【正文】 ? 共同抵押的債權(quán)清償 ? 案例： A公司以一宗房產(chǎn)作抵押，分別向甲、乙兩家銀行貸款 200萬和 300萬，均于2023年 11月 9日辦理抵押登記。 ? 房地產(chǎn)抵押登記的程序 ? 抵押登記申請 ? 抵押登記審核、登記、備案 ? 抵押登記變更與注銷 ? 五、房地產(chǎn)抵押價(jià)值及其評估 ? （一）房地產(chǎn)抵押價(jià)值：指抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值減去法定優(yōu)先受償款。 ? 形式 保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金 ? 反擔(dān)保：指擔(dān)保人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。我國的住房自有率為什么遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家（ 80%以上） 二、 世界范圍看 ,房地產(chǎn)金融的發(fā)展 （一）房地產(chǎn)證券化成為金融發(fā)展的一個(gè)重 要方向 。 房地產(chǎn)證券化美國和日本為代表，主要有兩 種形式：以房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)的房地產(chǎn) 抵押信貸證券化和以房地產(chǎn)信托為基礎(chǔ)的房 地產(chǎn)投資證券化。反擔(dān)保方式有求償保證、求償?shù)盅?、求償質(zhì)押 第二節(jié) 擔(dān)保融資 ? 二、保證貸款 ? （一）保證及其法律關(guān)系 ? 保證指保證人與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)。 ? （二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 ? 指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。 A公司到期無力償還貸款，抵押權(quán)人依法處分該房產(chǎn)，處分價(jià)款為 400萬元，甲、乙如何清償其債權(quán)？ ? 四、抵押權(quán)的消滅 — 指抵押權(quán)對抵押物所具有的支配力終止。 ? 多次抵押的債權(quán)清償：按順序清償經(jīng)抵押登記而成立的抵押權(quán)、順位相同的抵押按債權(quán)比例清償。 ? 形式上，對已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)做適當(dāng)記載，并為抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)利證。 第二節(jié) 擔(dān)保融資 ? 一、擔(dān)保與反擔(dān)保 ? （一）擔(dān)保及擔(dān)保形式： ? 擔(dān)保指以債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。 ? 發(fā)展城鎮(zhèn)化應(yīng)警惕哪些問題？ ? 作為發(fā)展中國家。 （二）住房金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營呈多元化發(fā)展，逐步與商業(yè)銀行經(jīng)營趨同。 ? 法律關(guān)系包括債權(quán)人與債務(wù)人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、保證人與債權(quán)人之間的保證合同關(guān)系、保證人與債務(wù)人之間的委托關(guān)系。 ? （二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 ? 房地產(chǎn)抵押估價(jià)方法（一般用成本法） ? （ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押評估時(shí)，可采用市場法、收益法和成本法； ? （ 2）對出讓的土地使用權(quán)抵押評估時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法； ? （ 3）對在建工程抵押評估時(shí)可采用成本法和假設(shè)開發(fā)法 ? （二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 ? 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ? （ 1）報(bào)告應(yīng)包含估價(jià)的依據(jù)、方法及相關(guān)數(shù)據(jù)； ? （ 2）報(bào)告應(yīng)向使用者提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)； ? （ 3）報(bào)告應(yīng)對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。 ? 因主債的消滅而消滅 ? 因抵押物的滅失而消滅（可及于代位物） ? 因抵押權(quán)的行使而消滅 第五節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的幾個(gè)特殊問題 ? 一、絕押合同問題：絕押合同是指雙方設(shè)立抵押權(quán)時(shí)約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人直接取得抵押物所有權(quán)的合同。 ? 抵押房地產(chǎn)拍賣 ? 三、抵押房地產(chǎn)處分價(jià)款的分配 ? 基本順序：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用，扣除應(yīng)繳稅款（營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅、房產(chǎn)稅等）、土地使用權(quán)出讓金、償還債權(quán)本金及違約金、賠償損失 ,剩余歸抵押人。 ? 四、房地產(chǎn)抵押登記 ? 房地產(chǎn)抵押登記的效力 ? 抵押權(quán)屬物權(quán)，應(yīng)經(jīng)登記方可取得公示效力 ? 生效時(shí)間：抵押登記之日生效。 ? 全部投資收益率放映了全部已投入資本的收益水平，可以認(rèn)為是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。 這一時(shí)期住房金融的特點(diǎn)： ①出現(xiàn)專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)； ②政策性住房金融體系得到發(fā)展 第二節(jié)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展 ? （三）第三次”房荒”（上世紀(jì) 70年代至今主要是發(fā)展中國家的住房問題） ? 思考： ? 新一屆政府提出城鎮(zhèn)化是否把好了中國經(jīng)濟(jì)的脈以及與房地產(chǎn)金融的相互影響?；鞓I(yè)經(jīng)營 ? 三、中國 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展 ?（一）住房金融業(yè)務(wù)的興起 ? 1987年 12月 1日和 8日先后成立煙臺(tái)住房儲(chǔ)蓄銀行和蚌埠住房儲(chǔ)蓄銀行：目的是配合房改、辦理住房券結(jié)算；同時(shí)支持商品房的開發(fā)經(jīng)營，開辦個(gè)人買房貸款業(yè)務(wù)。