【正文】 2 3 4 … … … … … … 360 0 表 41：每月付款額與貸款余額（等額本金償還方式） 等額本息 ? 等額本息的抵押貸款是國際上最為普遍的房地產(chǎn)抵押貸款還款方式。 ? 貸款余額公式 固定利率抵押貸款 ? ?? ? tntnt iiiAp ???????111 固定利率抵押貸款的創(chuàng)新 1．分級付款的抵押貸款還款 ?通貨膨脹的傾斜效應(yīng) ?分級付款的抵押貸款還款方式可以對“標(biāo)準(zhǔn)”固定利率抵押貸款加以修正，從而緩解通貨膨脹引起的傾斜效應(yīng)，降低貸款初期的每月付款額，使得普通居民，特別是那些收入水平將在短期內(nèi)明顯提高的年輕人能夠在通貨膨脹時(shí)期通過抵押貸款方式購買住宅。最后的一筆付款就稱為飄浮式付款 (balloon payment)。一般來說，這類貸款期限不超過 10年。當(dāng)然，發(fā)達(dá)的二手房市場是發(fā)放這類貸款的關(guān)鍵所在 。如果按優(yōu)惠利率 %計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息 ，節(jié)省比例高達(dá)%；縮短還款期 59個月 (近 5年 )，即 30年的月供還款采用雙周供，貸款將在 。 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 房地產(chǎn)抵押貸款利率有三種，分別為_____、 _____、 _____。 ? 房地產(chǎn)抵押貸款之前要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為什么不按成交價(jià)格直接放貸？ ? 現(xiàn)在我國市面上存在的房地產(chǎn)貸款償還方式主要有哪些？ 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款 100000，期限 24個月，貸款月利率為 ‰ ，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為。 我國房地產(chǎn)抵押貸款的管理及發(fā)展 ?一、房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ?違約風(fēng)險(xiǎn) 違約風(fēng)險(xiǎn)的控制 ?流動性風(fēng)險(xiǎn) 流動性風(fēng)險(xiǎn)控制 ?經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)控制 ?利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)控制 ?不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 第六章 住房公積金制度概述 ? 住房公積金制度概述 ? 住房公積金的歸集和提取 ? 住房公積金貸款 第一節(jié)住房公積金制度概述 ? 住房公積金含義 ? 住房公積金是指單位在職職工個人及其所在單位 ,按照職工個人工資收入一定比例逐月繳存、具有保障性和互助性的職工個人住房儲金。 誤區(qū)之二：公積金賬戶里的余額無利息 ? 這種認(rèn)識是不正確的。根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》及《天津市住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金只能用于購買、建造、翻建、大修自有住房和租房，其中大修是指需要牽動或拆換住房部分主體構(gòu)件。 第一節(jié)住房公積金制度概述 ?住房公積制度 ? ★住房公積金制度是國務(wù)院對住房公積金的繳存、提取、使用和監(jiān)督形成的相關(guān)制度的總稱。單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的目的。 ? 放 款 快 ——只需 8個工作日即可完成住房公積金貸款。 ? 首 付 少 ——購買首套住房，首付兩成即可貸款；購買二套及其他符合我市購房條件的自有住房，首付三成即可貸款。 救市新政“津 16條”落地 購房限制全面放開 津 16條未松綁公積金貸款 二套首付仍需 5成 公積金貸款基本條件 ? ①開立公積金賬戶 1年以上并在申請公積金（組合）貸款前連續(xù)逐月繳存住房公積金滿 12個月，且所在單位不欠繳； ? ②本人沒有未還清的公積金（組合）貸款； ? ③本人及其配偶征信狀況良好； ? ④職工購買、建造、翻建、大修自有住房。 公積金貸款首付款比例 ? ●職工家庭（包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購買首套住房 (包括商品住房、限價(jià)商品住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、定向銷售經(jīng)濟(jì)適用住房或私產(chǎn)住房 )，應(yīng)支付不低于所購住房價(jià)款 20%的首付款。 ? 夫妻雙方貸款額度的計(jì)算公式為： ? [（夫妻雙方月工資總額 +夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）還貸能力系數(shù) 夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額 ]貸款期限（月）。 ? ，貸款額度不超過房價(jià)的 50%； ? ，貸款額度不超過所購房屋價(jià)格的 70%；在農(nóng)村集體土地上建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過其所需費(fèi)用的 70%。 等額本金和等額本息哪個還款方式比較省錢 ? ? 兩者區(qū)別是等額本息還款方式是每月以相等的額度平均償還貸款本息，其中歸還的本金和利息的配給比例是逐月變化的，利息逐月遞減，本金逐月遞增。等額本金還款方式每月的償還額逐月減少，開始還款的壓力較大，后期壓力較小，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，可以選擇等額本金還款方式。產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名與購房合同中的購房人姓名是一致的。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？ ? （ 1）已知： P=3500 80 75%=210000元 ? n=15 12=180(月 ) ? （ 2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： ? A1= P1 i (1+i)n ／ [(1+i)n – 1] ? =100000 %（ 1+% )180 /[（ 1+% )180 1] ? = ? A2= P2 i (1+i)n ／ [(1+i)n – 1] ? =110000 %（ 1+% )180 /[（ 1+% )180 1] ? = ? 組合貸款的最低還款額 ? A= A1 + A2 =+= )(110 00100 000210 000),(100 000 21 元元 ???? pp ? 某家庭以 4000元 /㎡的價(jià)格，購買了一套建筑面積為 120平方米的住宅，銀行為其提供了 15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6%,抵押貸款價(jià)值比率為70%。 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ?甲欠債于 A，設(shè)定了抵押物，還款期為 5年，甲在第三年末還清借款，則 A還享有抵押權(quán)嗎？為什么？ ?什么是用益物權(quán)？用益物權(quán)能否設(shè)定抵押權(quán)？請舉例。 ? 甲向銀行提出房屋抵押貸款，在簽訂的《借款合同》中銀行稱為 _____人，甲稱為____人；同時(shí)甲與銀行還要簽訂 ____，銀行稱為 _____人，甲稱為抵押人。以大型機(jī)器設(shè)備作為擔(dān)保，并移交銀行占有的貸款為（ ）貸款。 ? 1政策性貸款（公積金貸款）利率是統(tǒng)一的，商業(yè)性貸款利率有一定的靈活性。 ? 1在抵押貸款期間，抵押物所有權(quán)歸抵押人所有（ ） ? 在質(zhì)押貸款期間，質(zhì)押物所有權(quán)歸質(zhì)權(quán)人所有（ ） ? 1抵押貸款實(shí)質(zhì)上是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系，怎么解釋。 ? ______ ? 物的擔(dān)保 ______ ? 以房地產(chǎn)作為擔(dān)保的貸款是（ ）貸款 。 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 因央行宣布調(diào)整存貸利率，借款人轉(zhuǎn)年年初調(diào)整月還款額，在該借款人實(shí)行的是 ____利率；如果該借款人月還款額沒有變化則貸款利率是 _____利率。 ? 抵押權(quán)是 ____對抵押物財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。如果抵押貸款的期限為 10年，按月等額償還，年貸款利率為 15%，問月還款額為多少？如果該家庭 25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭月收入多少，才能購買上述住宅？ ? （ 1 ） 已 知 抵 押 貸 款 額 ：P=25 70%=(萬元 ) ?月貸款利率 i=15%/12=%， 計(jì)息周期數(shù)n=10 12=120個月 ?（ 2） 則月還款額 : ?A= Pi(1+i)n／ [(1+i)n– 1] ? =175000 %(1+%)120 ／ [(1+%)120 – 1] ? = ?（ 3 ） 該 家 庭 欲 購 買 上 述 住 宅 ， 其 月 收 入 須（ 元 ） ? 某家庭購買一套面積為 80㎡的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為 3500元 / ㎡，首付款為房價(jià)的 25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。 提前還款的數(shù)額、次數(shù)、已貸款時(shí)間有限制嗎？有沒有違約金？ ?目前對提前還款的還款額、提前還款次數(shù)、已貸款時(shí)間等都沒有限制，也沒有收取違約金的要求。等額本息和等額本金還款方式分別適合不的借款人，沒有絕對的利弊之分。 ?本人有補(bǔ)充住房公積金或按月住房補(bǔ)貼的，貸款最高限額 50萬元； ?聯(lián)合貸款時(shí)，本人或其配偶正常繳存補(bǔ)充住房公積金或按月住房補(bǔ)貼的，貸款最高限額 70萬元。（單位繳存比例＋個人繳存比例）。 公積金貸款額度 ?住房公積金（組合）貸款額度由四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。 ? （ 2）借款人年齡與貸款期限之和不得超過法定退休年齡后 5年（法定退休年齡一般按照女性 55歲、男性 60歲計(jì)算 ) 貸款期限 公積金貸款年限練習(xí) ? 王某，男性， 1978年出生，現(xiàn)申請公積金貸款購買一套商品房，問申請的最長貸款期限是多少年？ ? 年齡條件： 60+536=29 ? 商品房貸款期限 ≦ 30 ，所以王某最長貸款期限為 29年 ? 如果王某為女性，購買一套私產(chǎn)房，其他條件不變，那最長貸款期限又是多少？ ? 55+536=24 ? 私產(chǎn)房貸款期限 ≦ 20，所以王某最長貸款期限為 20年 公積金貸款首付款比例 ? 職工家庭（包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購買首套住房，且所購住房建筑面積在 90平方米（含 90平方米）以下的，應(yīng)支付不低于所購住房價(jià)款20%的首付款；所購住房建筑面積超過90平方米，應(yīng)支付不低于所購住房價(jià)款30%的首付款。 ? 還 款 易 ——借款人可以用本人及配偶的住房公積金按月償還貸款本息，還可以用住房公積金余額提前沖抵部分貸款本息。 ? 利 率 低 ——5年期以上公積金貸款年利率 %，比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低 。 ? 總之 住房公積金應(yīng)該按照“個人存儲，單位資助”的原則進(jìn)行歸集，按照“統(tǒng)一管理”的原則管理住房公積金，按照“專向使用”的原則運(yùn)用住房公積金。實(shí)行住房公積金有利于改變住房實(shí)物福利分配方式，形成按勞分配為主的貨幣工資分配方式 。 誤區(qū)之四：租房提取公積金無時(shí)間和金額限制 ? 租房提取公積金每次提取金額合計(jì)不超過一個季度的房租且不超過提取限額，而且職工及配偶每季度只允許提取一次住房公積金。職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日人民銀行掛牌的活期存款利率計(jì)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金本息按結(jié)息日人民銀行掛牌的 3個月整存整取利率計(jì)息。 我市住房公積金認(rèn)識誤區(qū) ?誤區(qū)之一 :公積金制度可以建立，也可以不建立 ? 根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《天津市住房公積金管理?xiàng)l例》及我市有關(guān)政策規(guī)定，住房公積金的建立不區(qū)分本市職工和外地職工，也不區(qū)分城鎮(zhèn)職工和農(nóng)業(yè)戶籍職工，只要與單位建立和形成勞動關(guān)系，單位都應(yīng)為職工建立住房公積金。 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款 100000，期限 24個月，貸款月利率為 ‰ ，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為。 ? 甲向銀行提出房屋抵押貸款，在簽訂的《借款合同》中銀行稱為 _____人，甲稱為____人；同時(shí)甲與銀行還要簽訂 ____，銀行稱為 _____人，甲稱為抵押人。 ? 抵押權(quán)是 ____對抵押物財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。這種改進(jìn)表面上似乎沒有什么意義，但由于存在貨幣的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際效果卻是相當(dāng)明顯的。如果 10年之后，老人仍然健在，則可以通過出售住宅或通過其他辦法清償貸款。 ? 現(xiàn)代的飄浮式抵押貸款，目的是為了向借款人轉(zhuǎn)移通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，貸款本金的清償仍然是通過分期付款的方式完成的，而不是像早期抵押貸款那樣主要依靠借款人的個人儲蓄，因此，每月付款額中既有當(dāng)月利息，也清償部分貸款本金，貸款到期之日一次性清償所有貸款余額，這種貸款方式也稱為部分分期付款的貸款 (partially mortised loan)。例如，前面提到的例子，按每年 %的速度遞增， 30年期、利率為 12%、1萬元的貸款，經(jīng)過 5年付款之后，貸款余額增加到 。根據(jù)期末年金現(xiàn)值原理，我們將每月付款額作為等額年金看待，那么所有年金的現(xiàn)值之和就是貸款本金。 12 ? 所以， 每月付款額 =每月清償