房地產(chǎn)金融1-3(文件)
【正文】 的消滅 — 指抵押權(quán)對(duì)抵押物所具有的支配力終止。 ? 二、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式 ? 抵押房地產(chǎn)折價(jià) ? 抵押房地產(chǎn)變賣：當(dāng)事人合意變賣、法院強(qiáng)制變賣 ? 注意兩點(diǎn)：一抵押物的變賣不得對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二變賣對(duì)抵押權(quán)人的法律后果。 ? （ 3）以抵押權(quán)設(shè)定擔(dān)保：抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而作為其他債權(quán)的擔(dān)保。 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 ? 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效力 ? 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍：主債權(quán)、利息、違約金和賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用 ? 抵押權(quán)及于標(biāo)的物的范圍：抵押原物、從物、從權(quán)利、添附物、孽息、抵押物的代位物 ? 二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效力 ? 抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)租賃權(quán)的影響 ? 租賃權(quán)在前，抵押權(quán)在后：買賣不破租賃 ? 抵押權(quán)在前，租賃權(quán)在后：抵押權(quán)可對(duì)抗租賃權(quán) 抵押權(quán)對(duì)抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 第一，轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已設(shè)定抵押權(quán)的情況；經(jīng)抵押登記的受讓人可代債務(wù)人清償債務(wù)而后向抵押人追償。 ? （二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 ? 指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。 三、房地產(chǎn)抵押合同 ? 房地產(chǎn)抵押合同指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 ? 股票質(zhì)押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 ? 有限責(zé)任公司（合伙企業(yè)）股權(quán)質(zhì)押 ? 外商投資企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押 ? 合伙企業(yè)股權(quán)質(zhì)押 第三章 房地產(chǎn)抵押 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念及特征 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的幾個(gè)特殊問題 第三章 房地產(chǎn)抵押 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押的概念及特征 一、抵押的概念及其構(gòu)成 （一）抵押指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)占 有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。 ? 質(zhì)押標(biāo)的物的條件： 必須有可讓與性； 必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)，包括特定物和特定化的種類物 ? 權(quán)利質(zhì)押貸款 ? 含義：以可讓與財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的設(shè)定擔(dān)保而獲取的貸款。反擔(dān)保方式有求償保證、求償?shù)盅骸⑶髢斮|(zhì)押 第二節(jié) 擔(dān)保融資 ? 二、保證貸款 ? （一）保證及其法律關(guān)系 ? 保證指保證人與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)。 ? 折現(xiàn)率是將未來收益轉(zhuǎn)化成現(xiàn)值的收益率 ? 內(nèi)部收益率指某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得或預(yù)期可獲得的收益率；其經(jīng)濟(jì)含義是項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可被完全收回；它放映了項(xiàng)目投資所能承受的最高貸款利率。 第五節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)及其構(gòu)成 ? 四、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn) （一）信貸資金來源的短期性和運(yùn)用的長(zhǎng)期性 （二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)擔(dān)保的依賴性 （三）住房金融的政府干預(yù)性 （四）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成本高，但收益較好 第六節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行模式 ? 一、基于融資途徑的運(yùn)行模式 直接融資模式、契約融資模式、存款融資模式、證券融資模式 ? 二、基于市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度的運(yùn)行模式 （一）以基金為后盾的模式（巴西、新加坡） （二）基于儲(chǔ)蓄的模式（發(fā)展中國(guó)家） （三）混合型模式（私營(yíng)和官方金融機(jī)構(gòu)并存） （四）完善的模式（美國(guó)） 第二章房地產(chǎn)金融的基本知識(shí) ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類及特征 ? 第二節(jié) 利率、收益率 ? 第三節(jié) 擔(dān)保融資 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)及其構(gòu)成 ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行模式 第一節(jié) 利率、收益率 ? 一、 利率 ? 實(shí)際利率與名義利率（考慮通貨膨 脹率） ? 實(shí)際利率與名義利率（利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致） ????????RrrR 1)1/()1(? 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系： ? 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； ? 名義利率越大，計(jì)息周期越短，二者差異越大；計(jì)息周期大于 1，實(shí)際利率就大于名義利率，等于 1二者相等。 第四節(jié)房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象及其分類 ? 一、房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象 ? 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)：包括房地產(chǎn)股票、債券，房地產(chǎn)投資信托基金，住房抵押貸款證券化等 ? 住房抵押貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款及其風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 房地產(chǎn)貸款評(píng)估 ? 房地產(chǎn)投資和融資決策 ?
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