 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者通過少量的保險費用支出，將其在經(jīng)營過程由于特定的危險所導致的房屋的損失及由此帶來的責任和利益的損失轉嫁給保險公司，維持開發(fā)商的合理利潤，降低開發(fā)經(jīng)營者的風險。由于保險事故或者給付保險金的發(fā)生具有不確定性，所以投保人和保險人的利益的取得或者喪失就是一種機會。投保人，也叫要保人，是指以自己或者他人的財產(chǎn)或者人身利益為標的，與保險人訂立保險合同，并支付保險費用的人。 ? ②被保險人享有保險金請求權。受益人如未指定，被保險人自己或其繼承人即為受益人。 ? ⑤重復保險的投保人應當將重復保險的有關情況通知各保險人。 ? 2．保險經(jīng)紀人 ? 保險經(jīng)紀人是指基于投保人的利益，為投保人與保險人訂立保險合同提供中介服務，并依法收取傭金的單位。已經(jīng)生效的保險合同，如果發(fā)現(xiàn)投保人或被保險人陳述的情況不實，也可導致保險合同無效。保險費率的擬訂，要考慮到保險收費標準的相對穩(wěn)定性，以有利于投保人和保險人的財務預算和核算工作的開展。 ? （ 2）租賃房屋的承租人對承租房屋也可有可保利益。因而，對房屋財產(chǎn)有可保利益的人，對借助房屋帶來的預期收入、預期利潤也有可保利益。 ? （ 2）賠償限制在損失限度內(nèi) ? ①以實際損失為限。 ? （ 4）被保險人不能通過賠付而獲得額外的利益 ? 保險賠償是對意外損失的賠償，不是額外的經(jīng)濟援助，如果被保險人能從損失中獲利，就有可能出現(xiàn)被保險人為取得保險賠償而故意制造損失，增加道德危險。保險人追償所得的金額或小于或等于賠付金額，則全歸保險人所有，若追回的金額大于賠付金額，則超出部分應該返還給被保險人。該房主的行為就構成了重復保險。它是保險人確定損失是否由保險責任范圍內(nèi)的近因造成的，保險人才會對損失進行賠償。在房屋財產(chǎn)保險中，房屋保險金額不得超過被投保房屋的保險價值（指投保房屋的實際價格），如果超過保險價值的，超過部分無效。房屋的保險期限，一般以 1年為限，來年續(xù)保，再收保費，有的房地產(chǎn)保險人還對此規(guī)定無賠償費率折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)保險人的賠償或給付的責任范圍如下：損害發(fā)生在保險單條款已明確規(guī)定的保險責任內(nèi)；保險責任發(fā)生在保險有效期內(nèi)；以保險金額為限度。 ? 2．房地產(chǎn)保險標的 ?房地產(chǎn)保險標的是指作為保險對象的房屋財產(chǎn)及其有關利益或者人的壽命和身體。 ? 1．索賠 ? 索賠是指房地產(chǎn)被保險人或受益人在保險標的遭受損失后，按保險單有關條款的規(guī)定向房地產(chǎn)保險人要求賠償損失或給付保險金的行為。如果該損失是由第三方責任造成的，被保險人還須出具權益轉讓書。 ? （ 3）損失核賠。如涉及第三方責任問題，保險人不享有向第三方追償?shù)臋嗬? ? （ 2）保險財產(chǎn) ? 投保人對所保房屋具有可保利益。在損失發(fā)生時，被保險人為減少損失而采取必要的施救、保護、整理措施所產(chǎn)生的合理費用，由保險人賠償，但最高賠償金額以不超過保險金額為限。 ? （ 1）被保險人 ? 經(jīng)保險人認可的通過市場公開銷售并作為住宅使用的商品房屋的所有人或居住人。 ? （ 6）保險費 ? 無最低保險費規(guī)定，同時有無賠款保險費率折扣優(yōu)惠。 ? （ 2）保險財產(chǎn) ? 自購公用住宅及其附屬設備和室內(nèi)裝修材料。 ? 以上是以保障房屋財產(chǎn)利益人的經(jīng)濟補償利益為主要目的的房屋財產(chǎn)保險。其內(nèi)容有：房屋建筑工程及在工地的物料；房屋建筑用機械、工具、設備和臨時工房及其屋內(nèi)存放物件；業(yè)主或承包人在工地的原有財產(chǎn)；附帶安裝工程項目；工地內(nèi)的現(xiàn)成建筑物和業(yè)主或承包人在工地的其他財產(chǎn)。 ? 6．保險費率 ? 一般由保險人根據(jù)承保范圍大小、承保工程本身危險程度、承包人及其他承辦人的資信狀況、保險人本身承保同類業(yè)務的以往損失記錄等情況來確定，保險費率一般按年費率計算。 ? （ 2）承包人責任保險。 ? 責任保險的保險期限從被保險人接受勘察設計項目簽訂合同時開始，民用項目至竣工驗收合格為止，