【正文】 常以年為單位。 ?貨幣時間價值的表現(xiàn)形式 ? ①絕對形式：利息、利潤、收益 ? ②相對形式：利率、利潤率、收益率 利息與利率 ? 年利率、月利率和日利率 ? 固定利率與浮動利率 ? 長期利率和短期利率 ? 實際利率和名義利率 ? 市場利率、法定利率、公定利率 ? 一般利率和優(yōu)惠利率 動態(tài)基本計算公式： ? P— 資金現(xiàn)值 ,一般指年初或折算到年初的本金。納稅人應每月申報納稅，也可按季或半年申報納稅。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 一切工作都是為了支持員工開單 收費標準 過戶費科目 居住用房 非住宅 普通住宅 非普通住宅 家庭首次購買90㎡以下 家庭首次購買90144㎡ 家庭購買第二套住房 契稅 全額 1% 全額 % 全額 3% 全額 3% 交易手續(xù)費 6元 /㎡ 18元 /㎡ 產(chǎn)權登記費 80元 /套 550元 /套 抵押登記費 80元 /套 550元 /套 中介服務費 全額 2% 土地出讓金 出讓 無 無 劃撥 全額 1% 土地值 30% 營業(yè)稅 5年之內(nèi) 全額 % 全額 % 差額 % 5年之外 免稅 差額 % 個人所得稅 5年之內(nèi) 全額 1% 免稅 5年之外 房主唯一住房，免稅；房主不是唯一住房，全額 1% 印花稅 個人之間交易免征，如有一方為企業(yè)則征收企業(yè)方 ‰ 全額 1% 房地產(chǎn)買賣過程需交什么稅？ ? 商品房買賣過程中： ? 開發(fā)商 ：營業(yè)稅及其附加稅、企業(yè)所得稅、土地 增值稅、印花稅。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 房地產(chǎn)抵押登記費 房屋抵押登記費是房屋 貸款人 到房管局辦抵押貸款手續(xù)，在辦理時向房管局繳納一定的服務費用，即抵押登記費。按住房建筑面積收取。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 房地產(chǎn)中介服務費 ?房地產(chǎn)中介服務收費：是指具有資質(zhì)依法設立的房地產(chǎn)中介服務機構接受當事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)評估等服務所收取的經(jīng)營性收費。 ?個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅納稅義務人 ?是轉讓和租賃房地產(chǎn)交易活動中的轉讓人和出租人。 ?（ 3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 土地增值稅 ?土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的 增值額 作為計稅依據(jù) 。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 土地增值稅 ?土地增值稅： 是對 有償 轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 ?⑥為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。 ?②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。印花稅一般實行就地納稅。 ?房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 ?稅率和計稅方法。 ?契稅實行比例稅率， 契稅稅率范圍為 3%— 5％ ?契稅的納稅義務發(fā)生時間， 為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天。 ?在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，應當依照規(guī)定繳納契稅。（營業(yè)稅 5%，城市維護建設稅是營業(yè)稅的 7%，教育費附加是營業(yè)稅的 3%，地方教育費附加是營業(yè)稅的 2%，防洪工程維護費是營業(yè)稅的 1% ）%=5%(1+7%+3%+2%+1%) 營業(yè)稅新規(guī)定 ?個人將購買不足 5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年 (含 5年 )的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 ?應納稅額的計算公式 ?教育費附加 =實際繳納營業(yè)稅稅額附加率 房地產(chǎn)稅費主要稅種 防洪工程維護費 ?防洪工程維護費： 是天津治理海河而征收的，以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，稅率為 1%。 ?納稅人：凡繳納營業(yè)稅的單位和個人， ?稅率 ?納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7％； 納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1％。加強房地產(chǎn)信貸風險的管理和防范，完善個人征信管理體系。 房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持 金 融 的 支 持 流通 存量房 銷售房屋建設房屋開發(fā)土地購置 土地 一、房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用 ?（二）房地產(chǎn)金融支持居民住房消費能力的提高 ? 使居民的消費能力提前 10～ 30年 ?（三）房地產(chǎn)金融執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 首付比例、稅率、存貸利率 。 三、房地產(chǎn)金融特征 ? （一）房地產(chǎn)金融具有較高的安全性 ? 房地產(chǎn)金融是有擔保的信用 ? 房地產(chǎn)具有位置的固定性 ,使用的耐久性。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融基本知識 ? 一 、 房地產(chǎn)金融含義 ? （ 一 ） 房地產(chǎn) 、 房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的含義 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)金融含義 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。 房地產(chǎn)金融含義 ? 房地產(chǎn)金融 – 圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動。 ? 房地產(chǎn)具有增值性 ? （二） 房地產(chǎn)金融信貸資產(chǎn)本身具有較弱的流動性 三、房地產(chǎn)金融基本特征 ?（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務具有較好的收益性 ?（四）房地產(chǎn)金融具有較強的政策性 不良發(fā)展（過快或過慢）都會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響 ?（五）房地產(chǎn)抵押貸款具有“無轉移抵押”的性質(zhì) 四、房地產(chǎn)金融的作用 一、房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用 （一）房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障 ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，資金需求密集，需要金融支持。 二、房地產(chǎn)金融對金融業(yè)的支持作用 ? 房地產(chǎn)貸款安全、收益高、還款率高。 房地產(chǎn)貸款的主要種類 ? 一、按照貸款的政策要求分類 ? ? ? ? 二、按照房地產(chǎn)貸款信用方式分類 ? ? ? 房地產(chǎn)貸款的主要種類 ? 三、按照房地產(chǎn)市場級別分類 ? 房地產(chǎn)一級市場貸款 ? （ 1）土地儲備貸款 ? （ 2）土地開發(fā)貸款 ? 房地產(chǎn)二級市場貸款 ? 房屋開發(fā)貸款 商品房貸款 ? 房地產(chǎn)三級市場貸款 ? 二手房抵押貸款 三、按照貸款用途劃分 房地產(chǎn)稅費主要稅種 我國稅收體系 房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的課稅 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的課稅 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅 房地產(chǎn)所得環(huán)節(jié)的課稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 （ 停 ） 印花稅 耕地占用稅 （ 停 ） 房地產(chǎn)營業(yè)稅 城市建設維護稅 土地增值稅 契稅 教育費附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 城市房地產(chǎn)稅 （ 非內(nèi)陸 ） 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 個人所得稅 印花稅 防洪工程維護費 地方教育附加費 營業(yè)稅 ?營業(yè)稅概念和特點 ?營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 ?計算公式：應納稅額＝實際營業(yè)稅稅額適用稅率 房地產(chǎn)稅費主要稅種 城市維護建設稅和教育費附加 ?教育費附加： 是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項資金。 ?應納稅額的計算公式 ? 防洪工程維護費 =實際繳納營業(yè)稅稅額稅率 ?地方教育費附加：地方教育附加按單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的 2％征收 ?根據(jù)《中華人民共和國教育法》的有關規(guī)定，財政部決定統(tǒng)一開征地方教育附加。個人購買超過 5年（含 5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。轉移土地、房屋權屬包括下列行為： ?（ 1）國有土地使用權出讓； ?（ 2）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移； ?（ 3）房屋買賣； ?（ 4）房屋贈與 ； ?（ 5）房屋交換 ?如果是因繼承而發(fā)生的房屋過戶，不需要繳納契稅 房地產(chǎn)稅費主要稅種 契稅 ?契稅的計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權轉移雙方當事人簽訂的契約價格。 ?契稅征收機關 為土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。 ?房屋產(chǎn)權轉移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。 ?從 2023年年底起，個人銷售或購買住房暫免印花稅 房地產(chǎn)稅費主要稅種 印花稅 ?印花稅的一般規(guī)定 ?征稅對象：有五類：經(jīng)濟合同，產(chǎn)權轉移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 ?房產(chǎn)稅含義： ?房產(chǎn)稅：是以房屋的價值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權人征收的一種稅。 ?③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。 ?⑦經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。 ?征稅范圍 ?征稅范圍包括國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物 ?不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為 房地產(chǎn)稅費主要稅種 土地增值稅 ?個人普通住宅轉讓時暫免征土地增值稅 ，非普通住宅凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。 ?納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。 ?（ 4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。 ?個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的適用稅率和計稅基礎 ?個人所得稅 =（轉讓收入 原值 稅金及合理費用）*20% ?個人所得稅 =交易價格 *1% ?家庭唯一生活用房住滿 5年以上，轉讓免征個稅 房地產(chǎn)交易個人 所得稅問題 ? 對出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購房的納稅人，不再減免個人所得稅。房地產(chǎn)中介服務收費由房地產(chǎn)中介服務機構向委托方收取。收費標準為：新建商品住房每平方米 3元，經(jīng)濟適用住房減半計收，由轉讓方承擔；存量住房每平方米 6元，由轉讓雙方各承擔 50％。 辦理按揭貸款時由產(chǎn)籍中心收取抵押登記費， 80元每套。 ? 買方 ：契稅、印花稅（暫免） ? 二手房買賣過程中： ? 賣方： 營業(yè)稅及其附加稅、個人所得稅、印花稅（暫免） ? 買方 ：契稅、印花稅（暫免） 房屋租賃需交什么稅費？ ? 按照國家有關規(guī)定，出租房屋應到當?shù)胤抗懿块T進行登記并一次性繳納租賃手續(xù)費 100元 ? 個人出租用作民用居住房屋所應繳納 ? 營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅 ? 出租房屋納稅分為兩種 ? 個人出租房屋納稅分為兩種情況：一是個人出租居住用房取得的租金收入，應按租金的５％綜合稅率繳納稅款，也就是說每月租金１０００元只繳５０元稅款。 房地產(chǎn)交易稅費案例 ? 房屋建筑面積： 平方米 ? 房屋單價：元 房屋總價： ? 計征方式：總價 差價 ? 房產(chǎn)性質(zhì)： 普通住宅 非普通住宅 經(jīng)濟適用房 ? 房產(chǎn)購置滿 5年： 是 否 ? 買房家庭首次購房： 是 否 ? 賣方家庭唯一住房： 是 否 ?父親有一所價值 200萬元的房產(chǎn)，想過戶給兒子，是走買賣合適還是贈與合適？ 普通住宅認定標準 ? （ 1）建筑面積 144平方米以下 ? （ 2）容積率在 ? （ 3）成交價格低于市場指導價 ? 同時滿足上述三個條件，則屬于普通住宅。 ? F— 資金終值 ,指本金折算到第 n年末的本利和。 (1)動態(tài)基本計算公式的符號： （二）貨幣時間價值的計算 ? i. 一次支付終值公式： F=P(1+i)n 式中 (1+i) n稱為 一次支付終值系數(shù)可用符號 (F/P,i,n)表示。 ② 等額支付公式： 圖 年金終值公式現(xiàn)金流量圖 圖 已知終值求年金公式現(xiàn)金流量圖 ? iii. 等額年金收付現(xiàn)值公式： P=A [(1+i)n – 1]／ i (1+i)n 式中 [(1+i)n – 1]／ i (1+i)n稱為等額收付現(xiàn)值系數(shù)，可用符號 (P/A,i,n)表示。 ? 即期年金 ——每期期初支付的年金。當借款人違約時，貸款人有權取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補償。固定利率抵押貸款還款方式一般由等額本息還款、等額本金還款、分級付款還款等還款方式。12) (4) 每月償還本金 (3)+(4) 每月付款額 (2)(4) 月末貸款余額 1