房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融基本知識(ppt64)-免費閱讀
【正文】 ③應(yīng)該向證券登記機構(gòu)辦理出質(zhì)登記。（動產(chǎn)質(zhì)押以出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人交付出質(zhì)的動產(chǎn)；而權(quán)利質(zhì)押，若是票據(jù)以交付之日成立，若是股權(quán)或知識產(chǎn)權(quán)則要進行質(zhì)押登記） ③質(zhì)權(quán)保全和實現(xiàn)的方式不同。狹義有價證券指資本證券，廣義有價證券則包括商品證券、貨幣證券和資本證券三類： （ 1） 商品證券 是證明持券人有商品所有權(quán)或使用權(quán)的憑證，如提貨單、運貨單、倉庫棧單等，取得該證券就是取得了該商品的所有權(quán)或使用權(quán)。 ② 質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有；抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取 。是質(zhì)權(quán)不同于不動產(chǎn)抵押的重要特點。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 三、質(zhì)押貸款 （一）質(zhì)押概述 質(zhì)押的含義 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 二、保證貸款 （一）保證及其法律關(guān)系 保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人。因此只有保證、抵押、質(zhì)押才存在反擔(dān)保形式。事實上，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。 0 1 2 3 n1 n P A A A A A ? ?? ? 111?????nniiiPA ? ?? ? 111???nniii簡寫為 (P/A,i,n) 簡寫為 (A/P,i,n) 0 1 2 3 n1 n P A A A A A 各期貼現(xiàn)值： ? ?21 iA?? ?31 iA?? ? 11 ?? niAiA?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ?nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP??????????????????????????????????????????????????11111111111111111111111111132132??? ?nA1已知年值 A求現(xiàn)值 P （ 5）等額序列支付終值公式 ，則 稱之為“等額序列支付終值系數(shù)”。 資金運動過程中某一時點與現(xiàn)值等值的金額稱為時值。當(dāng)按照單利計息時，名義利率和實際利率是一致的。 i和 n是相對應(yīng)，即年利率 i對應(yīng)于年數(shù) n。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 八、社會福利制度的影響 社會福利制度對房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經(jīng)濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率下降（本幣升值），本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價格下降；匯率上升（本幣貶值），本幣兌換的外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升。 在經(jīng)濟周期和 房地產(chǎn)周期 的復(fù)蘇階段后期和繁榮階段，房地產(chǎn)市場銷售形勢好，價格上升快，房地產(chǎn)金融活動活躍，銀行信貸規(guī)模擴大。 包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資券等。 ?自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。如近兩年國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控采用在房地產(chǎn)交易過程中征收營業(yè)稅和個人所得稅的政策。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 六、證券和其他投資工具的回報率變化 在購買房地產(chǎn)作為普通投資工具的國家，其他投資工具的回報率變化會對投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生替代性作用，即若證券收益率下降，房地產(chǎn)投資會增加，從而房地產(chǎn)金融會更活躍；若若證券收益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地產(chǎn)投資可能減少，從而會抑制房地產(chǎn)金融活動。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 一、利率 利率是在一定時間內(nèi)（一般是 1年）所獲得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。 名義利率與實際利率之間關(guān)系： 名義利率 =實際利率＋通貨膨脹率 若名義利率小于通貨膨脹率，此時實際利率為負。 如果年利率為 10%，則現(xiàn)在的 100元和 1年后的110元具有相等的實際經(jīng)濟價值。 0 1 2 3 n1 n P F 簡寫為 (F/P,i,n) 簡寫為 (P/F,i,n) （ 3）等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則 稱之為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”。橫坐標(biāo)軸上“ 0”點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。一項投資的內(nèi)部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于當(dāng)前所投入資本價值的收益率。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。求償質(zhì)押包括動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。
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