【正文】 。國家授予信用的主要形人。 ? 1．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 國家信用國家信用 它是指某種國家借它是指某種國家借 貸貸 行行 為為 在房地在房地 產(chǎn)領(lǐng)產(chǎn)領(lǐng) 域的表域的表現(xiàn)現(xiàn) ，其主要的接受信用形式是由國家，其主要的接受信用形式是由國家 發(fā)發(fā) 行政府行政府債債 券。其主要形式有國家信用、商主要形式有國家信用、商 業(yè)業(yè) 信用、信用、 銀銀 行信用和行信用和消消 費(fèi)費(fèi) 信用四種。 現(xiàn)現(xiàn) 代市代市 場經(jīng)濟(jì)場經(jīng)濟(jì) 是法是法律律 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) ，更是信用，更是信用 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) ，信用交易大大降低了交易，信用交易大大降低了交易成本，成本， 擴(kuò)擴(kuò) 大了市大了市 場規(guī)場規(guī) 模，模， 現(xiàn)現(xiàn) 代金融代金融 業(yè)業(yè) 就是信用關(guān)系就是信用關(guān)系發(fā)發(fā) 展的展的 產(chǎn)產(chǎn) 物。也就是 說說 ，信，信用是以用是以 償還償還 和付息和付息 為為 條件的條件的 單單 方面的價(jià)方面的價(jià) 值轉(zhuǎn)值轉(zhuǎn) 移。Real Estate Finance房地產(chǎn)金融Real Estate Finance房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融任課教師： 施同兵Email: 第三章第三章 房地產(chǎn)融資信用房地產(chǎn)融資信用 outline 本章第一本章第一 節(jié)節(jié) 首先介首先介 紹紹 了房地了房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用的概念和信用的概念和主要形式；由于房地主要形式；由于房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用是目前我國房行信用是目前我國房地地 產(chǎn)產(chǎn) 信用的主要形式，本章在第二信用的主要形式，本章在第二 節(jié)節(jié) 著重介著重介 紹紹了房地了房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用的特點(diǎn)以及受信與授信行信用的特點(diǎn)以及受信與授信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)；； 現(xiàn)現(xiàn) 代代 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行需要各運(yùn)行需要各 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 主體主體 對(duì)對(duì) 客體的信客體的信用狀況有最大限度的了解，第三用狀況有最大限度的了解，第三 節(jié)節(jié) 將介將介 紹紹 房地房地產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 和分析的內(nèi)容以及一些主要的和分析的內(nèi)容以及一些主要的技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo) ，另外，本章，另外，本章 還對(duì)還對(duì) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 企企 業(yè)業(yè)的信用的信用 評(píng)級(jí)評(píng)級(jí) 和住宅和住宅 貸貸 款款 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 管理管理 進(jìn)進(jìn) 行了介行了介紹紹 。移。物。此外，信用四種。如住宅建券。國家授予信用的主要形式是政府式是政府 貸貸 款，如向安居工程有款，如向安居工程有 償償 提供提供 資資 金。房地 產(chǎn)產(chǎn) 商商 業(yè)業(yè) 信用主要是從房地信用主要是從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 活活 動(dòng)進(jìn)動(dòng)進(jìn) 入開入開 發(fā)營發(fā)營 建開始到消建開始到消 費(fèi)階費(fèi)階 段的段的流通流通 過過 程中所程中所 發(fā)發(fā) 生的借生的借 貸貸 行行 為為 。此外，在房地 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 性租性租 賃賃 中也中也有有 類類 似情況，如租金的似情況，如租金的 預(yù)預(yù) 付、租付、租 賃賃 的定金等。 銀銀 行一方面以行一方面以 債務(wù)債務(wù) 人的身份，通人的身份，通 過過吸收存款等形式，把社會(huì)上可以用于房地吸收存款等形式，把社會(huì)上可以用于房地 產(chǎn)領(lǐng)產(chǎn)領(lǐng) 域的域的閑閑 散散 資資 金集中起來；另一方面又以金集中起來；另一方面又以 債權(quán)債權(quán) 人的身份通人的身份通過過 房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款等形式將款等形式將 資資 金提供金提供 給給 企企 業(yè)業(yè) 與個(gè)人。 ? 4．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 消消 費(fèi)費(fèi) 信用信用 它是指房地它是指房地 產(chǎn)產(chǎn) 最最 終終 消消 費(fèi)時(shí)對(duì)費(fèi)時(shí)對(duì) 個(gè)人消個(gè)人消 費(fèi)費(fèi) 者提供者提供的信用。房地 產(chǎn)產(chǎn) 消消 費(fèi)費(fèi) 信用的信用的 產(chǎn)產(chǎn) 生具有生具有 現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)意意 義義 ，消，消 費(fèi)費(fèi) 者可以用未來的收入作保者可以用未來的收入作保 證證 取得當(dāng)取得當(dāng)前消前消 費(fèi)費(fèi) 的的 權(quán)權(quán) 利，房地利，房地 產(chǎn)產(chǎn) 企企 業(yè)則業(yè)則 可以可以 擴(kuò)擴(kuò) 大大 銷銷 售。 ? 5．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 民民 間間 個(gè)人信用個(gè)人信用 它是指個(gè)人之它是指個(gè)人之 間間 存在的與房地存在的與房地 產(chǎn)產(chǎn) 有關(guān)的借有關(guān)的借 貸貸行行 為為 。如個(gè)人之之 間間 房屋租房屋租 賃賃 中的中的 預(yù)預(yù) 付款，個(gè)人之付款，個(gè)人之 間間 房屋房屋 買買賣賣 中的延期付款或分期付款等。其特點(diǎn)主要體 現(xiàn)現(xiàn) 在作在作 為為 房地房地產(chǎn)產(chǎn) 信用與信用與 銀銀 行其他信用的不同。 ? 2．房地．房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用與行信用與 銀銀 行其他信用的比行其他信用的比 較較? ①① 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用具有行信用具有 專門專門 性性? 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用行信用 顧顧 名思名思 義義 是是 銀銀 行信用服行信用服 務(wù)務(wù) 于房地于房地 產(chǎn)領(lǐng)產(chǎn)領(lǐng) 域，域， 銀銀行通行通 過過 吸收存款等形式集中房地吸收存款等形式集中房地 產(chǎn)領(lǐng)產(chǎn)領(lǐng) 域的域的 閑閑 散散 資資 金，并通金，并通 過過發(fā)發(fā) 放房地放房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)貸業(yè)貸 款和居民與款和居民與 單單 位住房消位住房消 費(fèi)貸費(fèi)貸 款等款等來有效安排所籌來有效安排所籌 資資 金。如國內(nèi)目前的 購買購買 商品房抵押商品房抵押 貸貸 款期限最款期限最長長 可達(dá)可達(dá) 30年；而國外，同年；而國外，同 類貸類貸 款的期限也可達(dá)款的期限也可達(dá) 25年甚至更年甚至更長長 。多。等。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用的受信與授信業(yè)務(wù)房地產(chǎn)銀行信用的受信與授信業(yè)務(wù) ? 一、房地一、房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行受信行受信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) （即（即 負(fù)債業(yè)務(wù)負(fù)債業(yè)務(wù) ））的形式和內(nèi)容的形式和內(nèi)容? 1．房地．房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行存款形式的受信行存款形式的受信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)? 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行受信行受信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 形成了房地形成了房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的行的負(fù)債負(fù)債 ，各，各 項(xiàng)負(fù)債項(xiàng)負(fù)債 最最 終終 主要以存款形式表主要以存款形式表 現(xiàn)現(xiàn)出來。 ? （（ 1）按存款受信人分）按存款受信人分 類類 。主要有以下兩種：? A．企．企 業(yè)業(yè) 住宅建住宅建 設(shè)設(shè) 存款。? B．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)業(yè) 存款。在房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)業(yè) 存款中不包括存款中不包括 這這 些些企企 業(yè)發(fā)業(yè)發(fā) 行股票、行股票、 債債 券等有價(jià)券等有價(jià) 證證 券籌集的券籌集的 資資 金存款，以及地方政府金存款，以及地方政府等等 撥給這撥給這 些企些企 業(yè)業(yè) 的商品房周的商品房周 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 金存款等。 ? ②② 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄存款。的特點(diǎn)。 這這 種住種住宅有宅有 獎(jiǎng)儲(chǔ)獎(jiǎng)儲(chǔ) 蓄能迎合一部分群眾的心理，蓄能迎合一部分群眾的心理， 頗頗 受受 歡歡 迎。住宅有 獎(jiǎng)儲(chǔ)獎(jiǎng)儲(chǔ) 蓄的形式可根據(jù)基本蓄的形式可根據(jù)基本 儲(chǔ)儲(chǔ) 種作適當(dāng)?shù)姆N作適當(dāng)?shù)淖冏?化來化來 規(guī)規(guī) 定。 ? B．存．存 貸結(jié)貸結(jié) 合的住房合的住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄? 存存 貸結(jié)貸結(jié) 合的住房合的住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄又稱住房蓄又稱住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款，是款，是一種支持居民一種支持居民 購買購買 、建造住房，推、建造住房，推 進(jìn)進(jìn) 住房商品住房商品化的化的 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款。? 住房住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款的形式主要有：款的形式主要有： ? a．零存整取和整存整取。 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄期限分蓄期限分 為為 1年、年、 2年，一年，一次存入，數(shù)次存入，數(shù) 額額 不限，到期一次支取本息，并借款。? 零存整取和整存整取住房零存整取和整存整取住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款，最高款，最高 貸貸 款款 額額 一一般不超般不超 過儲(chǔ)過儲(chǔ) 蓄蓄 額額 的的 1至至 2倍，各地倍，各地 規(guī)規(guī) 定不一。? 零存整借，整借零零存整借，整借零 還還 。 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄期限分蓄期限分 為為 1年、年、 2年，一次存入，年，一次存入，數(shù)數(shù) 額額 不限。原 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 額額 均需均需 繼續(xù)繼續(xù) 存入。? 儲(chǔ)戶儲(chǔ)戶 支用住房支用住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款。 儲(chǔ)戶儲(chǔ)戶 在在 貸貸 款式款式合同合同 規(guī)規(guī) 定的定的 還還 款期內(nèi)，未按款期內(nèi)，未按 規(guī)規(guī) 定定 還還 款的，將被款的，將被 處處 以加息，直以加息，直至由房地至由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行依法行依法 處處 分擔(dān)保物。此蓄品種。蓄等。的存款。土地開）。行所形成的存款。它的建房。社存款。住宅自有化。? 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行存款行存款 還還 可按房地可按房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行受信期限的不同行受信期限的不同，分，分 為為 活期存款、定期存款和定活兩便存款?；钇诖婵罹哂辛?動(dòng)動(dòng) 性大、存取性大、存取 頻頻繁、利率繁、利率 較較 低的特點(diǎn)。 ? ②② 定期存款定期存款? 它是相它是相 對(duì)對(duì) 于活期存款而言的，是一種由存款授信人事于活期存款而言的，是一種由存款授信人事先先 約約 定存期的存款。存款利率隨著存款期限期限 長長 短而高低不等，但一般高于活期存款利率。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行可以利用定期存款的特點(diǎn)，安排行可以利用定期存款的特點(diǎn)，安排期限匹配的期限匹配的 貸貸 款。 ? （（ 3）按存款性）按存款性 質(zhì)質(zhì) 分分 類類 。存款。性存款）。在存款利模。借款等。金融通。同式。方式。流通。逾期息。金的運(yùn)用。? （（ 5）國）國 際際 金融市金融市 場場 借款借款? 指房地指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行在國行在國 際際 金融市金融市 場場 上直接向其他上直接向其他 銀銀 行借行借入外入外 幣資幣資 金（包括用于金（包括用于 轉(zhuǎn)貸轉(zhuǎn)貸 而取得世界而取得世界 銀銀 行的住房行的住房改善改善 貸貸 款）和在國款）和在國 際際 金融市金融市 場場 上上 發(fā)發(fā) 行外行外 幣債幣債 券。 二、房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容二、房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容 ? 1．房地．房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 貸貸 款的種款的種 類類 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行授信行授信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 形成了房地形成了房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的行的資產(chǎn)資產(chǎn) ，各，各 項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)資產(chǎn) 主要以主要以 貸貸 款形式表款形式表 現(xiàn)現(xiàn) 出來。房地 產(chǎn)產(chǎn)銀銀 行行 貸貸 款的種款的種 類類 可以有多種劃分方法，主要有可以有多種劃分方法，主要有：： ? （（ 1）按）按 貸貸 款的性款的性 質(zhì)質(zhì) 分分 類類 ，可以分，可以分 為為 固定固定 資資 金金貸貸 款、如款、如 單單 位位 購購 建房建房 貸貸 款；流款；流 動(dòng)資動(dòng)資 金金 貸貸 款，款，如房地如房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 流流 動(dòng)資動(dòng)資 金金 貸貸 款；消款；消 費(fèi)費(fèi) 性性 貸貸款，如個(gè)人款，如個(gè)人 購購 建房建房 貸貸 款等；款等；? 按按 貸貸 款的用途分款的用途分 類類 ，可以分，可以分 為為 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)貸發(fā)貸款、建房款、建房 貸貸 款、款、 購購 房房 貸貸 款、房地款、房地 產(chǎn)經(jīng)營貸產(chǎn)經(jīng)營貸 款款等；等；? （（ 2）按）按 貸貸 款的款的 對(duì)對(duì) 象分象分 類類 ，可以分，可以分 為單為單 位位 購購 建建房房 貸貸 款、住宅合作社款、住宅合作社 購購 建房建房 貸貸 款、個(gè)人款、個(gè)人 購購 建房建房貸貸 款和房地款和房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)貸業(yè)貸 款等；款等； ? （（ 3）按）按 貸貸 款的自主款的自主 權(quán)權(quán) 分分 類類 ，可以分，可以分 為為 自自 營營 房房地地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款和委托房地款和委托房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。目前由商 業(yè)銀業(yè)銀 行承擔(dān)的公行承擔(dān)的公積積 金金 購購 房房 貸貸 款，就屬于委托房地款，就屬于委托房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。短期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，是指款，是指 貸貸 款期限在款期限在1年以內(nèi)（含年以內(nèi)（含 1年）的房地年）的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；中期房地款；中期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，是指款，是指 貸貸 款款期限在期限在 1年以上（不含年以上（不含 1年）年） 5年以下（含年以下（含 5年）的房地年）的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；款；長長 期房地期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，是指款，是指 貸貸 款期限在款期限在 5年以上（不含年以上（不含 5年）的房地年）的房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。房地 產(chǎn)產(chǎn) 擔(dān)保擔(dān)保 貸貸 款分款分 為為 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 保保 證貸證貸 款、房地款、房地 產(chǎn)產(chǎn) 抵押抵押貸貸 款和房地款和房地 產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)質(zhì) 押押 貸貸 款。房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用信用 貸貸 款是指以借款人的信款是指以借款人的信譽(yù)譽(yù) 發(fā)發(fā) 放的房地放的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。它主要指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀行用房地行用房地 產(chǎn)產(chǎn) 信信 貸資貸資 金金 購買購買 未到期的商未到期的商 業(yè)匯業(yè)匯 票，在商票，在商 業(yè)匯業(yè)匯 票被拒票被拒絕絕 付款付款 時(shí)時(shí) ，可以，可以 對(duì)對(duì) 背背 書書 人、出票人以及商人、出票人以及商 業(yè)匯業(yè)匯 票的其他票的其他 債務(wù)債務(wù) 人人行使追索行使追索 權(quán)權(quán) 。息的能力；能提供符合要求的借款擔(dān)保。? ⑤⑤ 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 流流 動(dòng)資動(dòng)資 金金 貸貸 款期限一般不超款期限一般不超 過過 2年，年， 對(duì)對(duì)于由于季于由于季 節(jié)節(jié) 性超性超 儲(chǔ)備儲(chǔ)備 材料或材料或 預(yù)預(yù) 收定金不能及收定金不能及 時(shí)時(shí) 到位，而需要到位，而需要發(fā)發(fā) 放短期的放短期的 臨時(shí)臨時(shí) 性性 貸貸 款款 時(shí)時(shí) ， 則則 要求開要求開 發(fā)項(xiàng)發(fā)項(xiàng) 目已目已 經(jīng)經(jīng) 落落 實(shí)銷實(shí)銷 售售 對(duì)對(duì)象，并能按期如數(shù)回收售房款或象，并能按期如數(shù)回收售房款或 預(yù)預(yù) 收定金。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 對(duì)對(duì) 借款企借款企 業(yè)業(yè) 提出的借款申提出的借款申 請(qǐng)請(qǐng)進(jìn)進(jìn) 行行 評(píng)評(píng) 估，核定估，核定 貸貸 款款 額額 度和期限，度和期限， 簽訂貸簽訂貸 款合同和擔(dān)保合同款合同和擔(dān)保合同， 辦辦 妥相關(guān)手妥相關(guān)手 續(xù)續(xù) ，然后由房地，然后由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行按行按 貸貸 款合同的款合同的 規(guī)規(guī) 定定 發(fā)發(fā) 放放貸貸 款，到期回收款，到期回收 貸貸 款本息。其具體 貸貸 款款 對(duì)對(duì) 象有房地象有房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 公司、房屋公司、房屋 維維 修公司、房屋裝修公司、房屋裝 飾飾 公司、房公司、房 產(chǎn)產(chǎn) 信托公信托公司、物司、物 業(yè)業(yè) 管理公司等。金。金等方面。展。通力。同狀況。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查房地產(chǎn)融資信用調(diào)查 ? 一、房地