【正文】 東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其特點(diǎn)：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。發(fā)行債券 ： 通過發(fā)行各種債券取得資金。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。（ 1）公司債 ：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。（ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項(xiàng)創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。（ 3）企業(yè)債券： 企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國有獨(dú)資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市場），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進(jìn)行監(jiān)管。銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型： 項(xiàng)目開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。 經(jīng)營性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。房地產(chǎn)投資信托（ REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。目前，該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見資金籌集對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 案例：萬科做大做強(qiáng)的 “ 秘訣 ” —融資u 自 92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資 8次，融資金額共 195億元；u 至 2023年底，萬科歷年留存利潤僅 128億元；u 至 2023年底，萬科對外借款余額共 329億元。 、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。1*100%=70% 資金籌集主要關(guān)注二個方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)總結(jié)： 財務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。財務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。 發(fā)揮財務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時，財務(wù)杠桿是有利的。 借貸資金與自有資金的比例越大，財務(wù)杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報率。 財務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。所得稅法鼓勵人們使用財務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入，起到避稅的作用。 財務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。如前例方案一中，若投資收益率降低為 6%，其自有資金收益率為： 投資收益 =（ 2+1） *6%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。1*100%=2%必須合理確定負(fù)債比例，控制財務(wù)風(fēng)險 負(fù)債經(jīng)營作為現(xiàn)代企業(yè)一個經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財務(wù)杠桿作用，以較小的代價獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。負(fù)債率的高低取決于經(jīng)營者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時清償。企業(yè)必須在風(fēng)險與收益之間找到一個平衡點(diǎn)，防范財務(wù)風(fēng)險。借款越多越好嗎 ? 財務(wù)風(fēng)險原理：財務(wù)風(fēng)險即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險。 高負(fù)債 高風(fēng)險 高風(fēng)險 高收益過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險隨之增加。財務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。如果實(shí)際營運(yùn)收入低于預(yù)期，財務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險。 借貸成本亦隨之增加。當(dāng)財務(wù)杠桿作用加大時，貸款方也會感到風(fēng)險增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng)險的補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步加大。防范財務(wù)風(fēng)險 。發(fā)生財務(wù)風(fēng)險一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。因此，有效地控制財務(wù)風(fēng)險：167。 一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167。 做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的匹配。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售時間，安排不同的資金來源銜接。 努力降低資金籌集成本 資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價，資金籌集成本是直接關(guān)系到項(xiàng)目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境?；I資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)； 如發(fā)行股票的承銷費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。 二是向資金提供者支付的報酬，及資金使用費(fèi)或占用費(fèi) 。如發(fā)行債券或銀行貸款時的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費(fèi)與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動費(fèi)用； 三是特定條件下的機(jī)會成本 。 決定資金成本一般有三個方面的因素： 一是資金使用的時間，資金占用時間越長，所付費(fèi)用成本越大，反之越??； 二是出資者所要承受的風(fēng)險 ，風(fēng)險越大，籌資成本越高，反之越?。?三是資金供求狀況 ，資金供應(yīng)緊張時，資金成本越高，資金供大于求時，成本越低。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計在國際資本市場募集資金 18億美元。但取得這些融資的背后，卻要背負(fù)著巨大的成本。 特別是在市場發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。 為了實(shí)現(xiàn)上市，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，恒大地產(chǎn)從 2023年不計成本頻繁拿地，土地儲備由 2023年底的不足 600萬方增加至 4580萬平方米，比 2023年底增加了 9倍，其資金來源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者 簽訂了所謂的 對賭協(xié)議 。167。 對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價為協(xié)議條件。 對賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 據(jù)公開資料顯示， 2023年 11月，恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價 4億美元認(rèn)購其 8億股可換股優(yōu)先股。2023年 8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金 ； 2023年 9月，通過抵押恒大御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款 ，用于購買土地。 如恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2023年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報不少于 30％；若在 2023年 6月 6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報則不少于 40％；如果在 2023年 12月 6日前上市，回報率不少于 50%，若至 2023年 6月 6日前上市，回報率不少于 60%，如果在2023年 12月 6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報不少于 70％。 如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。 167。 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超 95％。 167。 由于金融危機(jī)的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險。即便能上市，其成本也是非常高昂。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來源。單位：