【正文】 n 股權(quán)變更不需要繳納契稅n 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 》 （財稅 [2023]175號）明確規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。即如果消費 10000元，按原來稅法規(guī)定是不用交稅的，而現(xiàn)在則還需要交 1000元的所得稅。n 舉例：n 如果某客戶愿意以 6萬元 /方的價格整體購買，并愿意配合我司進行籌劃。 到時我司對分配給冼村的房產(chǎn)按市值繳納營業(yè)稅，即可將市價同時計入項目的收入和成本，這大大增加了土地增值稅的扣除金額，降低稅負。n 關(guān)注稅務(wù)籌劃風險。（ 3）所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。 應(yīng)收款占用資金過大 ，催收不利。 2023年 12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅 20億元，資產(chǎn)負債率73%，銀行借款達 205億元 (一年內(nèi)到期的 95億元 )。收取過程中需要銷售現(xiàn)場工作人員恪守現(xiàn)場相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實時錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項、憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財務(wù)人員嚴把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項的實際入賬； 其次， 誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項作為銷售房款及時進行賬務(wù)處理； 第三， 換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退還的誠意金，應(yīng)經(jīng)銷售和財務(wù)部門雙重審核，防止重復(fù)退款。 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標一致性，將回籠任務(wù)責任到人，并與業(yè)績掛鉤。 167。但取得這些融資的背后，卻要背負著巨大的成本。財務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。（ 1）公司債 ：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。、要注意資金來源和使用的時間節(jié)點的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實現(xiàn)資金平衡。（ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務(wù)管理水平。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風險能力和預(yù)警措施。 具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。 兩項費用明顯偏高，按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度銷售計劃的 %，那么安排的銷售費用不應(yīng)超過 2500萬元；管理費用單盤基準費用為 300400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進行調(diào)整，該項目管理費用安排過高。預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。 經(jīng)營性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 財務(wù)杠桿負效應(yīng) 如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點和預(yù)售時間，安排不同的資金來源銜接。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 據(jù)公開資料顯示， 2023年 11月，恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機構(gòu)投資者以總價 4億美元認購其 8億股可換股優(yōu)先股。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔保方式。銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)、加快銀行按揭的辦理。 案例：富利地產(chǎn) —商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價 富力地產(chǎn)在此輪的市場調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項目，沉淀了公司不少的資金?；蚬こ虝汗绬蝺r過高，造成提前或超付工程款。（ 7）資金收支必須及時入賬，做到日清月結(jié)。% 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境年度 營業(yè)收入 稅負 凈利潤 稅款占收入比例2023 %2023 %2023 %n 稅局加強征收與監(jiān)管 n 經(jīng)濟增長放緩、積極的財政政策需要資金的更大投入，各級地方財通過加大稅收征收力度，降低財政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點。經(jīng)測算，毛利率為%與增值率為 20%相對應(yīng)，毛利率在 %以上的普通住宅將達到土地增值稅的繳納標準，據(jù)實清算將對公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。 合理分解收入 銷售收入方面的籌劃n 銷售是實現(xiàn)收入、回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅負與銷售收入呈正向關(guān)系，銷售方面的籌劃重點在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。n 該政策從 2023年 1月 1日開始實行，修改了國稅函 [2023]299號文件按預(yù)征利潤率 20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時的資金壓力。n 對于轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目全額征收營業(yè)稅 。 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分攤原則 車位的成本分攤原則 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分攤原則n 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分攤 ,不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分攤；無法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分攤。n 例如 ,我司 2023年購置一處房產(chǎn)，原值為 100萬元， 2023年 10月以 250萬元的價格對外出售，則此時營業(yè)稅為 (250100) 5%=。n 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項目品質(zhì)，有利于促進房地產(chǎn)的銷售。 此項目系收購項目，賬冊不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬元，節(jié)稅 2050萬元。公司在項目拓展時，可立足于普通標準住宅，加大對普通標準住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用一一 稅務(wù)籌劃的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅 項 計 稅基 礎(chǔ) 稅率或 備 注土地增 值 稅 銷 售收入減扣除金 額 30%60%企 業(yè) 所得稅 稅前利 潤 25%契稅 房 產(chǎn)銷 售 額 、土地出 讓 金 3%5%營業(yè) 稅 項 目 銷 售收入或租金 5%城市 維護 建 設(shè) 稅 營業(yè) 稅 7%教育 費 附加 營業(yè) 稅 3%房 產(chǎn) 稅 租金、房 產(chǎn) 原 值 12%印花稅 銷 售合同或工程、建安合同金 額 %%防洪 費 銷 售收入 %土地使用稅 按占地面積計算 依當?shù)囟惙? 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用二二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境n 房地產(chǎn)行業(yè)稅負較重n 房地產(chǎn)年度稅負一般占營業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過企業(yè)當年實現(xiàn)的凈利潤，如果加上項目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項目真正的稅負占項目收入的比重會更高。（ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立 “ 小金庫 ” 。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個月資金需求。 對于一個區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動性強的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項目。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴肅性。（ 2）項目前期規(guī)劃報建時應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。 一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167。 財務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。 房地產(chǎn)項目的資金來源前期階段： 項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。（ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。編制資金平衡計劃應(yīng)注意的幾個方面、編制的資金平衡計劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障房地產(chǎn)項目資金的主要特點資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。即在對項目開發(fā)總投資進行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。 一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當年全部收回。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。（ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導的銀行間債券市場一項創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%。資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點總結(jié)： 財務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。 借貸成本亦隨之增加。 為了實現(xiàn)上市，實現(xiàn)迅速擴張，恒大地產(chǎn)從 2023年不計成本頻繁拿地，土地儲備由 2023年底的不足 600萬方增加至 4580萬平方米，比 2023年底增加了 9倍，其資金來源主要是與一些機構(gòu)投資者 簽訂了所謂的 對賭協(xié)議 。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險。 在銷售定價、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。方案一：選擇投資 A項目，則 5年內(nèi)可獲收益 325%= 億元；方案二：若選擇 B+C項目，則 5年內(nèi)可獲收益 320%+315%= 億元。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營的標志性寫字樓，股東張力和李思廉個人出資購買下屬子公司的房產(chǎn)，作價分別為 、。 加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。（ 5）未經(jīng)批準，各級公司的資金不得投入證券市場