【正文】 ? ⑤房地產(chǎn)分期付款保證保險(xiǎn)，它是與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的保險(xiǎn)。 ? 北京市住房公積金貸款借款人的保險(xiǎn)責(zé)任已由北京市住房貸款擔(dān)保中心通過(guò)與太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂協(xié)議進(jìn)行分保的方式解決，借款人不需額外向擔(dān)保中心或保險(xiǎn)公司繳納任何費(fèi)用即能享受到以下保障： ? ①借款人購(gòu)買并抵押給擔(dān)保中心的房屋及室內(nèi)財(cái)產(chǎn)因保險(xiǎn)事故毀損或滅失的，保險(xiǎn)公司將借款人剩余貸款本金的全部或部分直接賠付給擔(dān)保中心，擔(dān)保中心將代借款人向貸款行清償或提前部分償還貸款。 ? （ 1）失業(yè)免責(zé)待遇：保證擔(dān)保期間，債務(wù)人因失業(yè)導(dǎo)致其償還貸款困難的，可向擔(dān)保中心提出書面申請(qǐng)及有效證明材料。在美國(guó)，反向抵押貸款的利息比一般抵押貸款稍高一點(diǎn)，而且金融機(jī)構(gòu)在房主去世、房子賣掉后除了得到本金和利息外，還將得到房產(chǎn)升值后的部分，利息和升值部分構(gòu)成了金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)來(lái)源。到評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估大概價(jià)值 100萬(wàn)元，他的投保年限按人均壽命 69歲減去 60歲，余 9年，按 9年計(jì)算折損（即房屋的折舊）、預(yù)支給他的利息以及他的房屋和土地的增值。主契約亦同時(shí)終止。 ? 4．商品房抵押貸款壽險(xiǎn) ? 商品房抵押貸款壽險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱壽險(xiǎn)）是由保險(xiǎn)人承保商品房抵押貸款的貸款人由于疾病言不由衷或意外而導(dǎo)致死亡或殘廢時(shí)而使其家人無(wú)法償還貸款余額的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)保險(xiǎn)人核實(shí)后，在收到索賠申請(qǐng)的 1個(gè)月內(nèi)予以賠償。如果建（修）房未能如期竣工或竣工后被保險(xiǎn)人未向貸款人及時(shí)辦理貸款抵押房屋保險(xiǎn)手續(xù)，則由貸款人展延保險(xiǎn)期限，并加收保險(xiǎn)費(fèi)。增值額可由有資格的估價(jià)部門估價(jià)。 ? 保險(xiǎn)事項(xiàng)的批改還可能有以下幾種情況： ? ①貸款期限的變化。 ? （ 6）被保險(xiǎn)人義務(wù) ? 被保險(xiǎn)人應(yīng)按規(guī)定每年按時(shí)交付保險(xiǎn)費(fèi)，并應(yīng)采取必要的、合理的措施保護(hù)保險(xiǎn)房屋的安全，切實(shí)做好各項(xiàng)防災(zāi)、防范工作；保險(xiǎn)單所載明的內(nèi)容發(fā)生變更，應(yīng)及時(shí)向保險(xiǎn)人申請(qǐng)辦理批改手續(xù)；保險(xiǎn)房屋遭受保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失時(shí)，被保險(xiǎn)人應(yīng)盡力救護(hù)并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)立即向公安或消防部門報(bào)案，并及時(shí)通知貸款人和保險(xiǎn)人，被保險(xiǎn)人不履行規(guī)定義務(wù)的，保險(xiǎn)人有權(quán)拒絕賠償或從書面通知之日起終止保險(xiǎn)責(zé)任。 ? （ 1）保險(xiǎn)對(duì)象 ? 辦理房屋抵押貸款的房屋所有人（借款人）。被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)單有效期間，不論由于一次或多次發(fā)生意外傷害事故，保險(xiǎn)人均按規(guī)定給付，但給付的累計(jì)總數(shù)不能超過(guò)保險(xiǎn)金額全數(shù)，給付金額累計(jì)總數(shù)達(dá)到保險(xiǎn)金額全數(shù)時(shí)，保險(xiǎn)責(zé)任即行終止。 ? 人身保險(xiǎn)按保險(xiǎn)的危險(xiǎn)來(lái)分類，可以分為三種：一是人身意外傷害保險(xiǎn)；二是健康保險(xiǎn)，也稱疾病保險(xiǎn)；三是人壽保險(xiǎn)。此險(xiǎn)種的除外責(zé)任有：被保險(xiǎn)人故意不按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的勘察設(shè)計(jì)；冒用持證單位名義進(jìn)行的勘察設(shè)計(jì)；不按國(guó)家規(guī)定的建設(shè)程序進(jìn)行的勘察設(shè)計(jì)等所帶來(lái)的損失。其承保在行使該房屋所有權(quán)和使用權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生的賠償責(zé)任，此險(xiǎn)種的除外責(zé)任有因房屋結(jié)構(gòu)改變所造成的責(zé)任事故損失，由產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)承保了的各種損失。后者也相應(yīng)確定，列入保險(xiǎn)單中。 ? 2．保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn) ? 房屋建筑工程保險(xiǎn)是對(duì)房屋建筑工程合同提供的直接保障，承保的財(cái)產(chǎn)以房屋建筑工程合同的內(nèi)容為依據(jù)。該時(shí)期一般不超過(guò)半年，每一事故累計(jì)賠付天數(shù)不超過(guò)該時(shí)期，超出賠償期的利益損失，保險(xiǎn)人不予賠付。該自購(gòu)公有住宅是指因住房制度改革而出售的原公有住宅。房屋增值系數(shù)由保險(xiǎn)人提供。 ? 房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)除了企業(yè)房屋保險(xiǎn)外，還有屬于家庭的房屋保險(xiǎn)，或者屬于單位、居民兼有的房屋保險(xiǎn)， ? 2．商品住宅保險(xiǎn) ? 它是一種為商品住宅購(gòu)買者提供配套服務(wù)，使商品住宅購(gòu)買者所購(gòu)的住房在遇到意外損失時(shí)能及時(shí)得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)碾U(xiǎn)種。 ? 房屋發(fā)生在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失時(shí)，損失賠償根據(jù)不同的投保方式相應(yīng)按照出險(xiǎn)時(shí)的重置價(jià)值或賬面余額確定。這些單位包括：國(guó)營(yíng)和集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)以及國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等。經(jīng)保險(xiǎn)人核實(shí)后，即按規(guī)定付給保險(xiǎn)金。對(duì)不屬保險(xiǎn)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)向被保險(xiǎn)人發(fā)出拒絕賠償通知書。主要有：保險(xiǎn)單、產(chǎn)權(quán)證、出險(xiǎn)證明書、損失鑒定書、受損財(cái)產(chǎn)清單等。 ?四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的索賠與理賠 ?房地產(chǎn)保險(xiǎn)的索賠與理賠指的是體現(xiàn)房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人權(quán)益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)補(bǔ)償或給付職能的行為。有關(guān)保險(xiǎn)責(zé)任和除外責(zé)任在房地產(chǎn) 保險(xiǎn)中的運(yùn)用，將在有關(guān)房地產(chǎn)險(xiǎn)種中介紹。保險(xiǎn)責(zé)任是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的規(guī)定承擔(dān)房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償或人身保險(xiǎn)金給付的責(zé)任。保險(xiǎn)期限是保險(xiǎn)合同從生效之日到終止之日的時(shí)間，即保險(xiǎn)合同的有效期限。保險(xiǎn)金額是指房地產(chǎn)保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額。但在這些原因中必有一個(gè)是造成損失的直接原因，即近因。例如，某間房屋價(jià)值 150萬(wàn)元，房主向甲保險(xiǎn)人投保該房屋的為火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是 100萬(wàn)元，同時(shí)向乙保險(xiǎn)人投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是 60萬(wàn)元。 ? 享有不超過(guò)賠付金額的權(quán)益保險(xiǎn)人在代位求償中享有被保險(xiǎn)人所享有的權(quán)益，但不能超過(guò)賠付金額。就房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)人可以采取修復(fù)房屋至原狀，支付現(xiàn)金或重置的方法來(lái)補(bǔ)償被保險(xiǎn)人的損失。損失賠償原則的要求是： ? （ 1）只賠償保險(xiǎn)有效期內(nèi)保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失 ? 根據(jù)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同的規(guī)定，保險(xiǎn)人僅對(duì)被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)有效期內(nèi)因遭遇保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生的損失進(jìn)行補(bǔ)償，而對(duì)除外責(zé)任引起的損失以及保險(xiǎn)有效期外發(fā)生的損失不承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。因?yàn)橐坏┞灭^房屋受損，不但旅館房屋本身毀損，而且由于旅館房屋受損不能營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)收入、預(yù)期利潤(rùn)也會(huì)影響。對(duì)屬于公有的房屋，行使房屋財(cái)產(chǎn)獨(dú)立支配權(quán)的單位有可保利益。過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)率會(huì)加重投保人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；過(guò)低的保險(xiǎn)費(fèi)率影響保險(xiǎn)人的償付能力。同時(shí)，最大誠(chéng)信原則要求保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)事項(xiàng)如實(shí)告知投保人，對(duì)保險(xiǎn)條款的介紹，不得含糊，也不得有欺騙。保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)代理人權(quán)限的限制，可以通過(guò)保險(xiǎn)合同有關(guān)條款或者以口頭或書面通知的形式，向投保人明確。 ? ④房地產(chǎn)投保人應(yīng)按保險(xiǎn)合同約定履行其對(duì)房屋等保險(xiǎn)標(biāo)的的安全應(yīng)盡的責(zé)任。受益人的特征是： ? ①受益人必須由被保險(xiǎn)人或者投保人在投保時(shí)指定，并在保險(xiǎn)合同中予以載明；投保人與被保險(xiǎn)人不是同一個(gè)人時(shí)指定受益人，須經(jīng)被保險(xiǎn)人同意。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中，被保險(xiǎn)人是對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益的人，如所有權(quán)人、經(jīng)營(yíng)管理人、使用人、抵押權(quán)人等；在責(zé)任保險(xiǎn)合同中，被保險(xiǎn)人是對(duì)他人遭受的財(cái)產(chǎn)損失或者身體傷害負(fù)有賠償責(zé)任的人；在人身保險(xiǎn)合同中，被保險(xiǎn)人是對(duì)自身的生命和健康安全獲得保險(xiǎn)保障的人。我國(guó)目前就開始實(shí)行這種體制，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人的主要權(quán)利和義務(wù)有： ? （ 1）向房地產(chǎn)投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)。射幸也叫利益機(jī)會(huì)，對(duì)于投保人來(lái)說(shuō)，繳納保險(xiǎn)費(fèi)后，在保險(xiǎn)合同有效期間發(fā)生保險(xiǎn)事故，他可以從保險(xiǎn)人處得到數(shù)倍于保險(xiǎn)費(fèi)的保險(xiǎn)賠償或保險(xiǎn)金；對(duì)于保險(xiǎn)人而言，如果沒(méi)有發(fā)生保險(xiǎn)事故，則只接受保險(xiǎn)費(fèi)，不用承擔(dān)賠償或支付保險(xiǎn)金。同時(shí)，承保人一般設(shè)有專門的防災(zāi)部門和人員，又有必要的物力和財(cái)力，從事防災(zāi)工作，增強(qiáng)了社會(huì)防災(zāi)救災(zāi)力量。 三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域因自然災(zāi)害和意外事故造成的保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金給付，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起積極的作用。 ②經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)是數(shù)理預(yù)測(cè)和合同關(guān)系。 ? 2．房地產(chǎn)責(zé)任損失 ? 房地產(chǎn)責(zé)任損失是與房地產(chǎn)相關(guān)的責(zé)任損失，它涉及房屋的設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)。因而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)一般是指房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房屋從設(shè)計(jì)、營(yíng)建到銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)都面臨著損失的可能。由于這些環(huán)節(jié)的相關(guān)人員（單位）的責(zé)任，而發(fā)生房屋設(shè)計(jì)不當(dāng)、營(yíng)建質(zhì)量低劣和管理不善等造成的對(duì)第三者人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，相關(guān)人員（單位）就負(fù)有賠償責(zé)任。 ③經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用來(lái)自于被保險(xiǎn)人繳納的保險(xiǎn)費(fèi)所形成的保險(xiǎn)基金。這種作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 1．抵御意外事故，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)可以使人們?cè)诜课菁捌湎嚓P(guān)利益遭受自然災(zāi)害和意外事故而發(fā)生損失以后，可以獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，幫助受災(zāi)企業(yè)迅速恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，幫助受災(zāi)家庭迅速重建家園，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和人們的日常生活提供安全保障，有利于社會(huì)安定。 ? 5．保證開發(fā)商的合理利潤(rùn)，降低開發(fā)經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者通過(guò)少量的保險(xiǎn)費(fèi)用支出，將其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程由于特定的危險(xiǎn)所導(dǎo)致的房屋的損失及由此帶來(lái)的責(zé)任和利益的損失轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，維持開發(fā)商的合理利潤(rùn)，降低開發(fā)經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)。由于保險(xiǎn)事故或者給付保險(xiǎn)金的發(fā)生具有不確定性，所以投保人和保險(xiǎn)人的利益的取得或者喪失就是一種機(jī)會(huì)。投保人，也叫要保人，是指以自己或者他人的財(cái)產(chǎn)或者人身利益為標(biāo)的，與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，并支付保險(xiǎn)費(fèi)用的人。 ? ②被保險(xiǎn)人享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)。受益人如未指定，被保險(xiǎn)人自己或其繼承人即為受益人。 ? ⑤重復(fù)保險(xiǎn)的投保人應(yīng)當(dāng)將重復(fù)保險(xiǎn)的有關(guān)情況通知各保險(xiǎn)人。 ? 2．保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是指基于投保人的利益，為投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同提供中介服務(wù)，并依法收取傭金的單位。已經(jīng)生效的保險(xiǎn)合同，如果發(fā)現(xiàn)投保人或被保險(xiǎn)人陳述的情況不實(shí)，也可導(dǎo)致保險(xiǎn)合同無(wú)效。保險(xiǎn)費(fèi)率的擬訂，要考慮到保險(xiǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相對(duì)穩(wěn)定性，以有利于投保人和保險(xiǎn)人的財(cái)務(wù)預(yù)算和核算工作的開展。 ? （ 2）租賃房屋的承租人對(duì)承租房屋也可有可保利益。因而，對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)有可保利益的人，對(duì)借助房屋帶來(lái)的預(yù)期收入、預(yù)期利潤(rùn)也有可保利益。 ? （ 2）賠償限制在損失限度內(nèi) ? ①以實(shí)際損失為限。 ? （ 4）被保險(xiǎn)人不能通過(guò)賠付而獲得額外的利益 ? 保險(xiǎn)賠償是對(duì)意外損失的賠償，不是額外的經(jīng)濟(jì)援助，如果被保險(xiǎn)人能從損失中獲利，就有可能出現(xiàn)被保險(xiǎn)人為取得保險(xiǎn)賠償而故意制造損失，增加道德危險(xiǎn)。保險(xiǎn)人追償所得的金額或小于或等于賠付金額，則全歸保險(xiǎn)人所有，若追回的金額大于賠付金額，則超出部分應(yīng)該返還給被保險(xiǎn)人。該房主的行為就構(gòu)成了重復(fù)保險(xiǎn)。它是保險(xiǎn)人確定損失是否由保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的近因造成的，保險(xiǎn)人才會(huì)對(duì)損失進(jìn)行賠償。在房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，房屋保險(xiǎn)金額不得超過(guò)被投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值（指投保房屋的實(shí)際價(jià)格），如果超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，超過(guò)部分無(wú)效。房屋的保險(xiǎn)期限，一般以 1年為限，來(lái)年續(xù)保，再收保費(fèi)，有的房地產(chǎn)保險(xiǎn)人還對(duì)此規(guī)定無(wú)賠償費(fèi)率折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)保險(xiǎn)人的賠償或給付的責(zé)任范圍如下：損害發(fā)生在保險(xiǎn)單條款已明確規(guī)定的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)；保險(xiǎn)責(zé)任發(fā)生在保險(xiǎn)有效期內(nèi)；以保險(xiǎn)金額為限度。 ? 2．房地產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的 ?房地產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的是指作為保險(xiǎn)對(duì)象的房屋財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益或者人的壽命和身體。 ? 1．索賠 ? 索賠是指房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人或受益人在保險(xiǎn)標(biāo)的遭受損失后，按保險(xiǎn)單有關(guān)條款的規(guī)定向房地產(chǎn)保險(xiǎn)人要求賠償損失或給付保險(xiǎn)金的行為。如果該損失是由第三方責(zé)任造成的，被保險(xiǎn)人還須出具權(quán)益轉(zhuǎn)讓書。 ? （ 3）損失核賠。如涉及第三方責(zé)任問(wèn)題，保險(xiǎn)人不享有向第三方追償?shù)臋?quán)利。 ? （ 2）保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn) ? 投保人對(duì)所保房屋具有可保利益。在損失發(fā)生時(shí)，被保險(xiǎn)人為減少損失而采取必要的施救、保護(hù)、整理措施所產(chǎn)生的合理費(fèi)用，由保險(xiǎn)人賠償，但最高賠償金額以不超過(guò)保險(xiǎn)金額為限。 ? （ 1）被保險(xiǎn)人 ? 經(jīng)保險(xiǎn)人認(rèn)可的通過(guò)市場(chǎng)公開銷售并作為住宅使用的商品房屋的所有人或居住人。 ? （ 6）保險(xiǎn)費(fèi) ? 無(wú)最低保險(xiǎn)費(fèi)規(guī)定，同時(shí)有無(wú)賠款保險(xiǎn)費(fèi)率折扣優(yōu)惠。 ? （ 2）保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn) ? 自購(gòu)公用住宅及其附屬設(shè)備和室內(nèi)裝修材料。 ? 以上是以保障房屋財(cái)產(chǎn)利益人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償利益為主要目的的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。其內(nèi)容有：房屋建筑工程及在工地的物料；房屋建筑用機(jī)械、工具、設(shè)備和臨時(shí)工房及其屋內(nèi)存放物件；業(yè)主或承包人在工地的原有財(cái)產(chǎn)；附帶安裝工程項(xiàng)目；工地內(nèi)的現(xiàn)成建筑物和業(yè)主或承包人在工地的其他財(cái)產(chǎn)。 ? 6．保險(xiǎn)費(fèi)率 ? 一般由保險(xiǎn)人根據(jù)承保范圍大小、承保工程本身危險(xiǎn)程度、承包人及其他承辦人的資信狀況、保險(xiǎn)人本身承保同類業(yè)務(wù)的以往損失記錄等情況來(lái)確定，保險(xiǎn)費(fèi)率一般按年費(fèi)率計(jì)算。 ? （ 2）承包人責(zé)任保險(xiǎn)。 ? 責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限從被保險(xiǎn)人接受勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目簽訂合同時(shí)開始，民用項(xiàng)目至竣工驗(yàn)收合格為止，