【正文】 等。公司仍然大多保留著。 ? B．用于．用于 償還債務(wù)償還債務(wù) 或者或者 繳納繳納 稅款。學(xué)學(xué) 歷歷 可以反映企可以反映企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人的理人的理 論論 水平和知水平和知 識(shí)識(shí) 面，在一定程度面，在一定程度上反映接受新事物的能力；而上反映接受新事物的能力；而 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 管理能力又與企管理能力又與企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人人的的 經(jīng)歷經(jīng)歷 、學(xué)、學(xué) 歷歷 等因素的影響有關(guān)。 銀銀 行必行必 須須 知道借款人的知道借款人的 債務(wù)債務(wù) 數(shù)數(shù) 額額 、 償還償還 期期限。判斷個(gè)人品行的三個(gè)重點(diǎn)是況。 ? （（ 2）支持住宅制度改革，幫助）支持住宅制度改革，幫助 購(gòu)購(gòu) 房居民早日房居民早日 實(shí)現(xiàn)購(gòu)實(shí)現(xiàn)購(gòu) 房愿望房愿望? 隨著住宅制度改革，隨著住宅制度改革， 過(guò)過(guò) 去那種城去那種城 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 居民住宅由國(guó)家、居民住宅由國(guó)家、 單單 位包位包下來(lái)，由國(guó)家、下來(lái)，由國(guó)家、 單單 位包建、包分、包管的做法已越來(lái)越位包建、包分、包管的做法已越來(lái)越 難難 以適以適應(yīng)應(yīng) 社會(huì)主社會(huì)主 義義 市市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的要求，住宅自有化已逐展的要求，住宅自有化已逐 漸漸 成成 為許為許 多多人的共人的共 識(shí)識(shí) ?？畋鞠??？?。自款。 貼貼水金融水金融 債債 券是按低于券面券是按低于券面 額額 的價(jià)格出售的的價(jià)格出售的 債債 券，價(jià)格券，價(jià)格差差 額額 相當(dāng)于當(dāng)期利息，到期一次按券面相當(dāng)于當(dāng)期利息，到期一次按券面 額兌額兌 付付 時(shí)時(shí) 不不計(jì)計(jì) 息，不能提前支取。 這這 種種 資資 金融通金融通主要有兩種形式：一種形式是向中央主要有兩種形式：一種形式是向中央 銀銀 行借款行借款，包括年度性借款和短期借款；另一種形式是，包括年度性借款和短期借款；另一種形式是再再 貼現(xiàn)貼現(xiàn) ， 這這 是房地是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行把其已行把其已 經(jīng)貼現(xiàn)經(jīng)貼現(xiàn) 但尚但尚未到期的商未到期的商 業(yè)匯業(yè)匯 票向中央票向中央 銀銀 行要求再行要求再 貼現(xiàn)貼現(xiàn) ，以以 獲獲 得得 資資 金融通。? ②② 商商 業(yè)業(yè) 性存款性存款? 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行自主運(yùn)用信用手段行自主運(yùn)用信用手段 歸歸 集的除政策性存款以集的除政策性存款以外的所有存款。存款期限通常定存期的存款。 ? E．住房建．住房建 設(shè)設(shè) 基金基金 獎(jiǎng)獎(jiǎng) 券存款券存款? 這這 是由政府有關(guān)部是由政府有關(guān)部 門(mén)門(mén) 批準(zhǔn)批準(zhǔn) 設(shè)設(shè) 立的商品住房基金立的商品住房基金會(huì)，會(huì)， 經(jīng)經(jīng) 有關(guān)部有關(guān)部 門(mén)門(mén) 批準(zhǔn)批準(zhǔn) 發(fā)發(fā) 行住房建行住房建 設(shè)設(shè) 基金募捐基金募捐獎(jiǎng)獎(jiǎng) 券，籌集住房建券，籌集住房建 設(shè)資設(shè)資 金后，由商品住房基金金后，由商品住房基金會(huì)將所籌集的會(huì)將所籌集的 資資 金存入房地金存入房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行而形成的住行而形成的住房建房建 設(shè)設(shè) 基金基金 獎(jiǎng)獎(jiǎng) 券存款。 這這 些存款主些存款主要有：要有：? A．土地開(kāi)．土地開(kāi) 發(fā)發(fā) 基金存款基金存款? 它是指土地管理部它是指土地管理部 門(mén)門(mén) 向土地使用與開(kāi)向土地使用與開(kāi) 發(fā)發(fā) 者按一定者按一定 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)收取的土地使用收取的土地使用 費(fèi)費(fèi) 和土地開(kāi)和土地開(kāi) 發(fā)費(fèi)發(fā)費(fèi) 后的存款。一般采取款。定不一。常定。商品房周金存款等。房地出來(lái)。金。售。其內(nèi)容包括企。 ? 一、房地一、房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用信用 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用是以房地信用是以房地 產(chǎn)產(chǎn) 作作 為為 特定特定 對(duì)對(duì) 象，象， 產(chǎn)產(chǎn) 生生于房地于房地 產(chǎn)產(chǎn) 生生 產(chǎn)產(chǎn) 和再生和再生 產(chǎn)過(guò)產(chǎn)過(guò) 程中的信用形式，它程中的信用形式，它包括房地包括房地 產(chǎn)產(chǎn) 的開(kāi)的開(kāi) 發(fā)發(fā) 、 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 和消和消 費(fèi)過(guò)費(fèi)過(guò) 程中程中 發(fā)發(fā) 生生的的 貨幣貨幣 借借 貸貸 和房地和房地 產(chǎn)產(chǎn) 交易中的交易中的 預(yù)預(yù) 付與付與 賒銷(xiāo)賒銷(xiāo) 行行為為 ，它包含接受信用和授予信用兩個(gè)方面。的核心制度。 2．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 商商 業(yè)業(yè) 信用信用 它是指企它是指企 業(yè)業(yè) 之之 間間 相互提供的與房地相互提供的與房地 產(chǎn)產(chǎn) 交易直交易直接相接相 聯(lián)聯(lián) 系的信用，它包括企系的信用，它包括企 業(yè)業(yè) 在房地在房地 產(chǎn)產(chǎn) 交易中交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地產(chǎn)產(chǎn) 交易基交易基 礎(chǔ)礎(chǔ) 上派生的上派生的 預(yù)預(yù) 付款或付款或 預(yù)預(yù) 付定金等形式付定金等形式所提供的信用。房地 產(chǎn)產(chǎn) 消消 費(fèi)費(fèi) 信用信用 產(chǎn)產(chǎn) 生于房地生于房地 產(chǎn)產(chǎn) 商品交商品交易中的易中的 賒銷(xiāo)賒銷(xiāo) 。 ? 1．． 銀銀 行信用與商行信用與商 業(yè)業(yè) 信用的比信用的比 較較? 從信用的從信用的 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 史來(lái)史來(lái) 說(shuō)說(shuō) ，商，商 業(yè)業(yè) 信用先于信用先于 銀銀 行行信用，信用， 銀銀 行信用是在商行信用是在商 業(yè)業(yè) 信用基信用基 礎(chǔ)礎(chǔ) 上上 發(fā)發(fā) 展起來(lái)展起來(lái)的，但的，但 銀銀 行信用突破了商行信用突破了商 業(yè)業(yè) 信用的局限性，其信用的局限性，其主要表主要表 現(xiàn)現(xiàn) 在：在：? ①① 銀銀 行信用能將全社會(huì)的行信用能將全社會(huì)的 閑閑 置置 資資 金集中起來(lái)，金集中起來(lái)，而非某個(gè)企而非某個(gè)企 業(yè)業(yè) 的商品（如房地的商品（如房地 產(chǎn)產(chǎn) 商品等）；商品等）；? ②② 銀銀 行信用所提供的是全社會(huì)行信用所提供的是全社會(huì) 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 活活 動(dòng)動(dòng) 參與者參與者都需要的都需要的 貨幣資貨幣資 金，不受商品流金，不受商品流 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 方向限制；方向限制；? ③③ 銀銀 行信用在行信用在 資資 金數(shù)量、運(yùn)金數(shù)量、運(yùn) 動(dòng)動(dòng) 方向和方向和 銀銀 行自身行自身信譽(yù)上通常信譽(yù)上通常 優(yōu)優(yōu) 于商于商 業(yè)業(yè) 信用。 進(jìn)進(jìn) 入入 90年年代，我國(guó)建立了公代，我國(guó)建立了公 積積 金制度，住房金制度，住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 銀銀 行的行的 職職 能能基本被住房公基本被住房公 積積 金管理中心取代。房地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)發(fā)經(jīng)營(yíng) 企企 業(yè)業(yè) ，包括各，包括各 類(lèi)類(lèi)城市城市 綜綜 合開(kāi)合開(kāi) 發(fā)發(fā) 公司、公司、 對(duì)對(duì) 外承包工程公司和房地外承包工程公司和房地 產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 、租、租 賃賃 等等 經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng) 公司，把公司，把 擁?yè)?有的有的 貨幣資貨幣資 金存入房地金存入房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的部分，構(gòu)成了房地行的部分，構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)發(fā)經(jīng)營(yíng) 企企 業(yè)業(yè) 存款。住宅有住宅有 獎(jiǎng)儲(chǔ)獎(jiǎng)儲(chǔ) 蓄的蓄的 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 要注意科學(xué)性、合理性和開(kāi)要注意科學(xué)性、合理性和開(kāi) 獎(jiǎng)獎(jiǎng)方式的公正性，從而促方式的公正性，從而促 進(jìn)進(jìn) 住宅有住宅有 獎(jiǎng)儲(chǔ)獎(jiǎng)儲(chǔ) 蓄的健康蓄的健康 發(fā)發(fā)展。 1年期的年期的 儲(chǔ)戶(hù)儲(chǔ)戶(hù) 到期后可以申到期后可以申 請(qǐng)請(qǐng) 1年至年至 5年期的住宅年期的住宅 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄貸貸 款；款； 2年期的年期的 儲(chǔ)戶(hù)儲(chǔ)戶(hù) 到期后可以申到期后可以申 請(qǐng)請(qǐng) 1年至年至 10年期的年期的住宅住宅 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款。? 零存整借和整存整借住房零存整借和整存整借住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款，最高款，最高 貸貸 款款 額額 一般均不得一般均不得超超 過(guò)過(guò) 原原 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 額額 的的 2倍。蓄。金構(gòu)成。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行可以利用活期存款行可以利用活期存款的特點(diǎn)，的特點(diǎn)， 擴(kuò)擴(kuò) 大與客大與客 戶(hù)戶(hù) 的信用關(guān)系，爭(zhēng)取客的信用關(guān)系，爭(zhēng)取客 戶(hù)戶(hù) 、爭(zhēng)取存、爭(zhēng)取存款，有利于款，有利于 擴(kuò)擴(kuò) 大大 貸貸 款，但由于活期存款款，但由于活期存款 資資 金受期限制金受期限制約約 ，除了活期存款的，除了活期存款的 穩(wěn)穩(wěn) 定余定余 額額 部分外，部分外， 應(yīng)應(yīng) 安排短期安排短期的的 資資 金運(yùn)用。性存款。房地定的重任。固定利率金融水三種。房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款是房地款是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行投向房地行投向房地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 、營(yíng)營(yíng) 建、流通和消建、流通和消 費(fèi)領(lǐng)費(fèi)領(lǐng) 域的域的 貸貸 款款 資資 金金 總總 稱(chēng)，它稱(chēng)，它具有具有 償還償還 期期 長(zhǎng)長(zhǎng) 、抵押形式多的特點(diǎn)。房地 產(chǎn)產(chǎn) 保保 證貸證貸 款，是指第三人承款，是指第三人承 諾諾 在在借款人不能借款人不能 償還貸償還貸 款款 時(shí)時(shí) ，按，按 約約 定承擔(dān)一般保定承擔(dān)一般保 證責(zé)證責(zé) 任或者任或者 連帶責(zé)連帶責(zé)任任 為為 前提的房地前提的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；房地款；房地 產(chǎn)產(chǎn) 抵押抵押 貸貸 款是指以借款人或第三款是指以借款人或第三人的人的 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 作作 為為 抵押物的房地抵押物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，通常作款，通常作 為為 抵押物的抵押物的 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 就就是房地是房地 產(chǎn)產(chǎn) ；房地；房地 產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)質(zhì) 押押 貸貸 款，是指以借款或第三人的款，是指以借款或第三人的 動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn) 或或 權(quán)權(quán)利作利作 為質(zhì)為質(zhì) 物的房地物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。 臨時(shí)臨時(shí) 性性 貸貸 款的期款的期限一般不超限一般不超 過(guò)過(guò) 6個(gè)月。另外，通能力。? ①① 個(gè)人品行狀況個(gè)人品行狀況? 這這 主要是指?jìng)€(gè)人的主要是指?jìng)€(gè)人的 還還 款意愿。必要。因系。展具有重大影響。? c．股本．股本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸 款款? 我國(guó)原有的四大我國(guó)原有的四大 專(zhuān)業(yè)銀專(zhuān)業(yè)銀 行所屬的各信托投行所屬的各信托投 資資 公司，都公司，都 發(fā)發(fā) 放放 過(guò)過(guò) 股股本本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 貸貸 款。 ? 2．． 債權(quán)債權(quán) 保障因素保障因素? 債權(quán)債權(quán) 保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：? （（ 1）內(nèi)部保障）內(nèi)部保障? ①① 借款借款 戶(hù)戶(hù) 的的 財(cái)務(wù)結(jié)財(cái)務(wù)結(jié) 構(gòu)構(gòu)? 這這 主要是指通主要是指通 過(guò)對(duì)過(guò)對(duì) 企企 業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào) 表的分析，表的分析， 測(cè)測(cè) 算其算其 資資本收益率、本收益率、 資產(chǎn)資產(chǎn) 收益率、流收益率、流 動(dòng)動(dòng) 性比率以及性比率以及 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 杠桿杠桿比率，比率， 評(píng)評(píng) 估借款估借款 戶(hù)還戶(hù)還 本付息的能力。由保 證證 人提供擔(dān)保的人提供擔(dān)保的 貸貸 款，要注意了解、款，要注意了解、評(píng)評(píng) 估保估保 證證 人的擔(dān)保人的擔(dān)保 資資 格和格和 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力。? b．． 銷(xiāo)銷(xiāo) 售信用管理售信用管理? 企企 業(yè)業(yè) 通通 過(guò)過(guò) 出售商品或者提供出售商品或者提供 勞務(wù)勞務(wù) ，以，以 銷(xiāo)銷(xiāo) 售收入售收入 還還 本本付息。稅款。企等方面往往會(huì)有便利。借款能力。個(gè)人。通力。其具體 貸貸 款款 對(duì)對(duì) 象有房地象有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 公司、房屋公司、房屋 維維 修公司、房屋裝修公司、房屋裝 飾飾 公司、房公司、房 產(chǎn)產(chǎn) 信托公信托公司、物司、物 業(yè)業(yè) 管理公司等。它主要指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀行用房地行用房地 產(chǎn)產(chǎn) 信信 貸資貸資 金金 購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi) 未到期的商未到期的商 業(yè)匯業(yè)匯 票，在商票，在商 業(yè)匯業(yè)匯 票被拒票被拒絕絕 付款付款 時(shí)時(shí) ，可以，可以 對(duì)對(duì) 背背 書(shū)書(shū) 人、出票人以及商人、出票人以及商 業(yè)匯業(yè)匯 票的其他票的其他 債務(wù)債務(wù) 人人行使追索行使追索 權(quán)權(quán) 。目前由商 業(yè)銀業(yè)銀 行承擔(dān)的公行承擔(dān)的公積積 金金 購(gòu)購(gòu) 房房 貸貸 款，就屬于委托房地款，就屬于委托房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。金的運(yùn)用。同式。性存款）。存款利率隨著存款期限期限 長(zhǎng)長(zhǎng) 短而高低不等，但一般高于活期存款利率。住宅自有化。土地開(kāi)）。 儲(chǔ)戶(hù)儲(chǔ)戶(hù) 在在 貸貸 款式款式合同合同 規(guī)規(guī) 定的定的 還還 款期內(nèi)，未按款期內(nèi)，未按 規(guī)規(guī) 定定 還還 款的，將被款的，將被 處處 以加息，直以加息，直至由房地至由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行依法行依法 處處 分擔(dān)保物。? 零存整借，整借零零存整借，整借零 還還 。 ? B．存．存 貸結(jié)貸結(jié) 合的住房合的住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄? 存存 貸結(jié)貸結(jié) 合的住房合的住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄又稱(chēng)住房蓄又稱(chēng)住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款，是款，是一種支持居民一種支持居民 購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi) 、建造住房，推、建造住房，推 進(jìn)進(jìn) 住房商品住房商品化的化的 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款。 ? ②② 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄存款。 ? （（ 1）按存款受信人分）按存款受信人分 類(lèi)類(lèi) 。如國(guó)內(nèi)目前的 購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi) 商品房抵押商品房抵押 貸貸 款期限最款期限最長(zhǎng)長(zhǎng) 可達(dá)可達(dá) 30年；而國(guó)外，同年；而國(guó)外，同 類(lèi)貸類(lèi)貸 款的期限也可達(dá)款的期限也可達(dá) 25年甚至更年甚至更長(zhǎng)長(zhǎng) 。 ? 5．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 民民 間間 個(gè)人信用個(gè)人信用 它是指?jìng)€(gè)人之它是指?jìng)€(gè)人之 間間 存在的與房地存在的與房地 產(chǎn)產(chǎn) 有關(guān)的借有關(guān)的借 貸貸行行 為為 。此外，在房地 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 性租性租 賃賃 中也中也有有 類(lèi)類(lèi) 似情況，如租金的似情況，如租金的 預(yù)預(yù) 付、租付、租 賃賃 的定金等。此外，信用四種。也就是 說(shuō)說(shuō) ，信，信用是以用是以 償還償還 和付息和付息 為為 條件的條件的 單單 方面的價(jià)方面的價(jià) 值轉(zhuǎn)值轉(zhuǎn) 移。國(guó)家授予信用的主要形人。行包括了所有可受授信用的金融機(jī)構(gòu)。其特點(diǎn)主要體主要形式。目前，世界上不少?lài)?guó)家都已有，世界上不少?lài)?guó)家都已有 專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用機(jī)構(gòu)，如美信用機(jī)構(gòu)，如美國(guó)的國(guó)的 專(zhuān)業(yè)儲(chǔ)專(zhuān)業(yè)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款款 協(xié)協(xié) 會(huì)、日本的住宅金融公會(huì)、日本的住宅金融公 庫(kù)庫(kù) 等?？?。 這這 種種 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄有利于激蓄有利于激 發(fā)發(fā) 人民群人民群眾的眾的 興興 趣，使得房地趣，使得房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行能在行能在 較較 短的短的 時(shí)間時(shí)間 內(nèi)吸收內(nèi)吸收較較 多的社會(huì)多的社會(huì) 閑閑 置置 資資 金，支援住宅開(kāi)金，支援住宅開(kāi) 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 。 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄期限分蓄期限分 為為 1年、年、 2年、年、 3年、年、 4年和年和 5年，按月均存，數(shù)年，按月均存，數(shù) 額額 不限，到期一次支取不限，到期一次支取本息，并可以申本息，并可以申 請(qǐng)請(qǐng) 期限比期限比 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄期限蓄期限 長(zhǎng)長(zhǎng) 1倍的住宅倍的住宅 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄貸貸 款款? 整存整取，零借零整存整取，零借零 還還 。原款。政策性住房基金 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄具體形式有蓄具體形式有公公 積積 金金 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄和公房蓄和公房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄等。? D．住宅合作社存款．住宅合作社存款? 住宅合作社是群眾性互相住宅合作社是群眾性互相 協(xié)協(xié) 作建房作建房 組織組織 ?；钇诖婵罹哂辛鞔娴拇婵?。行吸引存款的一種受信工具。在房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的其他行的其