【正文】 力。金。信用分析付息。理。? 企企 業(yè)應(yīng)該繳納業(yè)應(yīng)該繳納 的稅款的種的稅款的種 類類 相當(dāng)多，是否相當(dāng)多，是否 應(yīng)該給應(yīng)該給 予予貸貸 款款 應(yīng)該應(yīng)該 根據(jù)稅款的性根據(jù)稅款的性 質(zhì)質(zhì) 、企、企 業(yè)業(yè) 效益、企效益、企 業(yè)經(jīng)營業(yè)經(jīng)營 收收入的入的 穩(wěn)穩(wěn) 定性以及定性以及 預(yù)計還預(yù)計還 款的期限、款的期限、 還還 款款 資資 金來源的金來源的具體確定等因素來具體確定等因素來 綜綜 合考合考 慮慮 之后再予以決定。? c．． 專業(yè)專業(yè) 技能技能 經(jīng)驗經(jīng)驗 和和 領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo) 才能才能? 企企 業(yè)業(yè) 決策者的決策者的 經(jīng)歷經(jīng)歷 、學(xué)、學(xué) 歷歷 、 專業(yè)專業(yè) 技能以及他技能以及他 們們 所具有所具有的的 預(yù)測預(yù)測 能力，能力， 對對 市市 場變場變 化的洞察力、化的洞察力、 處處 理理 風(fēng)險風(fēng)險 的能的能力、公關(guān)能力、人事管理及人才培養(yǎng)的能力都力、公關(guān)能力、人事管理及人才培養(yǎng)的能力都 對對 企企 業(yè)業(yè)的的 經(jīng)營經(jīng)營 與與 發(fā)發(fā) 展具有重大影響。企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人之人之 間間 的的 親親 疏關(guān)系和疏關(guān)系和 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) 程程度、企度、企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人人 對員對員 工是否在號召力、工是否在號召力、 對對 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 等相關(guān)市等相關(guān)市 場場的反的反 應(yīng)應(yīng) 是否靈敏，都是需要考是否靈敏，都是需要考 慮慮 的因素。必 須須 了解了解 該該 企企 業(yè)業(yè) 主要的主要的 經(jīng)營經(jīng)營 管理人管理人 員員的有關(guān)情況，的有關(guān)情況， 這這 包括他包括他 們們 的主要的主要 經(jīng)歷經(jīng)歷 、學(xué)、學(xué) 歷歷 和能力及社會關(guān)和能力及社會關(guān)系。借款人的各種收入扣除其他人的各種收入扣除其他 債務(wù)債務(wù) 的的 償還額償還額 以后才是以后才是 對銀對銀 行的行的 實際實際償債償債 能力。 這這 些些 職業(yè)職業(yè) 外的外的 資產(chǎn)資產(chǎn) 收入收入越多，其越多，其 償債償債 能力就越能力就越 強(qiáng)強(qiáng) 。個人 貸貸 款基本上是靠借款人未來收入款基本上是靠借款人未來收入 償還償還 的，因此的，因此， 銀銀 行需要了解借款人是否具有正當(dāng)行需要了解借款人是否具有正當(dāng) 職業(yè)職業(yè) 。行。通 過過 住宅住宅 貸貸 款，可以解決支付能力不足的款，可以解決支付能力不足的 問題問題 ，增加有效，增加有效需求，同需求，同 時時 使借款使借款 購購 房者提前房者提前 實現(xiàn)實現(xiàn) 了了 購購 房愿望。 ? 3．房地．房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行授信行授信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 的意的意 義義? 對對 于房地于房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行來行來 說說 ，授信，授信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 的意的意 義義 主要有：主要有：? （（ 1）支持和促）支持和促 進(jìn)進(jìn) 房地房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，提高展，提高 資資 金利用效率金利用效率? 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 商品具有價商品具有價 值值 大、生大、生 產(chǎn)產(chǎn) 周期周期 長長 的特點，房地的特點，房地產(chǎn)產(chǎn) 的開的開 發(fā)營發(fā)營 建需要投入大量的建需要投入大量的 資資 金，且占用金，且占用 時間較時間較長長 ，而房地，而房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款可以融通款可以融通 資資 金，支持房地金，支持房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā)，并且房地，并且房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款授信具有有款授信具有有 償償 性和增性和增 值值 性，促使性，促使貸貸 款款 資資 金使用者提高金使用者提高 資資 金利用效率，增金利用效率，增 強(qiáng)強(qiáng) 資資 金的再金的再生生 產(chǎn)產(chǎn) 能力。管理公司等。收定金。 ? 2．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)貸業(yè)貸 款的種款的種 類類? 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)業(yè) 流流 動貸動貸 款主要有以下幾種：款主要有以下幾種：? （（ 1）房地）房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)業(yè) 流流 動資動資 金金 貸貸 款款? 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 流流 動資動資 金金 貸貸 款包括土地開款包括土地開 發(fā)發(fā) 及商品房及商品房貸貸 款，是房地款，是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 發(fā)發(fā) 放放 給給 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 用于房地用于房地產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 的一種生的一種生 產(chǎn)產(chǎn) 性流性流 動資動資 金金 貸貸 款，其款，其 貸貸 款款 對對 象象是是 經(jīng)經(jīng) 有關(guān)部有關(guān)部 門門 批準(zhǔn)批準(zhǔn) 經(jīng)營經(jīng)營 土地開土地開 發(fā)發(fā) 和商品房建和商品房建 設(shè)設(shè) ，具有，具有獨立法人獨立法人 資資 格，格， 實實 行獨立行獨立 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 核算的從事房地核算的從事房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā)的企的企 業(yè)業(yè) ，如土地開，如土地開 發(fā)發(fā) 公司、住宅公司、房地公司、住宅公司、房地 產(chǎn)綜產(chǎn)綜 合開合開發(fā)發(fā) 公司等。房地款。款。出來。 ? （（ 4）） 證證 券回券回 購購? 它是指房地它是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行將其持有的未到期的政府行將其持有的未到期的政府 債債 券按一券按一定的條件定的條件 暫暫 售售 給給 其他金融機(jī)構(gòu)，并商定于其他金融機(jī)構(gòu)，并商定于 規(guī)規(guī) 定期限由定期限由房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行按行按 約約 定價格從原定價格從原 購買購買 方重新方重新 贖贖 回。 這這 種種 債債 券的券的 計計 息形式有固定利率、息形式有固定利率、累累 進(jìn)進(jìn) 利率和利率和 貼貼 水三種。同 業(yè)業(yè) 拆借是指房地拆借是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行與其他金融機(jī)構(gòu)之行與其他金融機(jī)構(gòu)之 間間的的 臨時臨時 借款，一般可通借款，一般可通 過過 全國全國 銀銀 行行 間間 同同 業(yè)業(yè) 拆借市拆借市 場場網(wǎng)網(wǎng) 絡(luò)實現(xiàn)這絡(luò)實現(xiàn)這 種拆借；種拆借； 轉(zhuǎn)貼現(xiàn)轉(zhuǎn)貼現(xiàn) 是指房地是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行把自己行把自己已已 經(jīng)貼現(xiàn)經(jīng)貼現(xiàn) 但尚未到期的商但尚未到期的商 業(yè)匯業(yè)匯 票向其他票向其他 銀銀 行行 辦辦 理理 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貼現(xiàn)貼現(xiàn) ；； 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 抵押借款是指房地抵押借款是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行在行在 資資 金金 緊張緊張 、周、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 不不 暢暢 等情況下，通等情況下，通 過過 抵押的方式向其他抵押的方式向其他 銀銀 行取得行取得的借款，作的借款，作 為為 抵押的抵押的 財產(chǎn)財產(chǎn) 大部分是客大部分是客 戶戶 抵押抵押 給給 房地房地產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的房地行的房地 產(chǎn)產(chǎn) 。 ? （（ 1）向中央）向中央 銀銀 行借款行借款? 它是房地它是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行籌集行籌集 資資 金的一條途徑，中央金的一條途徑，中央 銀銀行集中著房地行集中著房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的存款準(zhǔn)行的存款準(zhǔn) 備備 金和金和 備備 付金，付金，具有制定具有制定 執(zhí)執(zhí) 行國家行國家 貨幣貨幣 政策，政策， 實實 行宏行宏 觀調(diào)觀調(diào) 控控的的 職職 能；同能；同 時時 ，它肩，它肩 負(fù)負(fù) 著著 調(diào)節(jié)資調(diào)節(jié)資 金，保持金，保持 銀銀行體系行體系 穩(wěn)穩(wěn) 定的重任。 ? 2．房地．房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行借款形式的受信行借款形式的受信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)? 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行受信行受信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 除了上述存款形式表除了上述存款形式表 現(xiàn)現(xiàn) 出出來的來的 負(fù)債負(fù)債 外，外， 還還 包括其他包括其他 負(fù)債負(fù)債 受信。? 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行存款按存款性行存款按存款性 質(zhì)質(zhì) 可以分可以分 為為 政策性存款和政策性存款和商商 業(yè)業(yè) 性存款。定短而高低不等，但一般高于活期存款利率。房地低的特點。? 其他存款其他存款 還還 包括同包括同 業(yè)業(yè) 存款等。它的建房資資 金來源是由社金來源是由社 員員 入股入股 儲儲 蓄蓄 資資 金和社金和社 員員 所在所在 單單 位、位、社區(qū)的一定的社區(qū)的一定的 資資 助助 資資 金構(gòu)成。土地開 發(fā)發(fā) 基金基金 歸歸 所所有者所有。? 住房住房 儲儲 蓄存款蓄存款 還還 有其他形式，如有其他形式，如 獎獎 售平價住房售平價住房 儲儲蓄，其中蓄，其中 獎獎 者可者可 獲購買獲購買 平價住房的平價住房的 權(quán)權(quán) 利；以息抵租利；以息抵租住房住房 儲儲 蓄，蓄， 這這 是以存款利息抵是以存款利息抵 償償 住房租金來確定住房租金來確定 儲儲蓄本金的一種住房蓄本金的一種住房 儲儲 蓄。房地分擔(dān)保物。存入。 儲儲 蓄期限分蓄期限分 為為 1年、年、 2年、年、 3年、年、 4年和年和 5年，按月均存，數(shù)年，按月均存，數(shù) 額額 不限，不限， 儲儲 蓄到期后蓄到期后 繼續(xù)繼續(xù) 存存 儲儲 ，并可以申，并可以申請請 比比 儲儲 蓄期限蓄期限 長長 1倍的住宅倍的住宅 儲儲 蓄蓄 貸貸 款。不限，到期一次支取本息，并借款。款。迎。即指人民群眾把蓄存款。房地存款。? 可以分可以分 為為 企企 業(yè)業(yè) 存款、存款、 儲儲 蓄存款和其他存款三大蓄存款和其他存款三大 類類 。上個世上個世 紀(jì)紀(jì) 80年代中期，年代中期， 為為 配合國家住房制度改革，配合國家住房制度改革，圍繞圍繞 房改房改 領(lǐng)領(lǐng) 域開展域開展 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) ，我國也曾分，我國也曾分 別別 在煙臺和蚌在煙臺和蚌埠成立住房埠成立住房 儲儲 蓄蓄 銀銀 行，行， 專門辦專門辦 理房改配套的住房基理房改配套的住房基金籌集、信金籌集、信 貸貸 、 結(jié)結(jié) 算等政策性金融算等政策性金融 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 。與此相適。行其他信用的不同。隨著住房商品化。房地的信用。的定金等。金。此外， 還還 有民有民 間間 個人信用。 信用是市信用是市 場經(jīng)濟(jì)場經(jīng)濟(jì) 的核心制度。也就是關(guān)系。其，它包含接受信用和授予信用兩個方面。國家從個人、企國家從個人、企 業(yè)業(yè) 和金融機(jī)構(gòu)取得信用，形成和金融機(jī)構(gòu)取得信用，形成債務(wù)債務(wù) ，成，成 為債務(wù)為債務(wù) 人。其內(nèi)容包括企業(yè)業(yè) 之之 間間 在在 進(jìn)進(jìn) 行土地使用行土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)讓 和房屋和房屋 買賣時買賣時所采用的延期或分期付款或所采用的延期或分期付款或 預(yù)預(yù) 付定金或付定金或 預(yù)預(yù) 付金付金額額 或或 預(yù)預(yù) 付款。 這這里的里的 銀銀 行包括了所有可受授信用的金融機(jī)構(gòu)。利用房地利用房地 產(chǎn)產(chǎn) 消消 費費 信用，目的并不是在于信用，目的并不是在于 僅僅僅僅 適適當(dāng)?shù)卮碳は?dāng)?shù)卮碳は?費費 ，而是在于吸引社會消，而是在于吸引社會消 費費 基金，基金，改改 變變 消消 費費 者個人的消者個人的消 費結(jié)費結(jié) 構(gòu)和個人的構(gòu)和個人的 資產(chǎn)結(jié)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 二、房地產(chǎn)銀行信用的特點二、房地產(chǎn)銀行信用的特點 隨著房地隨著房地 產(chǎn)產(chǎn) 商品化，尤其是住房商品化商品化，尤其是住房商品化政策的政策的 實實 施，房地施，房地 產(chǎn)產(chǎn) 金融市金融市 場場 也不斷也不斷 發(fā)發(fā)展，房地展，房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用成行信用成 為為 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用的信用的主要形式。? ②② 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用具有行信用具有 長長 期性期性? 由于房地由于房地 產(chǎn)產(chǎn) 生生 產(chǎn)產(chǎn) 投投 資資 大、生大、生 產(chǎn)產(chǎn) 周期限周期限 長長 ，而一般消，而一般消 費費 期限更期限更長長 ，特，特 別別 在推行房地在推行房地 產(chǎn)產(chǎn) 消消 費貸費貸 款的情況下，房地款的情況下，房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用行信用的的 長長 期性更明期性更明 顯顯 。目前施政府的住房政策。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行存款的種行存款的種 類類 可以有多種可以有多種劃分方法。企 業(yè)擁業(yè)擁 有準(zhǔn)有準(zhǔn) 備備 用于住宅建用于住宅建 設(shè)設(shè) 的的 暫閑暫閑 置置 資資金包括用于住宅建金包括用于住宅建 設(shè)設(shè) 、 維維 修、房租修、房租 補(bǔ)貼補(bǔ)貼 的的 資資 金，出售新建住宅和金，出售新建住宅和舊住宅出售回收的舊住宅出售回收的 資資 金，以及企金，以及企 業(yè)業(yè) 其他已提取尚需其他已提取尚需 專專 用的住宅建用的住宅建設(shè)資設(shè)資 金，把金，把 這這 些些 資資 金存入房地金存入房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行就構(gòu)成了企行就構(gòu)成了企 業(yè)業(yè) 住宅建住宅建 設(shè)設(shè) 存存款。商品房周 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 金存款是地金存款是地方政府從國家或地方投方政府從國家或地方投 資資 的住宅中提出一部分交的住宅中提出一部分交 這這 些企些企 業(yè)業(yè) 出售，出售，取得的取得的 貨幣貨幣 收入作收入作 為為 房房 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 的周的周 轉(zhuǎn)資轉(zhuǎn)資 金，由金，由 這這 些企些企 業(yè)業(yè) 存入房地存入房地產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行，行， 這這 部分部分 資資 金不能任意沖金不能任意沖 銷銷 ，必，必 須須 周周 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 使用。蓄。常 見見 的形式有：定期定的形式有：定期定 額額 住宅有住宅有 獎儲獎儲蓄、定期定蓄、定期定 額額 住宅有住宅有 獎獎 有息有息 儲儲 蓄、零存整取集體蓄、零存整取集體 戶戶住宅有住宅有 獎獎 有息有息 儲儲 蓄等。? 零存整取，整借零零存整取，整借零 還還 。 ? b．零存整借和整存整借。 1年期的年期的 儲戶儲戶 ，到期后可以申，到期后可以申 請請 1年到年到 5年的住宅年的住宅 儲儲蓄蓄 貸貸 款；款； 2年期的年期的 儲戶儲戶 到期后可以申到期后可以申 請請 1年至年至 10年期的住宅年期的住宅 儲儲蓄蓄 貸貸 款。一般采取 轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)賬 方式。政策性住房基金定期限才能支用等。土地使用后的存款。展方向。此做法在住宅制度改革券存款。? ①① 活期存款活期存款? 它指存款授信人事先不它指存款授信人事先不 約約 定存期，可以隨定存期，可以隨 時時 存入、支存入、支取和取和 續(xù)續(xù) 存的存款。存款期限通常 為為 3個月、個月、 6個月、個月、1年、年、 2年、年、 3年，也有年，也有 5年、年、 8年。? ③③ 定活兩便存款定活兩便存款? 它是指事先不固定存期，可以隨它是指事先不固定存期，可以隨 時時 提取的存款，定活提取的存款，定活兩便存款的利率隨兩便存款的利率隨 實際實際 存期的存期的 長長 短而在一定范短而在一定范 圍圍 內(nèi)內(nèi)自自 動動 升降，存款升降，存款 穩(wěn)穩(wěn) 定性介于活期存款與定期存款之定性介于活期存款與定期存款之 間間，是房地，是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行吸引存款的一種受信工具。外的所有存款。在房地行的正常運(yùn)作。金融通。其券。房地息，不能提前支取。? 此外，房地此外，房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的自有行的自有 資資 本也可以本也可以 視視 作房地作房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀行行 對對 投投 資資 人的受信，作人的受信，作 為貸為貸 款款 資資 金運(yùn)用的來源。自 營營 房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸款是指房地款是指房地